地產(chǎn)：房企利潤(rùn)增長(zhǎng)的不確定性增加

國(guó)元國(guó)際

今年上半年的房企拿地、融資和房貸的快速增長(zhǎng)，及部分區(qū)域市場(chǎng)的過(guò)熱，已經(jīng)引起了監(jiān)管層的關(guān)注。

總體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，短期內(nèi)降溫趨勢(shì)很難改變，房企未來(lái)的銷售和利潤(rùn)可能會(huì)受到影響。

房企土地獲取方面：

今年上半年，房企拿地積極，截止至2019年5月，碧桂園、融創(chuàng)、新城和萬(wàn)科拿地金額分別為658億、653億、461億和447億。另外綠地、龍湖、中海、保利等合計(jì)11家房企拿地金額分別超過(guò)200億元人民幣。

截止至2019年5月，融創(chuàng)及禹洲拿地金額已超過(guò)2018年全年金額;另外，除萬(wàn)科、龍湖、中海、保利及華潤(rùn)外，其余被統(tǒng)計(jì)房企截至5月拿地金額均超過(guò)2018年全年拿地總額的50%以上。

2018年5月-2019年5月全國(guó)100大中城市成交土地溢價(jià)率在2018年10月見底回升，至2019年3-4月的高位，分別錄得24%、25%。而2019年5月有所下降，錄得22%的土地成交溢價(jià)。

綜上所述，可見今年上半年房企拿地意愿增強(qiáng)，土儲(chǔ)補(bǔ)充呈現(xiàn)加速狀態(tài)，土地市場(chǎng)較為火熱，成交溢價(jià)屢創(chuàng)年內(nèi)新高。

房企融資方面：

截至2019年第一季度，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額人民幣40.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.7%，為2016年底以來(lái)的低位;環(huán)比有所提升錄得5%的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)貸款累計(jì)增速呈放緩趨勢(shì)，基數(shù)處于高位。

從季度新增房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，同比和環(huán)比分別比上月增長(zhǎng)7%和47%，單季度規(guī)模增速雖然有所回升，仍處于2015年以來(lái)的低位。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的美元債融資在今年初迎來(lái)一個(gè)小高峰。數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月22日，房企美元債發(fā)行391億美元，已達(dá)到2018年全年新增規(guī)模的49%;

截至2019年3月，房地產(chǎn)信托余額錄得2.8萬(wàn)億。今年前3月，新增房地產(chǎn)信托也創(chuàng)下歷年來(lái)的新高，超過(guò)2610億。

部分房企轉(zhuǎn)向海外融資，融資成本處于高位。今年以來(lái)，房企海外債平均收益率比2018年提升1.1個(gè)百分點(diǎn)至8.8%，而2018年最高利率為正榮地產(chǎn)發(fā)行的12.5%的海外債;2019年最高利率為當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的15.5%的海外債，此外，中國(guó)恒大、融信中國(guó)、佳兆業(yè)等房企分別發(fā)行超過(guò)10%利率的海外債。

房貸方面：

6月12日，央行最新公布的相關(guān)報(bào)告顯示，5月居民新增貸款增加6625億元，其中，短期貸款增加1948億元，中長(zhǎng)期貸款增加4677億元。居民的中長(zhǎng)期貸款中大部分是房貸，2019年前5個(gè)月居民中長(zhǎng)期貸款上漲了2.27萬(wàn)億，居于歷史高位。

房地產(chǎn)投資方面：

2019年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資46075億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速比1-4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資33780億元，增長(zhǎng)16.3%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.3%。

總體來(lái)看，5月房地產(chǎn)投資基本維持穩(wěn)定，增速較往年有所回落。今年1-5月份，商品房銷售面積55518萬(wàn)平方米，同比下降1.6%，降幅比1-4月份擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。5月末，商品房待售面積50928萬(wàn)平方米，比4月末減少453萬(wàn)平方米，同比下降9.1%。

2019年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1-4月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。