房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場淺析

王國印 李琳

【摘要】房地產(chǎn)是集從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理、維修及服務(wù)等為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。為保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，需從國家調(diào)控政策、法制建設(shè)、金融環(huán)境、保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境等多方面努力。房地產(chǎn)市場包括銷售市場和租賃市場。銷售市場分為一級市場和二級市場。房地產(chǎn)市場價(jià)格包括租賃價(jià)格和銷售價(jià)格。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);不動產(chǎn);土地資源;生態(tài)環(huán)境;可持續(xù)性發(fā)展;剛性需求;改善性需求;資源配置

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，由建（構(gòu)）筑物和土地共同構(gòu)成，既具有客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，又具有法律權(quán)利（產(chǎn)權(quán)）的意識形態(tài)。就客觀存在的物質(zhì)形態(tài)而言，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和地上永久性建（構(gòu)）筑物，房產(chǎn)是指建設(shè)在地上的各種房屋，地產(chǎn)是指土地及其上下的一定空間。房地產(chǎn)因?yàn)槲恢霉潭ú豢梢苿樱杂址Q之為不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，是集從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理、維修及服務(wù)等為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)涉及工程設(shè)計(jì)、工程施工、建筑材料、咨詢服務(wù)、營銷及其他等許多行業(yè)。近十年來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，為我國的GDP增長和就業(yè)做出了很大的貢獻(xiàn)，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一、市場規(guī)模也日益提高。

房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，也存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一、土地獲取問題，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，常有國有土地使用權(quán)的違規(guī)問題發(fā)生，嚴(yán)重危害國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。第二、有效需求問題，對房地產(chǎn)的需求主要體現(xiàn)在居住需求、投資需求、投機(jī)需求等三個方面。居住需求是為了自身居住需要，投資需求是為了保值、經(jīng)營需要，投機(jī)需求則是為了在房價(jià)上漲時(shí)取得高額收益。因?yàn)橥顿Y需求和投機(jī)需求造成房屋空置的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)的有效需求不足。第三、市場調(diào)節(jié)問題，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，市場調(diào)節(jié)機(jī)制的缺陷日益突顯，許多開發(fā)商在利益的驅(qū)使之下，盲目追求暴利，導(dǎo)致部分地區(qū)房價(jià)非理性上漲，也有些投資者和投機(jī)者為了獲取超額利益，不斷炒高房價(jià)，使真正有居住需求的人買不起房子，需要政府出臺相關(guān)政策來加以調(diào)控。第四、金融信貸問題，我國房地產(chǎn)業(yè)的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)在不斷升高，部分開發(fā)商自有資金不足，為了籌資需要，千方百計(jì)從銀行貸款，從而使銀行的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，也有一些個人利用銀行貸款購買多處房產(chǎn)，囤積房源進(jìn)行炒作，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生，從而加劇金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，就是既要滿足人們對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間和發(fā)展條件。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，需要做好以下幾個方面的工作，第一、優(yōu)化土地資源配置，合理利用，避免浪費(fèi)。第二、重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。第三、建立和完善房地產(chǎn)金融體系，發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。第四、加快制度、科技創(chuàng)新。制度、科技創(chuàng)新將促使房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)從過去的粗放型向現(xiàn)在及未來的集約型轉(zhuǎn)變。第五、加強(qiáng)監(jiān)管，健全相關(guān)的法律法規(guī)。保證房地產(chǎn)項(xiàng)目合理開發(fā)，與市場需求相匹配，避免過度開發(fā)。

房地產(chǎn)市場包括銷售市場和租賃市場。銷售市場分為一級市場和二級市場。房地產(chǎn)一級市場是指開發(fā)商直接面向社會消費(fèi)群體銷售所開發(fā)的樓盤。房地產(chǎn)二級市場是指投資或投機(jī)群體，將其所持有的房產(chǎn)通過房屋中介機(jī)構(gòu)或自身進(jìn)行二次銷售。房地產(chǎn)租賃市場有政府開發(fā)的保障性住房、開發(fā)商自持的租賃住房、投資群體用于租賃的住房。影響房地產(chǎn)市場的因素有以下幾個方面：第一、城市化水平不斷提高形成對房屋需求的增加。第二、人口流動增加形成對住宅需求的增加。第三、居民消費(fèi)水平的提高，改善性需求增加形成對房屋需求的增加。第四、城市舊城改造，增加居民的住房需求。第五、深化改革與市場發(fā)展的促進(jìn)對住房需求的增加。

房地產(chǎn)市場價(jià)格包括租賃價(jià)格和銷售價(jià)格。租賃價(jià)格主要受流動人口、城市經(jīng)濟(jì)、房屋區(qū)位及配套條件等因素綜合影響。銷售價(jià)格的影響因素比較多，主要包括以下幾個方面：第一、土地價(jià)格，開發(fā)商購買的土地價(jià)格越高，樓面地價(jià)就越高，樓面地價(jià)是決定房地產(chǎn)銷售價(jià)格的重要因素之一。第二、區(qū)域差別性，房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，有區(qū)位差別，區(qū)位不同，房地產(chǎn)價(jià)值不同。第三、房屋品質(zhì)，房屋的品質(zhì)包括周邊環(huán)境、生活配套、小區(qū)環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、采光、朝向等，同一區(qū)位不同品質(zhì)的房子價(jià)格不同。第四、投資、投機(jī)行為。第五、國家宏觀政策的調(diào)控。第六、金融政策，許多購房者是通過個人住房貸款購買住房，如果銀行貸款門檻低、貸款利息少，購房群體就會增加，房價(jià)就會相應(yīng)上漲。第七、改善性需求，隨著人們物質(zhì)文化生活需求的不斷提高，改善性需求的不斷增加，高品質(zhì)房屋的價(jià)格將會不斷上漲。第八、資源配置的影響，資源包括教育、醫(yī)療、旅游、環(huán)境資源等。資源配置好的城市，房價(jià)都比較高，例如上海、北京、深圳、廣州等一線城市的房價(jià)是二、三線城市的好幾倍。第九、經(jīng)濟(jì)增長，隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷增長，個人及家庭收入的不斷提高，個人用于購房的資金就越多。

房地產(chǎn)市場未來發(fā)展判斷，我國未來10年宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展旳必然趨勢，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來近10年還將有幾億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，如此龐大旳內(nèi)需市場，將會給房地產(chǎn)市場帶來新旳機(jī)遇。房地產(chǎn)市場除了提高城鎮(zhèn)化率的房屋剛性需求外，還有人們物質(zhì)文化生活不斷提高的房屋改善性需求。改善性需求不僅是本地區(qū)人口的需求，還有外地人口的需求。外地人口的需求除了工作需要外，還有人們追求“候鳥式”的生活需求。房地產(chǎn)除了“一剛一改”兩個市場需求外，它還是國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，所以未來房地產(chǎn)市場將還會有可持續(xù)性發(fā)展的商機(jī)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)業(yè)是一個綜合性的系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，涉及許多行業(yè)，為我國的GDP增長做出了很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)市場的剛性需求和改善性需求將會給房地產(chǎn)市場帶來可持續(xù)性發(fā)展的機(jī)遇。

參考文獻(xiàn)：

[1]余源鵬主編.《進(jìn)軍房地產(chǎn)》機(jī)械工業(yè)出版社

作者簡介：

王國印，云南省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司，云南昆明;

李琳，云南省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司，云南昆明。