無形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

張疊

一、無形資產(chǎn)含義

目前我們正處于智力經(jīng)濟(jì)時(shí)代，智力資產(chǎn)作為蘊(yùn)含了人類知識(shí)發(fā)展成果的一種沒有具體實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，在企業(yè)價(jià)值生產(chǎn)與國(guó)家財(cái)富創(chuàng)造中發(fā)揮著不可取代的作用，該種無形價(jià)值在一定程度上超過了有形資產(chǎn)的價(jià)值，尤其是對(duì)高科技領(lǐng)域的企業(yè)而言，智力資產(chǎn)發(fā)揮的作用至關(guān)重要，這些企業(yè)每年往往都會(huì)投入大量的研發(fā)資金來儲(chǔ)備自己的智力資產(chǎn)。其中在我國(guó)最為典型的就是華為，每年該公司在研發(fā)上面的支出高達(dá)上百億，僅次于亞馬遜和谷歌。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)無形資產(chǎn)做出了一個(gè)具體的定義，企業(yè)以生產(chǎn)商品或者提供勞務(wù)、出租給他人、或管理目的而持有的沒有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)，包括的內(nèi)容有專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)以及商譽(yù)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)無形資產(chǎn)的發(fā)展

隨著我國(guó)改革開放的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)如今已經(jīng)具有一定的發(fā)展規(guī)模。目前階段以品牌、商譽(yù)等為主的無形資產(chǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響力也逐步提升。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的高速發(fā)展之后，政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健的發(fā)展，各地政府出臺(tái)了比以往更加嚴(yán)格的限購政策，堅(jiān)持住房不炒政策導(dǎo)向，這些勢(shì)必將造成了土地、資金、人才等制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的硬性條件會(huì)比以往任何時(shí)期更加緊張。通過以上分析可知宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，政府調(diào)控政策等因素會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈殘酷，所以無形資產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮著越來越重要的作用?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)也越來越重視自身無形資產(chǎn)的建設(shè)，在一定程度上品牌、商譽(yù)等無形資產(chǎn)可以視作一種重要的發(fā)展目標(biāo)、價(jià)值體現(xiàn)標(biāo)的物和珍貴的企業(yè)資源，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展和實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展起著巨大的推動(dòng)作用。在企業(yè)成立之初，企業(yè)是沒有商譽(yù)和品牌的，需要企業(yè)經(jīng)過長(zhǎng)期的用心經(jīng)營(yíng)，通過優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，企業(yè)運(yùn)作逐漸成熟，進(jìn)而形成了特定的消費(fèi)群體在該市場(chǎng)，此產(chǎn)品就形成了一定的市場(chǎng)號(hào)召力，其能夠?qū)⑵髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)效果和業(yè)績(jī)反映出來，消費(fèi)者的忠誠度也可以通過對(duì)品牌商譽(yù)等無形資產(chǎn)的建立進(jìn)行提升。

三、無形資產(chǎn)的評(píng)估

通過對(duì)國(guó)內(nèi)外各種評(píng)估模型的梳理看來，理論上對(duì)無形資產(chǎn)的評(píng)估一般從兩個(gè)角度人手，一種可以稱為直接測(cè)量法，另一種可以稱為間接測(cè)量法。直接測(cè)量法在開始就要確定無形資產(chǎn)的具體構(gòu)成，再將其進(jìn)行分類，分為各子因素集構(gòu)建出合適其評(píng)估的指標(biāo)體系，再通過模糊評(píng)判、層次分析等數(shù)學(xué)方法得出企業(yè)無形資產(chǎn)的總資產(chǎn)價(jià)值。另一種間接測(cè)量法，它不把無形資產(chǎn)各組成要素進(jìn)行分類分級(jí)，而是將其視為一個(gè)整體再來衡量其對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的貢獻(xiàn)。本文采用的是CIA法，該種方法屬于間接測(cè)量法，把企業(yè)無形資產(chǎn)的價(jià)值看作是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中有形資產(chǎn)獲取超額收益的來源，把企業(yè)超額收益進(jìn)行資本化運(yùn)算得出的結(jié)果用于評(píng)估無形資產(chǎn)的價(jià)值。

四、無形資產(chǎn)的評(píng)估——以萬科為例

1984年是萬科股份有限公司成立的一年，最開始是做辦公設(shè)備和醫(yī)療設(shè)備進(jìn)出口銷售的，四年后也就是1988年萬科涉足房地產(chǎn)行業(yè)，開啟了萬科在房地產(chǎn)行業(yè)的騰飛之路。在經(jīng)過這近三十年的發(fā)展，萬科成為了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)軍者，業(yè)務(wù)覆蓋中國(guó)各大城市，年均住宅銷售規(guī)模達(dá)到6萬套以上。目前萬科是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上企業(yè)價(jià)值最大的一家上市公司，高達(dá)五千六百多億，其無形資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他房地產(chǎn)企業(yè)。

（一）計(jì)算企業(yè)有形資產(chǎn)收益率

通過對(duì)萬科公司過去幾年年報(bào)的利潤(rùn)表查詢可知萬科這幾年的稅前利潤(rùn)總額。再從資產(chǎn)負(fù)債表中可知會(huì)計(jì)期末資產(chǎn)總額和無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)總額，用資產(chǎn)總額減去無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)總額得到公司的會(huì)計(jì)期末有形資產(chǎn)總額，又用稅前利潤(rùn)總額除以有形資產(chǎn)，就可以得到萬科的有形資產(chǎn)稅前收益率（ROA）。通過Wind查詢到行業(yè)稅前收益率。將計(jì)算出來的萬科ROA與行業(yè)ROA進(jìn)行比較。從理論上來講，計(jì)算期間越長(zhǎng)，得出的評(píng)估結(jié)果越具有客觀性，本文采用的是2013年到2017年的數(shù)據(jù)。

由上表可知，萬科的平均ROA為4.94%高于行業(yè)ROA2.96%。

（二）計(jì)算稅后的有形資產(chǎn)超額收益

有形資產(chǎn)超額收益=（萬科ROA-行業(yè)ROA）×萬科5年平均有形資產(chǎn)

稅后有形資產(chǎn)超額收益=有形資產(chǎn)超額收益×（1-T）

T：采用企業(yè)所得稅25%

該稅后有形資產(chǎn)超額收益即為萬科無形資產(chǎn)收益值

萬科稅后有形資產(chǎn)超額收益=（4.94%-2.96%）×71777344x（1-25%）=1065894

（三）計(jì)算公司的資本成本

本文采用了加權(quán)平均法來計(jì)算公司的資本成本：c=CdxD（D+E）+CexE/（D+E）

權(quán)益資本成本的計(jì)算采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型：ce=Rf+B（Rm-Rf）

Rf為無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率，可用5年期國(guó)債利率3.41%來代替

Rm為市場(chǎng)組合的收益率，采用10年滬深指數(shù)平均收益率3.64%

β為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，從wind系統(tǒng)中查詢得到1.29

（四）超額收益資本化

將超額收益資本化，得到萬科的無形資產(chǎn)價(jià)值：1065894÷3.96%=26916504萬元