文/吳超雄 建新時代項目管理有限公司 福建泉州 362000
企業(yè)追求的是高利潤。在面臨著不斷加碼的調(diào)控政策以及不斷攀升的資金成本等現(xiàn)狀下,企業(yè)只能通過標準化穿插流水施工提升項目運作速度,最終提高企業(yè)收益。高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為絕大部分房企無法避免的選擇。高周轉(zhuǎn)提高了企業(yè)的運營效率,擴張了房企規(guī)模,而規(guī)模優(yōu)勢促使高周轉(zhuǎn)速度加快。但是,當高周轉(zhuǎn)速度超過了企業(yè)的承受能力時,項目資金鏈緊繃、設(shè)計進度滯后、材料和勞動力供給不足及項目管理人員緊缺等問題接踵而至。房地產(chǎn)企業(yè)不斷出現(xiàn)的質(zhì)量安全問題一時間成為社會關(guān)注的焦點。
住宅房地產(chǎn)企業(yè)是逐利的,其瘋狂高周轉(zhuǎn)所追求的核心目標不是一味的縮短工期,而是盡量高的凈資產(chǎn)收益率和年化收益率。
凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)。其中,因政府不斷推出各種限價政策使得銷售價格被限制,而地價不斷提高導致房企的開發(fā)成本不斷上升,使得銷售凈利潤率被限制;其次,權(quán)益乘數(shù)(即提升杠桿)也被政府調(diào)控,同樣無法繼續(xù)提高。因此,提高凈資產(chǎn)收益率最高效的方式就是提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,即提高周期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)次數(shù),追求利潤絕對額的增加。
年化收益率=(投資內(nèi)收益/本金)/(投資天數(shù)/365)×100%=銷售凈利潤率/(投資天數(shù)/365)×100%;由于銷售凈利潤率沒有提升空間,要提高年華收益率最有效的方式就是縮短投資天數(shù)??s短投資天數(shù)的主要指的是縮短資金回流時間。資金回流時間越短,資金需求的峰值越小,項目收益越大。
附圖1:資金回流分析圖
企業(yè)需要縮短資金回流時間,就是以最快的速度售樓和得到銀行貸款的放款,并盡量延遲支付建設(shè)資金,使得企業(yè)能盡可能長時間地占用資金。各地預售和放款的條件不一,按照本文案例項目情況,就是壓縮項目從拿地到完成預售節(jié)點樓層的時間以盡快開始售樓,以及壓縮項目封頂時間以盡快使銀行貸款可以放款。因為其它方面不具備標準化施工的條件,所以高周轉(zhuǎn)最常用的方式是采用新工藝、新技術(shù)及標準化施工,使得工作穿插前置,通過壓縮工序間隔時間來壓縮工期。
以某大型房地產(chǎn)在福建閩南地區(qū)的項目為例,項目建筑面積30萬平方,由30棟別墅和12棟洋房組成。整個樓盤分為四期,確保項目即可以統(tǒng)一竣工備案,也可以拆分為四塊進行備案。同時,為了在拿地后以最快的速度推出第一波房源,在項目策劃時,項目將第一期再拆分為兩批進行建設(shè),即盡可能縮短首推區(qū)項目啟動時的準備工作量。首推區(qū)僅包含1棟高層和2棟別墅。首推區(qū)從開工到竣工備案建設(shè)周期12個月。該項目實行高周轉(zhuǎn)。
所謂單體工程流水作業(yè)施工就通過對標準層的標準化施工,使所有工作可前置,所有建筑材料可提前下單并批量生產(chǎn)。本單體工程流水作業(yè)模型是按照樓層進行施工區(qū)段劃分,每一樓層作為一個流水節(jié)拍,按5天/層的速度安排工作及配備勞動力,以一棟30層的高層建筑為例,具體流程可劃分為:
表1:單體工程流水作業(yè)模型
單體工程流水作業(yè)施工的關(guān)鍵在于每道工序的科學合理,以及快速工完場清。為保證單體工程流水作業(yè)施工的順利進行,本案例項目采用了如下一些措施:
①為節(jié)省外架搭設(shè)及制作懸挑支撐的時間,本案例項目采用了爬架工藝,每層外架爬升時間僅為三小時,遠低于鋼管外腳手架的搭設(shè)時間。爬架由工廠統(tǒng)一生產(chǎn),具有良好的安全性。
②為了節(jié)省木模施工中加工制作的時間以及等待頂板模板拆除的時間,本案例項目采用了鋁模模板工藝。鋁模由工廠統(tǒng)一制作加工,定型化生存,不占用現(xiàn)場施工時間,按拆速度快,現(xiàn)場能做到工完場清,安全文明施工;
③考慮到項目使用了爬架工藝,且為節(jié)省外墻砌筑抹灰及部分構(gòu)建二次澆注的時間,本案例項目以鋁模工藝為依托,采用了全現(xiàn)澆外墻的施工工藝,一次成型效果好。
④對所有施工工序有嚴格管理,比如由于樓梯井及電梯井部分的鋁模施工難度大,墻柱鋼筋綁扎時應先綁扎該部分,驗收通過后該區(qū)域立刻進入鋁模工序穿插拼裝施工。以本案例項目為例,制定了鋁模5天/層工期詳細計劃及進度跟蹤表如下表2:
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①由于采用了爬架+鋁模+全現(xiàn)澆的工藝,使得外墻膩子可以隨主體進度施工,但由于外墻膩子完成后需露天放置較長時間,故本項目選擇了灰色外墻納米保溫膩子,既利于成品保護,又省去了做保溫層的時間。最后一道面漆待爬架拆除后用吊籃施工。
②為節(jié)約項目臨時設(shè)施施工時間,本案例項目臨邊防護欄桿直接采用正式欄桿一步到位,即在爬架隨主體上升時,所有臨邊防護已完成。
③由于上部結(jié)構(gòu)還在進行濕作業(yè)時,下部樓層已經(jīng)進入成品保護階段,這就使得對成品的保護尤為重要。本案例項目采用的是樓層截水的方式處理成品保護問題。
從單體工程流水作業(yè)工序進度模型可以看出,從地下室頂板完成后,直至施工至屋面結(jié)構(gòu)層,合計工期7+7+6+5*26+10=160天。當屋面層結(jié)構(gòu)施工時,第19層以下樓層的精裝作業(yè)均已完成,第19層及以上樓層全部精裝作業(yè)施工完成需5*12=60天,軟裝等干作業(yè)預留時間40天,即封頂后100天完成所有精裝。而預留屋面施工的時間30天,外墻真石漆施工時間70天,即封頂后100天完成外裝,該期間室外工程穿插流水施工,做到主體竣工和室外工程竣工同步完成。
同時,為了滿足流水節(jié)拍要求,反向倒逼設(shè)計部門設(shè)計前置,倒逼成本部門招采前置,倒逼施工單位配足勞務(wù)人員,及時調(diào)配相關(guān)建設(shè)材料,配合項目建設(shè)高周轉(zhuǎn)的需要。
只有單體工程流水作業(yè)施工還不足以將整個項目的建設(shè)進度提高極致,還需要有整個完整項目的全盤穿插流水施工。完整項目的流水作業(yè)包括開發(fā)推盤策劃、勘察設(shè)計前置、招采前置及工程策劃前置。
房地產(chǎn)市場瞬息萬變,項目開發(fā)必須時刻把握市場動向,及時調(diào)整開發(fā)策略,故一個完整的項目往往根據(jù)其體量的大小及市場情況制定合適的推盤計劃。該推盤方案的優(yōu)點在于:①在項目啟動之初,也是項目最困的時候能集中所有優(yōu)勢資源,確保以最快的速度推出房源;②可根據(jù)首推區(qū)銷售的情況及業(yè)主提出的意見,對戶型、布局等問題及時進行總結(jié),以便對后期建設(shè)提供參考;③首推區(qū)作為試點區(qū)域,在圖紙深化及建設(shè)施工過程中容易發(fā)現(xiàn)圖紙問題或不合理的地方并進行調(diào)整。
高周轉(zhuǎn)首要技術(shù)支持是施工圖紙的及時到位。根據(jù)拿地即啟動項目的原則,拿地的當天應該將全套方案設(shè)計文本送達規(guī)劃局。最可行的方法就是提前建立成熟的圖庫,以及針對首推區(qū)先行地勘。這樣不但可以確保一旦開工所有圖紙地勘都備齊,更能提前啟動采購程序確保施工物資需求。
設(shè)計前置的目的是為了提前進行招標采購和施工進場,通過施工單位提前介入壓縮施工措施準備時間,壓縮備料時間,壓縮圖紙自審的時間。
進行工程策劃的目的是為了更合理地安排工序穿插,對設(shè)計及招標采購提出需求和建議,以便縮短工期,避免修改返工。工程策劃必須具有兼容性,必須根據(jù)項目開發(fā)計劃確定科學的施工方案,確?,F(xiàn)場布置合理、方便材料轉(zhuǎn)運、道路順暢,確保施工不間斷滿負荷地運作。
綜上所述,單體工程流水作業(yè)施工更多的是依靠先進的工藝和設(shè)備,以及合理的工序穿插來實現(xiàn)。而完整項目流水作業(yè)施工則需要大量的設(shè)計、采購和工程前置工作,同時必須配合項目開發(fā)推盤的節(jié)奏,通過科學合理的穿插現(xiàn)場施工,最大限度縮短工序間歇時間,壓縮工期。
根據(jù)對單體工程流水作業(yè)及完整項目流水作業(yè)的分析,證明了標準化高周轉(zhuǎn)的可行性。按道理來說,住宅房地產(chǎn)項目應該都能按照高周轉(zhuǎn)的這套理論很平穩(wěn)地高速運轉(zhuǎn),但是事實上高周轉(zhuǎn)卻是受到了各種口誅筆伐。所以,接下來根據(jù)案例項目的情況,針對高周轉(zhuǎn)的適用性進行分析。
采用公司標準圖庫,且方案圖、地勘、施工圖設(shè)計及審圖工作提前啟動,圖紙準備充足;采用新工藝新技術(shù)并提前下單,為高周轉(zhuǎn)提供技術(shù)上的保證。因前期時間較充裕,拿地前工作可前置,故該階段容易實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)要求。
方案報批存在政策風險,時間把控有難度;針對首推區(qū)進行突擊地勘和施工圖設(shè)計,確保項目以最快速度開盤回款;及時出裝修圖,所有配套材料及時下單;各施工單位提前進場,施工圖確定后立刻開工;由于時間緊迫,鋁模爬架來不及進場,預售前階段施工均采用木模工藝和人海戰(zhàn)術(shù)。
到達開盤后階段,主要工作集中在工程策劃。根據(jù)單體工程流水作業(yè)策劃和完整項目流水作業(yè)策劃,采用設(shè)計和采購前置以及多項新技術(shù)和新工藝,實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)速度運行。
所以,從以上的分析可以看出案例項目高周轉(zhuǎn)基本符合本文模型的要求,并且確實取得了成績。后期由于市場的因素,在項目需要減速時,高周轉(zhuǎn)能根據(jù)要求降速,符合項目利益,其高周轉(zhuǎn)速度匹配項目情況。
通過以上分析,可以明確高周轉(zhuǎn)不僅是一個很復雜的管理過程,其中涉及到建筑工程建設(shè)全過程的所有環(huán)節(jié);正是由于高周轉(zhuǎn)的難度大,所以高周轉(zhuǎn)的過程匯總?cè)菀壮霈F(xiàn)問題,其中最需要關(guān)注的方面包括:
(1)開發(fā)推盤策劃需考慮能整體推盤,又能保證分階段推盤時各功能區(qū)的劃分。使得項目建設(shè)能根據(jù)市場行情隨時調(diào)整。
(2)開發(fā)部門需要深耕當?shù)卣?,熟悉地方要求,根?jù)各地特點指導設(shè)計,加快規(guī)劃審批速度。
(3)設(shè)計工作前置,建立豐富的成品圖庫,盡可能做到拿地后立刻能報規(guī)劃審批,減少重復設(shè)計的費用和時間。
(4)招采前置,確保鋁模、爬架、防水卷材、鋼筋及混凝土供應及時,為高周轉(zhuǎn)提供物質(zhì)保障。
(5)工程策劃前置,做好穿插流水施工策劃,既可以避免交叉施工,提高功效,又能提前備料,確保項目建設(shè)需要。
(6)嚴格把控各道工序交接,確保每道工序質(zhì)量,避免因質(zhì)量不合格導致大面積返工而影響進度。
(7)加強質(zhì)量巡視工作,做到隨時做隨時檢測,對有問題的地方立即要求整改,及時糾正工人的錯誤做法,避免了大面積返工。
(8)定期排查現(xiàn)場勞動力和材料供應情況,及時排除現(xiàn)場不穩(wěn)定因素,確保高周轉(zhuǎn)順利進行。
(9)加強材料到場驗收管理和內(nèi)業(yè)資料管理,確保施工和監(jiān)理管理到位,確保材料達到合格要求,確保工序合理,隱蔽驗收合格。避免因質(zhì)量問題導致返工,影響建設(shè)進度。
(10)公司加強自律管理,給項目確定合理的建設(shè)工期指標。如果公司一直強化進度考核,項目管理團隊為確保進度目標的實現(xiàn),自然會放松質(zhì)量和安全管理。
由此可見,高周轉(zhuǎn)的難點眾多,其中任何一條出問題都將對高周轉(zhuǎn)產(chǎn)生嚴重影響,甚至出現(xiàn)質(zhì)量和安全隱患。同時,這些難點都是可以通過加強管理來克服的。
高周轉(zhuǎn)蘊含著管理者的智慧,是整個項目團隊努力的結(jié)晶,更是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn)。高周轉(zhuǎn)在技術(shù)層面上已經(jīng)沒有障礙,其可行性和適用性無需置疑。然而,高周轉(zhuǎn)的流水施工模型又沒有統(tǒng)一標準,高周轉(zhuǎn)的速度也因項目而異。企業(yè)只有根據(jù)自身條件選擇最合適的穿插模型,確定最合理的工期,量力而行,才能使得高周轉(zhuǎn)真正高速平穩(wěn)地運行,實現(xiàn)利潤最大化的目標。