我國(guó)房產(chǎn)稅改革的思考

楊葉

【摘 要】近10年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，給消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了諸多問(wèn)題。為了調(diào)控房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我國(guó)相繼出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控政策，其中房產(chǎn)稅就是其中之一。文章采用查閱文獻(xiàn)和比較分析的方法，同時(shí)結(jié)合試點(diǎn)情況，分析房產(chǎn)稅問(wèn)題，提出擴(kuò)大征收范圍，靈活參照當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)水平制定合適稅率;減少其他與房產(chǎn)稅重合的稅種，同時(shí)明確征收目的和稅收用途，使稅收收入的支出透明化;建立相關(guān)的配套政策和完善法律法規(guī)等建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅改革;建議;試點(diǎn)

【中圖分類號(hào)】F293.3;F812.42【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A【文章編號(hào)】1674-0688（2019）10-0165-02

0 引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)可謂炙手可熱，房產(chǎn)稅也霸屏了整個(gè)樓市消息窗口，不論是手機(jī)還是電視都在報(bào)道房產(chǎn)稅，普通百姓也寄希望于國(guó)家制定專門的政策和法律能夠使房?jī)r(jià)“降溫”，真正做到“房子是用來(lái)住的”。

房地產(chǎn)行業(yè)與老百姓的生活息息相關(guān)，由于社會(huì)環(huán)境、文化、市場(chǎng)等原因，導(dǎo)致政府對(duì)房?jī)r(jià)還不能實(shí)現(xiàn)較好的調(diào)控。面對(duì)這種現(xiàn)象，為了能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)行業(yè)擁有一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，政府試圖采用各種手段抑制房?jī)r(jià)上漲和投資投機(jī)過(guò)熱現(xiàn)象。早在2003年，我國(guó)就提出房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在之后的幾年里還陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，其目的是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展及抑制未來(lái)房?jī)r(jià)的飛漲。

高房?jī)r(jià)帶來(lái)的問(wèn)題越來(lái)越多，要想充分發(fā)揮房產(chǎn)稅改革的作用，就需要考慮房產(chǎn)稅在實(shí)施過(guò)程中的時(shí)間、范圍、政策等問(wèn)題，因此對(duì)其進(jìn)行研究具有現(xiàn)實(shí)意義。

1 房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革

1.1 房產(chǎn)稅試點(diǎn)概況

由于近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲，為了更好地適應(yīng)不斷變化的社會(huì)情況，國(guó)家在2011年1月27號(hào)推出了上海及重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案。

上海與重慶實(shí)施的房產(chǎn)稅針對(duì)的是高檔住宅商品，征收范圍小，不會(huì)引起人們太大的排斥感。整體來(lái)看，其對(duì)高檔房屋有著較大的限制，有利于合理分配資源，調(diào)整貧富差距。在條件不成熟的當(dāng)下，暫時(shí)以交易價(jià)格為依據(jù)便于房產(chǎn)稅的實(shí)施，但是今后會(huì)以評(píng)估價(jià)格為根據(jù)，也可以采用差別稅率。但是此次稅改試點(diǎn)關(guān)于免征范圍考慮得不夠全面，沒有考慮特殊人群。

1.2 房產(chǎn)稅存在的問(wèn)題

1.2.1 稅率的設(shè)置不合理

近年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度很快，整體實(shí)力在國(guó)際上越來(lái)越不容小覷。但事實(shí)上我國(guó)還未進(jìn)入全面小康階段，一些地區(qū)仍然非常貧困，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與其他地區(qū)的差距也十分明顯。正是由于有著這樣的現(xiàn)象，才需要考慮各地經(jīng)濟(jì)狀況的不同，而采取差別化稅率，細(xì)化稅率。

1.2.2 估價(jià)體系不完善

目前，房產(chǎn)稅的征收是以交易價(jià)格即原值為依據(jù)的，但是以評(píng)估價(jià)格為依據(jù)是未來(lái)的趨勢(shì)。如果以評(píng)估價(jià)值為依據(jù)，就需要有關(guān)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，但是目前國(guó)內(nèi)這些機(jī)構(gòu)的發(fā)展并不成熟，既沒有建立完善的評(píng)估機(jī)制，也沒有經(jīng)驗(yàn)豐富的職員。

1.2.3 監(jiān)管體制欠缺，征管難度大

在實(shí)際中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)涉及相當(dāng)多的稅費(fèi)，房產(chǎn)稅涉及面廣，稅源分散。房產(chǎn)稅的相關(guān)管理工作涉及建設(shè)、物業(yè)管理及街道和居委會(huì)等多個(gè)單位和機(jī)構(gòu)。目前，國(guó)家還未建立起一套可行且有效的協(xié)作與納稅評(píng)估辦法，導(dǎo)致稅務(wù)部門很難適時(shí)有效地取得相關(guān)的登記信息、變動(dòng)信息。目前，我國(guó)還不能實(shí)現(xiàn)在網(wǎng)上實(shí)名查找和監(jiān)管他人的房產(chǎn)。這樣的情況導(dǎo)致富人和炒房的人擁有多套房，而急需房子的人卻沒有房住。

2 我國(guó)房產(chǎn)稅改革的建議

2.1 計(jì)稅依據(jù)與稅率

目前，我國(guó)主要以房屋的原值也就是交易的價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。但是大多數(shù)的國(guó)家都是以評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。從各國(guó)的執(zhí)行情況來(lái)看，還是選擇以后者為依據(jù)比較好。對(duì)于一些年代較久的房屋，必須重新評(píng)估其現(xiàn)在的價(jià)格，否則對(duì)于囤房的人會(huì)很有利。

由于不同地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，各地政府實(shí)施的政策不同，財(cái)政預(yù)算也不同，所以采取全國(guó)統(tǒng)一的稅率是不合適的。而且有著高昂價(jià)值的房產(chǎn)如今成為人們財(cái)富的體現(xiàn)，針對(duì)這一現(xiàn)狀，對(duì)于不同價(jià)格的房產(chǎn)應(yīng)該實(shí)行差別化稅率。稅率制定過(guò)程中要充分考慮各地的不同情況，可以下發(fā)一定的稅率制定權(quán)給地方，畢竟最了解情況的還是在當(dāng)?shù)厣詈凸ぷ鞯木用瘛?/p>

2.2 明確稅收目的

（1）房產(chǎn)稅征收后，其用途非常重要。我國(guó)可以向一些有成功經(jīng)驗(yàn)的發(fā)達(dá)國(guó)家學(xué)習(xí)，政府部門依靠房產(chǎn)稅收入施政，為市民提供各種服務(wù)或進(jìn)行市政建設(shè)，將稅收取之于民用之于民。此外，房產(chǎn)稅的征收具有夠抑制房?jī)r(jià)的作用。政府把資金用于公共建設(shè)，改善了人民的生活環(huán)境，與此同時(shí)也能控制房?jī)r(jià)的快速上漲。同時(shí)，政府可以運(yùn)用稅收建設(shè)住房，建成后以相對(duì)便宜的價(jià)格租給收入水平較低的居民。如果地方政府能真正做到房產(chǎn)稅取之于民、用之于民，那么房產(chǎn)稅的實(shí)施將能更順利地推行。

（2）征收房產(chǎn)稅打擊炒房者的投資心理，減少炒房者的收益，打擊他們的投資熱情，從而抑制房?jī)r(jià)上漲。這對(duì)治理現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象問(wèn)題有利。

2.3 建立完善的估價(jià)體系

目前，國(guó)內(nèi)還未建立起完善的評(píng)估機(jī)制，也缺乏這方面相應(yīng)的人才。因此，我國(guó)應(yīng)該借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家相對(duì)較成熟的體制，再結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況對(duì)房產(chǎn)稅做一些調(diào)整。初期，我國(guó)可以將評(píng)估業(yè)務(wù)交給相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，招聘一些國(guó)外的具有豐富經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員，同時(shí)大力培養(yǎng)我國(guó)自己的評(píng)估人才。設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)，制定評(píng)估期限，定期實(shí)施嚴(yán)格的考核，對(duì)評(píng)估師制定職業(yè)要求。

需要注意的是，進(jìn)行評(píng)估的部門的立場(chǎng)應(yīng)該能始終保持中立，只有這樣，才能保證評(píng)估信息的安全可靠。建議由幾個(gè)部門分別進(jìn)行評(píng)估，然后再綜合給出評(píng)估意見;評(píng)估周期可以定為3年一次，同時(shí)要考慮重新評(píng)估機(jī)構(gòu)后的市場(chǎng)變動(dòng)情況，做到提前評(píng)估。

此外，不能完全排除評(píng)估出錯(cuò)的可能性，應(yīng)該設(shè)置有相關(guān)的部門接受百姓的申訴。

2.4 建立房產(chǎn)稅監(jiān)督機(jī)構(gòu)

稅收監(jiān)督部門必須實(shí)現(xiàn)獨(dú)立的監(jiān)督職能。首先，各個(gè)部門需要明確自己的責(zé)任，明文規(guī)定相應(yīng)的法律法規(guī)及觸犯法律法規(guī)的后果。其次，稅收工作要透明化?，F(xiàn)在百姓對(duì)政府公開執(zhí)政的呼聲越來(lái)越高，透明的征收過(guò)程能增強(qiáng)百姓對(duì)政府執(zhí)政的信心，也能減輕監(jiān)督部門的工作量。最后，不管制度再好，執(zhí)行的人素質(zhì)不高，欺上瞞下，也無(wú)法體現(xiàn)出制度的優(yōu)勢(shì)，反而可能讓好事變成壞事。

3 結(jié)論

從目前來(lái)看，開征房產(chǎn)稅是對(duì)社會(huì)發(fā)展是有利的，完善的房產(chǎn)稅制度能夠?yàn)閲?guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)好的影響。房產(chǎn)稅改革涉及社會(huì)的方方面面，需要多個(gè)政府機(jī)構(gòu)的密切配合，這是一個(gè)龐大的工程。本文無(wú)法涉及全面，同時(shí)也缺乏一些樣本數(shù)據(jù)。此外，國(guó)與國(guó)之間的情況是不同的，因此對(duì)于他國(guó)的經(jīng)驗(yàn)必須進(jìn)行改善，使其本土化再結(jié)合政府的相關(guān)政策和各區(qū)域的實(shí)際情況，一步一步地推進(jìn)稅制改革，讓我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

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