淺談投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量問(wèn)題

饒馨予

摘要：新準(zhǔn)則的引入注目的一點(diǎn)就是重新引入公允價(jià)值計(jì)量，這一謹(jǐn)慎而又大膽的應(yīng)用是我國(guó)與國(guó)際會(huì)計(jì)接軌的風(fēng)向標(biāo)。公允價(jià)值最真實(shí)的反映了交易的本質(zhì)，我國(guó)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中也涉及到公允價(jià)值計(jì)量模式。但大部分上市公司卻依然選擇成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，而非公允價(jià)值。因此，本課題通過(guò)研究采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)及其遇冷原因等問(wèn)題，為促進(jìn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量的發(fā)展，對(duì)完善公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量的理論體系提出了一系列的具體措施。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn);計(jì)量屬性;問(wèn)題

一、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)

有利于與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)市場(chǎng)越來(lái)越需求與國(guó)際接軌，由于國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)一般采用公允價(jià)值模式計(jì)量，因此國(guó)內(nèi)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也應(yīng)逐漸與國(guó)際接軌。

有利于反映企業(yè)真實(shí)情況。在公允價(jià)值模式下，企業(yè)投資者可以清晰的了解公允價(jià)值變動(dòng)損益的大小改變，以及占公司總收益的百分比，從而幫助投資者獲得真實(shí)客觀清楚的資產(chǎn)信息，對(duì)企業(yè)狀況有全面的了解，準(zhǔn)確及時(shí)地做出更有利于投資者本人的投資決策。

有利于反應(yīng)管理者受托責(zé)任履行情況。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，將高于賬面價(jià)值的差額計(jì)入“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”，從而增加企業(yè)資產(chǎn)及所有者權(quán)益的賬面價(jià)值。通過(guò)會(huì)計(jì)政策的轉(zhuǎn)變，及時(shí)準(zhǔn)確的反應(yīng)管理層受托責(zé)任的履行執(zhí)行情況。

二、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的問(wèn)題

缺乏適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的理論體系和易操作的具體方案。雖然在18項(xiàng)具體準(zhǔn)則中應(yīng)用到公允價(jià)值，但沒(méi)有成立一個(gè)具體的公允價(jià)值準(zhǔn)則，只是零散的分布在各個(gè)準(zhǔn)則當(dāng)中;此外，業(yè)內(nèi)學(xué)者對(duì)于公允價(jià)值的相關(guān)理論還有許多分歧意見(jiàn)，準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值的實(shí)際操作方法等內(nèi)容并沒(méi)有詳細(xì)闡述。

缺乏成熟有效的市場(chǎng)環(huán)境和市場(chǎng)信息。在我國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，政府的宏觀調(diào)控在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位;中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然充斥著泡沫，政府壟斷土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壟斷行業(yè)，房地產(chǎn)資源壟斷嚴(yán)重，在這種市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)資源供需失衡，房地產(chǎn)資源的價(jià)格與其真正的價(jià)值不匹配。同時(shí)，我國(guó)還沒(méi)有形成活躍的二級(jí)市場(chǎng)，難以通過(guò)公開(kāi)的信息渠道查閱到房地產(chǎn)資源公允價(jià)值的相關(guān)信息，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值仍然難以取得。

公允價(jià)值計(jì)量模式自身的障礙。在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用公允價(jià)值一方面減少了成本支出;另一方面，在近些年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景比較看好的情況下，采用公允價(jià)值計(jì)量方式，每年都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，由于房地產(chǎn)自身價(jià)值較高以及我國(guó)房地產(chǎn)資源供求不平衡，房地產(chǎn)價(jià)值在未來(lái)幾年的時(shí)間內(nèi)仍會(huì)不斷上升，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)增加。

缺乏高素質(zhì)的復(fù)合型人才。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不易取得，即便能夠得到也難以檢驗(yàn)其是否真實(shí)。在會(huì)計(jì)工作中，會(huì)計(jì)人員不僅要熟練運(yùn)用會(huì)計(jì)知識(shí)，還需要豐富其他學(xué)科知識(shí)，包括統(tǒng)計(jì)學(xué)、運(yùn)籌學(xué)和財(cái)務(wù)管理知識(shí)，不斷提高綜合技能水平。

三、對(duì)我國(guó)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的建議

（1）制定和完善相關(guān)法律法規(guī)體系，加強(qiáng)監(jiān)督檢查

建立健全會(huì)計(jì)規(guī)范體系和懲罰機(jī)制，完善資本市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則，加強(qiáng)會(huì)計(jì)犯罪打擊，加強(qiáng)對(duì)投資者特別是中小投資者權(quán)益的保護(hù)勢(shì)在必行。充分發(fā)揮證監(jiān)會(huì)，會(huì)計(jì)師事務(wù)所，國(guó)家審計(jì)部門(mén)聯(lián)合督查企業(yè)公允價(jià)值的濫用的作用，對(duì)濫用公允價(jià)值的企業(yè)和授意者、執(zhí)行者進(jìn)行嚴(yán)肅處理。不斷完善與公允價(jià)值相關(guān)的法律”為公允價(jià)值的實(shí)施創(chuàng)建一個(gè)良好的環(huán)境來(lái)編制公允價(jià)值報(bào)告。

（2）建立公允價(jià)值可靠性監(jiān)證的第三方機(jī)構(gòu)

當(dāng)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法觀察到時(shí)，企業(yè)有兩個(gè)方法：一是依靠自己的內(nèi)部會(huì)計(jì)人員估計(jì)，二是由獨(dú)立機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。所以，外部機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠(chéng)信度決定著評(píng)估價(jià)值的可靠性和相關(guān)性。國(guó)外實(shí)踐表明，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)具有一定的權(quán)威，獨(dú)立機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)值比內(nèi)部評(píng)估獲得的價(jià)值更可靠。

（3）加大信息披露力度

企業(yè)必須加大對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的披露。有關(guān)管理層的判斷、公允價(jià)值計(jì)量采用的數(shù)據(jù)，是企業(yè)需要詳細(xì)披露的內(nèi)容，財(cái)務(wù)報(bào)表使用者可以根據(jù)附注內(nèi)容，依靠自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好和經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)判斷，作出預(yù)測(cè)決定，從而得出完整可靠的信息。目前的財(cái)務(wù)報(bào)告是歷史成本和公允價(jià)值并存的財(cái)務(wù)報(bào)告制度，這種因現(xiàn)實(shí)局限所做的謹(jǐn)慎選擇，并不會(huì)長(zhǎng)久存在，我們的目標(biāo)是建立一個(gè)完全以公允價(jià)值為核心財(cái)務(wù)報(bào)告體系的模式。

四、結(jié)語(yǔ)

正如國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)主席David·Teddy于2008年10月9日在北京所說(shuō)，“公允價(jià)值仍是當(dāng)前不可替代的資產(chǎn)價(jià)值計(jì)量方法，有助于真實(shí)地反映企業(yè)的資本情況”。我們要對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的計(jì)量問(wèn)題進(jìn)行了深入的研究，密切關(guān)注不斷變化的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候大膽采用公允價(jià)值計(jì)量，準(zhǔn)確的判斷、準(zhǔn)確地反映財(cái)務(wù)狀況和盈利能力。

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