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    泰禾集團(tuán)背負(fù)高額債務(wù)前行 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)性有待考證

    2019-06-11 11:51周月明
    證券市場(chǎng)紅周刊 2019年18期
    關(guān)鍵詞:投資性年報(bào)財(cái)報(bào)

    周月明

    泰禾集團(tuán)最新年報(bào)數(shù)據(jù)疑點(diǎn)重重,不僅受到監(jiān)管問詢,且通過分析其相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)間的勾稽關(guān)系,也能發(fā)現(xiàn)該公司近幾年的營收和采購方面數(shù)據(jù)是存在疑點(diǎn)的,這些疑點(diǎn)的存在是需要投資者高度警惕的。

    4月中旬,一直以來備受外界關(guān)注的上市房企泰禾集團(tuán)發(fā)布了2018年最新年報(bào)數(shù)據(jù),營收和歸母凈利潤均實(shí)現(xiàn)同比增長。然而在時(shí)隔不到一個(gè)月,近幾年經(jīng)營業(yè)績(jī)持續(xù)增長的泰禾集團(tuán)卻收到了證監(jiān)會(huì)年報(bào)問詢函,針對(duì)其年報(bào)中存在的問題提出了多達(dá)19條疑問,并明確要求其于5月15日之前做出回復(fù)。

    然而對(duì)此問詢,泰禾集團(tuán)并未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出回復(fù),只是在公告中稱因涉及內(nèi)容較多,將延期回復(fù)。泰禾集團(tuán)的回復(fù)讓人疑惑,是什么樣的難點(diǎn)讓企業(yè)竟然在一個(gè)星期內(nèi)都準(zhǔn)備不好回復(fù)內(nèi)容呢?難道其真的有什么難以解釋之處?

    事實(shí)上,《紅周刊》記者在核算泰禾集團(tuán)年報(bào)相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)時(shí),也確實(shí)發(fā)現(xiàn)了一些該公司在近幾年?duì)I收和采購方面的疑點(diǎn),這些疑點(diǎn)的存在,或正是該公司遲遲不能回復(fù)問詢函的難點(diǎn)。

    投資性房地產(chǎn)價(jià)值待解

    2018年年報(bào)披露,泰禾集團(tuán)營收309.85億元,同比增長27.35%,歸母凈利潤25.55億元,同比增長20.25%。表面上,公司經(jīng)營業(yè)績(jī)?cè)鲩L平穩(wěn),但實(shí)際上泰禾集團(tuán)的銷售情況卻被外界熱議,原因就在于泰禾集團(tuán)的董事長黃其森曾在2017年12月信心滿滿地對(duì)外宣稱2018年銷售額目標(biāo)要翻一番,達(dá)到2000億元,可最終結(jié)果是僅銷售了1303億元,與預(yù)期目標(biāo)相差了700億元。

    除了2000億夢(mèng)想仍然遙遠(yuǎn)之外,泰禾集團(tuán)看似增長平穩(wěn)的凈利潤的構(gòu)成也是受到投資者質(zhì)疑的,其中較為明顯的是其投資性房地產(chǎn)對(duì)凈利潤產(chǎn)生的影響。

    2018年財(cái)報(bào)披露,泰禾集團(tuán)投資性房地產(chǎn)金額產(chǎn)生了較大變動(dòng),達(dá)到176.65億元,同比大增43.32%。公司稱,這主要是“公司購買的東四環(huán)金尊府、自行開發(fā)的泰禾大廈、東海時(shí)尚MALL等項(xiàng)目由存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)所致?!必?cái)報(bào)還披露,泰禾集團(tuán)2018年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值新增了7.44億元,而這一部分增值對(duì)于公司利潤是影響較大的。公司在年報(bào)中稱:“2018年投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值對(duì)本年利潤稅后影響為5.6億元。”要知道,公司2018年凈利潤為39.11億元,歸母凈利潤為25.55億元,而投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值所帶來的稅后利潤就占到了歸母凈利潤的20%左右。

    讓人疑惑的是,該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長真的合理嗎?首先從存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)的這些物業(yè)來看,是否值這么多錢就是值得商榷的。年報(bào)披露,此次轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的“東四環(huán)金尊府”、“泰禾大廈”、“濟(jì)南東部”等物業(yè)出租率分別為0、18%和12%,如此低的出租率令人對(duì)其公允價(jià)值的增長產(chǎn)生疑問。其次,除這些新增的物業(yè)之外,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值前五的物業(yè)項(xiàng)目中,也有兩個(gè)出租率相比上期有所下降,分別是“石獅泰禾廣場(chǎng)購物中心”和“東海泰禾購物廣場(chǎng)”,其2018年的出租率分別為69%和64%,而2017年時(shí),兩處物業(yè)的出租率還分別為93%和98%。

    新增的物業(yè)出租率低、老物業(yè)出租率又出現(xiàn)下降,這不僅令人對(duì)其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的上升產(chǎn)生疑問,若實(shí)際價(jià)值與公允價(jià)值并不匹配,這就會(huì)讓人聯(lián)想到企業(yè)是否存在利用財(cái)務(wù)調(diào)節(jié)手段對(duì)凈利潤做一些粉飾的可能。若如此,是否合規(guī)就值得商榷了。

    短期負(fù)債壓力明顯

    除了凈利潤構(gòu)成情況有疑問之外,泰禾集團(tuán)的負(fù)債率和資金鏈情況一直以來也飽受“詬病”。在行業(yè)里,泰禾集團(tuán)以激進(jìn)擴(kuò)張、高負(fù)債、高融資的風(fēng)格聞名,其董事長黃其森也因曾供職于建設(shè)銀行福建省分行的經(jīng)歷而被人認(rèn)為是“財(cái)技高超”。

    年報(bào)披露,2018年泰禾集團(tuán)的短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)金額高達(dá)574.28億元,相較來說,2018年其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為139.31億元,期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額也只有115.58億元,總和為254.89億元,不及574.28億元短期債務(wù)的一半。如此就帶來一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況:這筆短期債務(wù)該如何清償?

    如果繼續(xù)借債融資,泰禾集團(tuán)的融資成本或許會(huì)更高,據(jù)財(cái)報(bào),2018年融資成本已達(dá)8.52%,而2017年還為8.1%。此外,其財(cái)務(wù)費(fèi)用勢(shì)必會(huì)繼續(xù)增加,要知道其2018年的財(cái)務(wù)費(fèi)用已高達(dá)8.3億元,同比增長了17.03%。更為重要的是,該公司還有很大一部分借款費(fèi)用是做了資本化處理的,其2018年存貨余額中的借款費(fèi)用資本化金額高達(dá)252.62億元,利息資本化率達(dá)到9.3%,2017年還為7.82%,而萬科2018年利息資本化率只有5.3%。

    除了高額的利息費(fèi)用,在泰禾集團(tuán)的2431.36億元總資產(chǎn)中,受限資產(chǎn)還高達(dá)683.14億元,占比近三成。既然受限資產(chǎn)占比如此之高,那其目前的資質(zhì)情況又能否借到大額資金也是讓人擔(dān)憂的。更為重要的是,目前泰禾集團(tuán)大股東質(zhì)押率還高達(dá)100%,占總股本的66.4%,這意味著用股權(quán)來換真金白銀的口子貌似已經(jīng)關(guān)閉。鑒于此,數(shù)百億短期債務(wù)償還壓力可謂巨大,對(duì)于這一點(diǎn),投資者是需要警惕的。

    營收數(shù)據(jù)存疑

    除了上述擔(dān)憂外,結(jié)合泰禾集團(tuán)2018年年報(bào)和之前的兩年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù),《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn),該公司的營收數(shù)據(jù)在財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系處理上是存在一定異常的。

    財(cái)報(bào)披露,泰禾集團(tuán)2016年至2018年?duì)I業(yè)收入分別為2072794.17萬元、2433116.64萬元和3098492.03萬元(見表1),考慮到國內(nèi)營收增值稅(11%稅率)因素的影響,其含稅營收總和大約為2300801.53萬元、2700759.47萬元和3439326.15萬元。

    表1 營業(yè)收入相關(guān)數(shù)據(jù)(單位:萬元)

    同期的合并現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)顯示,公司這三年的“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”分別為2079268.54萬元、3240137.48萬元和4603573.45萬元,此外,2016年至2018年公司新增預(yù)收款分別為-18818.2萬元、728678.67萬元和1485593.9萬元,在對(duì)沖同期與現(xiàn)金收入相關(guān)的預(yù)收款項(xiàng)影響后,與這三年?duì)I收相關(guān)的現(xiàn)金流入了2098086.74萬元、2511458.81萬元和3117979.55萬元。將這三年含稅營收與現(xiàn)金流數(shù)據(jù)勾稽,則含稅營收分別比收到的現(xiàn)金分別多出了202714.79萬元、189300.66萬元和321346.6萬元。理論上,這些差額應(yīng)該體現(xiàn)為當(dāng)年新增債權(quán),即2016年至2018年的應(yīng)收款項(xiàng)應(yīng)新增202714.79萬元、189300.66萬元和321346.6萬元。

    然而,在這三年的資產(chǎn)負(fù)債表中,泰禾集團(tuán)2016年至2018年的應(yīng)收賬款(包含壞賬準(zhǔn)備)、應(yīng)收票據(jù)合計(jì)分別為639579.31萬元、719630.97萬元和774654.57萬元,分別相比上一年年末相同項(xiàng)數(shù)據(jù)增加了262826.33萬元、80051.66萬元和55023.6萬元,顯然,這一結(jié)果與理論上應(yīng)該增加的202714.79萬元、189300.66萬元和321346.6萬元金額明顯不符,其中2016年應(yīng)收賬款比理論值多出了6.01億元,而2017年、2018年則是營收可能虛增10.92億元和26.63億元。

    雖然2016年約有2765.51萬元營收為零售收入、530.25萬元營收為化工收入,這些收入增值稅率為17%,但因這部分收入占比較小,對(duì)最終差異結(jié)果影響并不明顯,合并計(jì)算后,應(yīng)收款項(xiàng)仍比理論新增債權(quán)多出了5.99億元。與此同時(shí),2016年公司雖然公布有約5196.98萬元應(yīng)收票據(jù)背書,但該數(shù)據(jù)對(duì)最終結(jié)果的影響也是偏小的。

    同樣,2017年和2018年若考慮到有部分營收為零售收入(增值稅率為17%),那么含稅營收金額會(huì)增加,與理論金額的差異將會(huì)更大。而且在這兩年財(cái)報(bào)中,公司未披露是否有應(yīng)收票據(jù)背書一事,這就意味著,這兩年至少有10.92億元、26.63億元的營收是沒有獲得相應(yīng)債權(quán)數(shù)據(jù)支撐的。

    大額采購支出不明

    除了營收中存在的異常外,《紅周刊》記者還發(fā)現(xiàn)泰禾集團(tuán)2017年、2018年的采購方面數(shù)據(jù)同樣存在較大金額異常的。

    財(cái)報(bào)披露了2017年和2018年向前五大供應(yīng)商的采購金額及占總采購金額的比例,2017年為670987.66萬元和38.11%(見表2),2018年為1278161.28萬元和60.39%,由此推算出采購總額分別為1760660.35萬元和2116511.48萬元,再考慮17%增值稅率的影響,則其含稅采購總額分別達(dá)到了2059972.61萬元和2476318.43萬元。

    表2 采購相關(guān)數(shù)據(jù)(單位:萬元)

    在2017年、2018年的現(xiàn)金流量表中,公司“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”分別為2720669.14萬元和2691022.62萬元,剔除當(dāng)年預(yù)付款項(xiàng)新增的97551.72萬元和15109.77萬元影響之后,則與采購相關(guān)的現(xiàn)金支出分別達(dá)到了2623117.42萬元和2675913.85萬元。將含稅采購總額與現(xiàn)金支出勾稽,則現(xiàn)金支出比采購總額分別多出了563144.81萬元和199595.42萬元。理論上,這將會(huì)導(dǎo)致2017年和2018年應(yīng)付款項(xiàng)的相應(yīng)減少。

    可事實(shí)上,這兩年的應(yīng)付款項(xiàng)分別為712415.45萬元、766818.84萬元,分別較上期同項(xiàng)數(shù)據(jù)新增了78655.66萬元和54403.39萬元,這一結(jié)果顯然與理論上應(yīng)該減少情況是相左的。其中,2017年比理論減少金額多了64.18億元,而2018年則比理論減少金額多了25.4億元,差距巨大。

    2017年、2018年還有固定資產(chǎn)原值、在建工程、無形資產(chǎn)原值的增減情況影響,這兩年幾項(xiàng)之和分別為289059.58萬元、606679.64萬元,較上期分別新增了70499.56萬元、317620.06萬元,同期構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金分別為92755萬元、83414.11萬元。兩者勾稽后,2017年的應(yīng)付款項(xiàng)應(yīng)相應(yīng)減少22255.44萬元,2018年的應(yīng)付款項(xiàng)應(yīng)增加23.42億元。即使我們考慮到這部分金額的影響,實(shí)際上的應(yīng)付款項(xiàng)與理論上的金額的差額仍是很大,其中,2017年應(yīng)付款項(xiàng)存在約66.41億元的數(shù)據(jù)差異,而2018年也有1.98億元的數(shù)據(jù)差異。很顯然,產(chǎn)生如此巨大的數(shù)據(jù)差異是需要公司對(duì)采購情況及稅率等因素做進(jìn)一步披露的。

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