我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的問題及建議

摘 要：人口老齡化問題，已經(jīng)成為當(dāng)前中國面臨的嚴(yán)峻的社會問題。老齡化問題的凸顯促進了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時也催生出為養(yǎng)老服務(wù)提供物質(zhì)基礎(chǔ)的養(yǎng)老地產(chǎn)。但是通過對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)在供需、規(guī)劃、融資、產(chǎn)業(yè)鏈、運營等方面的研究， 發(fā)現(xiàn)了我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)存的問題， 并結(jié)合國外經(jīng)驗， 國內(nèi)具體國情、文化等提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；老齡化；政策建議

1 養(yǎng)老地產(chǎn)的簡要介紹

由于我國人口出生率的大幅下降和預(yù)期壽命的不斷增加，老齡化進程呈明顯加快趨勢。自2000年中國進入老齡化社會以來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也逐步受到社會的廣泛關(guān)注。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一部分是必不可少的。養(yǎng)老地產(chǎn)概念的提出始于20世紀(jì)七八十年代率先進入老齡化社會的經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家。狹義上的養(yǎng)老地產(chǎn)指將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項目中，滿足日益增長的特定市場需求，廣義上的養(yǎng)老地產(chǎn)則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)獨有的居住功能、服務(wù)功能、養(yǎng)老保險的保障功能以及逆向融資功能。

2我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展前景廣闊，吸引了一大部分投資主體參與投資，其中包括房地產(chǎn)公司、保險機構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)與其他投資機構(gòu)等?？偟膩碚f，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要負(fù)責(zé)養(yǎng)老住宅的開發(fā)與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，也會涉獵到項目的運營與融資等領(lǐng)域；養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)主要負(fù)責(zé)運營養(yǎng)老地產(chǎn)的日常服務(wù)工作，由于專業(yè)優(yōu)勢，他們會對養(yǎng)老地產(chǎn)項目提出建設(shè)性意見；保險機構(gòu)主要將養(yǎng)老住宅建設(shè)、設(shè)施運營和保險、理財產(chǎn)品結(jié)合在一起并為一部分項目提供資金支持。 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面依然存在許多問題，國家重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，黨的十八大提出“積極應(yīng)對人口老齡化，大力推進老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展”，這為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了生命之泉。

3我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中遇到的困境

3.1投入成本居高不下

養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈涉及房地產(chǎn)行業(yè)、保險行業(yè)、醫(yī)療保健行業(yè)、醫(yī)療護理服務(wù)、老年娛樂、老年教育等多項目，那么前期投資成本將會十分龐大。養(yǎng)老地產(chǎn)首先地理位置要方便，有良好的生態(tài)環(huán)境，方便子女探望的同時也有利于老年人的身體健康；也要距離醫(yī)療資源近，而本就供不應(yīng)求的醫(yī)院周邊土地難尋；還要有各種老年人配套設(shè)施，同時配套相關(guān)服務(wù)，這每一項因素都在一步步推高前期的投入。后期的運營例如無障礙通道、老年人慢速電梯等等老年人生活的特殊需求造成運營成本會較普通小區(qū)高出30%左右。醫(yī)療資源缺乏、基礎(chǔ)設(shè)施不足、土地成本高、缺乏合適的政府補貼機制，導(dǎo)致現(xiàn)在入場的都是資金十分雄厚的公司才敢來試水，大量投資者仍處于觀望狀態(tài)。

3.2 產(chǎn)業(yè)鏈有待優(yōu)化

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有綜合性強、產(chǎn)業(yè)鏈長，過程復(fù)雜等特點，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈涉及范圍廣泛，其中養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中舉足輕重的一部分。我國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈尚處于雛形階段，互相銜接融合還有待加強。處于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中游的開發(fā)商、運營商等互相還不能有效銜接。處于產(chǎn)業(yè)鏈上游的政府發(fā)揮著監(jiān)管的作用，同樣處于上游的還有融資這項有待解決的問題，產(chǎn)業(yè)鏈下游的養(yǎng)老地產(chǎn)衍生產(chǎn)品即老年旅游、老年教育、老年保健、康復(fù)設(shè)施、娛樂設(shè)施隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展會被帶動發(fā)展，但依然缺乏一套完整的體系。養(yǎng)老地產(chǎn)雖說是地產(chǎn)但其主要依靠衍生服務(wù)盈利，所以完整的、一體的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不只要有房地產(chǎn)開發(fā)商還要有服務(wù)機構(gòu)。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的各方應(yīng)充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢，互相促進各自的健康發(fā)展，以達(dá)到效率最優(yōu)化。

3.3 參與方單一，無法實現(xiàn)優(yōu)勢互補

事實上，我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上老齡化的速度，而在這種嚴(yán)峻的形勢下，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)卻已經(jīng)形成了一種惡性循環(huán)。這種惡性循環(huán)就是我國養(yǎng)老地產(chǎn)的投資方、建設(shè)方與后期運營方常常是集中在同一個公司身上，沒有達(dá)到有效的分工協(xié)作，這樣這個公司就會承擔(dān)更大的風(fēng)險，進行效率值不佳的作業(yè)。

4 相關(guān)建議

4.1準(zhǔn)確定位目標(biāo)群體

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的缺口目前看來更多的體現(xiàn)在中低端消費群體，而目前養(yǎng)老地產(chǎn)的定位多為高端群體，例如目前泰康養(yǎng)老模式進入的條件是200萬保單起，公寓出 租模式年卡是30萬押金起，對于我國目前居民收入水平來說（以2016為例：全國居民人均可支配收入23821元），定位目前是針對高凈值群體。企業(yè)在布局前期就 應(yīng)該做好戰(zhàn)略部署，充分利用已有的資源，對未來的盈利模式、客戶群、服務(wù)價格等進行合理預(yù)測與定位。我國目前老年人口的兩周患病率為46.6%，大多都是因為疾病而去世，進入老年后需要全陪護的老人數(shù)量比例并不是很多，絕大多數(shù)的老年人退休后的養(yǎng)老模式就是居家養(yǎng)老—醫(yī)院救治—人生終點。同時數(shù)據(jù)表明 目前空巢老人比例50%，到2030年將達(dá)到90%，老年群體晚年迫切需要的不是護理，而是大健康為核心的綜合老年配套服務(wù)。確定位目標(biāo)群體，滿足需求才能推出更適合市場的產(chǎn)品。

4.2優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈

在人口老齡化的趨勢下，我們應(yīng)該將現(xiàn)代科技手段加以利用，使其服務(wù)于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，以便構(gòu)建一個完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。從核心的養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)至養(yǎng)老支柱產(chǎn)業(yè)以及輻射產(chǎn)業(yè)帶動養(yǎng)老上下游的服務(wù)，以形成一個從上至下的五位一體養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，提升養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的效率，使老年人退休后的生活質(zhì)量有所提高。

4.3各參與方優(yōu)勢互補

現(xiàn)階段我國養(yǎng)老地產(chǎn)投資方、建設(shè)方以及后期運營相互之間欠缺合作，各個單位難展拳腳。因此資金實力雄厚的公司與擁有開發(fā)技術(shù)的公司以及擅長后期運營的公司可以發(fā)揮自身所長，共同出資合作成立一所新公司。這樣它們的作業(yè)效率也會較之前有所提高。新公司具備了資金實力、開發(fā)技術(shù)與后期運營，并且內(nèi)部形成了一套有著獨特優(yōu)勢的生產(chǎn)鏈。

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作者簡介：

吳彥卓（1994—），女，山西大同人，山西財經(jīng)大學(xué)2017（管理學(xué)）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：住房制度.