嘉興市物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀分析及有關(guān)物業(yè)的法律法規(guī)的改善意見

陳迎迎 田珈瑜 錢鋒淼 李先先

【摘 要】經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展伴隨著人民生活水平的不斷提高，在生存得到很好保障的同時(shí)人民更加注重生活質(zhì)量，對(duì)物業(yè)的要求也不短提升，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展面臨著重大的挑戰(zhàn)。本文從嘉興市的物業(yè)行業(yè)入手，深入各住宅小區(qū)調(diào)查，查閱相關(guān)文獻(xiàn)，以嘉興市為例對(duì)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行研究分析，總結(jié)出目前嘉興市物業(yè)管理行業(yè)存在的問題并給給予相應(yīng)的對(duì)策，最后根據(jù)有關(guān)物業(yè)的法律法規(guī)的給出改善意見。希望能夠改善嘉興市的物業(yè)服務(wù)水平，同時(shí)給各物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供參考，提高人民的生活水平。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)服務(wù)；嘉興市；改善意見

我國(guó)物業(yè)管理的法規(guī)和條例的制定及衍生行業(yè)的誕生和發(fā)展較之于發(fā)達(dá)國(guó)家落后很多，不成文法律法規(guī)體系是當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的重大問題之一，本文將會(huì)敘述問題的產(chǎn)生與對(duì)策，以提供有效科學(xué)的法律法規(guī)改善建議。全國(guó)性的第一步法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》起步晚，直至2003年才頒布實(shí)施，之前的社區(qū)治理法規(guī)、政策體系多為地方性，不具有普遍性。而且這些法規(guī)的制定相當(dāng)部分是模仿香港及其他國(guó)家地區(qū)的治理經(jīng)驗(yàn)，或者是針對(duì)某些具體問題制定的具體措施，缺乏穩(wěn)定性、系統(tǒng)性和科學(xué)性，存在很大的不足，而嘉興市物業(yè)的起步就更加落后，由此也衍生出一系列問題，本文以嘉興地方物業(yè)治理為例，尋求科學(xué)合理的物業(yè)管理模式。

一、研究背景

我國(guó)城市建設(shè)不斷發(fā)展，物業(yè)對(duì)社區(qū)居民的影響也許越來(lái)越強(qiáng)，。對(duì)于嘉興市而言，從1996年物業(yè)行業(yè)興起到現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理的規(guī)模也不短增大，目前為止，嘉興市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共565家，雖有某些方面的發(fā)展，但仍存在不少的問題，物業(yè)管理服務(wù)出現(xiàn)了停滯的狀態(tài)?；诖吮尘?，本文通過分析嘉興市物業(yè)管理現(xiàn)狀，找出相關(guān)問題，希望可以為嘉興市物業(yè)發(fā)展提供幫助。

二、研究意義

物業(yè)管理是指業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，對(duì)業(yè)主的房產(chǎn)、地產(chǎn)及附屬物進(jìn)行的管理和服務(wù)活動(dòng)，其在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益上有重要的作用。

通過查閱相關(guān)資料和走訪調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)并沒有具體合適的法律法規(guī)對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行解釋，媒體報(bào)道物業(yè)糾紛時(shí)僅僅是對(duì)集體的糾紛進(jìn)行評(píng)論而鮮有實(shí)質(zhì)性的結(jié)論。本文總結(jié)歸納相應(yīng)問題并給出建議，既有利益打破物業(yè)管理行業(yè)停滯不前的局面，推動(dòng)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，又有利于達(dá)到建設(shè)“美麗嘉興”，“和諧嘉興”的目的。

三、我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)物業(yè)起源于上個(gè)世紀(jì)八十年代，處于舊中國(guó)房地產(chǎn)萌芽時(shí)期，隨著改革開放的進(jìn)程慢慢深入大中城市并迅速發(fā)展。1981年，深圳市物業(yè)管理公司的成立，1993年，深圳成立了首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)，并于次年頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。我國(guó)第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日正式施行，為保障業(yè)主的合法權(quán)益，改善任命的生活和工作環(huán)境提供法律依據(jù)。

近些年來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)迅速成長(zhǎng)，目前其在我國(guó)的數(shù)目已到達(dá)十萬(wàn)余家。經(jīng)各省市建設(shè)部門的認(rèn)證，將物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)按照資質(zhì)分類為一、二，三級(jí)資質(zhì)，據(jù)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)群體中具有三級(jí)資質(zhì)的占比為63.99%，；具有二級(jí)資質(zhì)的占比為19.2%，具有一級(jí)資質(zhì)的占比為14.49%，剩下的為沒有被評(píng)有資質(zhì)的。從數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)主要集中在二，三級(jí)資質(zhì)，其原因可能為原因?yàn)槲覈?guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本大，規(guī)模小，現(xiàn)有的資質(zhì)可以滿足目前的市場(chǎng)需求。

四、嘉興市物業(yè)管理分析

（一）嘉興市的物業(yè)發(fā)展

上世紀(jì)九十年代初，嘉興市物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)開始興起，目前，嘉興市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共565家，行業(yè)從業(yè)人員40469人，管理物業(yè)項(xiàng)目1774個(gè)、計(jì)建筑面積1.3億平方米，已成立業(yè)主大會(huì)675個(gè)。行業(yè)從業(yè)人出現(xiàn)了以紫微大廈，信達(dá)南郡，金都南德大院等國(guó)家級(jí)康居工程為代表的設(shè)施配套齊全、物業(yè)管理規(guī)范、開展多樣社區(qū)活動(dòng)的小區(qū)，帶動(dòng)了我市文明和諧社區(qū)的建設(shè)。為認(rèn)真貫徹落實(shí)《中共嘉興市委關(guān)于加強(qiáng)新時(shí)代城市基層黨建工作的意見》（嘉委發(fā)[2018]16號(hào)）文件精神，我市積極創(chuàng)新黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理新模式，大力推進(jìn)“紅色物業(yè)”專項(xiàng)破難行動(dòng)，南湖區(qū)以“紅色黨建”引領(lǐng)“物業(yè)革命”，協(xié)調(diào)了物業(yè)管理居委會(huì)，業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司之間的關(guān)系，進(jìn)一步加強(qiáng)了城市基層的建設(shè)。

（二）嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

根據(jù)目前的實(shí)地調(diào)研來(lái)看，嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展是蓬勃而迅速的，但隨著居民生活水平的不斷提高，人們對(duì)物業(yè)管理提出了更高的新要求，實(shí)踐中也產(chǎn)生了不少新的矛盾和問題，如執(zhí)法困難、居民對(duì)物業(yè)的信任危機(jī)、信息不公開、小區(qū)物業(yè)管理公司收費(fèi)難等。

1.執(zhí)法困難。每個(gè)小區(qū)在物業(yè)管理中心貼有垃圾分類、禁止亂停車等等諸如此類的告示。但是，我們?nèi)阅芸吹嚼鴣y放，樓道內(nèi)堆積雜物，車房亂停放等現(xiàn)象，由此可以看出，有相關(guān)制度，但居民的遵守程度卻不高，物業(yè)進(jìn)行管理比較困難。

2.信任危機(jī)。通過采訪得知居民對(duì)物業(yè)充滿了不信任感，他們對(duì)自己上交的物業(yè)費(fèi)不知去向，認(rèn)為物業(yè)只收錢不工作，也不清楚物業(yè)公司的成立、運(yùn)行情況。由此，居民和物業(yè)公司的信任危機(jī)日益加劇，呼吁“物業(yè)自治”的聲音越來(lái)越高。

3.信息不公開。很多小區(qū)的重大事務(wù)幾乎都是由小區(qū)業(yè)委會(huì)決定，只要業(yè)委會(huì)內(nèi)部人員通過決定，就可以“為所欲為”，社區(qū)建設(shè)信息處于灰色地帶，業(yè)主公司幾乎完全掌控了所有的治理活動(dòng)，非內(nèi)部人員很難了解到具體、真實(shí)的信息。

4.物業(yè)管理公司收費(fèi)困難。造成物業(yè)管理收費(fèi)難的原因主要有以下三點(diǎn)：一是物業(yè)管理公司本身的問題導(dǎo)致業(yè)主不愿意交物業(yè)管理費(fèi)。一二是一些業(yè)主有貪小便宜的心理，或是住傳統(tǒng)福利房，以前沒有交物業(yè)費(fèi)的習(xí)慣。三是相關(guān)法律不健全，實(shí)踐中出現(xiàn)的許多問題找不到能妥善解決的法律依據(jù)，導(dǎo)致許多業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)。

五、物業(yè)法規(guī)的改善意見

1.豐富物業(yè)管理法規(guī)立法淵源

建筑物區(qū)分所有權(quán)為物業(yè)管理法規(guī)的主要淵源，筆者認(rèn)為應(yīng)在建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)上豐富物業(yè)管理法規(guī)的立法淵源，引入合同法、經(jīng)濟(jì)法概念及理論?！緄】理由有以下幾點(diǎn)：第一，物業(yè)管理是基于公民的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，物權(quán)法作為物業(yè)管理法規(guī)的淵源不容置疑。第二，物業(yè)服務(wù)行為需要簽訂合同，以提供服務(wù)作為給付對(duì)象符合合同的契約精神。第三，物業(yè)服務(wù)行為蘊(yùn)含商品價(jià)值和效益評(píng)價(jià)符合經(jīng)濟(jì)法中的效益理念。

2.擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)制范圍形成完備的體系【ii】

在豐富立法淵源的基礎(chǔ)上應(yīng)擴(kuò)張物業(yè)管理規(guī)則范圍。我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定主要涉及業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)、物業(yè)使用和法律責(zé)任等問題。顯然在物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問題沒有涉及或涉及較少。所以筆者較為支持在《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改完善過程中或物業(yè)管理入法過程中擴(kuò)大法規(guī)的規(guī)制范圍，最終形成完備的物業(yè)管理法律體系。

首先，應(yīng)規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同。明確物業(yè)服務(wù)合同中各方主體直接的權(quán)利和義務(wù)。我們能發(fā)現(xiàn)大部分的物業(yè)糾紛其根源在于沒有明確具體的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主在與物業(yè)公司簽訂合同的時(shí)候沒有明確規(guī)定各自的權(quán)力界限和義務(wù)界限，所以在具體的實(shí)踐中出現(xiàn)義務(wù)履行不完全、責(zé)任主體不明的現(xiàn)象，這必然會(huì)引發(fā)糾紛。如果能在立法層面分清各自的權(quán)利與義務(wù)，將會(huì)有效減少物業(yè)糾紛的發(fā)生。

其次，應(yīng)規(guī)范物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)使物業(yè)服務(wù)朝著商品化發(fā)展。物業(yè)服務(wù)作為一種勞動(dòng)給付形式其價(jià)值的評(píng)定形式應(yīng)和其他商品相同。秉持著等價(jià)有償?shù)睦砟?，物業(yè)企業(yè)提供什么樣的服務(wù)與其所得報(bào)酬應(yīng)是對(duì)等的。所以在價(jià)格確定的情況下有必要在立法規(guī)范中規(guī)定物業(yè)企業(yè)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)應(yīng)賦予業(yè)主相應(yīng)的抗辯權(quán)來(lái)救濟(jì)業(yè)主。在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確立過程中需要具體參考已經(jīng)頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，并加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管，針對(duì)性地解決多收費(fèi)、少辦事的現(xiàn)象給予一定的處罰和整改。

最后，整合各項(xiàng)法規(guī)推動(dòng)物業(yè)管理法規(guī)朝著體系化發(fā)展。在立法初期我們可能會(huì)針對(duì)具體出現(xiàn)的問題制定法規(guī)，但在不斷立法的過程中我們需要把握各個(gè)法規(guī)之間內(nèi)在的聯(lián)系，用整體的眼光看待物業(yè)糾紛問題，最終形成全面完備的法律法規(guī)，這樣才能實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)問題中各方權(quán)利完整有效的保護(hù)推動(dòng)物業(yè)行業(yè)朝著和諧、有序的方向發(fā)展。

六、結(jié)語(yǔ)

本文通過對(duì)嘉興社區(qū)的實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)具體問題，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，為政府部門提供有益的建議。物業(yè)管理作為現(xiàn)今社會(huì)不可或缺的朝陽(yáng)企業(yè)，經(jīng)過近三十年的發(fā)展，在社區(qū)決策、社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)維護(hù)等方面發(fā)揮了巨大的作用，但尚未成熟，仍舊有旺盛的生命力和光明的發(fā)展?jié)撃?。針?duì)本文對(duì)嘉興地區(qū)的物業(yè)管理調(diào)查中出現(xiàn)的問題，很大程度上也能反映當(dāng)前中國(guó)物業(yè)管理普遍性的問題，隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，規(guī)模化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式將會(huì)迅速取代零散、不規(guī)范的管理模式，同時(shí)，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)將會(huì)成為未來(lái)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)外知名品牌將大規(guī)模搶占市場(chǎng)先機(jī)，以其科學(xué)化管理、多種經(jīng)營(yíng)方式、專業(yè)技術(shù)能力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，打破地方保護(hù)主義，沖擊舊物業(yè)模式。除此之外，這種發(fā)展速度需要更加法制化，控制好熱度，把握好節(jié)奏，在法制化道路上穩(wěn)健前進(jìn)，通過實(shí)踐，構(gòu)建出匹配物業(yè)管理水平的現(xiàn)代化物業(yè)管理法制體系，促進(jìn)法與社會(huì)的和諧。

注釋：

【1】參見黃蕾，李映輝，“物業(yè)管理相關(guān)問題及對(duì)策研究評(píng)述——基于國(guó)內(nèi)64篇核心期刊論文的統(tǒng)計(jì)分析”，載《華東經(jīng)濟(jì)管理》2011年3月第3期，第142-145頁(yè)。

【2】參加畢敏，“物業(yè)管理中存在的若干法律問題淺析”，載《法制與社會(huì)》2008年1月，第72頁(yè)。

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