新一輪限購政策對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效率影響研究

姜翔程 季萌茜 謝小爽

（河海大學(xué) 商學(xué)院，江蘇 南京 211100）

一、引言

房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國計(jì)民生具有極為重要的意義，因而，確保房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展是政府關(guān)注的重點(diǎn)。2016年，我國一線城市的住房價(jià)格出現(xiàn)了大幅度增長，二線城市的房價(jià)更是水漲船高。隨著武漢、廈門等城市限購政策的逐步出臺(tái)，開啟了我國新一輪限購大潮。在十九大期間，習(xí)近平總書記明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，在這一背景下，我國多個(gè)城市出臺(tái)或升級(jí)調(diào)控措施，加入了限購大軍。在2018年3月兩會(huì)上，中央政府再次強(qiáng)調(diào)“自住不炒”，表明我國致力于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的決心。各地政府為了穩(wěn)定房價(jià)，出臺(tái)了一系列限購政策。那么，新一輪限購政策會(huì)對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)有何影響呢？

國外房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然發(fā)展時(shí)間較長，但是由于與中國房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的差異，因此在關(guān)于限購政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效率影響方面的研究相對(duì)不足，但是政府的宏觀調(diào)控會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來影響的觀點(diǎn)得到了國外學(xué)者的認(rèn)同。Carey(1990)[1]認(rèn)為政府有必要通過采取貨幣政策和稅收政策來干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；Dinnis J.Mckenzi和Richard M.betts(1996)[2]從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)出發(fā)，得出了政府應(yīng)該干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)以改變住房價(jià)格與交易量的結(jié)論；Muellbauer和Minetti（1997）[3]一致認(rèn)為政府可以借助信貸市場(chǎng)的政策工具來調(diào)節(jié)住房價(jià)格；Noord（2005）[4]進(jìn)行了房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的相關(guān)研究。

我國當(dāng)前關(guān)于限購政策與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系研究，主要分為理論研究與實(shí)證研究兩個(gè)方面。在理論研究中，董晶、王莉（2017）[5]認(rèn)為，限購政策并未從根本上改變我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供需矛盾，會(huì)加劇我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，同時(shí)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響。羅胤銘（2016）[6]從理論上分析了限購政策會(huì)對(duì)房價(jià)起到一定的抑制作用，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)產(chǎn)生長期影響。

在限購政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的實(shí)證研究中，李治國（2014）[7]運(yùn)用熵值法和TOPSIS 模型測(cè)度了上市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率，結(jié)果表明，2010年和2011年我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率與2009年相比呈下降趨勢(shì)。潘慧峰、劉曦彤（2018）[8]使用非參數(shù)面板數(shù)據(jù)方法來檢驗(yàn)在沒有限購政策的情況下北京房價(jià)的潛在趨勢(shì)和實(shí)際趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)限購政策會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的住房供給量出現(xiàn)明顯的跨期調(diào)整跡象。范作冰、尹若凡（2017）[9]對(duì)杭州2016-2017年5月期間的房價(jià)和房屋交易量進(jìn)行實(shí)證分析，得到了限購政策只能暫時(shí)使房地產(chǎn)企業(yè)降溫的結(jié)論。

綜上所述，限購政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況影響的研究集中在第一輪限購政策的作用效果，并未做出新一輪限購政策影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效率的定量分析?；诖?，本文運(yùn)用VRS模型和Malmquist指數(shù)測(cè)度滬深A(yù)股上市的86家房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效，做出新一輪限購政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效率影響的實(shí)證分析，同時(shí)提出房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營管理效率的對(duì)策與建議。

二、限購政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效率影響的傳導(dǎo)機(jī)制

（一）近年來房地產(chǎn)限購政策回顧

限購政策又叫住房限購令，由中央政府與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一下達(dá)的調(diào)控政策，具體表現(xiàn)為各城市本地戶籍與持居住證的家庭，多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士多限擁有一套；兩次購房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購房；與此同時(shí)，各地政府加強(qiáng)了購買第二套以上住房的首付比例，并對(duì)購房者的資金結(jié)構(gòu)做出了要求。

為了遏制房地產(chǎn)企業(yè)過熱的現(xiàn)象，在2010年和2011年先后出臺(tái)了新“國十一條”、新“國十條”、新“國八條”等，開始了第一輪的限購政策，這些限購政策使得部分城市的住宅交易量急速下降，房價(jià)上漲得到抑制，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)得到短暫降溫。但隨著2014年各地陸續(xù)廢除限購政策以及在2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的刺激下，房價(jià)開始了報(bào)復(fù)性反彈。2016年9月，部分核心二線城市開始實(shí)施新一輪限購政策，截止到10月初，已經(jīng)有4個(gè)一線城市、11個(gè)二線城市、1個(gè)三線城市新頒布限購政策或?qū)σ褜?shí)行的限購政策加碼，這一輪限購政策是中央政府“抑制資產(chǎn)泡沫”與穩(wěn)定住房價(jià)格的重要舉措。2017 年，在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議和黨的十九大上，習(xí)近平總書記提出要緊緊把握房子“自住不炒”這一定位。各地政府為了穩(wěn)定房價(jià)，出臺(tái)了很多限購政策，以北京的“認(rèn)房認(rèn)貸”模式為標(biāo)志，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了一波調(diào)控浪潮。2018年，中央政府在兩會(huì)政府工作報(bào)告上再次強(qiáng)調(diào)“房子自住不炒”，各地政府堅(jiān)持因城施策, 房地產(chǎn)限購政策的內(nèi)容和范圍不斷擴(kuò)大，部分三四線城市也開始實(shí)施限購政策。總體來看，在實(shí)行限購的城市中，基本上是因城施策，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)購房的區(qū)域、數(shù)量、購房者的戶籍和資金結(jié)構(gòu)做出限制。至2019年2月，全國整體基調(diào)以“穩(wěn)”為主，各地繼續(xù)因城施策。

新一輪限購政策的調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。從中國指數(shù)研究院公布的百城房價(jià)指數(shù)來看，2018 年我國的住房價(jià)格雖然整體上仍呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，但是增速逐漸放緩。全國百城的商品住房2018年12月的均價(jià)是14678元/平方米，相較于2017年12月上漲約711元；但是2018 年全年住房均價(jià)的同比漲幅僅為5.09%，比2017年降低了2.06%，反映出新一輪限購政策在抑制房價(jià)的非理性上漲中發(fā)揮了積極作用。

（二）限購政策影響房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)制分析

限購政策可以通過不同的傳導(dǎo)途徑作用于房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效率產(chǎn)生影響。

圖1 限購政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)制

房價(jià)主要受供需關(guān)系的影響。限購政策的頒布，通過對(duì)購房者的購房資質(zhì)、購房數(shù)量以及資金結(jié)構(gòu)等做出限制，在一定程度上可以強(qiáng)化住房的居住屬性，弱化其投資屬性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)總體需求下降，進(jìn)而控制房價(jià)。住房銷售量的下滑會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)整體的經(jīng)營效率。

從供給方面來看，開發(fā)商在獲取一級(jí)壟斷的土地資源時(shí)會(huì)耗費(fèi)較大的成本，這些成本無疑會(huì)增加到房價(jià)中。與此同時(shí)開發(fā)商，考慮到要彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中的各種成本以及收益的要求，進(jìn)而限定了房價(jià)的剛性下線，所以不會(huì)輕易銷售住房。但是限購政策實(shí)施時(shí)，會(huì)抑制房屋的需求量，從而使房價(jià)降低。當(dāng)住房市場(chǎng)的需求被明顯抑制時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)“捂盤惜售”，留待未來銷售，以期獲得更大的利益。這會(huì)引起成交量下降，庫存增加，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率。

另外，限購政策還對(duì)購房者的資金結(jié)構(gòu)做出了要求，因此很多購房者難以從銀行獲得資金支持，而一些具有正常需求的購房者受仍然相對(duì)高昂房價(jià)以及限購政策誤傷剛需（如很多地方限制有社保才能買）的影響，只能“望房興嘆”；限購政策刺激開發(fā)商采取“捂盤惜售”舉措，導(dǎo)致房屋銷量大幅回落，從而減緩了房地產(chǎn)銷售資金的流動(dòng)速度；房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款要求變得更為謹(jǐn)慎。因此開發(fā)商也難以從銀行獲得足夠資金進(jìn)行土地投資以及支付相關(guān)成本，抑制房地產(chǎn)企業(yè)投資行為，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效率下降。

綜上可知，限購政策可以通過住房銷量的抑制、開發(fā)商的“捂盤惜售”以及資金限制在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率，但是，由于房地產(chǎn)泡沫的存在以及政府未來政策的不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)未來的經(jīng)營管理狀態(tài)并不明朗。

三、新一輪限購政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的實(shí)證研究

（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)處理

本文以在滬深兩地上市的房地產(chǎn)企業(yè)為樣本來源，考慮到指標(biāo)數(shù)據(jù)的可獲得性與可用性，先后選取了86家企業(yè)，經(jīng)營數(shù)據(jù)全部來自滬深證券交易所披露的年度報(bào)告，因2018年的相關(guān)數(shù)據(jù)尚未公布，同時(shí)考慮到第二輪限購政策開始于2016年，所以選取了2015-2017年的經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

企業(yè)經(jīng)營效率是指企業(yè)在一定投入條件下獲得最大產(chǎn)出的能力。因此，投入指標(biāo)要能反映出上市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、資源投入情況；產(chǎn)出指標(biāo)要能反映出企業(yè)的經(jīng)營成果。同時(shí)綜合了DEA模型指標(biāo)選取的相關(guān)性、精簡(jiǎn)性等要求以及數(shù)據(jù)的可獲得性，構(gòu)建出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效率的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表1。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效率評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

（三）數(shù)據(jù)處理與結(jié)果

目前，雖然研究效率的方法較多，但主要是采用生產(chǎn)可能性邊界估計(jì)法。該方法主要由參數(shù)下的隨機(jī)前沿分析法(SFA)和非參數(shù)下的數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法（DEA）組成。相較于SFA方法， DEA是一種依據(jù)被評(píng)價(jià)決策單元間進(jìn)行相對(duì)比較的非參數(shù)綜合效率研究的方法，特別是在解決多輸入、多輸出的綜合評(píng)價(jià)問題上具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。因此，本文選擇DEA方法中的Malmquist指數(shù)和VRS模型來測(cè)評(píng)上市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率。

1.基于Malmquist 指數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)效率測(cè)度

Malmquist全要素生產(chǎn)指數(shù)可以用來衡量特定決策單元在某段連續(xù)的研究期間效率的變動(dòng)情況。其數(shù)學(xué)模型表達(dá)如下：

表2 2015-2017年房地產(chǎn)企業(yè)全要素生產(chǎn)率變化年均值表

通過運(yùn)用Malmquist指數(shù)，衡量特定的上市房地產(chǎn)企業(yè)在研究期間內(nèi)效率值的變動(dòng)情況、2015-2017年上市房地產(chǎn)企業(yè)的全要素生產(chǎn)率變化的年均值，如表2所示。可以看出，2015-2016和2016-2017，全要素生產(chǎn)率指數(shù)都大于1，分別為1.039、1.040，全要素生產(chǎn)率持續(xù)增長，且增長基本持平，表明我國房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)力水平不斷提高。

從全要素指數(shù)生產(chǎn)率的分解來看，2015-2016年間，綜合效率變化、純技術(shù)效率變化、規(guī)模效率變化指數(shù)均大于1，表明我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平、資源配置能力、技術(shù)轉(zhuǎn)化利用能力較高；唯有技術(shù)進(jìn)步變化指數(shù)小于1，這與2015年提出的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有關(guān)。在樓市“去庫存”的背景下，各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開發(fā)程度有所下降，使得房屋竣工面積降低，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步變化。而在限購政策實(shí)施后的2016-2017年間，除技術(shù)進(jìn)步變化指標(biāo)大于1之外，綜合效率變化、純技術(shù)效率變化、規(guī)模效率變化指數(shù)均出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但是由于技術(shù)進(jìn)步提升較為明顯，最終使得2016-2017年全要素生產(chǎn)率也提升。由此可知在2016-2017年間，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)全要素生產(chǎn)率增長的源泉是技術(shù)的進(jìn)步。這種情況與新一輪限購政策的實(shí)施下，我房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了下行的態(tài)勢(shì)，上市房地產(chǎn)企業(yè)出于自身發(fā)展考慮，積極增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力有一定的關(guān)系。

2.基于VRS模型上市房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)效率分析

假設(shè)生產(chǎn)系統(tǒng)有n個(gè)決策單元DMU1、DMU2…DMUn，m個(gè)投入指標(biāo)X1，X2…Xm，k個(gè)產(chǎn)出指標(biāo)Y1,Y2,…,Yk。無效率的決策單元很可能有著投入冗余量(S-)或產(chǎn)出松弛量(S+);那么添加投入冗余量和產(chǎn)出松弛量后的VRS模型為：

由前文結(jié)果可知，新一輪限購政策實(shí)施后，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)2017年的綜合效率、規(guī)模效率以及純技術(shù)效率較2016年均有所下降，但是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況的現(xiàn)狀并不清楚。所以，本文基于2017年樣本企業(yè)的相對(duì)效率數(shù)據(jù)，從靜態(tài)分析的角度，考察2017年的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平、資源配置情況以及技術(shù)利用轉(zhuǎn)化能力。

表3 2017 年上市房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)效率數(shù)據(jù)表

說明：運(yùn)算結(jié)果中的“irs”“-”“drs”分別表示規(guī)模報(bào)酬遞增、規(guī)模報(bào)酬不變和規(guī)模報(bào)酬遞減；三個(gè)效率的關(guān)系為：綜合效率=純技術(shù)效率規(guī)模效率。

（1）純技術(shù)效率分析

純技術(shù)效率是企業(yè)受技術(shù)和管理等因素影響的生產(chǎn)效率。由表3可知，2017 年86家房地產(chǎn)企業(yè)中純技術(shù)效率值為1的企業(yè)共有22家，占比25.6% 。所有樣本的純技術(shù)效率平均值為0.76，其中，純技術(shù)效率大于0.76的企業(yè)有41家，小于0.76的企業(yè)有45家。整體而言，我國房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)資源的應(yīng)用水平不夠理想，仍有74.4% 的企業(yè)尚未處在效率前沿面上，表明房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理和技術(shù)轉(zhuǎn)化利用方面有待增強(qiáng)。

（2）綜合效率分析

綜合效率的值越小, 說明房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出的效率越低。由表3可以得到86家樣本企業(yè)的綜合效率分布情況。其中，處在綜合效率前沿面的企業(yè)只有13家，綜合效率未達(dá)到1的企業(yè)占比高達(dá)84.9%。有5家企業(yè)綜合效率值介于［0.9，1）之間，5家企業(yè)綜合效率值介于［0.8-0.9）之間，綜合效率最主要分布區(qū)間為[0.5 ,0.6)，占比達(dá)到了23.3%。表明目前大部分的樣本公司的綜合經(jīng)營效率不高，存在一定的提升空間，這一結(jié)果在一定程度上也反映出了我國當(dāng)前的限購政策政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)綜合經(jīng)營效率的影響

（3） 規(guī)模報(bào)酬情況分析

規(guī)模效率是指企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)通過優(yōu)化資源配置對(duì)產(chǎn)出帶來的影響大小?？捎杀?可知，2017年86家上市房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模效率的均值是0.878，其中，規(guī)模效率值為1，即實(shí)現(xiàn)了規(guī)模報(bào)酬不變的企業(yè)有15家，占比17.4%。有48家企業(yè)處在規(guī)模報(bào)酬遞增狀態(tài)，23家企業(yè)處在規(guī)模報(bào)酬遞減狀態(tài)。所以有82.6%的樣本企業(yè)有必要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)其生產(chǎn)規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，以達(dá)到理想的規(guī)模效率。同時(shí)也可以看出，在限購政策的實(shí)施下，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體上資源配置不合理，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)仍具有通過增加投入來獲取更大產(chǎn)出的可能性。

四、結(jié)論與建議

雖然房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨寒冬，但這未必不是實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的好時(shí)機(jī)。

從2015-2017年三年發(fā)展變化的動(dòng)態(tài)角度看，2015-2017年房地產(chǎn)企業(yè)全要素生產(chǎn)率持續(xù)增長，增長基本持平，但每年全要素生產(chǎn)率增長的原因都有所不同。在第二輪限購政策尚未開始時(shí)，增長源泉是我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平、資源配置能力、技術(shù)轉(zhuǎn)化利用能力的提高；在限購政策實(shí)施后，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的純技術(shù)效率和規(guī)模效率呈下降趨勢(shì)，但是技術(shù)進(jìn)步的增長幅度較大，使得全要素生產(chǎn)率依然在增長。所以在限購政策的持續(xù)作用下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極增強(qiáng)其自主創(chuàng)新能力，努力開展產(chǎn)品、服務(wù)等的創(chuàng)新以不斷提高經(jīng)營效率。

從2017年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況的靜態(tài)角度來看，第二輪限購政策作用下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的整體技術(shù)效率出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)。2017年我國房地產(chǎn)企業(yè)的綜合技術(shù)效率不高，主要源于規(guī)模效率以及純技術(shù)效率的降低?？梢娢覈蠖鄶?shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)仍有可能通過增加投入來獲得更多產(chǎn)出，說明企業(yè)的規(guī)模選擇和資源配置不夠合理。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平以及技術(shù)利用轉(zhuǎn)化的能力也有待提高，這既有限購政策調(diào)控的影響，同時(shí)也與企業(yè)自身的經(jīng)營模式，采取的應(yīng)對(duì)措施密不可分。因此，在限購政策的持續(xù)實(shí)施下，房地產(chǎn)企業(yè)若想謀求穩(wěn)健的發(fā)展，應(yīng)立足于實(shí)際，通過發(fā)現(xiàn)制約自身發(fā)展的問題，制定出相應(yīng)的改善方案，不斷提升企業(yè)經(jīng)營績效。

實(shí)際上，國家相關(guān)政策也在試圖引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)走轉(zhuǎn)型升級(jí)之路。在限購政策等調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，首先，拓寬融資渠道，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。隨著銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，依賴銀行貸款將越來越困難，房地產(chǎn)企業(yè)可吸引海外投資和信托融資，將資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。其次，領(lǐng)會(huì)習(xí)近平總書記“自住不炒”的理念，抓住房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主線，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，解決自住性需求，控制投機(jī)性需求。另外，開拓市場(chǎng)新業(yè)務(wù)，例如房屋租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)租售并舉，即拓寬了融資渠道，又保障了人們住房的需求。