集中與分化仍是關(guān)鍵詞 調(diào)控周期或被拉長

本刊訊 3月20日，2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會在北京舉行，備受關(guān)注的“2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”、“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展11年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

本次發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》指出，2018年政策調(diào)控軌跡由逐步收緊到略有松動，隨著“因城施策”的逐步貫徹實施，各城市市場分化愈加顯著。企業(yè)方面，百強(qiáng)房企市場集中度繼續(xù)提升，年內(nèi)千億房企數(shù)量達(dá)到30家，創(chuàng)歷史新高。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢，快速進(jìn)入相對活躍的市場。通過合理的業(yè)務(wù)布局，保證業(yè)績的穩(wěn)定性。中小房企則因地域限制，業(yè)績出現(xiàn)較大分化。

排名：恒大蟬聯(lián)榜首，十強(qiáng)房企微變

2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)仍由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。其中，恒大集團(tuán)再次蟬聯(lián)第一。萬科上升1位，排名第二，碧桂園排名第三。融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。其中，新城和華潤是新進(jìn)十強(qiáng)房企，名次相比去年分別提升了5位和2位。

從榜單來看，除十強(qiáng)新進(jìn)兩家房企外，20強(qiáng)變動相對較小，同比變動率10%。其中，萬科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤、富力、綠地、世茂、金地10家企業(yè)已經(jīng)連續(xù)11年排名進(jìn)入前二十。50強(qiáng)變動也相對較小，同比變動率為12%。

在十一年的500強(qiáng)測評中，百強(qiáng)變動相對較大。入榜次數(shù)10次及以上的企業(yè)有29家;9次的企業(yè)有8家;入榜次數(shù)為8、7、6、5、4次的企業(yè)數(shù)量分別為11、8、9、5、7家;3次及以下的企業(yè)有23家，其中有2家企業(yè)是首次進(jìn)入百強(qiáng)。

從區(qū)域劃分來看，華東地區(qū)占比42.3%，同2018年基本持平;華南地區(qū)占比20.4%，華北地區(qū)占比14.9%，西部地區(qū)占比8.9%，東北地區(qū)占比4.0%，同比有所提升;中部地區(qū)占比9.4%，同比有所降低。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數(shù)量占比達(dá)到77%。

企業(yè)：百強(qiáng)業(yè)績突出，集中趨勢依舊

2018年，500強(qiáng)房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%;銷售金額創(chuàng)下9.9萬億新高，同比增長17.1%。500強(qiáng)房企市場份額按面積和金額分別為41.73%和66.01%，分別較上年提升4.17和2.77個百分點。同時，年內(nèi)千億房企數(shù)量創(chuàng)下新高，達(dá)到30家。恒大、碧桂園、萬科三家龍頭房企全年業(yè)績均實現(xiàn)了穩(wěn)步增長。

測評報告指出，2018年龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以銷售金額計算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除十強(qiáng)份額比2017年降低0.01個百分點，其他數(shù)據(jù)分別較上年增長3.85、6.66、8.26個百分點，各梯隊市場份額基本處于穩(wěn)中有升的趨勢。

龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢，快速進(jìn)入相對活躍的市場。通過合理的業(yè)務(wù)布局，保證業(yè)績的穩(wěn)定性。2018年四季度以來，部分龍頭房企規(guī)模增速較一二季度增速下降明顯，預(yù)計未來企業(yè)規(guī)模會從高速增長變?yōu)榉€(wěn)定增長。此外，在因城施策的宏觀背景下，中小房企因地域限制，業(yè)績出現(xiàn)較大分化。

趨勢：房企主動減速提質(zhì)，漸入精細(xì)運營

2018年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率為0.13，較2017年出現(xiàn)較大降幅;整體流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.13，同比下降;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.11，降幅較小。三大運營指標(biāo)總體處于近6年里較低的水平。

測評報告指出，隨著去庫存任務(wù)基本完成，市場銷售情況整體趨冷，周轉(zhuǎn)速度勢必受到較大的影響。具體到企業(yè)層面，高周轉(zhuǎn)的標(biāo)桿性企業(yè)主動提出提質(zhì)控速，總體來看，房企拿地變得更加穩(wěn)健，拿地銷售比出現(xiàn)一定程度的下降。

同時，2018年，房地產(chǎn)市場整體去化率都處在下降趨勢中。相較以前強(qiáng)調(diào)開工速度，預(yù)售速度，去化問題現(xiàn)在成為影響企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的重要因素。雖然整體去化率在回落，但具體到個案，表現(xiàn)差異很大。地段依然是核心因素，部門熱門版塊認(rèn)籌比依然高企。只要提供被認(rèn)可的商品，購買力依然存在。測評報告分析認(rèn)為，隨著消費者日趨成熟，買房考慮更加全面，對產(chǎn)品品質(zhì)有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加關(guān)注樓盤質(zhì)量，研究提供更為合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在此背景下，房企紛紛加強(qiáng)內(nèi)功修煉，聚焦產(chǎn)品升級，以客戶需求為導(dǎo)向，追求產(chǎn)品力的提升，向高質(zhì)房企發(fā)展。

同時，近兩年房企開始重視向管理要效益，內(nèi)部管理和運營趨于精細(xì)化。房企愈加追求人均效能，通過剔除人員冗余或重新競爭上崗，優(yōu)化用工結(jié)構(gòu)，降低人員成本，并預(yù)備適應(yīng)行業(yè)換檔期內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整下的未來用人需求。此外，進(jìn)行員工激勵，加入跟投、股權(quán)激勵的企業(yè)越來越多。雖然房企人員結(jié)構(gòu)調(diào)整尚有爭議，但從側(cè)面說明房企精細(xì)化管理、成本控制的意識在增強(qiáng)。未來，房企將更多在管理、運營管控上發(fā)力。

格局：行業(yè)集中明顯提升，調(diào)控周期或被拉長

測評報告顯示，2018年房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)依然十分明顯。前百強(qiáng)房企銷售規(guī)模增長28.94% ，前50強(qiáng)房企銷售規(guī)模占全行業(yè)51.95%，千億房企創(chuàng)記錄新增至30家。貨值集中度方面，51%的土地被排名前十的企業(yè)購得。同時，龍頭房企的優(yōu)勢并不局限于住宅開發(fā)，慢慢向長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域擴(kuò)展。尾部企業(yè)則要面臨資金鏈斷裂等問題，處境困難被動退出。同時，有部分企業(yè)因各種原因主動開始淡出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型。

同時，2018年融資渠道持續(xù)收緊，行業(yè)增速乏力，整體呈現(xiàn)向追趕成長和滯后發(fā)展端偏移的態(tài)勢，行業(yè)金字塔型的結(jié)構(gòu)越來越明顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)更加顯著。少數(shù)實力雄厚的大型房企受益于行業(yè)整合，業(yè)績得到進(jìn)一步提升，銷售回款在規(guī)模、增量和穩(wěn)定性上占據(jù)絕對優(yōu)勢，實現(xiàn)穩(wěn)步增長，優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進(jìn)一步被擠壓，500強(qiáng)房企中銷售額小且呈現(xiàn)負(fù)增長的企業(yè)不在少數(shù)。

測評報告指出，回顧2014到2018年的本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期，可以看到一些不同的特點。首先，去庫存的政策延長了景氣周期。在一二線城市出現(xiàn)回調(diào)的情況下，棚改貨幣化政策和配套的金融寬松，支撐了三四線房地產(chǎn)市場近幾年的繁榮。其次，政策收緊期相比過往更長一些。從2016年的“930”到2018年底菏澤開始放松，長度跨越27個月。 最后，以往全國政策一刀切，容易形成各線城市同漲共跌的情況出現(xiàn);目前政策調(diào)整為因城施策，甚至一城一策，各線城市之間周期出現(xiàn)對沖。那么從全國范圍觀察，可能造成的結(jié)果就是周期振幅變小、波長變大。所以，對房企來說，除了關(guān)注全國大環(huán)境外，也要兼顧深耕區(qū)域的具體情況、所處周期。尤其是在拿地、開發(fā)、銷售的節(jié)奏把握上，房企比以往需要花更多心思。