基于Web GIS的二手房交易稅基評(píng)估系統(tǒng)的研究與發(fā)展

張楊 宋奇海

摘 ?要：我國(guó)二手房交易市場(chǎng)出現(xiàn)了“陰陽(yáng)合同”等逃稅手段，造成房地產(chǎn)稅收市場(chǎng)混亂，成為稅務(wù)部門(mén)當(dāng)前亟待解決的征管熱點(diǎn)問(wèn)題，為解決這些問(wèn)題，本文主要是運(yùn)用Web GIS對(duì)二手房交易稅基評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)。

關(guān)鍵詞：二手房交易;稅收征收;陰陽(yáng)合同;稅基評(píng)估

目前國(guó)內(nèi)二手房交易十分活躍，在二手房交易納稅過(guò)程中存在以下主要問(wèn)題：一是信息化管理跟不上征管需求[1]。二是政府核定價(jià)的確定缺乏有力依據(jù)。三是稅負(fù)不公嚴(yán)重影響了二手房交易部門(mén)的稅收秩序[2]。一些納稅人依法納稅意識(shí)淡薄，采取“高買(mǎi)低報(bào)”、“陰陽(yáng)合同”等手段逃稅，造成稅收的嚴(yán)重流失，動(dòng)搖了稅收的嚴(yán)肅和權(quán)威性。

二手房交易稅基評(píng)估工作要運(yùn)用多種學(xué)科、多種理論和多樣化方法才能完成的繁雜工作，在工作中需要熟知資源、經(jīng)濟(jì)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)等方面的綜合知識(shí)。本研究基于以上背景，將具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)集成管理和空間分析能力的GIS技術(shù)與稅基評(píng)估理論相結(jié)合，充分利用Web GIS的數(shù)據(jù)管理能力、空間分析功能以及網(wǎng)絡(luò)信息共享協(xié)作功能進(jìn)行稅基評(píng)估和多源信息管理，試圖從技術(shù)角度優(yōu)化并解決二手房交易稅基評(píng)估過(guò)程中存在的主觀性強(qiáng)、精確性差、效率低下等問(wèn)題，使客觀、準(zhǔn)確、高效地評(píng)估稅基成為可能，以提高評(píng)估工作的自動(dòng)化水平及成果的客觀性。

一、系統(tǒng)需求分析

（一）功能需求

二手房交易稅基評(píng)估系統(tǒng)，其核心功能在于輔助稅務(wù)部門(mén)對(duì)二手房交易稅基進(jìn)行詳細(xì)的評(píng)估。因此，如何運(yùn)用 Web GIS協(xié)助二手房交易稅基評(píng)估，進(jìn)而獲得評(píng)估結(jié)果，從而公平公正且方便快捷地實(shí)現(xiàn)二手房交易稅基評(píng)估成為系統(tǒng)需要考慮的最根本的問(wèn)題。

（二）環(huán)境需求

環(huán)境需求主要包括兩點(diǎn)：為了保證系統(tǒng)安全穩(wěn)定運(yùn)行，二手房交易稅基評(píng)估時(shí)會(huì)接觸的圖像文件信息均在一定程度上是機(jī)密的，所以系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)需要預(yù)防信息數(shù)據(jù)的丟失與走漏;同時(shí)也要確保系統(tǒng)可以移栽，也就是系統(tǒng)能夠在常用的計(jì)算機(jī)軟硬件中安全平穩(wěn)地運(yùn)用和運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)

（一） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

在系統(tǒng)構(gòu)造設(shè)計(jì)時(shí)，分層式結(jié)構(gòu)是經(jīng)常出現(xiàn)使用也是最為主要的結(jié)構(gòu)之一。分層就是把業(yè)務(wù)應(yīng)用劃為多個(gè)層次模塊來(lái)逐個(gè)解決[3]。本系統(tǒng)基于面向?qū)ο蟮脑O(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)思想，根據(jù)分層式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將系統(tǒng)分為表現(xiàn)層（UI），業(yè)務(wù)邏輯層（BLL），和數(shù)據(jù)儲(chǔ)存層（DSL）三級(jí)架構(gòu)。三層架構(gòu)的好處是層與層兩者具有較低的依靠度，使性能區(qū)塊互相能夠達(dá)到最小關(guān)聯(lián)度，以此來(lái)最大限度地實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

（二） 功能模塊設(shè)計(jì)

根據(jù)以上對(duì)系統(tǒng)需求分析，并結(jié)合二手房交易稅基評(píng)估規(guī)程，本系統(tǒng)擁有的功能區(qū)塊主要是數(shù)據(jù)庫(kù)管理、稅基評(píng)估、地圖基本功能、系統(tǒng)管理四大功能區(qū)。

1.數(shù)據(jù)庫(kù)管理模塊

系統(tǒng)設(shè)計(jì)了一個(gè)成果數(shù)據(jù)管理模塊，利用計(jì)算機(jī)軟硬件技術(shù)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、存儲(chǔ)、處理和應(yīng)用。主要實(shí)現(xiàn)評(píng)估項(xiàng)目數(shù)據(jù)、項(xiàng)目周邊情況、市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)等信息的導(dǎo)入、編輯、更新、刪除功能，建立“圖形——屬性”對(duì)應(yīng)關(guān)系，整合圖形屬性數(shù)據(jù)管理。

2.稅基評(píng)估模塊

本系統(tǒng)最重要的功能模塊指稅基評(píng)估模塊，包括兩個(gè)子模塊：新建評(píng)估項(xiàng)目、稅基計(jì)算。新建評(píng)估項(xiàng)目是根據(jù)被評(píng)估二手房的空間位置在地圖上定位待評(píng)估二手房，生成代表待評(píng)估二手房空間位置的識(shí)別點(diǎn)，并將項(xiàng)目編號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)、評(píng)估日期等基本信息添加到地圖上標(biāo)識(shí)點(diǎn)的屬性中。稅基計(jì)算一開(kāi)始是依據(jù)待評(píng)估二手房的基礎(chǔ)資料，截取出可以區(qū)分評(píng)估方法的特征要素?cái)?shù)據(jù)，再糅合三種評(píng)估模型各自的可用條件，自動(dòng)化選擇評(píng)估方法，調(diào)用出與評(píng)估方法對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)模型，實(shí)現(xiàn)二手房交易稅基評(píng)估。

3.地圖基本功能模塊

地圖基本功能模塊包括三個(gè)子模塊：空間關(guān)系查詢、空間分析以及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。本系統(tǒng)的功能分兩類(lèi)：一類(lèi)是依照對(duì)象空間位置查找相關(guān)特質(zhì)資料，即“圖形查特質(zhì)”;一類(lèi)依照用戶對(duì)特質(zhì)資料的條件，即“特質(zhì)查圖形”，來(lái)查找定位空間地點(diǎn)?？臻g分析包括緩沖區(qū)分析、疊加分析、網(wǎng)絡(luò)分析等地理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)空間分析功能，以協(xié)助稅務(wù)工作人員進(jìn)行二手房交易稅基評(píng)估。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)模塊是形成和輸出統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

4.系統(tǒng)管理模塊

一個(gè)功能完善且運(yùn)行穩(wěn)定的軟件系統(tǒng)必須具有安全功能，以防止外部力量破壞系統(tǒng)和數(shù)據(jù)，這反映了系統(tǒng)在維護(hù)軟件功能和保護(hù)數(shù)據(jù)安全方面的優(yōu)越性。本系統(tǒng)的管理模塊包括三個(gè)子模塊：用戶權(quán)限設(shè)置、數(shù)據(jù)定期更新備份與系統(tǒng)更新維護(hù)。用戶權(quán)限設(shè)置是使用者登錄系統(tǒng)時(shí)，輸入用戶類(lèi)型以及密碼，不同用戶類(lèi)型擁有相異權(quán)限。對(duì)于用戶類(lèi)型有系統(tǒng)管理者、業(yè)務(wù)操作者和一般公眾。數(shù)據(jù)定期備份功能主要是防止系統(tǒng)受到外力的破壞或系統(tǒng)崩潰等造成的數(shù)據(jù)丟失，使系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)程度下降。系統(tǒng)維護(hù)功能主要是記錄系統(tǒng)的運(yùn)行過(guò)程，創(chuàng)建系統(tǒng)運(yùn)行日志，以便于系統(tǒng)管理員查看和維護(hù)系統(tǒng)管理數(shù)據(jù)。

三、結(jié)束語(yǔ)：

在本系統(tǒng)中，借助 Web GIS對(duì)地理數(shù)據(jù)強(qiáng)大的分析功能，來(lái)分析并提取出相關(guān)評(píng)估參數(shù)，為二手房交易稅基評(píng)估提供數(shù)據(jù)支持，如設(shè)置緩沖區(qū)分析進(jìn)行交易實(shí)例的初步選取，空間測(cè)量待評(píng)估二手房與其他空間地物的距離等。通過(guò) Web GIS與數(shù)學(xué)方法極大地提高了評(píng)估結(jié)果的客觀性與科學(xué)性，弱化了人為的主觀性影響，做到了定性和定量的有機(jī)結(jié)合，彌補(bǔ)了其他同類(lèi)系統(tǒng)在此方面的不足。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐明朗. “二手房”交易環(huán)節(jié)的稅收問(wèn)題探析[N]. 中國(guó)稅務(wù)報(bào)，2013-05-08（008）.

[2]白彥鋒. “陰陽(yáng)合同”泛濫造成二手房交易稅收流失[N]. 中國(guó)稅務(wù)報(bào)，2012-05-23（008）.

[3]岳軍紅，王濤，任英橋，王圓圓.基于WebGIS的地理信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)應(yīng)用[J].微型電腦應(yīng)用，2018，34（12）：40-42.

作者簡(jiǎn)介：

張 ?楊（1994-），男，漢族，籍貫：山東省青島市，學(xué)歷：在讀碩士研究生，研究方向：稅基評(píng)估研究。

宋奇海（1966-），男，漢族，籍貫：安徽省安慶市，職稱：副教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向：土地信息管理研究。