貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響研究

王斑

摘 要：房地產(chǎn)作為影響我國經(jīng)濟重要的一部分，房地產(chǎn)的價格問題一直以來都是研究的熱點問題，維持住宅價格的穩(wěn)定不僅是經(jīng)濟問題也是社會問題。本文我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)的影響因素進行了分析，從貨幣供應(yīng)量，利率以及信貸三個角度展開闡述貨幣政策對于房地產(chǎn)價格的影響。

關(guān)鍵詞：貨幣政策;房地產(chǎn)價格;調(diào)控

房地產(chǎn)市場目前來說是我國的經(jīng)濟支柱類行業(yè)，并逐漸步入了市場化和規(guī)?；臅r代。在2000年以前由于經(jīng)濟環(huán)境的客觀因素在房地產(chǎn)方面的發(fā)展遭遇到了一定的阻礙。20世紀(jì)末國家進行了房地產(chǎn)的相關(guān)改革，使得市場得到了發(fā)展，之后房地產(chǎn)逐漸成為經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。2000年以來，房地產(chǎn)投資的GDP的比例也在不斷升高。大體來說，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中擁有舉重若輕的地位，是經(jīng)濟發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，因此國家勢必會注重對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和控制。貨幣政策作為國家經(jīng)濟政策的重要手段之一，在眾多的研究中均被證明能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生重要的作用。2014年我國為了保持經(jīng)濟增長，使用貨幣政策來達到這個目的。且往前推十年，在調(diào)控金融風(fēng)險目的的驅(qū)使下，中國人民銀行就分兩次調(diào)整了貸款利率，一次上調(diào)了0.27個百分點，一次調(diào)整了0.20個百分點。（周京奎，2005）。那么貨幣政策與房地產(chǎn)之間有怎樣的關(guān)系？本文將就這個問題進行敘述和分析。

一、影響房地產(chǎn)價格的因素

會造成房地產(chǎn)價格波動的原因主要分為經(jīng)濟和非經(jīng)濟兩個角度。（安輝，2013）。經(jīng)濟層面的主要因素包括收入，通貨膨脹，失業(yè)率以及建筑成本等方面。國外的房地產(chǎn)市場的價格變動基本都能用經(jīng)濟層面的原因進行很好的解釋。復(fù)雜的是，我國房地產(chǎn)市場情況較為特殊，該市場的價格波動除了經(jīng)濟方面的原因，非經(jīng)濟層面的原因更為重要。房子對于我國的絕大多數(shù)人民來說屬于必需消費，由此無論國家的經(jīng)濟發(fā)生怎樣的波動，人民對于房子消費的欲望并不會減少太多。能夠降低我國人民購房消費欲望的主要原因來自于非經(jīng)濟層面，例如政府會出臺的一些相關(guān)政策。非經(jīng)濟因素包含有貨幣以及信貸政策、土地以及稅收政策等。下面來詳細分析一下經(jīng)濟層面的因素。

（一）建筑成本

經(jīng)濟學(xué)上講成本與供給呈現(xiàn)反比例關(guān)系，即成本越高，供給量越少。因此在現(xiàn)實中，房屋的成本上升，則房屋的供給會下降。在市場上供不應(yīng)求的情況出現(xiàn)時，房價也會隨之上升。由此可見市場房價的波動原因有一部分來源于房屋的供給。

但是房屋的銷售是需要一個過程的。主要是由于以下兩個原因：第一、房屋這個商品本身的性質(zhì)決定了房屋的價格是比較高的，買房對于大多數(shù)普通人來說都是一筆巨大的消費，因此消費者會對這件事情采取比較謹慎的態(tài)度。第二、消費者在進行買房的消費時，會出現(xiàn)各種比較和挑選的行為，大家都希望挑到比較符合心意的房屋，這個過程也是需要時間的。

（二）消費者的收入

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論購買力由人均可支配收入決定。人均可支配收入與消費者購買是呈正相關(guān)的關(guān)系，即人均可支配收入越高，消費者的購買力越高，買得起房的人也就會越多。在這種情況下，房屋的需求量也會增大，市場上同樣會出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。在需求理論的基礎(chǔ)上，房屋的價格會在消費者可支配收入的影響下出現(xiàn)波動。消費者會出于各種不同的目的去進行房屋的購買，既可能做自用，也有可能作為投資的工具。特別是在現(xiàn)在中國的經(jīng)濟環(huán)境下，越來越多的人選擇房地產(chǎn)作為自己的投資手段。失業(yè)率與消費者的收入情況類似。當(dāng)社會的失業(yè)率較高時，人們的可支配收入比較少，那么這個時候消費者的購買力就會下降，消費需求就會下跌。

（三）通貨膨脹

通貨膨脹對房價造成的波動不如前兩種關(guān)系直接，對于房屋價格造成的影響更多的是通過中間因素繼而導(dǎo)致房屋的供需發(fā)生變化。在分析通貨膨脹對于房價的影響前，我們必須引入實際利率的概念，實際利率指的是名義利率減去通貨膨脹率之后的差值。我們可以分析出，當(dāng)通貨膨脹率升高的時候，實際利率會減少，利率變低后消費者會感受到利潤受損，將錢從銀行取出，尋找更高利潤的理財方式。這樣的結(jié)果是市場上會多出更多的流動資金，房地產(chǎn)作為利潤較高的投資方式，自然會吸引一大批消費者的目標(biāo)，需求上漲的情況下繼而造成價格波動。而房價也會影響其他行業(yè)的需求，房價越漲的情況下，其他行業(yè)的消費受到限制，大多數(shù)消費者看到投資房地產(chǎn)有利可圖，只會一窩蜂地集中在房地產(chǎn)投資上，形成惡性的供不應(yīng)求的局面，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。

二、貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響

關(guān)于分析貨幣政策對于房地產(chǎn)價格的影響，主要考慮的貨幣政策因素有貨幣的供應(yīng)量。利率以及銀行的信貸量。

（一）貨幣的供應(yīng)量對于房地產(chǎn)價格的影響

貨幣供應(yīng)量指的是一個國家在一個時間點上為了經(jīng)濟的正常運行所存儲的貨幣量，包括存款和現(xiàn)金貨幣兩部分。當(dāng)處于通貨緊縮階段時，國家采用擴張性的貨幣政策，增加貨幣供給，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得消費者利用手中的貨幣資金進行投資和消費，刺激包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的經(jīng)濟增長，從而引起房地產(chǎn)價格的波動。當(dāng)社會處在通貨膨脹時期，政府實行緊縮性的貨幣政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的縮減。通過以上分析可得治，貨幣供應(yīng)量越多，房地產(chǎn)價格越高，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)。

（二）利率對房地產(chǎn)價格的影響

利率是討論貨幣政策時不可忽視的一點，會造成房價波動的主要原因是對于房貸成本的作用。本文主要從供需兩方面展開分析。

在供給方面，利率直接影響開發(fā)商進行房屋開發(fā)時會付出的成本。利率變高時，開發(fā)商的融資成本就會變高。為了避免付出過多的成本，開發(fā)商會相應(yīng)降低投資的幅度，減少房屋供應(yīng)，供需不平衡的情況下，房屋價格上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的波動。在需求方面，利率變高同樣會導(dǎo)致投資者的成本上升，手中可利用的資金變少，投資需求也會變少，房屋需求縮減，供需再次不平衡。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的價格遠遠高于人均可支配收入，因此替代效應(yīng)的所產(chǎn)生的作用是遠遠大于收入效應(yīng)的。我們可以得出結(jié)論，利率越低，消費需求越高。

綜上所述，利率從供給和需求兩方面影響房屋價格，且需求的影響要大于供給。

（三）信貸對于房地產(chǎn)價格的影響

對于房地產(chǎn)市場來說，銀行信貸資金是主要的資金基礎(chǔ)。在四個方面影響房地產(chǎn)的供需，從而造成市場的幾個波動。分別為建設(shè)和購房貸款，銀行自有的資產(chǎn)和抵押貸款。立足于現(xiàn)實可以分析出，消費者和建設(shè)工程的開發(fā)者是信貸資金的主要流動方向。當(dāng)人們面對比較寬松的貸款政策時，買房的人會感受到購房困難度降低，從而買房的熱情度提高，需求量增加，在供需理論的作用下，最終導(dǎo)致價格上漲。在開發(fā)商的角度來說，貸款量的提升會使得開發(fā)商去擴大自己的投資范圍。理論上講會導(dǎo)致供需發(fā)生變化引起價格的波動，但是實際來說房屋商品本身性質(zhì)的特殊性導(dǎo)致該商品的彈性較小，因此實際上供需發(fā)生變化的可能性不大。此外，當(dāng)開發(fā)商手中擁有足量貸款的前提下，證明他擁有著在足夠的資金資源，因此很可能會選擇高價拿地，最終導(dǎo)致的結(jié)果是整體開發(fā)成本的提升，從而導(dǎo)致價格波動。實際上，開發(fā)商擁有充足資金的前提下會偏向于選擇高級別的房產(chǎn)開發(fā)，這也會讓房地產(chǎn)市場供需失衡。長遠來看，房地產(chǎn)商在認為有利可圖的情況下，會逐漸開發(fā)新的房產(chǎn)，這樣供應(yīng)增加，房地產(chǎn)價格就會下跌。

結(jié)語

總體而言，貨幣政策與房價具有長期均衡的影響關(guān)系（丁晨等，2007）。貨幣政策的任何一丁點風(fēng)吹草動都會引起房地產(chǎn)價格的劇烈波動，該市場因為成為貨幣政策的風(fēng)向標(biāo)。因此我國應(yīng)該要對貨幣政策重視起來，在對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)的時候把貨幣政策的因素考慮進去，保證房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。另一方面應(yīng)該注意改善當(dāng)今房地產(chǎn)市場的各種缺陷，防止惡性房價上漲，使房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展的趨勢，發(fā)揮其經(jīng)濟支柱，推動經(jīng)濟發(fā)展的作用。

參考文獻：

[1] 杜? 強.雙重屬性視角下貨幣政策對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響[J].統(tǒng)計與決策，2018，34（05）：139-142.

[2] 雷田禮，吳? 剛，熊? 強.貨幣政策因素對房價影響的顯著型分析[J].數(shù)理統(tǒng)計與管理，2018，37（01）：155-161.

[3] 安? 輝，王瑞東.我國房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析——兼論當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J].財經(jīng)科學(xué)，2013（03）：115-124.

[4] 董志勇，官? 皓，明? 艷.房地產(chǎn)價格影響因素分析：基于中國各省市的面板數(shù)據(jù)的實證研究[J].中國地質(zhì)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2010，10（02）：98-103.

[5] 戴國強，張建華.貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制研究[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2009（12）：31-37.

[6] 王來福，郭? 峰.貨幣政策對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響研究——基于VAR模型的實證[J].財經(jīng)問題研究，2007（11）：15-19.

[7] 丁? 晨，屠梅曾.論房價在貨幣政策傳導(dǎo)機制中的作用——基于VECM分析[J].數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究，2007（11）：106-114+132.

[8] 周京奎.貨幣政策、銀行貸款與住宅價格——對中國4個直轄市的實證研究[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2005（05）：22-27.

作者簡介：

王? 斑（1994-），女，湖北天門人，漢族，在讀研究生，研究方向：財務(wù)管理。