新形勢(shì)下園區(qū)平臺(tái)公司運(yùn)營(yíng)規(guī)律研究

(北京市長(zhǎng)城企業(yè)戰(zhàn)略研究所,北京 100101)

自20世紀(jì)80年代起，各類開(kāi)發(fā)區(qū)(工業(yè)園、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)等)作為我國(guó)各地區(qū)改革發(fā)展的前沿和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，在引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用。園區(qū)平臺(tái)公司伴隨著開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)而興起，以政府信用為支撐，通過(guò)財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)園區(qū)政府投資項(xiàng)目的融資功能和開(kāi)發(fā)建設(shè)功能。

隨著園區(qū)體制機(jī)制改革的深化和新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的出現(xiàn)，園區(qū)平臺(tái)公司固有的發(fā)展模式受到挑戰(zhàn)，發(fā)展歷史中積累的弊端逐漸顯現(xiàn)。本文從推動(dòng)園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展出發(fā)，重新審視平臺(tái)公司在新時(shí)代的功能定位，歸納、提煉出了一套創(chuàng)新的、實(shí)用的園區(qū)平臺(tái)公司運(yùn)營(yíng)規(guī)律。主要包括以下幾個(gè)發(fā)展規(guī)律：開(kāi)發(fā)功能專業(yè)化，融資模式多元化，空間功能集成化，業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化等。

1 開(kāi)發(fā)功能專業(yè)化

1.1 開(kāi)發(fā)功能專業(yè)化的內(nèi)涵

園區(qū)開(kāi)發(fā)工作是園區(qū)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)工作，需要在政府的合理規(guī)劃和統(tǒng)籌下開(kāi)展。由于園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)具有功能專業(yè)化的特征，為了集約化利用資源、提升專業(yè)化能力，通常成立專業(yè)公司面向整個(gè)園區(qū)開(kāi)展工作，如開(kāi)發(fā)公司、基建公司等。同時(shí)，在政企分開(kāi)的基本原則下，政府相關(guān)職能部門要從直接參與園區(qū)開(kāi)發(fā)，逐步轉(zhuǎn)為交由專業(yè)公司實(shí)施，從實(shí)施者轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)管者。在實(shí)際運(yùn)作中，為了適應(yīng)“飛地”發(fā)展要求或園區(qū)空間面積擴(kuò)增的壓力，一個(gè)園區(qū)可成立多個(gè)片區(qū)開(kāi)發(fā)公司，分片區(qū)承擔(dān)開(kāi)發(fā)任務(wù)，各片區(qū)開(kāi)發(fā)公司功能和職責(zé)基本一致。隨著園區(qū)開(kāi)發(fā)的成熟，各片區(qū)開(kāi)發(fā)公司再進(jìn)行整合重組。

另外，在以深化政府與社會(huì)資本合作為重點(diǎn)的政府投融資體制改革下，從進(jìn)一步的市場(chǎng)化發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，社會(huì)專業(yè)開(kāi)發(fā)商、投資者等會(huì)深度參與到園區(qū)開(kāi)發(fā)中，這樣可以極大提升融資、工程建設(shè)、項(xiàng)目管理的專業(yè)化水平。

1.2 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的專業(yè)化發(fā)展

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)需要政府和企業(yè)共同參與。在過(guò)去，政府同時(shí)存在越位和缺位的現(xiàn)象，導(dǎo)致了政企分工不明確，業(yè)務(wù)運(yùn)作較混亂。在《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)綜〔2016〕4號(hào)文)等系列政策要求下，政府逐步將適宜由市場(chǎng)化開(kāi)展的工作交由企業(yè)承擔(dān)，政企分工逐步明確，企業(yè)參與度不斷提高，提升了開(kāi)發(fā)專業(yè)化水平。政策中要求，開(kāi)發(fā)涉及的土地征收(回購(gòu)、收回)、房屋拆遷、安置補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)管理事務(wù)，應(yīng)由土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)、拆遷辦等政府部門承擔(dān)；土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)剝離原有的融資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、安置房建設(shè)等工作，由企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)化、專業(yè)化方式承擔(dān)。

同時(shí)，在政策指導(dǎo)下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)作模式也不斷規(guī)范。在土地獲取階段，《財(cái)政部關(guān)于堅(jiān)決制止地方以政府購(gòu)買服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知》(財(cái)預(yù)〔2017〕87號(hào)文)規(guī)定，嚴(yán)禁將儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)納入政府購(gòu)買服務(wù)范圍，但土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的征地、拆遷測(cè)算、安置補(bǔ)償?shù)壬婕罢纳鐣?huì)管理服務(wù)工作，企業(yè)可通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)方式承接。在土地前期開(kāi)發(fā)階段，政府可以通過(guò)“代建”方式委托平臺(tái)公司進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，將“生地”轉(zhuǎn)化為“熟地”，所需資金主要通過(guò)發(fā)行“土儲(chǔ)專項(xiàng)債券”募集。

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)專業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程中，許多園區(qū)為了吸引企業(yè)入駐而采取了地價(jià)優(yōu)惠的措施，因此必然會(huì)出現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)的高成本和低收益的矛盾。針對(duì)這一問(wèn)題，當(dāng)前在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展引領(lǐng)下，大量園區(qū)平臺(tái)公司正探索園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式，即由專門的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)向后延伸至經(jīng)營(yíng)土地，從而實(shí)現(xiàn)園區(qū)開(kāi)發(fā)的多級(jí)聯(lián)動(dòng)。由此，可以通過(guò)二級(jí)開(kāi)發(fā)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)收入來(lái)彌補(bǔ)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的投入，以提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率和資金使用效率，提高土地開(kāi)發(fā)的綜合效益。見(jiàn)圖1。

圖1 園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式

1.3 公共設(shè)施建設(shè)的專業(yè)化發(fā)展

政府承擔(dān)公共服務(wù)的供給職能，但通常委托企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)化、專業(yè)化方式完成公共設(shè)施建設(shè)任務(wù)。在實(shí)際運(yùn)作中，“委托代建制”成為最常見(jiàn)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的融資建設(shè)模式。見(jiàn)圖2。

圖2 委托代建模式

在代建制下，政府作為業(yè)主方，平臺(tái)公司起到“大甲方”的作用，通過(guò)項(xiàng)目分包等市場(chǎng)化方式，交由專業(yè)建設(shè)公司(乙方/建設(shè)方)實(shí)施，有利于控制工程質(zhì)量、縮短工期。但是，代建制往往采取“成本+管理費(fèi)”的合同模式，導(dǎo)致政府對(duì)工程總造價(jià)不易控制，平臺(tái)公司也不注意降低建設(shè)成本，項(xiàng)目整體建設(shè)效率低，并且需要財(cái)政兜底建設(shè)成本。

近年來(lái)隨著政府投融資體制的改革，PPP(政府與社會(huì)資本合作)模式成為公共產(chǎn)品投資領(lǐng)域的重要拓展方式。由于社會(huì)資本對(duì)高效率的投入產(chǎn)出的本能追求，PPP模式可以有效解決由政府兜底建設(shè)成本的問(wèn)題和政府建設(shè)資金如何高效利用的問(wèn)題。PPP模式為平臺(tái)公司深化轉(zhuǎn)型提供了契機(jī)，平臺(tái)公司應(yīng)樹(shù)立市場(chǎng)化理念，建立市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，與政府部門、社會(huì)資本共同構(gòu)筑PPP生態(tài)圈，優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)融資建設(shè)的資源配置方式，提升公共產(chǎn)品供給效率。見(jiàn)圖3。

圖3 PPP生態(tài)圈

2 融資模式多元化

2.1 融資方式的規(guī)范化發(fā)展

在過(guò)去的政府投融資體制下，政府缺少規(guī)范的融資渠道，政府主體信用無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)化方式獲得合理定價(jià)，因此設(shè)立平臺(tái)公司作為政府信用代言人獲取融資，即平臺(tái)公司作為政府下屬的獨(dú)資國(guó)企，按照政府指令向銀行貸款，并且按照政府的指令使用貸款。這樣，平臺(tái)公司就被動(dòng)地成為融資主體。在這種融資模式下，政府是融資活動(dòng)的組織者和融資資金的實(shí)際使用人，平臺(tái)公司是融資活動(dòng)的具體實(shí)施者和融資資金的管理者。平臺(tái)公司是法律意義上的債務(wù)償還人，但往往缺乏償債能力，政府承擔(dān)了債務(wù)的兜底責(zé)任，導(dǎo)致實(shí)際債務(wù)人不明確。

在《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)發(fā)[2010]19號(hào)文)、《關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2014]43號(hào)文)，《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范地方政府舉債融資行為的通知》(財(cái)預(yù)[2017]50號(hào)文)等系列政策的推動(dòng)下，對(duì)地方政府債務(wù)的整頓和融資平臺(tái)公司的管理不斷規(guī)范。政策要求政府債務(wù)必須通過(guò)發(fā)行政府債券募集，由財(cái)政自主還付。同時(shí)，剝離了平臺(tái)公司為政府融資的職能，政府不再承擔(dān)平臺(tái)公司的債務(wù)償還職責(zé)，而是做好融資監(jiān)管和服務(wù)。平臺(tái)公司成為自主融資主體，統(tǒng)一做好融資資金的借、用、管、還，政府和平臺(tái)公司的融資行為得以規(guī)范。

2.2 融資方式的市場(chǎng)化發(fā)展

在新形勢(shì)下，平臺(tái)公司以往依托政府資源進(jìn)行的封閉式、單一化的融資建設(shè)模式難以為繼。深化政府與社會(huì)資本合作成為主旋律，以PPP、政府購(gòu)買服務(wù)為代表的“開(kāi)放化合作、市場(chǎng)化運(yùn)作”的園區(qū)融資建設(shè)模式成為新趨勢(shì)。

通過(guò)開(kāi)放化合作，平臺(tái)公司與社會(huì)資本從業(yè)務(wù)合作向股權(quán)合作、混合所有制轉(zhuǎn)變，從平臺(tái)公司封閉式融資向財(cái)政、國(guó)有資本、社會(huì)資本聯(lián)合融資轉(zhuǎn)變。

通過(guò)新的市場(chǎng)化運(yùn)作，平臺(tái)公司提升市場(chǎng)化融資能力，統(tǒng)籌發(fā)揮政府與市場(chǎng)資源的合作優(yōu)勢(shì)，不斷豐富完善融資渠道，構(gòu)建起股權(quán)融資、債權(quán)融資、夾層融資和項(xiàng)目融資為一體的有機(jī)的綜合融資體系。

2.3 新型的融資模式：資產(chǎn)證券化

在當(dāng)前融資監(jiān)管政策趨嚴(yán)、園區(qū)平臺(tái)公司被迫轉(zhuǎn)型的背景下，資產(chǎn)證券化是平臺(tái)公司實(shí)現(xiàn)融資轉(zhuǎn)型的重要出路。目前園區(qū)平臺(tái)公司資產(chǎn)證券化的最主要途徑是中國(guó)證監(jiān)會(huì)主管下的非金融企業(yè)資產(chǎn)證券化(ABS)，其中PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化(PPP-ABS)和房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是需要園區(qū)平臺(tái)公司著重關(guān)注的資產(chǎn)證券化領(lǐng)域。

2.3.1 PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化

中央在治理地方政府融資亂象中，一直注重“堵后門、開(kāi)前門”，使PPP模式成為地方政府進(jìn)行基建投資重要的、合規(guī)的融資渠道，PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化也應(yīng)運(yùn)而生。PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化是以PPP項(xiàng)目所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)資產(chǎn)，組建SPV(特殊目的公司)，通過(guò)一定的結(jié)構(gòu)安排，最終實(shí)現(xiàn)證券化的融資方式，實(shí)質(zhì)上是PPP項(xiàng)目再融資。2016年12月，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文推動(dòng)PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化，2017年2月，滬深交易所成立PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化工作小組，2017年3月，首批PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已在上交所掛牌轉(zhuǎn)讓，預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年將迎來(lái)集中爆發(fā)期。見(jiàn)圖4。

圖4 PPP資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)

PPP資產(chǎn)證券化有助于提高PPP項(xiàng)目資產(chǎn)流動(dòng)性，盤活PPP項(xiàng)目存量資產(chǎn)。同時(shí)，借助資產(chǎn)證券化，將PPP項(xiàng)目的相關(guān)收費(fèi)收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭缮鲜薪灰椎臉?biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，為社會(huì)資本提供了一條投資退出渠道，加快社會(huì)投資者的資金回收，吸引更多社會(huì)資本參與PPP項(xiàng)目。

值得注意的是，在PPP項(xiàng)目中，平臺(tái)公司既可以作為政府方代表參與，也可以作為社會(huì)資本方參與，但是由于PPP是政府和社會(huì)資本合作的模式，政府方不可能中途退出，因此若開(kāi)展PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化，平臺(tái)公司在PPP項(xiàng)目中的角色只能是社會(huì)資本方。

2.3.2 房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)

部分園區(qū)平臺(tái)公司業(yè)務(wù)涉及商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)出租，并且獲得了一定的商業(yè)地產(chǎn)和出租物業(yè)收入。平臺(tái)公司可以將這部分收入進(jìn)行資產(chǎn)證券化，從而將未來(lái)的收入現(xiàn)金流變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)的盤活。房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。

REITs是一種專門投資于房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資基金，它通過(guò)公開(kāi)募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，并將基金資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，例如購(gòu)物中心、寫字樓、酒店及服務(wù)式住宅，以租金收入和房地產(chǎn)升值為投資者提供定期收入。根據(jù)投資形式不同，REITs可以分為權(quán)益型REITs、抵押貸款型REITs以及混合型REITs，在我國(guó)，目前權(quán)益型REITs是最主要的類型，混合型REITs較為少見(jiàn)。見(jiàn)圖5。

圖5 REITs模式結(jié)構(gòu)

REITs模式的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)資產(chǎn)的IPO，原本流動(dòng)性較差的房地產(chǎn)被份額化，成為具有流動(dòng)性的股票、信托受益憑證，加快資金回收。REITs的公開(kāi)性、流動(dòng)性較好，有較高的收益水平和穩(wěn)定高額的分紅收益，具備一定的債券特性，是穩(wěn)健的財(cái)務(wù)杠桿。

3 空間功能集成化

3.1 空間功能集成化內(nèi)涵

空間功能集成化是指園區(qū)平臺(tái)公司面向特定空間，圍繞某一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、服務(wù)等主題式產(chǎn)業(yè)資源的集聚和生活、休閑、社交等生活資源的融合，打造具有多功能、有活力特色產(chǎn)業(yè)生態(tài)型的產(chǎn)城綜合體。

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的演化和發(fā)展，產(chǎn)業(yè)也由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，空間形式也由單純的生產(chǎn)功能和經(jīng)濟(jì)功能向生活、生態(tài)等綜合性功能延展，由工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)割裂的狀態(tài)向生產(chǎn)、生活、教育、商業(yè)、休閑及娛樂(lè)混合的綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型。見(jiàn)圖6。

專業(yè)園/主題園、特色小鎮(zhèn)成為產(chǎn)業(yè)空間集聚的主要表現(xiàn)形式。圍繞高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)形成的軟件產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、智慧能源產(chǎn)業(yè)等專業(yè)園區(qū)成為園區(qū)發(fā)展的主要方向，如東湖軟件園、成都天府軟件園、中關(guān)村生命科學(xué)園、東湖生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、隆基泰和能源產(chǎn)業(yè)園；特色小鎮(zhèn)在生產(chǎn)、生活、生態(tài)方面的融合要更高于專業(yè)園/主題園，它是在產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)上，圍繞特色產(chǎn)業(yè)形成的新型產(chǎn)城形態(tài)，如杭州西湖區(qū)云棲小鎮(zhèn)、西安高新區(qū)的3D打印小鎮(zhèn)、蘇州高新區(qū)的金融小鎮(zhèn)、沈陽(yáng)三盛的大數(shù)據(jù)小鎮(zhèn)。

不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需求的核心資源不同，園區(qū)平臺(tái)公司根據(jù)專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同的特點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和城市功能的集成。在專業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)與功能集成方面，國(guó)有園區(qū)平臺(tái)公司是主要的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商參與度不斷提升，專業(yè)園開(kāi)發(fā)以道路、廠房、公寓、宿舍等前期開(kāi)發(fā)建設(shè)為主，有些涉及孵化器、商場(chǎng)、辦公樓等建設(shè)，如成都高新、上海張江。在特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商為開(kāi)發(fā)主體，國(guó)有園區(qū)平臺(tái)公司目前涉及較少。

3.2 專業(yè)園區(qū)的空間集成

專業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)一般集中在技術(shù)密集型、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，如高速信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、生物技術(shù)、新型能源技術(shù)、新材料和先進(jìn)制造技術(shù)等重要的新興領(lǐng)域，使園區(qū)呈現(xiàn)智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡(luò)化、創(chuàng)新化的特點(diǎn)，專業(yè)化的高素質(zhì)人才、較好的信息、技術(shù)及其他高端產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)成為專業(yè)園內(nèi)企業(yè)的主要需求。產(chǎn)業(yè)空間的功能圍繞核心資源的需求和聚集，進(jìn)行高端產(chǎn)業(yè)功能及配套服務(wù)的設(shè)計(jì)，在空間形態(tài)上與城市功能相互融合。比如創(chuàng)新工場(chǎng)，重點(diǎn)聚集研發(fā)類企業(yè)、機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)小試、中試產(chǎn)品，同時(shí)為園區(qū)企業(yè)提供研發(fā)服務(wù)；創(chuàng)業(yè)社區(qū)，重點(diǎn)聚集建設(shè)眾創(chuàng)空間、孵化器載體，吸引創(chuàng)業(yè)人群、創(chuàng)客等入住，重點(diǎn)培育園區(qū)新的增長(zhǎng)點(diǎn)；加速工場(chǎng)，重點(diǎn)集聚標(biāo)準(zhǔn)廠房，吸引快速成長(zhǎng)的中小型制造類企業(yè)入??；產(chǎn)業(yè)社區(qū)，重點(diǎn)聚集成熟的龍頭型企業(yè)，圍繞龍頭企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)配套協(xié)作；商務(wù)社區(qū)，重點(diǎn)聚集服務(wù)型企業(yè)辦公用房及大型企業(yè)總部；生活社區(qū)，重點(diǎn)聚集高端教育、城市展館、人才公寓等，為園區(qū)人才提供優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。

根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)和需求，園區(qū)開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行不同的產(chǎn)品功能的組合。以研發(fā)或技術(shù)為核心驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，平臺(tái)公司可以通過(guò)開(kāi)發(fā)小試、中試產(chǎn)品基地，吸引研發(fā)型企業(yè)與機(jī)構(gòu)，如東湖生命健康城、中關(guān)村生命科技園；以創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)孵化為核心驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，需要圍繞創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的核心能力重點(diǎn)加強(qiáng)眾創(chuàng)空間、孵化器載體的建設(shè)，同時(shí)科技金融、中介服務(wù)等平臺(tái)型服務(wù)機(jī)構(gòu)也應(yīng)成為實(shí)現(xiàn)特色資源集聚的重點(diǎn)，如高新孵化園；以智能化為核心能力的產(chǎn)業(yè)，需要圍繞此能力重點(diǎn)加強(qiáng)信息基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)大樓、感應(yīng)設(shè)備的功能建設(shè)，如智慧園區(qū)。

圖6 空間功能集成化

3.3 特色小鎮(zhèn)的空間集成

特色小鎮(zhèn)以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，在發(fā)展產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)以人為本，生產(chǎn)、生活和生態(tài)有機(jī)融合，處理好經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境與城市治理之間的關(guān)系，代表的是“人·產(chǎn)·城”和諧共生的新空間生態(tài)。

特色小鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)、空間形態(tài)和商業(yè)服務(wù)上區(qū)別于專業(yè)園/主題園。在產(chǎn)業(yè)方面，主要集中在以人才為核心要素的互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、軟件動(dòng)漫、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、虛擬現(xiàn)實(shí)、智能制造等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域；在空間形態(tài)上，以“人的需求”為出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)宜居、宜業(yè)、宜游的生活、生產(chǎn)、生態(tài)相融合的形態(tài)；商業(yè)服務(wù)是特色小鎮(zhèn)建設(shè)的重要功能載體，完善的小鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)配套體系是小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的活力，如杭州西湖云棲小鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

從功能方面，特色小鎮(zhèn)強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)、商業(yè)”功能疊加，不同的功能集聚的空間形態(tài)不同。小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)主體在開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)方面，結(jié)合小鎮(zhèn)不同的產(chǎn)業(yè)特色，進(jìn)行不同空間功能載體的組合建設(shè)。以高科技產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型的特色小鎮(zhèn)，以技術(shù)、創(chuàng)新、孵化為核心，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)功能，重點(diǎn)聚集孵化器、研發(fā)中心、服務(wù)平臺(tái)、數(shù)據(jù)中心等載體的建設(shè)，如杭州蕭山信息港小鎮(zhèn)、沈陽(yáng)三盛云景大數(shù)據(jù)科創(chuàng)小鎮(zhèn)；以旅游休閑為核心能力，強(qiáng)調(diào)旅游功能、商業(yè)功能，重點(diǎn)集聚度假村、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)街等的建設(shè)，如萬(wàn)達(dá)文旅小鎮(zhèn)；以生態(tài)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型的特色小鎮(zhèn)，以觀光、生態(tài)為核心，重點(diǎn)加強(qiáng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)建設(shè)、農(nóng)業(yè)物流等載體建設(shè)，如無(wú)錫惠山區(qū)陽(yáng)山鎮(zhèn)的“蜜桃小鎮(zhèn)”。

4 業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化

4.1 業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化的內(nèi)涵

園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形態(tài)經(jīng)歷了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)生態(tài)三個(gè)發(fā)展階段。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集聚階段，與大企業(yè)產(chǎn)品配套有關(guān)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)聚集在某一特定區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，政府往往通過(guò)土地出讓等優(yōu)惠政策吸引企業(yè)落地；產(chǎn)業(yè)集群階段，某一特定領(lǐng)域內(nèi), 在地理位置上鄰近、有交互關(guān)聯(lián)性的企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)，并以彼此的共通性和互補(bǔ)性聯(lián)結(jié)，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈的招商成為發(fā)展的主流；產(chǎn)業(yè)生態(tài)階段產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律演進(jìn)到分解、集聚、跨界，強(qiáng)調(diào)連接一切，去中心化，平臺(tái)型企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)化生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)集群向產(chǎn)業(yè)生態(tài)升級(jí)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展源動(dòng)力的培育成為重點(diǎn)。

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)始由資源依賴型向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型轉(zhuǎn)變，園區(qū)平臺(tái)公司作為第三方平臺(tái)的作用越來(lái)越明顯。即除了原有的基礎(chǔ)服務(wù)之外，園區(qū)平臺(tái)公司在增值服務(wù)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)方面吸引集聚大量專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)，使園區(qū)服務(wù)與企業(yè)成長(zhǎng)鏈、企業(yè)運(yùn)營(yíng)鏈和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新鏈結(jié)合的越來(lái)越緊密。作為第三方平臺(tái)，園區(qū)平臺(tái)公司要強(qiáng)調(diào)政府資源優(yōu)勢(shì)和社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)的結(jié)合，其自身也由最初的園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)向園區(qū)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展，這種轉(zhuǎn)變與升級(jí)也是遵照產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展基本規(guī)律的體現(xiàn)。見(jiàn)圖7。

圖7 園區(qū)平臺(tái)公司第三方平臺(tái)作用結(jié)構(gòu)示意

園區(qū)平臺(tái)公司在業(yè)務(wù)發(fā)展上越來(lái)越市場(chǎng)化，在園區(qū)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)培育等方面，以平臺(tái)搭建為引導(dǎo)，通過(guò)成立專業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作主體或與社會(huì)資本合資合作，為園區(qū)企業(yè)提供高效、專業(yè)的招商引資、產(chǎn)業(yè)培育、中介和金融等服務(wù)?！捌脚_(tái)化+專業(yè)化”的模式成為園區(qū)平臺(tái)公司的主要運(yùn)作形式。即一方面，園區(qū)平臺(tái)公司面向整個(gè)高新區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，負(fù)責(zé)搭建平臺(tái)，進(jìn)行外部資源鏈接，形成多元參與的產(chǎn)業(yè)生態(tài)培育系統(tǒng)和園區(qū)環(huán)境氛圍營(yíng)造；另一方面，通過(guò)下屬的專業(yè)化子公司，通常面向某個(gè)專業(yè)園區(qū)或某個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)提供專業(yè)化服務(wù)，圍繞專業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)，在招商引資、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、專業(yè)化的金融服務(wù)方面發(fā)揮重要作用，市場(chǎng)化程度較高，業(yè)務(wù)運(yùn)作注重專業(yè)、效率。

4.2 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)建設(shè)

隨著創(chuàng)新生態(tài)型園區(qū)的發(fā)展，園區(qū)平臺(tái)公司競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)平臺(tái)化的特點(diǎn)，盈利模式也由傳統(tǒng)的以售房、租房、物業(yè)服務(wù)收入為主的“物業(yè)租賃模式”向以投資收益、增值服務(wù)收益等“運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式”轉(zhuǎn)變。在“運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式”下，園區(qū)開(kāi)發(fā)平臺(tái)公司的角色也逐漸發(fā)生變化，與入園企業(yè)不再是收租的甲乙方關(guān)系，而是合作共贏關(guān)系，通過(guò)為入園企業(yè)提供物理空間等“共享資源”、專業(yè)化的服務(wù)，甚至成立產(chǎn)業(yè)投資基金，入股入園企業(yè)，共同享受入園企業(yè)的成長(zhǎng)收益。在園區(qū)進(jìn)行異地拓展時(shí)，通過(guò)品牌、管理、產(chǎn)業(yè)生態(tài)等模式輸出，分享企業(yè)成長(zhǎng)的收益。見(jiàn)圖8。

圖8 平臺(tái)公司盈利模式

園區(qū)平臺(tái)公司作為區(qū)域發(fā)展的重要力量，由于其在政策、區(qū)域信息、區(qū)域資源、與政府關(guān)系方面具有先天的優(yōu)勢(shì)，往往成為區(qū)域資源整合和資源綜合配置的主導(dǎo)者，在聚合要素、營(yíng)造雙創(chuàng)環(huán)境、培育專業(yè)化創(chuàng)業(yè)主體等方面發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，成為推動(dòng)區(qū)域創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)體系搭建的重要力量。

平臺(tái)公司主要通過(guò)自我主導(dǎo)、協(xié)同合作和引入缺項(xiàng)三種方式進(jìn)行搭建創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)。在推進(jìn)園區(qū)硬件建設(shè)方面，園區(qū)平臺(tái)公司具有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，因此可在產(chǎn)業(yè)載體、配套設(shè)施和物業(yè)、政策服務(wù)等增值服務(wù)方面成為主導(dǎo)力量；在孵化器、科研機(jī)構(gòu)等的運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，應(yīng)以協(xié)同合作為主要方式，通過(guò)合資合作的形式，與技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)構(gòu)、科研機(jī)構(gòu)、高校等合作，共同為園區(qū)企業(yè)和個(gè)體提供軟服務(wù)；在產(chǎn)業(yè)鏈條、高端人才等缺項(xiàng)方面，主要通過(guò)外引的方式，引入科技中介、高端人才等資源。園區(qū)平臺(tái)公司通過(guò)圍繞優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群實(shí)施深度對(duì)接，鏈接各方多元?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)業(yè)資源，鏈接能夠提供資本和資金服務(wù)、空間服務(wù)和專業(yè)服務(wù)的各類組織豐富園區(qū)內(nèi)多樣化的創(chuàng)新主體，協(xié)同營(yíng)造創(chuàng)新環(huán)境、打造創(chuàng)新機(jī)制，共同構(gòu)建起園區(qū)內(nèi)創(chuàng)新氛圍活躍、創(chuàng)新要素集聚的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)。

4.3 市場(chǎng)化的招商引資

市場(chǎng)機(jī)制是推動(dòng)生產(chǎn)要素流動(dòng)和資源優(yōu)化配置的基本力量，傳統(tǒng)的成本領(lǐng)先的土地招商方式等，通過(guò)土地、稅收、租金等優(yōu)惠政策吸引入園企業(yè)，降低企業(yè)成本的方式已不適應(yīng)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。以“企業(yè)主體、多元參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的市場(chǎng)化招商成為招商引資發(fā)展的重要方向，對(duì)招商專業(yè)化、精準(zhǔn)化水平要求越來(lái)越高。園區(qū)平臺(tái)公司作為專業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主要參與方，在引領(lǐng)園區(qū)由傳統(tǒng)的土地招商向開(kāi)放化、專業(yè)化的新經(jīng)濟(jì)招商轉(zhuǎn)型升級(jí)方面發(fā)揮重要作用。新經(jīng)濟(jì)招商圍繞開(kāi)放創(chuàng)新，更重視資本、科技、平臺(tái)、新業(yè)態(tài)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素的招引，典型的招商方式包括資本招商、科技招商、平臺(tái)招商和新業(yè)態(tài)招商等。

4.4 體系化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的不斷升級(jí)，“硬環(huán)境+軟實(shí)力”成為專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要競(jìng)爭(zhēng)能力。對(duì)園區(qū)平臺(tái)公司而言，主要體現(xiàn)在園區(qū)管理運(yùn)營(yíng)的專業(yè)化和服務(wù)的體系化。

園區(qū)管理運(yùn)營(yíng)的專業(yè)化主要指園區(qū)公司根據(jù)專業(yè)園區(qū)/特色園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)特點(diǎn)，提供個(gè)性化、有針對(duì)性的專業(yè)化服務(wù)。圍繞生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)提供的特定的研發(fā)實(shí)驗(yàn)室、鏈接該產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的專家提供的孵化輔導(dǎo)服務(wù)、提供的藥品開(kāi)發(fā)的注冊(cè)服務(wù)、藥品的物流服務(wù)等；或者圍繞園區(qū)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供的創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、創(chuàng)業(yè)交流服務(wù)，針對(duì)高知識(shí)分子提供的高端健身、社交空間和通訊服務(wù)等。

服務(wù)的體系化主要指專業(yè)化園區(qū)公司根據(jù)專業(yè)園區(qū)企業(yè)的特點(diǎn)和需求，面向?qū)I(yè)園區(qū)的入駐企業(yè)、園區(qū)業(yè)主，成立或聯(lián)合成立服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立全面滿足客戶需求的服務(wù)體系，包括商務(wù)支持服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、設(shè)施管理服務(wù)、技術(shù)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、信息平臺(tái)服務(wù)、人才服務(wù)等。通過(guò)為園區(qū)企業(yè)提供集成化、精準(zhǔn)化、高效化的服務(wù)，幫助企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本，增加經(jīng)營(yíng)效益，提高園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群競(jìng)爭(zhēng)力。

4.5 專業(yè)化的金融服務(wù)

專業(yè)化的金融服務(wù)是指金融服務(wù)類園區(qū)公司根據(jù)專業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和企業(yè)需求，集聚不同類型的金融資源，提供有針對(duì)性、專業(yè)化的金融服務(wù)。

不同園區(qū)集聚的產(chǎn)業(yè)不同，企業(yè)對(duì)金融的需求不同。如以制造業(yè)為主的專業(yè)園區(qū)，對(duì)融資租賃業(yè)務(wù)需求旺盛，以天津的東疆保稅區(qū)為例，東疆形成了以飛機(jī)和大型航材租賃為主導(dǎo)，船舶和海工租賃、設(shè)備和不動(dòng)產(chǎn)租賃快速發(fā)展的格局。大型設(shè)備、醫(yī)療器械、地鐵設(shè)備等租賃資產(chǎn)也快速增長(zhǎng)，融資租賃是與制造業(yè)聯(lián)系最緊密的一個(gè)金融行業(yè)，因此，東疆已成為全國(guó)租賃資產(chǎn)最集中的區(qū)域，也是我國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)租賃試點(diǎn)區(qū)。以科技創(chuàng)新中心為目標(biāo)的園區(qū)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)是園區(qū)關(guān)注的重點(diǎn)，因此，圍繞創(chuàng)新鏈布局資金鏈，以風(fēng)險(xiǎn)投資為主的投資和小貸、擔(dān)保為主的融資較發(fā)達(dá)，如北京的“領(lǐng)創(chuàng)金融”，通過(guò)借助大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，引入國(guó)際領(lǐng)先的微貸手段，采取專業(yè)的信貸管理和風(fēng)險(xiǎn)控制團(tuán)隊(duì)，為企業(yè)和個(gè)人提供金額50萬(wàn)元以內(nèi)的無(wú)抵押信用貸款，高效快捷，同時(shí)提供全方位的創(chuàng)業(yè)金融服務(wù)支撐。

圍繞產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域和專業(yè)化眾創(chuàng)空間的產(chǎn)業(yè)基金，進(jìn)行精準(zhǔn)投資，成為專業(yè)金融類園區(qū)公司發(fā)展的重要方向。如武漢針對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)體系，成立生物產(chǎn)業(yè)基金、光電子產(chǎn)業(yè)基金、新興產(chǎn)業(yè)基金等；西安光機(jī)所針對(duì)科研院所的光電子集成電路先導(dǎo)技術(shù)創(chuàng)新資源，設(shè)立了科技成果產(chǎn)業(yè)化基金，為創(chuàng)業(yè)者提供科研支撐服務(wù)。