中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素與發(fā)展趨勢(shì)研究

張可

摘 要：房?jī)r(jià)過(guò)高，不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題，還是一個(gè)影響黨和政府治理國(guó)家的政治問(wèn)題。研究房?jī)r(jià)影響因素并討論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)有重要意義。本文第一部分總結(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀和微觀因素，第二部分探討房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;影響因素;發(fā)展趨勢(shì)

一、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為宏觀因素和微觀因素兩類。宏觀因素有：政治法律因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素等（如圖1所示）;微觀因素有：房產(chǎn)本身、家庭可支配年收入、購(gòu)房者偏好、金融機(jī)構(gòu)的影響等。

1.政治法律因素

政治法律環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的政治要素和法律體系及其運(yùn)行狀況，比如政府行為、政府頒布的各種政策規(guī)章等。分稅制改革后，賣土地成為地方政策財(cái)政收入的重要組成部分，而土地是房產(chǎn)成本的重要組成部分，因而政府行為是房?jī)r(jià)上漲的原因之一。根據(jù)“房子只住不炒”的要求，各地政府進(jìn)一步出臺(tái)了限購(gòu)條款，但大城市人口密集，住房需求量仍在上升，也成為房?jī)r(jià)上漲的誘因。

2.經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素指構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)體制和政策、當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系等。孟慶斌等（2014）認(rèn)為利率、匯率、通貨膨脹率、土地價(jià)格、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率對(duì)房?jī)r(jià)都有長(zhǎng)短期影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)投資增加，供給相對(duì)充足，房?jī)r(jià)跟隨供需狀況而平穩(wěn)波動(dòng)或穩(wěn)中有降，反之亦然（熊劍、李春燕，2015）。

3.社會(huì)文化因素

社會(huì)文化因素包括范圍很廣，主要有文化傳統(tǒng)、人口因素、價(jià)值觀、消費(fèi)心理等。人口紅利直接或間接推高房?jī)r(jià)、人口結(jié)構(gòu)也影響房?jī)r(jià)。同時(shí)，生活節(jié)奏的加快使人們的生活方式發(fā)生了很大改變，“幾世同堂”變成了“三口之家”，中小戶型成為人們的主要購(gòu)房類型。很多中國(guó)人認(rèn)為，有房才是家，所以房子也是剛需，這些都影響了需求，進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)。

（二）微觀因素

1.房產(chǎn)本身

考察房?jī)r(jià)影響因素首先要考慮房產(chǎn)本身，如房產(chǎn)造價(jià)（含土地）、房產(chǎn)的兩重性、房產(chǎn)的附加功能、房產(chǎn)周邊的設(shè)施等。高額的土地出讓金是房產(chǎn)成本的重要組成部分。而房產(chǎn)周邊的公共設(shè)施如擁有交通設(shè)施、商鋪、大型商場(chǎng)、停車場(chǎng)、學(xué)校等也是作為房產(chǎn)價(jià)格考量的因素。

2.家庭可支配年收入

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，人民主要矛盾的變化依賴于人民生活水平的提高，最直接的表現(xiàn)是家庭可支配年收入的增加。家庭可支配年收入的增加使人民的需求增加，而需求表現(xiàn)了購(gòu)買者有意愿且有能力支付的水平。所以，需求增加也刺激了房?jī)r(jià)的上漲。

3.購(gòu)房者偏好

2007年中國(guó)青年報(bào)等發(fā)起的一個(gè)關(guān)于買房或是租房的調(diào)查中顯示，84.2%的人選擇買房。而2018年O2O科技公司自如對(duì)90后的調(diào)查顯示，僅有31%的都市白領(lǐng)覺(jué)得只有買房才能讓自己安心。這說(shuō)明十幾年的時(shí)代變遷使人們對(duì)房子的態(tài)度發(fā)生了變化，同時(shí)人們對(duì)房子的功能需求也在增加，即不再只是考慮有沒(méi)有房子住，還要考慮是否住得舒服。

4.金融機(jī)構(gòu)的影響

除了前三個(gè)因素從房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方的供求角度影響房?jī)r(jià)外，金融機(jī)構(gòu)作為第三方對(duì)房?jī)r(jià)也產(chǎn)生了很大的影響。一方面，企業(yè)通過(guò)向銀行貸款建房，提高房產(chǎn)成本，會(huì)使其通過(guò)提高房?jī)r(jià)盡早回本以降低風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，更多購(gòu)房者考慮貸款買房，而貸款買房就要多付銀行利息，這無(wú)疑也提高了房?jī)r(jià)，加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

目前高昂的房?jī)r(jià)成為社會(huì)問(wèn)題，未來(lái)房?jī)r(jià)何去何從？政府能否宏觀調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià)？我國(guó)房市泡沫何時(shí)破碎？這種種問(wèn)題的答案都需要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)判來(lái)獲得。

（一）只住不炒下，從投資到消費(fèi)的轉(zhuǎn)型

自黨的十九大報(bào)告提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一理念以來(lái)，針對(duì)炒房行為，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，但總是有些不和諧的現(xiàn)象出現(xiàn)。對(duì)此，住建部分別在2018年5月9日和5月19日重申了毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松?？梢钥闯觯爸蛔〔怀础钡乃枷牒驼咧敢?，人們對(duì)房產(chǎn)的態(tài)度會(huì)從投資向消費(fèi)轉(zhuǎn)型。

（二）偏好改變下，從新建房到存量房的遷移

從消費(fèi)者偏好來(lái)說(shuō)，由于人們對(duì)房子及其附加功能的需求，購(gòu)房者不再只熱衷于新建房，加之二手房產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，形成了一批專業(yè)化的直營(yíng)連鎖機(jī)構(gòu)和職業(yè)化的150萬(wàn)的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，成為這個(gè)行業(yè)核心的驅(qū)動(dòng)力，人的力量和機(jī)構(gòu)的力量合力將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從新房為主導(dǎo)變成以二手房為主導(dǎo)的發(fā)展新趨勢(shì)。

（三）租購(gòu)并舉下，從購(gòu)房到租房的轉(zhuǎn)變

從買房到租房的轉(zhuǎn)變，可能是被逼無(wú)奈，可能是自愿選擇。但不管怎樣，在國(guó)家出臺(tái)“租購(gòu)并舉”政策之后，我國(guó)房屋租賃的發(fā)展不僅是大勢(shì)所趨，也將大有可為?？v觀全球，大城市的高房?jī)r(jià)催生了低住房自有率。比如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的德國(guó)、法國(guó)、日本，住房自有率分別為47%、54%、61%;柏林低至14%。我國(guó)住房自有率達(dá)到90%，但在一二線城市職工工資的漲幅趕不上房?jī)r(jià)的漲幅的情況下，面對(duì)高額的房?jī)r(jià)和租購(gòu)并舉的政策支持，越來(lái)越多的年輕人會(huì)選擇租房。

（四）需求改變下，從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)移

2016年，國(guó)務(wù)院提出鼓勵(lì)和扶持住房租賃企業(yè)的發(fā)展。2018年鏈家研究所楊現(xiàn)領(lǐng)坦言，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商會(huì)慢慢向多元化、向運(yùn)營(yíng)為主的能力發(fā)展。在未來(lái)也許不到五年，以開(kāi)發(fā)為主可能轉(zhuǎn)向以運(yùn)營(yíng)為主的產(chǎn)業(yè)鏈。如何提升運(yùn)營(yíng)能力是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)考驗(yàn)，也是一個(gè)機(jī)遇。

參考文獻(xiàn)：

[1]李永剛.商品房?jī)r(jià)格影響因素比較研究[J].經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較，2018（02）.

[2]孟慶斌，榮晨.宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)短期影響[J].統(tǒng)計(jì)研究，2014（06）.

[3]熊劍，李春燕.我國(guó)房地產(chǎn)需求影響因素與特征分析[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2015（12）.

作者簡(jiǎn)介：

張 ?可（1993.12-），女，北京物資學(xué)院研究生，研究方向：財(cái)務(wù)管理。