關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房政策的理性思考

摘 要：共有產(chǎn)權(quán)住房自2006年試點(diǎn)以來(lái)，逐步得到社會(huì)和政府部門(mén)的關(guān)注，各地不斷出臺(tái)試點(diǎn)政策。但是，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策的作用不宜高估。共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策應(yīng)該進(jìn)入正常實(shí)施階段，不宜繼續(xù)試點(diǎn)。共有產(chǎn)權(quán)保障性住房不宜作為住房市場(chǎng)主體來(lái)供應(yīng)。方政府不應(yīng)只想多回籠住房建設(shè)資金，應(yīng)該首先確保買(mǎi)不起共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的住戶有房住。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)住房;政策;試點(diǎn);住房市場(chǎng)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1008-4428（2019）05-0172-02

一、 共有產(chǎn)權(quán)住房政策實(shí)施狀況

共有產(chǎn)權(quán)房是指地方政府少收部分土地出讓金，由開(kāi)發(fā)商在此地塊上建設(shè)保障性住房，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭。保障家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)比例等，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房最早是2007年江蘇省淮安市自行試點(diǎn)，逐漸得到社會(huì)和國(guó)家有關(guān)部門(mén)的認(rèn)可，并不斷擴(kuò)大試點(diǎn)。

2014年4月，住建部宣布，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。在同年的政府工作報(bào)告中，首次寫(xiě)入了“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”的內(nèi)容，作為“完善住房保障機(jī)制”的一個(gè)部分。

2017年12月13日，共有產(chǎn)權(quán)住房入選國(guó)家語(yǔ)言資源監(jiān)測(cè)與研究中心發(fā)布的“2017年度中國(guó)媒體十大新詞語(yǔ)”。 2017年12月，共有產(chǎn)權(quán)房入選2017年民生熱詞榜?？梢?jiàn)，共有產(chǎn)權(quán)住房政策和相關(guān)問(wèn)題，得到社會(huì)較為廣泛的關(guān)注。

二、 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策的作用不宜高估

實(shí)際部門(mén)的同志認(rèn)為：由于共有產(chǎn)權(quán)政策“擠掉”了經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)者的投機(jī)謀利的空間，所以申請(qǐng)者減少了。但是有人針對(duì)個(gè)別城市人們申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的戶數(shù)沒(méi)有明顯增加這一現(xiàn)象，提出共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房政策存在許多問(wèn)題，才造成不太受歡迎的觀點(diǎn)。

這兩種觀點(diǎn)哪一種是對(duì)的呢？都有道理，但是又都不全面：共有產(chǎn)權(quán)政策可以擠掉部分投機(jī)謀利的申購(gòu)者，但是這并不意味著這項(xiàng)政策已經(jīng)完善了，棄購(gòu)者可能是由于政策不完善而棄購(gòu)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)政策也不見(jiàn)得能夠擠掉所有謀利者，只要是監(jiān)督不到位，申購(gòu)到共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的人就有機(jī)會(huì)謀利。如，可以轉(zhuǎn)租謀利，而不是出售。一般經(jīng)濟(jì)適用房和共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房都可能發(fā)生這種事情。

所以，一方面，我們應(yīng)該看到實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房政策基本上是有益于社會(huì)的，另一方面，也要看到，單單是這樣一項(xiàng)政策，即便是很完善的，也不會(huì)對(duì)保障性住房市場(chǎng)發(fā)揮出太大的作用。即便是在整個(gè)住房市場(chǎng)中實(shí)施這樣的政策，也不會(huì)對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)發(fā)揮出主要的作用。共有產(chǎn)權(quán)住房也可能迫使高房?jī)r(jià)回落。

例如，在26個(gè)經(jīng)合組織國(guó)家（OECD）中，1980年（個(gè)別國(guó)家追溯到1980年以前）—2008年，即到金融危機(jī)爆發(fā)前夕，累計(jì)房?jī)r(jià)上漲90%的國(guó)家有9個(gè)，其中就有共有產(chǎn)權(quán)住房政策最為完善的英國(guó);上漲20%—90%之間的國(guó)家也有9個(gè)，其中包括實(shí)施可負(fù)擔(dān)住房（Affordable Housing）政策的美國(guó);上漲不足20%的國(guó)家有8個(gè)，其中包括嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)的德國(guó)。

為什么住房?jī)r(jià)格猛漲的國(guó)家包含了實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)政策和可負(fù)擔(dān)住房政策的國(guó)家？基本原因在于：這種住房政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響力較小，而宏觀直接控制房?jī)r(jià)的政策的作用更大。所以基本可以肯定：英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房政策對(duì)住戶帶來(lái)的收益，可能完全被房?jī)r(jià)上漲90%所抵消。在經(jīng)合組織國(guó)家，各種主要的控制房?jī)r(jià)政策的效果，參見(jiàn)表1。其中，共有產(chǎn)權(quán)住房政策應(yīng)當(dāng)僅僅是“增加住房供給彈性”一攬子政策的小部分。而“增加住房供給彈性”政策的作用僅為19%。“深入改進(jìn)銀行監(jiān)管”的作用最大，為25%。

國(guó)內(nèi)也有人指責(zé)政府推出共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策是為了回避高房?jī)r(jià)。所以，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)，迫使房?jī)r(jià)回到真正可負(fù)擔(dān)的范圍之內(nèi)，比如共有產(chǎn)權(quán)政策等任何住房政策都會(huì)讓公民更受益。當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策仍然可以繼續(xù)推行，因?yàn)樗吘棺屢徊糠仲I(mǎi)不起商品房、貸不到款的人早點(diǎn)有了住房。只不過(guò)，我們的政府，不應(yīng)該因?yàn)閷?shí)施了共有產(chǎn)權(quán)住房政策而有意無(wú)意地放松了對(duì)房?jī)r(jià)的控制。

三、 有關(guān)思考與建議

（一）共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策應(yīng)該進(jìn)入正常實(shí)施階段，不宜繼續(xù)試點(diǎn)

共有產(chǎn)權(quán)住房模式從2004年提出到2019年，已經(jīng)有14年多的時(shí)間了，從2006年12月份江蘇省部分城市正式有住戶入住共有產(chǎn)權(quán)住房到2019年，也已經(jīng)有13年左右的時(shí)間了。

但是，2014年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布6個(gè)城市（北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石）為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，并要求“試點(diǎn)城市要按照實(shí)施方案積極穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)，在12月底前報(bào)送試點(diǎn)工作總結(jié)”。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部這個(gè)舉措，似乎是多此一舉：一方面，這段時(shí)間已經(jīng)夠長(zhǎng)的了，不必再試點(diǎn)。并且在這段時(shí)間內(nèi)，許多城市都是自發(fā)地對(duì)不同種的保障性住房進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)政策試點(diǎn)。另一方面，也更重要的是，這樣拔高試點(diǎn)級(jí)別，既有“掠人之美”之嫌，也有有意無(wú)意地導(dǎo)致試點(diǎn)被“粉飾”、被“包裝”之嫌。在中國(guó)，大張旗鼓地試點(diǎn)，尤其是被拔高級(jí)別的試點(diǎn)，都不可避免的帶有一些不應(yīng)有的政治光環(huán)，即這種試點(diǎn)只許成功，不許失敗，所以，勢(shì)必是強(qiáng)行推行，有條件要上，沒(méi)有條件創(chuàng)造條件也要上，否則就是政績(jī)丟失，官員個(gè)人臉面無(wú)光，前程受阻。但是，一旦真正全面推廣，可能就暴露出種種問(wèn)題。

并且，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求似乎有點(diǎn)急功近利：“在12月底前報(bào)送試點(diǎn)工作總結(jié)”。即2014年4月公布試點(diǎn)城市，要求這些城市在2014年12月報(bào)送試點(diǎn)總結(jié)。解決住房問(wèn)題，可不是工廠生產(chǎn)短平快的產(chǎn)品。即便這些城市都有現(xiàn)成的可供實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)政策的住房，要在短短幾個(gè)月內(nèi)，就實(shí)施，并上報(bào)經(jīng)驗(yàn)，這似乎太急了點(diǎn)。已經(jīng)早有試點(diǎn)的城市還好說(shuō)一點(diǎn)，先前沒(méi)有試點(diǎn)的城市，有點(diǎn)勉為其難。如，北京市在2014年之前，好像還有實(shí)施過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)。并且住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)北京市確定的試點(diǎn)類(lèi)型是“自住商品房”。“自住商品房”在其他城市基本上是不存在的，不具有普遍性，所以，北京市試點(diǎn)即便很成功，可能沒(méi)有多大的推廣價(jià)值。

所以，各地自發(fā)的共有產(chǎn)權(quán)住房政策試點(diǎn)，基本上應(yīng)該是可靠的，即便存在不足，地方政府也不會(huì)去刻意隱瞞、包裝。而住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再去套上一個(gè)政治光環(huán)，就難說(shuō)了。因此，應(yīng)該在各地試點(diǎn)和推行的基礎(chǔ)上，直接總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，制定一個(gè)全國(guó)性的基本指導(dǎo)政策，由各地參照?qǐng)?zhí)行就可以了。

2017年9月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見(jiàn)》，即試點(diǎn)還在繼續(xù)進(jìn)行。

（二）共有產(chǎn)權(quán)保障性住房不宜作為住房市場(chǎng)主體來(lái)供應(yīng)

2014年3月，住建部某副部長(zhǎng)向媒體表示：共有產(chǎn)權(quán)住房將作為市場(chǎng)主體來(lái)供應(yīng)。

這個(gè)觀點(diǎn)，缺乏客觀依據(jù)，帶有明顯的武斷性。首先，廣大購(gòu)房者中的多數(shù)人都愿意購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房？其次，地方政府是否愿意這樣普遍推行？再次，開(kāi)發(fā)商是否愿意這樣開(kāi)發(fā)？等等。這一切目前還沒(méi)有任何證據(jù)來(lái)支撐。

共有產(chǎn)權(quán)只是滿足那些想買(mǎi)房付不起款、貸不到款的人的買(mǎi)房愿望，并且共有產(chǎn)權(quán)政策主要適合于有資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的住戶。符合居住廉租房的住戶本來(lái)就是買(mǎi)不起房的人群，如何讓他們成為購(gòu)房主體？至于中高等收入的家庭，應(yīng)該還是偏好于購(gòu)買(mǎi)整套的商品房，只有把共有產(chǎn)權(quán)商品房設(shè)計(jì)的比一般商品房更具有購(gòu)買(mǎi)優(yōu)勢(shì)，這個(gè)人群才會(huì)去購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房。

可見(jiàn)，共有產(chǎn)權(quán)住房雖然有許多優(yōu)點(diǎn)，但是它不可能適用所有收入檔次的人群，也不可能對(duì)所有收入檔次的人群都具有吸引力。所以，我們不宜替市場(chǎng)中各方做主，把共有產(chǎn)權(quán)住房設(shè)定為市場(chǎng)主體。

把共有產(chǎn)權(quán)住房模式作為住房市場(chǎng)主體也與我國(guó)住房制度改革的大方向相背離。我國(guó)住房制度改革的大方向是住房私有化、商品化，而不是帶有混合性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)只適合于具有部分購(gòu)房能力的中低收入者階層，這一點(diǎn)應(yīng)該是確定無(wú)疑的，也是共有產(chǎn)權(quán)的“瞄準(zhǔn)”群體。

所以，直到2019年，共有產(chǎn)權(quán)住房也沒(méi)有成為住房市場(chǎng)的主體，試點(diǎn)還在繼續(xù)，試點(diǎn)城市的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于現(xiàn)有同級(jí)別的城市數(shù)量。

（三）地方政府不應(yīng)只想多回籠住房建設(shè)資金

在共有產(chǎn)權(quán)住房當(dāng)中，地方政府與住戶之間在相互博弈中的確是有互利共贏的可能的。但是，二者博弈的出發(fā)點(diǎn)是不同的：住戶是想盡早住上擁有一定產(chǎn)權(quán)的住房，且能夠規(guī)避房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)，享受住房的多種權(quán)益。地方政府主要是想多收回在保障性住房上的投資資金（或者說(shuō)想減少在保障性住房上的投資），地方政府推行共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的原動(dòng)力就是多回籠資金。所以，住戶由于購(gòu)買(mǎi)力所限，沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)高比例的產(chǎn)權(quán)，而地方政府想盡量提高住戶購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)比例以便多回籠資金。所以二者之間還是有矛盾的。

因此，從為住戶著想的角度出發(fā)，地方政府不應(yīng)該只想多回籠資金。在必須按照中央下達(dá)的保障性住房建設(shè)任務(wù)的前提下，地方政府還是應(yīng)該適當(dāng)降低首次購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)的比例，以便讓更多的住戶購(gòu)買(mǎi)。否則，由于規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)比例過(guò)高而導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者減少，但是建設(shè)任務(wù)又必須完成，就只能說(shuō)適得其反：回籠資金減少。

（四）政府應(yīng)該首先確保買(mǎi)不起共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的住戶有房住

在對(duì)共有產(chǎn)權(quán)保障性住房叫好的社會(huì)背景下、在可能把共有產(chǎn)權(quán)模式作為住房市場(chǎng)主體的政府理念下，政府有可能采取顯規(guī)則或者潛規(guī)則，把保障性住房?jī)?yōu)先供給購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)的住戶，而把不購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的最窮住戶拋到一邊去了。這種情況應(yīng)該引起社會(huì)的警覺(jué)。政府應(yīng)該首先確保買(mǎi)不起共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的住戶有房住。

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作者簡(jiǎn)介：

王東亞，女，河北唐山人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授，研究方向：住房保障。