房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理分析

徐少華 江西中煤建設(shè)集團(tuán)有限公司

引言：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本來(lái)源于工程的施工成本、稅務(wù)成本以及企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的各類必要成本，當(dāng)前研究成果表明，所有資金投入中都會(huì)產(chǎn)生一些不必要成本，需要對(duì)這一內(nèi)容深度研究和分析，將不必要成本摒棄。在今后的工作中，要基于對(duì)管理要點(diǎn)的深度貫徹，降低乃至消除企業(yè)運(yùn)行中產(chǎn)生的各類不必要成本。

一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本的管理要點(diǎn)

（一）管理目標(biāo)制定。管理目標(biāo)制定要從兩個(gè)角度切入，其一為對(duì)于各類不必要成本的消除，其二為必要成本的控制。

對(duì)于不必要成本的消除，可通過(guò)對(duì)各類規(guī)章制度、國(guó)家制定稅務(wù)制度的使用，讓投入的資金能夠更好地發(fā)揮應(yīng)有作用，尤其是對(duì)于管理目標(biāo)的精確發(fā)展過(guò)程，可以通過(guò)對(duì)現(xiàn)有技術(shù)的投入，實(shí)現(xiàn)對(duì)這類成本的全面貫徹和分析。對(duì)于各類必要成本總量下降過(guò)程，研究?jī)?nèi)容包括稅務(wù)成本以及工程項(xiàng)目的投入成本。

（二）部門配合形式。各個(gè)部門的配合質(zhì)量可從根本上提高成本的管理水平，比如對(duì)于財(cái)務(wù)部門以及施工部門來(lái)說(shuō)，需要通過(guò)數(shù)據(jù)雙向?qū)庸ぷ髁私猱?dāng)前工程中需要投入的資金，并明確該過(guò)程中產(chǎn)生的不必要成本。

要求財(cái)務(wù)部門具備施工過(guò)程成本管理思想，同時(shí)施工部門也要對(duì)財(cái)務(wù)部門面臨的壓力有所了解，基于雙向信息傳遞過(guò)程，可讓各類投入資金可被精準(zhǔn)應(yīng)用，最終讓企業(yè)方面將更多的資金投入到新型技術(shù)的研發(fā)和使用過(guò)程。

（三）工作流程確定。工作流程的確定主要為對(duì)于新型研究技術(shù)的使用、對(duì)于獲取結(jié)果的分析以及相關(guān)工作內(nèi)容的優(yōu)化等，工作流程要建成從基礎(chǔ)到最終目的長(zhǎng)期貫徹過(guò)程，其中包括對(duì)于各類原材料的采用方法、人力資源的投入實(shí)際等。

新型技術(shù)包括大數(shù)據(jù)技術(shù)及云計(jì)算技術(shù)，可以起到對(duì)所有成本具體運(yùn)用水平和運(yùn)用方法分析的目的，并可找到最為合理優(yōu)質(zhì)的工作方案，讓這一系統(tǒng)的運(yùn)行質(zhì)量獲得大幅提高。

（四）規(guī)章制度應(yīng)用。規(guī)章制度的建設(shè)過(guò)程要從我國(guó)當(dāng)前的稅務(wù)制度、企業(yè)運(yùn)行中產(chǎn)生成本原因的角度切入，了解相關(guān)成本能否取得預(yù)期的運(yùn)用效果。比如對(duì)于運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的人力成本，包括公司運(yùn)行中的各類人員投入以及工程施工中的人力投入等，要求了解各類人力成本產(chǎn)生的必要性，當(dāng)發(fā)現(xiàn)某成本可以通過(guò)對(duì)于人員的裁撤以及工作部門的去除達(dá)成目的，并且不會(huì)對(duì)各項(xiàng)工作開(kāi)展質(zhì)量造成負(fù)面影響時(shí)，可通過(guò)相關(guān)規(guī)章制度的制定，逐漸將這一工作系統(tǒng)融合到其余工作部門中。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理工作落實(shí)方法

（一）資金流精確分析。資金流是企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中需要研究的最基礎(chǔ)管理項(xiàng)目之一，要求在成本管理工作中也要了解各類資金流的后續(xù)分解和運(yùn)行方式。比如某工程項(xiàng)目投入的總成本資金流為從企業(yè)賬戶中導(dǎo)出過(guò)程一直到資金使用過(guò)程，資金流會(huì)逐漸分為建筑材料的采購(gòu)資金、人力成本的投入資金以及施工設(shè)備的使用資金等，所有這些資金都需要經(jīng)過(guò)全面分析，并將其設(shè)置在專用的賬戶中，以防止出現(xiàn)資金的不合理挪用現(xiàn)象。此外對(duì)于各類新型技術(shù)的加工和設(shè)備使用，也要依照當(dāng)前建成的增值稅等管理項(xiàng)目分析產(chǎn)生的稅務(wù)總量，當(dāng)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生的稅務(wù)量相較于原有的營(yíng)業(yè)稅升高時(shí)，則需要做好相應(yīng)的避稅措施，以降低企業(yè)運(yùn)行中產(chǎn)生的稅務(wù)成本。

（二）工程施工成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)通常需要落實(shí)對(duì)于各類工程項(xiàng)目的施工工作，實(shí)踐結(jié)果表明，當(dāng)某工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量較差，或者施工存在問(wèn)題時(shí)，需要在后續(xù)工作中完成對(duì)于當(dāng)前存在問(wèn)題的解決工作，從而讓資金應(yīng)用成效提高。

在具體的工程成本控制中，要求從工程的設(shè)計(jì)過(guò)程、施工過(guò)程以及后續(xù)的管理過(guò)程提高成本控制質(zhì)量。比如對(duì)于工程的設(shè)計(jì)過(guò)程，要求房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計(jì)部門建成高效的合作體系，以了解設(shè)計(jì)方案是否可以在后續(xù)的施工過(guò)程中使用，并且依照對(duì)于當(dāng)前新型技術(shù)的開(kāi)發(fā)和了解，分析各類設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是否可以借助新型的施工體系和施工方法，提高這一系統(tǒng)的整體運(yùn)行質(zhì)量。確定可采用更少的使用成本即可達(dá)到應(yīng)有的控制成果時(shí)，在工程施工成本控制中要分析各類工作人員的投入方案和投入時(shí)期、施工設(shè)備的投入方案等，防止在后續(xù)的施工中需要臨時(shí)性的增設(shè)設(shè)備以及人員。這一事前控制體系既保證了整個(gè)過(guò)程的有序進(jìn)行，也防止這一操作方案中出現(xiàn)的成本提高問(wèn)題。

（三）成本控制思想建立。成本控制思想建設(shè)要求企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)以及設(shè)計(jì)和施工系統(tǒng)共同落實(shí)，對(duì)于其余的部門來(lái)說(shuō)，包括市場(chǎng)營(yíng)銷部門以及其余的業(yè)務(wù)部門，也要完成對(duì)成本控制思想的落實(shí)工作。

對(duì)于財(cái)務(wù)部門來(lái)說(shuō)，要求工作人員要對(duì)當(dāng)前我國(guó)制定的稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和稅務(wù)制度進(jìn)行了解，尤其是在增值稅改革這一宏觀背景下，更是需要了解各類設(shè)施在企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的稅務(wù)成本，從中選擇對(duì)于成本控制有利的稅務(wù)制度，并將其在后續(xù)的企業(yè)運(yùn)行中全面貫徹，達(dá)成稅賦控制目標(biāo)。

對(duì)于設(shè)計(jì)及施工過(guò)程來(lái)說(shuō)，主要探索的內(nèi)容為各類工程施工過(guò)程產(chǎn)生成本的控制方式。比如對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的工程瑕疵，以及各類人員和設(shè)備的投入時(shí)間，要對(duì)其進(jìn)行合理的確定和規(guī)劃。對(duì)于其余的運(yùn)營(yíng)部門來(lái)說(shuō)，則需要完成對(duì)所有成本產(chǎn)生隱患的控制和規(guī)避，尤其是信息化系統(tǒng)更是需要日常完成對(duì)硬件和軟件設(shè)備的升級(jí)與管理工作，防止由于該系統(tǒng)的故障導(dǎo)致最終的資金控制過(guò)程出現(xiàn)問(wèn)題。

結(jié)論：綜上所述，房地產(chǎn)公司成本控制工作的要點(diǎn)在于規(guī)章制度建設(shè)、控制目標(biāo)建立以及工作流程的確定等，所有工作內(nèi)容都需要確保處于最為高效穩(wěn)定的運(yùn)行狀態(tài)。具體工作中可采用的方法包括工程施工成本控制、資金流的精確分析、成本控制思想的建立等，以提高對(duì)財(cái)務(wù)成本的控制質(zhì)量。