淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢(shì)

王楠

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸的完善和擴(kuò)大。為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)融資和提高產(chǎn)品的創(chuàng)新程度，我國開始積極拓展房地產(chǎn)的融資渠道，完善房地產(chǎn)金融行業(yè)的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，發(fā)展相關(guān)的市場(chǎng)中介等，使得房地產(chǎn)金融行業(yè)的體系更加完整。本文主要對(duì)我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況進(jìn)行了介紹并對(duì)未來房地產(chǎn)發(fā)展的前景進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);發(fā)展;趨勢(shì)

1 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)金融行業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷壯大。最近幾年來，我國的房地產(chǎn)金融行業(yè)的力度稍微有所下降。從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源和資金結(jié)構(gòu)來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來自于國家預(yù)算的資金、國內(nèi)貸款、債券以及企業(yè)自籌資金等。從1998年開始，房地產(chǎn)資金中的國家預(yù)算資金和債券等的所占比就開始降低，并且呈持續(xù)降低的狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)資金中，有60%的資金來源于銀行的貸款，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從此對(duì)銀行的依賴程度就越來越高。從金融支持體系的角度來看，1998年開，我國房地產(chǎn)資金的貸款金額快速增長，每年的增長率可達(dá)到20%，比同期的其他金融機(jī)構(gòu)的貸款增長近8個(gè)百分點(diǎn)。2004 年的房地產(chǎn)貸款增長率開始下降，住房消費(fèi)的貸款也逐漸下降。我國為了解決個(gè)人的住房問題，開始發(fā)放個(gè)人的公積金貸款，到2004 年年底統(tǒng)計(jì)，我國已經(jīng)建立住房公積金的人達(dá)160萬人，而公積金實(shí)際用于購買房產(chǎn)的比例很小，這些資金大多數(shù)變成了閑置資金。因此，我國還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于中低收入家庭購買房屋的支持力度。

2 房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的問題

我國的房地產(chǎn)金融行業(yè)起步較晚，目前還處于發(fā)展的初級(jí)階段，在發(fā)展的過程中存在有一些問題。例如，房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴于銀行，因此風(fēng)險(xiǎn)也比較集中在銀行體系;個(gè)人的住房貸款也存在違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)金融隨著社會(huì)的發(fā)展也在進(jìn)行不斷地創(chuàng)新，但創(chuàng)新的過程中有一部分金融機(jī)構(gòu)由于自身行為的不正當(dāng)?shù)?，?duì)于我國房地產(chǎn)金融行業(yè)產(chǎn)生了一定的不良影響。從1998年開始，國家連續(xù)八年降低貸款利息，個(gè)人住房也開始走向市場(chǎng)化。國家不斷的鼓勵(lì)商業(yè)銀行加大對(duì)于個(gè)人住房貸款的支持力度，同時(shí)很多商業(yè)銀行將房產(chǎn)的貸款作為一種銀行發(fā)展的優(yōu)良資產(chǎn)，在業(yè)務(wù)上很容易產(chǎn)生急功近利的心態(tài)，進(jìn)而造成不良的后果。

3 解決房地產(chǎn)金融領(lǐng)域問題的方法

3.1 建立全方位多層次的金融體系

房地產(chǎn)金融體系要全面并且完善，不僅要有直接的金融融資市場(chǎng)，還應(yīng)該有間接的金融信貸市場(chǎng);在直接的金融融資市場(chǎng)中，為了保證融資渠道的安全，還應(yīng)該設(shè)置分級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)要承擔(dān)融資的服務(wù)，二級(jí)市場(chǎng)要分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)在融資中遇到的風(fēng)險(xiǎn)等，以此來減少貸款過程中出錯(cuò)的概率，提高貸款的流動(dòng)性。政府要對(duì)金融市場(chǎng)體系進(jìn)行鼓勵(lì)和支持，對(duì)于體系中的中介、保險(xiǎn)、評(píng)估以及貸款等服務(wù)進(jìn)行支持，以此來提高完整金融體系的建設(shè)進(jìn)程，不斷的優(yōu)化金融市場(chǎng)的環(huán)境。

3.2 提高創(chuàng)新能力，開發(fā)創(chuàng)新型金融產(chǎn)品

為了進(jìn)一步的適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展和人們的需求，房地產(chǎn)金融行業(yè)必須要進(jìn)行創(chuàng)新，開發(fā)出創(chuàng)新型的產(chǎn)品等。才能夠更好的為房地產(chǎn)的開發(fā)、買賣、收購、管理等環(huán)節(jié)提供更加高效的服務(wù)。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中，要進(jìn)行細(xì)化的分類，要根據(jù)人們的不同需求以及房產(chǎn)的不同用途等設(shè)計(jì)出不同類型的產(chǎn)品。對(duì)于中低收入的家庭或者是剛開始參加工作的青年人，要多設(shè)計(jì)有關(guān)住房金融的產(chǎn)品，讓這些人也能夠買得起房產(chǎn)。除此之外，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的多樣化發(fā)展，主要的形式要包括信托資金、投資基金、企業(yè)債券等等，這些房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的發(fā)展能夠推動(dòng)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造更大的效益。

3.3 提高金融五福水平，解決中低收入家庭的住房問題

目前我國中低收入水平的家庭住房問題的保障力度還不足，加強(qiáng)中低收入家庭的住房保障已經(jīng)成為完善社會(huì)保障制度的主要內(nèi)容。在很多其它國家的政策性金融中，都為中低收入家庭的住房保障提供了重要的支持。在新加坡，有中低收入者的住房公積金制度，減輕了人們當(dāng)下買房的資金壓力，讓眾多中低收入家庭也有房產(chǎn);在美國有“居者有其屋”的計(jì)劃，很好的解決了中低收入家庭的住房問題。因此，在我國的發(fā)展中必須要借鑒其他國家的成功優(yōu)秀案例，為我國的中低收入家庭提供利率較低的購房貸款或其他支持，同時(shí)也要建立和完善住房公積金制度，解決中低收入家庭住房的問題，推動(dòng)我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展。

3.4 加強(qiáng)對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的的房地產(chǎn)管理力度

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，很多境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人開始進(jìn)入國內(nèi)并進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。為了保護(hù)我國的房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，不受外力的不良影響，對(duì)于境外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就必須要加大監(jiān)控力度，對(duì)于跨國的資金流動(dòng)也要進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督，對(duì)于境外的房地產(chǎn)行業(yè)要合理開發(fā)并做好購房登記的記錄等。對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)中的違法行為等應(yīng)該嚴(yán)厲查處，避免投機(jī)行為的出現(xiàn)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常順序。

4 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展前景

改革開放以前我國是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品的生產(chǎn)和分配都由政府決定，房產(chǎn)也是國家以福利形式分配給勞動(dòng)者的，這種制度下的房產(chǎn)分配并沒有實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的真正價(jià)值，只是回收了一部分資金，長期以往，房產(chǎn)的再生資金不足，阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和人民生活水平的提高。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的發(fā)展，房產(chǎn)逐漸實(shí)現(xiàn)了自身的商品化，不再由政府分配而是由市場(chǎng)的價(jià)格規(guī)律來支配。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化使得生產(chǎn)、消費(fèi)、融資和投資等過程都實(shí)現(xiàn)了良性的循環(huán)，推動(dòng)了我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民的生活水平的提高，人均居住面積明顯增加。但是市場(chǎng)的調(diào)節(jié)也存在一定的弊端，隨著市場(chǎng)化的不斷深入，商品化的房產(chǎn)也暴露了很多問題。

不管世界經(jīng)濟(jì)形式如何改變，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來的發(fā)展中都有三種趨勢(shì)，房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)是不可靠的，沒有人能夠準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來，但房地產(chǎn)的發(fā)展有其自身的規(guī)律，可以把握這種規(guī)律來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的發(fā)展前景。首先是房地產(chǎn)行業(yè)可以改善住房困難群體和低收入人群的居住條件;第二就是可以走節(jié)約資源和環(huán)境保護(hù)的道路，要解決能源和資源的缺乏問題，讓房產(chǎn)能夠更加綠色健康的發(fā)展，讓更多的人能夠到城市中居住。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)龐大的體系，涉及到很多復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，因此房地產(chǎn)的發(fā)展還要以促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行為主，這也是房地產(chǎn)行業(yè)的第三個(gè)趨勢(shì)。

結(jié)語

我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的體系越來越完善，雖然目前仍存在一些問題，但這些問題都是可以解決的。房地產(chǎn)的發(fā)展不僅取決于賣出房子的數(shù)量，還取決于整體國民經(jīng)濟(jì)水平的情況，以及建設(shè)房地產(chǎn)過程的每個(gè)階段。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也將獲得持續(xù)的發(fā)展，走向新的發(fā)展階段。

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