長租公寓發(fā)展的政策環(huán)境和經(jīng)營模式與發(fā)展趨勢

摘 ?要：長租公寓已經(jīng)成為了我國房屋租賃行業(yè)在未來幾年的重要發(fā)展趨勢，其市場進(jìn)步的空間非常大，長租公寓的租賃和經(jīng)營形式逐漸分化成了不同的類型，如重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)、集中式和分散式等等，這些不同的經(jīng)營模式和理念共同構(gòu)成了如今百花齊放的長租公寓租賃市場，希望筆者針對長租公寓所提出的一些意見和建議可以對從事該行業(yè)的工作人員有所裨益。

關(guān)鍵詞：長租公寓;政策環(huán)境;經(jīng)營模式與發(fā)展趨勢

為了帶給人們更加優(yōu)質(zhì)的房屋居住體驗，很多長租公寓租賃企業(yè)一直在不斷地改進(jìn)和完善自身企業(yè)的經(jīng)驗管理，雖然與國外一些發(fā)達(dá)國家相比，我國的長租公寓行業(yè)仍然處于發(fā)展的初期階段，但是該行業(yè)在短短幾年內(nèi)已經(jīng)在租賃市場內(nèi)占據(jù)了一席之地。接下來筆者將以長租公寓為主體內(nèi)容，對其發(fā)展過程中所處的政策環(huán)境、經(jīng)營管理的基本模式以及未來幾年的發(fā)展趨勢等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)地闡述，希望可以為相關(guān)人員提供一些理論參考。

一、政策環(huán)境

（一）國內(nèi)政策環(huán)境

近幾年來，隨著我國人均經(jīng)濟(jì)水平一直在不斷地增長，人們對于居住環(huán)境的要求也越來越嚴(yán)苛，而作為租賃市場上能夠為人們提供高品質(zhì)住房環(huán)境的長租公寓，也逐漸在相關(guān)政策的推動下展開了規(guī)?；慕?jīng)營管理。現(xiàn)階段相關(guān)政府部門針對長租公寓所制定的政策主要有以下幾點：第一，職工若連續(xù)足額繳納住房公積金3個月，并且其本人和配偶在該城市暫無名下自有住房，一直以租賃的形式進(jìn)行居住，則該夫妻可以將其名下的住房公積金進(jìn)行提取來進(jìn)行租賃房租的繳納;第二，地方政府應(yīng)當(dāng)積極地發(fā)展和推廣長租公寓，用以滿足人民群眾高品質(zhì)的居住需求;第三，到2020年，租賃市場應(yīng)具有多元化供應(yīng)主體、長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系等基本特征;第四，鼓勵開發(fā)商去改造暫無社會用途的租賃用地，并且根據(jù)該城市的實際土地使用情況有針對性地設(shè)立一些長租公寓試點[1];第五，在深圳、杭州等12個城市內(nèi)實施長租公寓試點工作。

（二）國外政策環(huán)境

國外的長租公寓經(jīng)營企業(yè)在實際運營過程中也需要遵循相關(guān)的政策，具體如下：第一，以澳洲為例，在租房之前，需要先對長租公寓經(jīng)營企業(yè)的相關(guān)人員進(jìn)行預(yù)約，只有通過預(yù)約申請的客戶才有看房的資格，并且每周有且僅有兩次預(yù)約看房的機(jī)會;第二，在國外，絕大多數(shù)的長租公寓房源都處于未裝修或簡單裝修的狀態(tài)，租戶若與企業(yè)簽訂了長期租賃合同，則需要自行在長租公寓中添設(shè)一些家居用品;第三，與國內(nèi)的長租公寓企業(yè)租賃合同的簽訂程序相比，國外簽訂合同的過程相對來說比較復(fù)雜[2]。對于美國來說，租戶需要提供個人收入證明、社會安全碼等信息，法國租賃企業(yè)則需要查看租戶最新的稅單、擔(dān)保證明、最新的月的工資證明、銀行賬戶證明等信息，英國租賃企業(yè)則需要核實租戶的身份信息以及護(hù)照等等。

二、經(jīng)營模式

（一）資產(chǎn)類型不同

1.輕資產(chǎn)長租公寓

輕資產(chǎn)模式下的長租公寓主要是通過企業(yè)和房屋所有者進(jìn)行長期租賃協(xié)議的簽訂，該企業(yè)則可以在特定期限內(nèi)獲得該房屋的經(jīng)營權(quán)利，在這個過程中企業(yè)不能持有該房屋相對應(yīng)的物業(yè)權(quán)利，同時也不能享受房屋升值所帶來的經(jīng)濟(jì)收益。在合法的房屋租賃期間，企業(yè)可以將房屋租賃給其他的客戶并且賺取一定的租金，而企業(yè)則是利用租賃房租之間的差值來實現(xiàn)獲利的目的[3]。使用輕資產(chǎn)模式的長租公寓通常會與房屋所有人進(jìn)行協(xié)商，適當(dāng)?shù)貙λ赓U房屋進(jìn)行改造，但是由于該模式下的長租公寓所簽訂的租賃時間通常在3-5年左右，因此企業(yè)對所租賃房屋改造的空間非常有限，經(jīng)營理念以“薄利多銷”為主，前期投入資金成本偏低，因此比較適用于一些意圖在短期內(nèi)可以快速開闊市場的長租公寓企業(yè)。

2.重資產(chǎn)長租公寓

與輕資產(chǎn)模式長租公寓相對應(yīng)的則是重資產(chǎn)模式下的長租公寓，該類型長租公寓主要是指企業(yè)在房屋建設(shè)初期階段便與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，通過開發(fā)、合作、包租、收購等方式直接獲取整棟樓的使用權(quán)限，然后企業(yè)在對該高層公寓進(jìn)行統(tǒng)一的裝修，并且一致向外租賃。這種類型的長租公寓的優(yōu)勢在于可以獲取高清資產(chǎn)收益，其劣勢在于前期投入較大，資金回收期較長。

（二）經(jīng)營模式不同

1.集中式長租公寓

集中式長租公寓主要是指租賃企業(yè)通過包租整棟的商業(yè)住宅來進(jìn)行統(tǒng)一的出租，這種經(jīng)營模式與上述我們所提到的重資產(chǎn)長租公寓相類似，該類公寓在實際應(yīng)用中的優(yōu)勢在于裝修成本普遍偏低、裝修風(fēng)格具有一致性、經(jīng)營管理較為方便，該類型的長租公寓通常會配有獨立的服務(wù)空間和娛樂空間，因此也很容易受到青年人群的追捧。

2.分散式長租公寓

分散式長租公寓的房源主要來自于個人，租賃人可以通過將房屋分割成為幾個隔間再分租給不同的人群，從經(jīng)營模式的角度上來看，分散式長租公寓的優(yōu)勢在于房源的范圍比較廣泛，且租客們可以根據(jù)自己的喜好來選擇不同裝修風(fēng)格的長租公寓。分散式的長租公寓在租賃市場上可以面向不同的客群，如蘑菇公寓等長租公寓品牌主要面對的是低端客戶群體，而晟曜行長租公寓品牌則主要面對的是高端客戶群體，由此可見分散式長租公寓租賃市場所包含的客源量比較大。

三、發(fā)展趨勢

數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果截至?xí)r間為2018年3月，國內(nèi)的長租公寓品牌經(jīng)營企業(yè)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)230家，上海市內(nèi)的長租公寓品牌經(jīng)營企業(yè)發(fā)展最為迅速，已經(jīng)成立了約50家企業(yè)，占據(jù)全國總企業(yè)數(shù)額的21.7%，國內(nèi)一共有121家長租公寓企業(yè)已經(jīng)獲得了其他企業(yè)的融資。雖然長租公寓是國內(nèi)未來幾年的重要發(fā)展趨勢，但是就目前而言，長租公寓房屋租賃行業(yè)仍然處于發(fā)展的初期階段，年交易額約占據(jù)整個租賃市場的10%左右，未來的成長空間不容小覷。有專家預(yù)測，在未來3年內(nèi)，長租公寓房屋租賃市場中將會出現(xiàn)2家或者3家巨頭企業(yè)，這些企業(yè)的總估值至少100億美金，且擁有至少100萬的房屋租賃數(shù)量[4]。目前市場上具有良好發(fā)展趨勢的長租公寓實體企業(yè)主要有以下幾種：第一，以開發(fā)商為市場主體背景的企業(yè)，如萬科泊寓、朗詩寓等等;第二，以中介為市場主體背景的企業(yè)，如鏈家自如、相寓等等;第三，專業(yè)的長租公寓企業(yè)，如魔方、蛋殼公寓等等;第四，以酒店為市場主體背景的企業(yè)，如窩趣輕社區(qū)、逗號公寓等等。

四、結(jié)束語：

總而言之，雖然現(xiàn)階段國內(nèi)的一些長租公寓租賃企業(yè)在實際的經(jīng)營和管理過程中仍然存在著一些缺陷問題，但是相信在相關(guān)工作人員對其租賃制度的不斷優(yōu)化下，在不久之后，國內(nèi)的長租公寓租賃市場將會步入新的發(fā)展階段，為推動我國房屋租賃行業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)，這也正是我們所期望看到的結(jié)果。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉萬紅.長租公寓——房地產(chǎn)存量市場下的突破口[J].中國房地產(chǎn)，2016（14）：136-138.

[2]劉倬.關(guān)于我國長租公寓市場發(fā)展的思考和建議[J].中國建設(shè)信息化，2017（13）：172-173.

[3]周明.真正讓長租公寓健康可持續(xù)發(fā)展——“長租公寓：國際經(jīng)驗與上海實踐”研討會綜述[J].上海房地，2018（03）：127-129.

[4]蘭永強(qiáng).我國長租公寓行業(yè)發(fā)展的若干思考與建議[J].中國市場，2018（17）：152-153.

作者簡介：

潘麗莉（1982-），女，碩士，中級經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)營銷策劃及品牌管理。