給房產(chǎn)廣告立規(guī)矩

董忱

買房就可以上某某名校，出門就坐幾號線地鐵……這是時(shí)下不少樓盤銷售廣告的主打，只要掛著學(xué)區(qū)房字眼的樓盤，銷售立馬火爆，問題是有些業(yè)主新房住了好幾年也未見那名校在哪，更別說那地鐵在哪了，這種忽悠購房者的行為頻頻引發(fā)維權(quán)，近日濟(jì)南出臺的房產(chǎn)銷售廣告新規(guī)，對商品房預(yù)售、廣告宣傳等方面進(jìn)行了規(guī)范，終于讓購房者可以安心省心購房了。

誤導(dǎo)宣傳要追責(zé)

孩子教育問題是一個家庭中重中之重的大事，父母為了給孩子一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，購房時(shí)學(xué)區(qū)房成了不得不考慮的大事，這就給了一些開發(fā)商可鉆的空子。利用所謂的假大空的學(xué)區(qū)房搞前期宣傳，提高樓盤的潛在價(jià)值。但最終，承諾無法兌現(xiàn)，傷害的還是這些購房者。

有過購房經(jīng)驗(yàn)的購房者一般都會發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的宣傳廣告上，一般都會用大字和大型圖片標(biāo)注學(xué)區(qū)房地鐵房，但大家如果睜大眼晴仔細(xì)看通常會發(fā)現(xiàn)有不起眼的免責(zé)條款“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，因此，廣告上的樓盤就放大各種優(yōu)點(diǎn)，比如環(huán)境如何宜居，配套如何齊全，交通如何便利，學(xué)區(qū)如何優(yōu)越，可以美化夸大而不受法律制約。

近年來，濟(jì)南的房產(chǎn)維權(quán)事件中，狀告開發(fā)商虛假宣傳的事件占80%以上。

濟(jì)南市民崔先生曾經(jīng)向本刊反映，他購買了高新區(qū)某小區(qū)的一套期房?！爱?dāng)時(shí)主要是看到開發(fā)商宣傳，這個樓盤是奧體中路學(xué)校的學(xué)區(qū)房，單頁、施工圍擋上都是這么宣傳的。置業(yè)顧問也說，簽約奧體中路學(xué)校，距離學(xué)校500米。高新區(qū)學(xué)校少，能有個學(xué)校，將來孩子上學(xué)省心?！贝尴壬硎荆?dāng)時(shí)房價(jià)已經(jīng)過二萬了，但他考慮到能不再為孩子上學(xué)的事情操心，還是咬牙堅(jiān)持買了?！斑@個房價(jià)和周邊比起來有點(diǎn)小貴，就是因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房的原因?！?/p>

崔先生告訴記者，后來在報(bào)紙上看到了一個消息：山東大學(xué)基礎(chǔ)教育集團(tuán)宣布托管濟(jì)南高新區(qū)奧體中路學(xué)校，前幾年山大附中成功托管的輔仁學(xué)校，讓周邊房價(jià)蹭蹭上漲。崔先生和不少業(yè)主一樣，為這一利好消息激動不已，認(rèn)為孩子終于可以上個好學(xué)校了，大家都認(rèn)為多花錢買這個房還是值得。

所有的業(yè)主們一直堅(jiān)信交房之后可以上奧體中路學(xué)校。眼看著離交房時(shí)間越來越近了，結(jié)果他們得到一個意外消息：小區(qū)壓根就沒簽約奧體中路學(xué)校，售樓時(shí)的宣傳是虛假的。這下可惹怒了像崔先生這樣的業(yè)主，“孩子到上學(xué)年齡了，可是學(xué)校不見了?！睙o奈的業(yè)主們聯(lián)合起來將開發(fā)商告上法庭。

記者注意到，天花亂墜的房地產(chǎn)樓盤廣告中，“學(xué)區(qū)房”通常是最大的噱頭。比如，很多樓盤售樓處選址與名校為鄰，便在廣告中突出“與名校為鄰”因素，蹭名校熱度。

地鐵1號線開通后，“地鐵房”成為樓盤廣告的又一大噱頭。像章丘一家名為“百脈悅府”的樓盤宣傳彩頁中，印上“R2新四中站”字樣，讓人不知所云。還有一家名為東都國際的公寓項(xiàng)目，渠道人員在電話營銷中宣稱項(xiàng)目位于“雙地鐵（R2、R3線）交匯”處，但在記者追問下，對方坦承雖然該項(xiàng)目緊鄰R3線，但實(shí)際上離在建R2線開源路站有相當(dāng)一段距離。

“如果規(guī)劃的學(xué)校因?yàn)榉N種原因未能落地，開發(fā)商卻提前宣傳，最終造成購房人被誘導(dǎo)欺騙，這種案例是存在的?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，針對這種情況，凡對商品房所作的說明和承諾等宣傳內(nèi)容，對商品房買賣合同的訂立以及商品房價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

因虛假宣傳坑蒙購房者的事件早已引起相關(guān)部門的高度重視。5月14日，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與濟(jì)南市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售廣告和宣傳活動的通知》（以下簡稱通知），對商品房預(yù)售、廣告宣傳等方面進(jìn)行了規(guī)范。通知要求，商品房廣告不得對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳;樓盤位置示意圖、綠化效果圖、沙盤不得超前規(guī)劃、透支預(yù)期，過度渲染，不得刻意規(guī)避項(xiàng)目周圍不利因素。

根據(jù)《通知》，凡商品房在售項(xiàng)目存在違法宣傳、虛假宣傳或夸大宣傳行為的，相關(guān)企業(yè)要立即自查整改，整改截止日期為5月31日。

此外，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將聯(lián)合市市場監(jiān)督管理局開展專項(xiàng)檢查，對違反規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，將責(zé)令其限期改正，逾期不改正的停止銷售行為，不良行為記入企業(yè)信用檔案，并視情進(jìn)行通報(bào)，情節(jié)嚴(yán)重的將依法予以處罰。

《通知》中還重點(diǎn)指出了，今后商品房廣告中將有許多“禁令”。其中包括，不得出現(xiàn)升值或投資回報(bào)的承諾或融資、變相融資的內(nèi)容，也不得對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳，開發(fā)企業(yè)銷售人員也不得以項(xiàng)目周邊尚在規(guī)劃論證階段的交通、學(xué)校及市政配套設(shè)施為說明和承諾，推銷商品房并以此方式誘導(dǎo)欺騙購房人。

“學(xué)校、地鐵作為配套設(shè)施，或多或少影響著購房者的選擇?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士解讀，這些“賣點(diǎn)”今后將不允許作為銷售商品房的“噱頭”。

無銷售證不能發(fā)廣告

此次房產(chǎn)銷售廣告新規(guī)的出臺，對于開發(fā)商做廣告也有了更加明確和嚴(yán)格的要求。《通知》中明確，開發(fā)項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可或商品房現(xiàn)售備案證明，不得發(fā)布商品房銷售廣告。對于發(fā)布的商品房銷售廣告，應(yīng)當(dāng)明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、中介機(jī)構(gòu)及承銷機(jī)構(gòu)名稱、商品房預(yù)售許可證號或商品房現(xiàn)售備案證號。

“商品房銷售的前提是取得相關(guān)許可，沒有許可不僅售賣被禁止，廣告宣傳等也是違規(guī)的。”住建部門相關(guān)工作人員說，提前選房或交付定金也屬于違規(guī)行為。

前不久，濟(jì)南市民張先生給本刊打熱線電話反映，位于濟(jì)南槐蔭區(qū)青島路與順安路交匯處的楊柳春風(fēng)項(xiàng)目，在未取得預(yù)售許可證的情況下，以收取會費(fèi)為名，通過銀行凍結(jié)賬戶的方式開始選房。

當(dāng)然還有個別樓盤打出售樓廣告，“交一千抵一萬，最高可抵十萬”“買樓送豪禮”“開盤首日交定金可提前選房”等，這些吸人眼球的廣告語很容易讓購房者輕易相信。

“我是2018年買的濟(jì)南東部邢村立交橋東的樓盤，開盤首日交了十萬定金，還進(jìn)行了搖號，銷售顧問沒有告訴業(yè)主沒有樓盤預(yù)售證，開發(fā)商也沒有出具相關(guān)文件，說好的是2018年年底交房可現(xiàn)在遲遲也沒有交房，聽部分業(yè)主說是開發(fā)商有違建行為，至今未取得預(yù)售證?！睗?jì)南購房者李女士和該小區(qū)上千業(yè)主都十分焦急地四處打聽消息。

2018年6月，市民李女士在經(jīng)十東路觀山壹號院樓盤認(rèn)購了一套房屋。由于當(dāng)時(shí)開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，李女士和開發(fā)商簽了一份理財(cái)協(xié)議以確定購房資格，并交了四成72萬元房款。后來她因資金不足欲退房，但當(dāng)年10月提交申請后，至今仍未收到退款。

法律界專家表示，開發(fā)商未拿到預(yù)售證以其他形式進(jìn)行預(yù)售涉嫌違規(guī)售房， 購房者購買無預(yù)售證的這類房源也不受法律保護(hù)。

新發(fā)布《通知》中除了對無預(yù)售證不能發(fā)布售房廣告做出明確規(guī)定外，同時(shí)還強(qiáng)調(diào)了商品房項(xiàng)目的廣告宣傳名稱應(yīng)與商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證標(biāo)注的名稱一致，不得隨意使用其他名稱。

這也就是說，前些年出現(xiàn)過的開發(fā)商售樓過程中常常更名的情況也是不允許的。

2017年濟(jì)南西部一樓盤曾經(jīng)就因?yàn)椴煌５刈兏Q，登上了媒體的頭條，有購買者稱，因該小區(qū)位置有些偏，銷售情況不樂觀，網(wǎng)上的負(fù)面消息不少，于是開發(fā)商就將小區(qū)名稱先從某花園改成某華府后來又改成某郡府，總之樓盤是頻頻換名，有業(yè)主爆料稱，名稱和購房合同嚴(yán)重不符，熟悉房產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)人士表示，像這種情況一旦出現(xiàn)問題，業(yè)主維權(quán)取證也很困難。

不過這些問題隨著《通知》的出臺，購房者們也可以放心了，因?yàn)椤锻ㄖ分忻鞔_，商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙誤導(dǎo)購房人。對于廣告中對價(jià)格有標(biāo)注的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。對于廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。此外，廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。

樣板房與實(shí)交房應(yīng)一致

根據(jù)《通知》，商品房銷售現(xiàn)場宣傳也有了明確要求。商品房銷售現(xiàn)場的項(xiàng)目位置示意圖、綠化效果圖、沙盤，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)，與實(shí)際規(guī)劃一致，不得超前規(guī)劃，透支預(yù)期，過度渲染，不得刻意規(guī)避項(xiàng)目周圍不利因素。

“開發(fā)商在宣傳時(shí)往往放大有利條件，回避不利因素，而購房人若自己不做功課，很容易在今后遇到維權(quán)的麻煩?！睒I(yè)內(nèi)人士說，《通知》明確該條因素，很好地維護(hù)了購房人的合法權(quán)益。

在濟(jì)南購房的李小姐告訴記者，“我2018年買了100多平的一套公寓，因?yàn)橘彿繒r(shí)是期房，只能看看樣板間，開發(fā)商把樣板間裝修的特別有氛圍，大部分購房者看了樣板間后都會很滿意，當(dāng)時(shí)售樓的銷售顧問也一直在說，交房時(shí)實(shí)際樓房和樣板間一模一樣，搬進(jìn)家具就可直接入住，可實(shí)際交房時(shí)我們所有的業(yè)主都傻了眼，哪有什么豪華裝修，墻是裂縫 的，木地板換成了瓷磚地板，所謂的進(jìn)口家電直接沒了蹤影?！?/p>

像李小姐這樣的情況并不少見，收房時(shí)樓房和樣板間風(fēng)馬牛不相及的現(xiàn)象已經(jīng)見怪不怪了，一些開發(fā)商為了利益最大化，偷工減料私自降標(biāo)，造成屋頂漏水、墻面開裂、管道滲漏等嚴(yán)重質(zhì)量問題，給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患。

現(xiàn)實(shí)中，首次購房者都沒有足夠的看房經(jīng)驗(yàn)很容易被銷售顧問的“花言巧語”所誘騙?？捶繒r(shí)，不少人都會被售樓部華麗的樓盤宣傳冊、精致的沙盤吸引，在置業(yè)顧問“所見即所享”的話術(shù)中越看越中意。

但沙盤和實(shí)景之間往往差了幾個檔次，比如沙盤上的路是拼花卵石鋪裝，實(shí)景可能是瀝青鋪裝，甚至是硬化水泥路。

甚至沙盤上綠化盎然九重園林，綠化率直奔35%以上，但實(shí)景可能只有零星樹木，甚至都是剛種下的小樹苗。

有些置業(yè)顧問還會夸大樓間距，沙盤也會特地拉大樓棟距離，有經(jīng)驗(yàn)的購房者會要求打開規(guī)劃公示圖或總平面圖，放大圖片后在兩棟樓的軸線上查看實(shí)際樓間距，實(shí)際上售樓處幾乎沒有一位購房者提出這種要求，一般都是銷售顧問說什么就相信什么。

還有一些開發(fā)商會擅自改變原有的規(guī)劃設(shè)計(jì)，比如把配套設(shè)施隨意改動，把綠地變成地上車位，或者在空地上加蓋新樓，嚴(yán)重侵害消費(fèi)者的知情權(quán)。

“為了規(guī)避出現(xiàn)各種問題，我們一定要仔細(xì)核對規(guī)劃圖，上面會有配套設(shè)施、綠化、容積率、車位劃分等信息，可以一一查證。”房產(chǎn)界專家說，“開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)是需要向有關(guān)部門做備案的，我們可以在合同上與開發(fā)商作出約定，如有規(guī)劃變更應(yīng)提前通知;未作出通知的，屬于侵權(quán)行為?！?/p>

《通知》要求，設(shè)置精裝樣板間的，應(yīng)與實(shí)際交付面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)一致。商品房取得預(yù)售許可后，應(yīng)在銷售現(xiàn)場一次性公開房源信息并于10日內(nèi)開盤銷售，現(xiàn)場銷控進(jìn)度表宣傳公示的已售房源、未售房源的具體房號應(yīng)真實(shí)準(zhǔn)確，不得給購房人提供虛假銷售信息。

濟(jì)南市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步將聯(lián)合市市場監(jiān)督管理局開展專項(xiàng)檢查，對違反本通知規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，將責(zé)令其限期改正，逾期不改正的停止銷售行為，不良行為記入企業(yè)信用檔案，并視情進(jìn)行通報(bào)，情節(jié)嚴(yán)重的將依法予以處罰。