A房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)存在的問題及對策探究

郭娜

【摘 要】近年來，隨著一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的融資面臨巨大挑戰(zhàn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂，不得不退出房地產(chǎn)市場。因此，研究房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題并提出優(yōu)化對策，對當(dāng)前陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的現(xiàn)實意義。文章以A房地產(chǎn)公司為例，在相關(guān)概念及理論的基礎(chǔ)上，首先對該公司的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其資本結(jié)構(gòu)存在的問題，最后提出了相應(yīng)的優(yōu)化對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);資本結(jié)構(gòu);優(yōu)化

【中圖分類號】F299.233 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2019）03-0199-02

0 引言

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，也是受國家宏觀調(diào)控政策影響較大的行業(yè)。近年來，國家出臺一系列宏觀調(diào)控政策，目的是確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面更偏向于銀行，然而隨著國家宏觀政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力受到挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要減少財務(wù)風(fēng)險或預(yù)防一些潛在風(fēng)險，必須合理地安排資金及對其資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，從而降低資本成本，減少財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

1 資本結(jié)構(gòu)概述

資本結(jié)構(gòu)包括廣義資本結(jié)構(gòu)和狹義資本結(jié)構(gòu)。廣義資本結(jié)構(gòu)是指所有資金的構(gòu)成及比例，通常用總負(fù)債與所有者權(quán)益的比值來反映;狹義資本結(jié)構(gòu)指長期資本的構(gòu)成及比例，通常用長期負(fù)債與所有者權(quán)益的比值來反映。為更真實、更全面地反映企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，本文選用廣義資本結(jié)構(gòu)的概念。

2 理論基礎(chǔ)

（1）權(quán)衡理論。有負(fù)債企業(yè)的價值=無負(fù)債企業(yè)的價值+節(jié)約的稅賦-財務(wù)困境成本的現(xiàn)值-代理成本的現(xiàn)值。當(dāng)節(jié)約的稅賦等于財務(wù)困境成本的現(xiàn)值和代理成本的現(xiàn)值兩者之和時，即最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)。

（2）代理成本理論。企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，使得越來越多的企業(yè)出現(xiàn)了道德風(fēng)險和逆向選擇問題，委托人與代理人之間存在利益沖突關(guān)系。只有將委托人和代理人的利益沖突關(guān)系控制在一定范圍內(nèi)，才能達(dá)到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)。

（3）融資優(yōu)序理論。該理論認(rèn)為，出于融資成本的考慮，企業(yè)在進(jìn)行融資決策時，首先考慮內(nèi)源融資，其次是債務(wù)融資，最后是股權(quán)融資。

3 A公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及存在的問題

3.1 A公司簡介

A公司是在2008年轉(zhuǎn)型涉足房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過近10年發(fā)展，公司不斷壯大，現(xiàn)已成為山東省房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先者。近年來，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，累計進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目30余個。公司在山東省內(nèi)以濟(jì)南和青島為核心，省外擴(kuò)展到北京、上海、重慶、哈爾濱等城市，形成精品住宅、大型購物中心、城市綜合體、甲級5A寫字樓、高星級酒店等產(chǎn)品系列。

3.2 A公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

本文選用A公司2013～2017年5年財務(wù)數(shù)據(jù)，同時選用資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比、流動負(fù)債率、非流動負(fù)債率、股權(quán)集中度等財務(wù)指標(biāo)反映當(dāng)前資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀（見表1）。

為了更好地反映A公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，本文選擇2017年房地產(chǎn)行業(yè)綜合實力前5名的企業(yè)作為參考，與ZH公司的資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋ㄒ姳?）。

3.3 A公司資本結(jié)構(gòu)存在的問題

根據(jù)表1、表2反映的情況來看，該公司當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重的問題。

（1）負(fù)債率較高。該公司近5年的資產(chǎn)負(fù)債率均超過90%，且超過標(biāo)桿企業(yè)。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，而對于“萬科”“恒大”等經(jīng)營狀況較好、資金周轉(zhuǎn)較強的房地產(chǎn)企業(yè)來說，即使資產(chǎn)負(fù)債率較高，償債壓力仍相對較小。根據(jù)相關(guān)資料可知，A公司近年來的經(jīng)營狀況不是很理想，且盈利能力較弱，為防止資金鏈斷裂，不得不高舉債務(wù)，從而導(dǎo)致負(fù)債率過高，較高的負(fù)債水平可能會給公司帶來財務(wù)風(fēng)險。

（2）負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。由表1可知，該公司除了2016年的流動負(fù)債率低于80%，其他幾年均在85%以上，由表2可知，除了“萬科”的流動負(fù)債率高于A公司，其他的均低于A公司。整體上，A公司的流動負(fù)債率偏高，非流動負(fù)債率偏低，從而導(dǎo)致負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。負(fù)債結(jié)構(gòu)的失衡不利于公司的發(fā)展，流動負(fù)債相對于非流動負(fù)債而言，成本低、容易獲取，但較高的流動負(fù)債，會使公司短期償債壓力較大，一旦公司經(jīng)營不善，可能會面臨財務(wù)風(fēng)險。

（3）股權(quán)結(jié)構(gòu)仍存在缺陷。通過表1、表2可知，公司近5年第一大股東占比均超50%，且除了“中國恒大”的股權(quán)集中度高于A公司，其他幾家公司均低于A公司?？傮w來看，該公司的股權(quán)集中度相對較高。股權(quán)集中度較高可能會出現(xiàn)大股東欺壓小股東的情況，公司在決策時，小股東沒有話語權(quán)，久而久之，小股東會逐漸喪失參與積極性，這樣不利于公司未來的發(fā)展。

（4）融資渠道單一。根據(jù)A公司披露的相關(guān)年報可知，該公司近年來主要是通過大股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)借款、銀行借款等方式籌集資金，融資渠道較為單一。國家宏觀調(diào)控政策變化不定，單一的融資渠道可能會給該公司帶來一定的風(fēng)險，所以該公司應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上，探尋新的融資渠道，實現(xiàn)多元化融資模式。

4 優(yōu)化對策

4.1 提高償債能力，降低負(fù)債率

較高的資產(chǎn)負(fù)債率可能會給公司帶來財務(wù)風(fēng)險，如果公司經(jīng)營不善或資金周轉(zhuǎn)能力較差，可能會導(dǎo)致公司不能及時還款，甚至破產(chǎn)。所以，A公司應(yīng)提高自身償債能力。該公司需定期核銷存貨，加速資金周轉(zhuǎn)，盡量避免大量存貨積壓，避免占用過多資金。公司應(yīng)掌握房地產(chǎn)市場有效信息，做好宣傳工作，制定合理的營銷策略，縮短銷售周期，加快資金周轉(zhuǎn)，促進(jìn)資金盡快回籠。償債能力的提高，有助于公司資產(chǎn)負(fù)債率的降低。

4.2 優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)

公司管理者應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境變化調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)并制定有效的負(fù)債管理機(jī)制，將流動負(fù)債與非流動負(fù)債占比控制在合理的范圍內(nèi)，使其既適應(yīng)公司資金管理的要求，又能避免某一時期由于經(jīng)營不善且還款時間過于集中所帶來的財務(wù)風(fēng)險。所以，公司在降低總負(fù)債時，應(yīng)著重降低流動負(fù)債比率。未來公司應(yīng)提高自身盈利能力、運營能力，使其內(nèi)生能力提高，加速歸還大股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款，從而有效降低流動負(fù)債。此外，公司可以通過發(fā)行公司債券、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、長期借款、和房地產(chǎn)信托合作等方式適當(dāng)增加非流動負(fù)債，從而優(yōu)化公司負(fù)債結(jié)構(gòu)。

4.3 優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)

公司股權(quán)集中度較高，制衡度較低會出現(xiàn)大股東欺壓小股東的現(xiàn)象，使得小股東沒有話語權(quán)。相反，若各股東之間能相互制衡，便會出現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)，從而影響決策效率。所以，公司可以引進(jìn)投資銀行、保險基金、養(yǎng)老基金、證券投資基金等機(jī)構(gòu)的投資，從而提高公司的競爭力。從公司運營的角度來看，應(yīng)建立健全內(nèi)部監(jiān)督和激勵政策，完善治理結(jié)構(gòu)，健全監(jiān)事會成員結(jié)構(gòu)，提高監(jiān)事會獨立性，使監(jiān)事會真正起到監(jiān)督的作用，避免大股東做出不利于公司發(fā)展的決策。

4.4 拓展融資渠道

當(dāng)前，國家出臺一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大。因此，公司想要穩(wěn)定地發(fā)展，需要不斷探索新的融資渠道。未來公司可以通過自有資金、銷售回款、債權(quán)計劃、信托、融資租賃、開發(fā)貸款、委托借款等多種融資渠道相結(jié)合的方式融資。除此之外，公司也可以借鑒國外一些成熟企業(yè)的融資方式，如引入退休金、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、夾層貸款，或者利用期貨合同、遠(yuǎn)期合約、利率互換等衍生金融工具等多元化融資渠道。未必所有的融資渠道都適應(yīng)該公司，因此在多元化融資模式下，公司應(yīng)結(jié)合自身的特點，量身打造一份現(xiàn)階段最合適自己的融資方案。

參 考 文 獻(xiàn)

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[責(zé)任編輯：高海明]