新城控股 三年大躍進(jìn)

謝澤鋒

從20名開外，到行業(yè)Top 10，新城控股（601155.SH）只用了三年時(shí)間。

根據(jù)易居克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)銷售額排行榜中，并不被大眾熟知的新城控股一躍成為中國(guó)第八大房企。排在他前面的僅有“恒碧萬融”以及保利、綠地和中海。

和許家印的大場(chǎng)面、孫宏斌的大手筆以及楊國(guó)強(qiáng)的高周轉(zhuǎn)不同，新城老板王振華秉持著“誠實(shí)做人、踏實(shí)做事”的風(fēng)格，始終保持著低調(diào)，很少出現(xiàn)在媒體面前。

沉穩(wěn)低調(diào)的性格，似乎和房地產(chǎn)行業(yè)格格不入，但是新城控股的發(fā)展速度卻像坐了火箭一般躥升。

常州首富的收割機(jī)

從千億上升到兩千億，新城只用了一年。

2018年，新城控股銷售金額達(dá)到2204.3億元。要知道2017年，新城控股才首次挺進(jìn)千億大關(guān)，該年度銷售金額為1264.72億元。

如此之快的速度，不禁讓人驚嘆。其實(shí)從2015年開始，新城業(yè)績(jī)就已開始每年翻番。2015年銷售只有319億，2016年達(dá)到了650億，2017年達(dá)到1265億。

在王振華看來，新城控股之所以如此快速地跳躍式增長(zhǎng)，主要在于抓住了市場(chǎng)變化和行業(yè)分化的關(guān)鍵點(diǎn)。

按照“上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部重點(diǎn)城市群擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略，新城在全國(guó)迅速布局;并以“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，將吾悅廣場(chǎng)在全國(guó)逐步落地。

和碧桂園一樣，王振華對(duì)于三四線城市仍然有信心。

盡管奉行著“駱駝精神和奮斗者文化”，但在“沒有規(guī)模就沒有話語權(quán)”的地產(chǎn)行業(yè)，王老板深知速度的重要性。

回看中國(guó)房企近十年的格局，曾經(jīng)的王者已經(jīng)淪為追趕者，而曾經(jīng)的追趕者已經(jīng)成為領(lǐng)頭羊。5年前的地產(chǎn)百強(qiáng)榜，目前僅僅只有53家還在百強(qiáng)名單里;14年前的百強(qiáng)榜，僅有19家房企還留在2017年榜單中。

5年時(shí)間，“近一半”百強(qiáng)出局;14年來，81%百強(qiáng)被“淘汰”。

資金和土地是地產(chǎn)企業(yè)起飛的助推劑。新城旗下?lián)碛懈酃赡腹拘鲁前l(fā)展（01030.HK）和A股新城控股兩家資本平臺(tái)，這在國(guó)內(nèi)房企中也較為少見。

公司采用了美元債、公司債、ABS、ABN等多種方式實(shí)現(xiàn)融資，2017年新城控股整體平均融資成本為5.32%，低于行業(yè)平均值。

2018上半年，新城控股已發(fā)行總額度13億美元的美元債，該年6月，總額47億的私募債發(fā)行也已獲交易所審批通過。

2018上半年，新城控股拿地金額279億元，新增土儲(chǔ)82幅，總建面2074萬平，貨值達(dá)245.1億元。

和碧桂園一樣，王振華對(duì)于三四線城市仍然有信心。據(jù)悉，目前新城在一二三四線城市的布局比例是“1441”，即一線城市占10%、二三線城市各占40%、四線城市占10%。不過，其三四線的布局主要是集中在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市以及中西部地區(qū)都市圈內(nèi)的三四線城市。

根據(jù)公司最新業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)顯示，2018年預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)90億-105億元，增長(zhǎng)幅度為49%-74%。公司股價(jià)2019年至今漲幅接近77%，目前公司總市值為946億。

從盈利能力來看，新城控股居然還要優(yōu)于行業(yè)標(biāo)桿萬科A，2018年前三季度新城控股毛利率為38.58%，萬科A為34.76%，而凈利率方面，新城控股（16.65%）依然優(yōu)于萬科（12.38%）。

開著這臺(tái)財(cái)富收割機(jī)，常州首富王振華的身家也是直線飆升，他以230億財(cái)富位居2018胡潤(rùn)富豪榜第133名。

商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇

“住宅+商業(yè)”兩條腿走路，和恒大、碧桂園等以住宅為主不同，新城控股銷售額中，商業(yè)地產(chǎn)（公寓、小商鋪）占據(jù)三分之一強(qiáng)。

截至2019年1月10日，新城控股集團(tuán)在全國(guó)80個(gè)大中城市共布局96座吾悅廣場(chǎng)，其中已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)達(dá)42座，2018全年實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入21.16億元，而這一板塊在2017年僅有10.2億元，一年時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)翻倍。

而在選擇商業(yè)綜合體的投資機(jī)遇時(shí)，王振華也會(huì)堅(jiān)守幾條底線：首先會(huì)看商業(yè)綜合體中到底有多少可銷售的面積，能不能覆蓋持有商業(yè)所需的現(xiàn)金流，這是首先考慮的指標(biāo);第二，租金收入，10年的平均年回報(bào)率能否達(dá)到10%以上，其中三四線城市項(xiàng)目要達(dá)到12%，一二線城市項(xiàng)目達(dá)到10%以上。

新城控股銷售額中，商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)三分之一強(qiáng)。

秉持“有隋懷、不復(fù)制、具規(guī)模”，王老板開著這臺(tái)吾悅牌拖拉機(jī)，在廣袤的祖國(guó)大地開疆拓土。

在萬達(dá)偏愛輕資產(chǎn)模式的時(shí)候，“吾悅廣場(chǎng)”卻傾向于重資產(chǎn)模式，王振華認(rèn)為，自持物業(yè)可以帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，增強(qiáng)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);二是可以享受未來資產(chǎn)升值的收益。重資產(chǎn)的核心在于運(yùn)營(yíng)效率，通過運(yùn)營(yíng)效率提升品質(zhì)和附加值。

但問題是，側(cè)重重資產(chǎn)模式，導(dǎo)致其商業(yè)綜合體擴(kuò)張速度稍慢。

重資產(chǎn)項(xiàng)目，一部分用于出售，比如商鋪和公寓，一部分則選擇持有出租。輕資產(chǎn)模式則主要是品牌和管理的輸出。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，新城控股旗下的青浦吾悅廣場(chǎng)、諸暨吾悅廣場(chǎng)、青島吾悅廣場(chǎng)、成都武侯吾悅廣場(chǎng)及渭南吾悅廣場(chǎng)為公司商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，2018年租金收入為3.46億元。

目前新城控股在三四線城市的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，體量大概為50萬平方米，可售面積大概在30多到40萬方，持有商業(yè)面積大概在10萬方左右。

在圈內(nèi)掀起多元化經(jīng)營(yíng)的風(fēng)潮時(shí)，新城控股期望延伸至上下游產(chǎn)業(yè)鏈，包括金融、影院、兒童教育與娛

樂等業(yè)務(wù)板塊。如“多奇妙兒童樂園”，發(fā)展兒童體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài);打造“星翼空間”為年輕的創(chuàng)業(yè)型公司提供創(chuàng)業(yè)孵化基地;攜手IMAX建設(shè)“星軼影院”。

為了激勵(lì)員工，新城控股也開始復(fù)制碧桂園的三共政策：“共創(chuàng)、共擔(dān)、共享”計(jì)劃以及類似萬科的“新城合伙人”跟投制度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)績(jī)效與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤。