新城控股：雙輪驅(qū)動(dòng)成效顯著 商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力

袁祎蔓

近期，新城控股（601155.SH）發(fā)布了2018年財(cái)報(bào)，從中可以看出公司雙輪驅(qū)動(dòng)成效顯著，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力，使得新城控股的業(yè)績(jī)表現(xiàn)甚是搶眼。公司收入和利潤(rùn)持續(xù)高增長(zhǎng)，營業(yè)總收入為541.3億元，同比增長(zhǎng)33.58%;歸母凈利潤(rùn)104.9億元，同比增長(zhǎng)74%;實(shí)現(xiàn)銷售金額突破兩千億大關(guān)，達(dá)2211億元，同比增速74.8%;實(shí)現(xiàn)銷售面積1812.1萬平，同比增速95.2%。

2019年銷售目標(biāo)2700億

根據(jù)已公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年新城控股的銷售目標(biāo)是2700億元。對(duì)于此目標(biāo)的制定，新城方面表示：“考慮到去年以來的調(diào)控政策，我們今年是有下調(diào)的，控制增速在20%左右，2700億的銷售是建立在有5000億貨值的基礎(chǔ)上，去化率55%來推算的目標(biāo)?！?/p>

據(jù)了解，2018年新城控股存貨有1400多億元，比往年有所增加，但是按照2019年銷售目標(biāo)2700億元，一半多一點(diǎn)，還要依靠大量的新增供應(yīng)。

考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)行情有下行風(fēng)險(xiǎn)，新城控股采取了穩(wěn)健的土地獲取策略，以相對(duì)較低的成本拓展全國化布局，2018年新城控股新增土地總建筑面積4773.24萬平方米、平均樓面地價(jià)2330元/平米，不到同期銷售價(jià)格的20%。尤其是2018年下半年以來，新城控股抓住地價(jià)回落的市場(chǎng)窗口期，重點(diǎn)發(fā)力一二線重要城市土地拓展。例如2018年底在北京連續(xù)拿下兩個(gè)地塊，進(jìn)一步夯實(shí)企業(yè)在土地儲(chǔ)備方面的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，對(duì)于未來的土儲(chǔ)計(jì)劃，新城方面表示，公司會(huì)將土儲(chǔ)總量控制在滿足未來三年左右的銷售，不會(huì)大量囤地。而且，我們發(fā)現(xiàn)，為了實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控，新城控股的投資/銷售比也從2016年開始在持續(xù)下降。

土地儲(chǔ)備長(zhǎng)三角占比50%

新城控股銷售額從一千億邁入兩千億大關(guān)，增速位列十強(qiáng)房企第一。有分析人士認(rèn)為，近年來新城控股行業(yè)排名快速提升，受益于三四線城市的提前布局。而在去年下半年棚改貨幣化補(bǔ)貼政策調(diào)整、三四線市場(chǎng)承壓情況下，新城控股延續(xù)了良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，展現(xiàn)了其在業(yè)態(tài)和布局上的獨(dú)特性。

新城控股2018年末總土地儲(chǔ)備10952萬平方，長(zhǎng)三角地區(qū)占到50%，環(huán)渤海和珠三角占比22%，中西部為28%。從城市能級(jí)來看，一、二線城市占比40%，長(zhǎng)三角三四線城市占比38%，環(huán)渤海、珠三角和中西部都市圈內(nèi)三四線城市占比22%。新城立足長(zhǎng)三角大本營，進(jìn)行均衡的全國化布局，并精選強(qiáng)三四線城市落子，有效地平滑了風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，新城控股在三四線項(xiàng)目很大一部分是吾悅廣場(chǎng)綜合體，依托大型商業(yè)的配套效應(yīng)，綜合體中住宅的銷售情況亦較一般的純住宅項(xiàng)目更有保障。

今年1-2月，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較為困難的時(shí)期，新城控股累計(jì)合同銷售金額約236.59億元，比上年同期增長(zhǎng)24.30%，實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)上揚(yáng)，驗(yàn)證了新城業(yè)績(jī)的安全可靠性。

2019年商業(yè)租金預(yù)計(jì)40億

2018年新城控股新開的吾悅廣場(chǎng)達(dá)19座，均實(shí)現(xiàn)了滿鋪開業(yè)，全年的平均出租率更是高達(dá)98.83%，全年實(shí)現(xiàn)的租金和管理費(fèi)收入就有21.16億元，同比增長(zhǎng)107.44%。

截至2019年2月底，新城控股已經(jīng)在85個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了102個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的布局，到去年底已開業(yè)42個(gè)，已開業(yè)面積共計(jì)390萬平方，同比增長(zhǎng)72.25%。

吾悅廣場(chǎng)商業(yè)綜合體里不只是自持大商業(yè)，還有大比例的配套住宅，如昆明呈貢吾悅廣場(chǎng)，住宅建筑面積約40萬平方，商業(yè)建筑面積約12萬平方，可售物業(yè)能夠很大比例覆蓋商業(yè)開發(fā)成本，且因?yàn)樽猿稚虡I(yè)，綜合體可售物業(yè)銷售利潤(rùn)率高。

新城控股有一支專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)和具有自身特色、已成系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營管理體系，隨著近年新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)的逐漸運(yùn)營成熟和新開業(yè)廣場(chǎng)的持續(xù)增加，未來商業(yè)租金及管理費(fèi)收入將快速、大幅提升。新城控股方表示，2019年將會(huì)有22個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目新開業(yè)，總開業(yè)數(shù)量達(dá)到64座，2019年總收入預(yù)計(jì)達(dá)到40億元，同比2018年增長(zhǎng)約90%。