論加強(qiáng)設(shè)計(jì)管控在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的必要性

張潔

【摘要】工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)策劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)銜接的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。隨著國(guó)家及整個(gè)行業(yè)、市場(chǎng)對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)要求的不斷提高，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作不再是單線(xiàn)條地按部就班地推進(jìn)設(shè)計(jì)，而是在推進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)程的同時(shí)，將政府主管部門(mén)要求、各項(xiàng)目參與方的意見(jiàn)以及各條線(xiàn)的信息融入設(shè)計(jì)，綜合作用，修正設(shè)計(jì)方向。設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理的核心是通過(guò)建立一套溝通、交流與協(xié)作的系統(tǒng)化管理制度，在業(yè)主與設(shè)計(jì)單位、政府有關(guān)建設(shè)主管部門(mén)和其他項(xiàng)目參與方之間建立起組織、溝通和協(xié)作的橋梁，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目建設(shè)的藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)效益的平衡。

【關(guān)鍵詞】工程項(xiàng)目管理;設(shè)計(jì)管理;多條線(xiàn)管理;強(qiáng)管控

1、總述

在工程項(xiàng)目全壽命中周期中，工程項(xiàng)目管理分為決策階段的管理DM（DevelopmentManagement，項(xiàng)目前期的開(kāi)發(fā)管理）、實(shí)施階段的管理PM（ProjectManagement，項(xiàng)目管理）以及使用、運(yùn)營(yíng)階段的管理FM（FacilityManagement，設(shè)施管理）。

工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理屬于PM實(shí)施階段的管理。

工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它是在前期策劃和設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段的基礎(chǔ)上，通過(guò)設(shè)計(jì)成果將項(xiàng)目定義和策劃的主要內(nèi)容予以具體化和明確化，同時(shí)是下階段項(xiàng)目實(shí)施階段的具體指導(dǎo)性依據(jù)。設(shè)計(jì)過(guò)程是實(shí)現(xiàn)策劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)銜接的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。

2、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的范疇

工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的范疇有廣義及狹義之分：“廣義”的設(shè)計(jì)管理是指從工程項(xiàng)目管理的角度出發(fā)，工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作往往貫穿于工程建設(shè)的全過(guò)程，從選址、可行性研究、決策立項(xiàng)，到設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)以及施工，延續(xù)到項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、使用運(yùn)營(yíng)及回訪(fǎng)總結(jié)階段。

狹義的設(shè)計(jì)過(guò)程，則是特指與設(shè)計(jì)工作緊密聯(lián)系的從組織設(shè)計(jì)競(jìng)賽或委托方案設(shè)計(jì)開(kāi)始，到施工圖設(shè)計(jì)（包括各項(xiàng)深化設(shè)計(jì)）結(jié)束為止的全過(guò)程。

本文討論的設(shè)計(jì)階段強(qiáng)管控主要指狹義的設(shè)計(jì)過(guò)程管理，即從項(xiàng)目決策立項(xiàng)之后到施工開(kāi)始之前的這一段過(guò)程。

工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理為一體的復(fù)雜、特殊的系統(tǒng)性生產(chǎn)過(guò)程，它不是設(shè)計(jì)單位的個(gè)體創(chuàng)造，而是業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、政府主管部門(mén)和其他項(xiàng)目參與方共同參與及協(xié)作的成果。

3、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的管控方法與要點(diǎn)

設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理的核心是通過(guò)建立一套溝通、交流與協(xié)作的系統(tǒng)化管理制度，在業(yè)主與設(shè)計(jì)單位、政府有關(guān)建設(shè)主管部門(mén)和其他項(xiàng)目參與方之間建立起組織、溝通和協(xié)作的橋梁，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目建設(shè)的藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)效益的平衡。

在正式的設(shè)計(jì)工作開(kāi)始之前，前期的信息及設(shè)計(jì)要求的導(dǎo)入，是關(guān)鍵性更是前提性的要求，是保證一切工作按照正確的方向發(fā)展的保證。

工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作不再是單線(xiàn)條地按部就班地推進(jìn)設(shè)計(jì)，而是在推進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)程的同時(shí)，將政府主管部門(mén)要求、各項(xiàng)目參與方的意見(jiàn)以及各條線(xiàn)的信息融入設(shè)計(jì)，綜合作用，修正設(shè)計(jì)方向。

隨著國(guó)家及整個(gè)行業(yè)、市場(chǎng)對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)要求的不斷提高，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)工作，不僅僅只是狹義上的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，亦包括各項(xiàng)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)深化設(shè)計(jì)，如綠色建筑及節(jié)能設(shè)計(jì)、抗震超限專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)、幕墻深化設(shè)計(jì)、亮化設(shè)計(jì)、景觀深化設(shè)計(jì)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)及機(jī)電二次深化設(shè)計(jì)等。各專(zhuān)項(xiàng)深化設(shè)計(jì)在原有設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行，同時(shí)亦影響及修正原有設(shè)計(jì)。

工程項(xiàng)目管理涉及時(shí)間（時(shí)效）、經(jīng)濟(jì)及質(zhì)量三個(gè)維度，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理亦是如此。而時(shí)間（時(shí)效）、經(jīng)濟(jì)及質(zhì)量亦是衡量設(shè)計(jì)管理優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)。

基于理論的支持，在從業(yè)經(jīng)歷的眾多項(xiàng)目的實(shí)踐中，筆者認(rèn)為在工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，按照設(shè)計(jì)推進(jìn)進(jìn)程，可從以下幾點(diǎn)加強(qiáng)管控：

3.1前置條件的充分收集及落實(shí)

在正式啟動(dòng)設(shè)計(jì)之前，需將前置條件理清并確定，如項(xiàng)目定位、用地規(guī)劃條件、后期使用要求（設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)）等相關(guān)信息確定并落實(shí)，才可著手開(kāi)展具體的設(shè)計(jì)工作。

項(xiàng)目前期定位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)有著決定性的作用，從宏觀上決定著整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展方向。因此在設(shè)計(jì)開(kāi)始之初，需對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行理解和明確，作為依據(jù)貫穿于整個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)程。

在滿(mǎn)足用地規(guī)劃條件，并在國(guó)家、地方及行業(yè)規(guī)范的制約下，按照后期使用（設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求）開(kāi)展設(shè)計(jì)，是從具體操作過(guò)程中推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)程，與項(xiàng)目定位相互制約，互為補(bǔ)充。

3.2 多條線(xiàn)同步推進(jìn)設(shè)計(jì)，各專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)綜合協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)進(jìn)程相互穿插;注重后期使用要求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)程的干涉，深化設(shè)計(jì)的適時(shí)介入

工程項(xiàng)目無(wú)論規(guī)模大小，均涉及多專(zhuān)業(yè)、多工種及多個(gè)參與方的共同協(xié)同配合。大規(guī)模的城市綜合體項(xiàng)目更因體量巨大，建筑功能多樣，涉及的設(shè)計(jì)內(nèi)容眾多等客觀因素，對(duì)建立合理、清晰的溝通、交流與協(xié)作的系統(tǒng)化管理的要求更為嚴(yán)格。

工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，應(yīng)按照政府建設(shè)主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目每一階段設(shè)計(jì)的審批要求進(jìn)行推進(jìn)，除按部就班遵循概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等一般設(shè)計(jì)報(bào)批流程之外，在項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)程中，各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的影響和制約，亦須體現(xiàn)在整個(gè)設(shè)計(jì)推進(jìn)過(guò)程中，并應(yīng)協(xié)調(diào)好各條線(xiàn)的設(shè)計(jì)，及深化設(shè)計(jì)介入的時(shí)間，以避免同一階段設(shè)計(jì)工作的反復(fù)并減少設(shè)計(jì)修改的工作量。

所有的工程項(xiàng)目均為后期使用服務(wù)。招商運(yùn)營(yíng)對(duì)于建筑空間的要求，辦公塔樓的使用者對(duì)垂直交通合理、高效的利用要求等，均影響著設(shè)計(jì)。隨著技術(shù)水平的發(fā)展，對(duì)建筑節(jié)能綠建設(shè)計(jì)要求、機(jī)電深化設(shè)計(jì)要求均有了更高的要求，而隨著建筑形態(tài)、建筑高度的不斷突破，對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性、各種超限設(shè)計(jì)的論證等，亦提出了更嚴(yán)格的要求。

以筆者正在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理的合肥壩上街環(huán)球中心二期T3T4C4項(xiàng)目為例。

合肥壩上街環(huán)球中心項(xiàng)目位于合肥市瑤海區(qū)，長(zhǎng)江東路與滁州路交口，毗鄰淝河景觀軸，總用地面積為11.4萬(wàn)平米。該項(xiàng)目是集超星級(jí)酒店、高級(jí)辦公樓、商業(yè)金融中心及住宅于一體的超高層群大型綜合項(xiàng)目，容積率高達(dá)8.2，總建筑面積約130萬(wàn)平米，最高建筑高度300米。整個(gè)建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔大氣，具有強(qiáng)烈的流動(dòng)感和唯美的線(xiàn)條感，超高層塔樓玻璃幕墻的現(xiàn)代感與裙房立面深淺兩種石材的厚重感形成對(duì)比，裙房屋面層層跌落與收進(jìn)的處理手法結(jié)合大量屋頂綠化，使建筑整體更具有空間層次感，為合肥市“東門(mén)”的標(biāo)志性建筑群。

T3T4C4項(xiàng)目為整個(gè)壩上街環(huán)球中心項(xiàng)目的一部分，由52層及49層兩棟超高層辦公塔樓、局部8層裙房商業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施組成，總建筑面積約37萬(wàn)平米，最高建筑高度為250米，建筑風(fēng)格與壩上街環(huán)球中心整體項(xiàng)目一致。該項(xiàng)目目前正在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

商業(yè)綜合體項(xiàng)目，負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)的商管公司對(duì)于平面布局、空間凈高均有要求。壩上街T3T4C4原方案設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)通過(guò)后，商管公司介入，對(duì)原有的平面布局以及層高均提出了新的要求，以至于設(shè)計(jì)方需要花費(fèi)大量的時(shí)間來(lái)完成設(shè)計(jì)修改，引起新的增量時(shí)間成本及設(shè)計(jì)成本，并需要重新報(bào)規(guī)劃局審批。若在方案設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)前，將商管公司意見(jiàn)導(dǎo)入，則可以避免大量的設(shè)計(jì)修改，以節(jié)省時(shí)間及成本。

壩上街T3T4超高層塔樓，垂直交通的運(yùn)力直接影響著后期使用。初期方案的電梯運(yùn)行方案為在一層大堂設(shè)穿梭梯將一半人流運(yùn)送至塔樓中間層，再分上下區(qū)間分設(shè)高地區(qū)。在初步階段電梯顧問(wèn)介入后，通過(guò)計(jì)算與論證，發(fā)現(xiàn)原方案運(yùn)力無(wú)法滿(mǎn)足使用，需要改變?cè)械拇怪苯煌ńM織模式為整個(gè)塔樓高中低區(qū)分區(qū)，取消轉(zhuǎn)運(yùn)梯的設(shè)置，此調(diào)整對(duì)核心筒及底層大堂包括與地下車(chē)庫(kù)的銜接布局均需要做相應(yīng)的調(diào)整，同時(shí)由于需要兼顧本身就比較低的得房率，調(diào)整難度非常大，同時(shí)核心筒結(jié)構(gòu)布置受到影響進(jìn)而影響在初步設(shè)計(jì)前就已經(jīng)通過(guò)審批的結(jié)構(gòu)超限抗震專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)，花費(fèi)了大量的人力及時(shí)間成本。但是由于設(shè)計(jì)優(yōu)化，不僅提高了電梯運(yùn)力，同時(shí)減少了電梯數(shù)量，節(jié)省成本。由此可見(jiàn)，深化設(shè)計(jì)顧問(wèn)及早地介入設(shè)計(jì)，有益于整個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)程的發(fā)展。

3.3尋找藝術(shù)與技術(shù)的平衡點(diǎn)

建筑物作為構(gòu)成城市環(huán)境的重要要素，在滿(mǎn)足使用功能需求的同時(shí)，亦發(fā)揮著其作為形成城市肌理、造就城市形象的作用，兼具了藝術(shù)與技術(shù)的需求?，F(xiàn)整個(gè)社會(huì)對(duì)于建筑物審美及創(chuàng)新的接受度越來(lái)越高，也就出現(xiàn)了一部分項(xiàng)目為了外部造型而犧牲內(nèi)部功能及技術(shù)合理性的情況。

同樣以壩上街T3T4C4項(xiàng)目為例，整個(gè)項(xiàng)目形象以有機(jī)、生態(tài)為主體形象，建筑形態(tài)為曲線(xiàn)型。而兩棟220米超高層辦公塔樓為了保持挺拔的比例，同時(shí)滿(mǎn)足北側(cè)住宅的日照要求，標(biāo)準(zhǔn)層面積僅1800平米，與通常相對(duì)經(jīng)濟(jì)的超高層標(biāo)準(zhǔn)層面積2200-2500平米形成一定差距。對(duì)于220米的超高層建筑，不論標(biāo)準(zhǔn)層面積的差異大小，容納基本的設(shè)備管井及滿(mǎn)足消防疏散的樓梯、電梯等的核心筒大小不會(huì)有太大差異。標(biāo)準(zhǔn)層面積過(guò)小，在核心筒面積無(wú)法大幅縮小的情況下，直接導(dǎo)致塔樓得房率低，建設(shè)成本的投入產(chǎn)出比低，經(jīng)濟(jì)效益低下。而要規(guī)避此種情況，需在項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)階段充分考慮技術(shù)性要求對(duì)建筑形態(tài)的影響，合理地選擇平衡點(diǎn)。

3.4設(shè)計(jì)的合理性可直接節(jié)省成本

在施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前，應(yīng)盡可能高比例地合理優(yōu)化設(shè)計(jì)，以避免施工圖階段的大量修改，帶來(lái)額外的工作量并造成時(shí)間的浪費(fèi)，進(jìn)而引起增量成本。

以筆者曾經(jīng)負(fù)責(zé)的一個(gè)總建筑面積2萬(wàn)平米，地上建筑面積1.5萬(wàn)平米，客房數(shù)174間的小型商務(wù)精品酒店為例，在設(shè)計(jì)初期，變配電所根據(jù)市政進(jìn)線(xiàn)位置設(shè)置于位于場(chǎng)地西南角地下一層，而按照地上部分建筑流線(xiàn)，酒店后勤服務(wù)區(qū)域位于場(chǎng)地最東側(cè)，故強(qiáng)弱電井亦設(shè)置于場(chǎng)地最東側(cè)，整個(gè)供電路由西南側(cè)的變配電所跨越整個(gè)場(chǎng)地送至最東側(cè)的強(qiáng)弱電井，再反向送回各末端，設(shè)計(jì)的不合理造成了極大的浪費(fèi)。通過(guò)調(diào)整建筑布局，合理優(yōu)化后，將強(qiáng)弱電井移至靠近變配電室處，減少了相關(guān)管線(xiàn)、橋架的用量，降低了施工難度，直接節(jié)省造價(jià)100萬(wàn)元，折合50元/平米，節(jié)省的成本總量在這樣一個(gè)小規(guī)模項(xiàng)目中相當(dāng)可觀。

綜上所述，從以上要點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)程的把控，能夠在工程項(xiàng)目推進(jìn)預(yù)計(jì)的時(shí)間內(nèi)（甚至比預(yù)期更短的時(shí)間內(nèi)），以點(diǎn)蓋面，發(fā)揮強(qiáng)管控力度，保證項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，節(jié)省成本，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。

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