房地產(chǎn)行業(yè)全裝修住宅涉稅淺析

楊宇舟

摘要：隨著國家政策對全裝修住宅的大力推廣，以及國人對環(huán)保家居的越發(fā)重視，房地產(chǎn)全裝修住宅越發(fā)成為未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。文章從企業(yè)所得稅、土地增值稅以及相關資金流等方面開展稅務籌劃分析。

關鍵詞：房地產(chǎn)；全裝修；納稅；籌劃

為實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保、推進綠色施工、提高住宅質(zhì)量和改善人居環(huán)境，國家大力發(fā)展全裝修住宅，這是房地產(chǎn)開發(fā)商未來的發(fā)展方向，本文針對這一發(fā)展契機，從稅務角度展開分析，并結(jié)合實際情況，給予相應的稅務籌劃思路。

一、現(xiàn)有全裝修住宅的合同模式

住建部于2002年在《商品住宅裝修一次到位實施細則》中對全裝修給予了明確定義，也即全裝修是指房屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成。實際上，全裝修是把原來固定的“四大系統(tǒng)”，俗稱硬裝部分，即廚衛(wèi)設備，水電纜工作，信息、通訊，包括燃氣等全部涵蓋，只有軟裝部分，仍由業(yè)主自行處理。全裝修是政府要求，而精裝修實際上是在全裝修基礎之上的一種業(yè)主行為，或者開發(fā)商行為。

相對于國外，國內(nèi)的全裝修起步較晚，住建部于2008年發(fā)布《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，鼓勵和推進一次性裝修住宅。為規(guī)避風險，目前行業(yè)普遍采取直接按簽訂一份合同的形式銷售全裝修住宅，同時初始報建為全裝修住宅，并按全裝修價格展開詢價辦理預售證事宜。

二、涉及的主要稅種及對資金流的影響

（一）增值稅

針對房地產(chǎn)行業(yè)新項目而言，一般采取一般計稅方法按照銷項稅額抵減進項稅額的余額繳納增值稅，由于房地產(chǎn)行業(yè)按照10%稅率繳納增值稅，因此，盡可能多的獲取可抵扣的進項發(fā)票，特別是16%稅率的增值稅發(fā)票，“營改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)降低增值稅稅負的籌劃點。

而要獲取16%稅率的增值稅發(fā)票，有兩個途徑：一是增加房地產(chǎn)開發(fā)商興建房屋時的甲供范圍（也即在原有的建房體系內(nèi)增加甲供業(yè)務量），二是增加裝修服務，把設備商及材料商針對購房客戶的這部分業(yè)務轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)開發(fā)商（也即在原有的建房體系外增加裝修業(yè)務，擴充甲供業(yè)務量）。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)商不斷提高全裝修房比例，不僅能順應政策趨勢，節(jié)能環(huán)保，還能取得更多材料設備16%的增值稅進項發(fā)票，增加進項可抵扣稅額，降低稅負。

（二）土地增值稅

作為房地產(chǎn)行業(yè)最復雜的稅種，如何增加成本，降低土地增值額，一直是房地產(chǎn)企業(yè)的思考方向。根據(jù)相關房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策，住宅裝修工程中不含不能構成不動產(chǎn)附屬設施和附著物的家具、電器等動產(chǎn)設施。根據(jù)全裝修住宅定義，全裝修工程的硬件裝修費均可計入開發(fā)成本。而根據(jù)政府相關規(guī)定，裝修成本可享受加計扣除20%的優(yōu)惠”，若運用得當，能有效降低全裝修住宅的土地增值額。

（三）所得稅

根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009] 31號）相關規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

1. 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

2. 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

3. 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

也即，無論是毛坯房還是全裝修住宅，均因按以上最早實現(xiàn)的條件進行完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)，而一般情況下，竣工證明材料最早實現(xiàn)，而此時，不僅毛坯房的相關成本發(fā)票無法及時收齊，更別說裝修成本發(fā)票，因此，若市場行情好，在完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)時，所有住宅已銷售完畢，則很有可能存在前期盈利、后期虧損局面。

（四）契稅

根據(jù)國際安水務總局《關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》（國稅函[2007] 606號）相關規(guī)定，客戶應按照購房合同含裝修款的總價作為計稅價格交契稅。

（五）印花稅

根據(jù)政府印花稅的相關條款規(guī)定，商品房銷售合同按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，印花稅的計稅價格，按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)使用稅率萬分之五計算繳納印花稅。

（六）資金流分析

全裝修住宅因售價包含裝修成本，因此售價高于毛坯房。根據(jù)政府的相關規(guī)定：符合預售條件的多層房屋施工至正負零、高層房屋施工至主體5層，可申辦預售許可手續(xù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能盡早辦理預售證對外銷售回籠資金，而此時，后期的建設和裝修成本尚未投入，資金流的及早回收，能有效的降低企業(yè)的財務風險和資金成本。

三、土地增值稅的稅務分析

在全裝修住宅所涉及的主要稅種中，土地增值稅最具有納稅籌劃空間。隨著稅務監(jiān)管的逐步深入，延遲項目銷售周期的行業(yè)慣例導致延遲繳納土地增值稅的情形將面臨終結(jié)。通過銷售全裝修住宅，由于存在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收合格后的裝修環(huán)節(jié)，導致整個項目的結(jié)算及發(fā)票獲取周期延長，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)裝修環(huán)節(jié)的相關稅收優(yōu)惠政策，降低項目土地增值額。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：1. 凡是通過金融機構支付的利息支出，并提供金融機構證明的，可以據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照土地成本和開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。2. 凡不是通過金融機構支付的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地成本和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。3. 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按照土地成本和開發(fā)成本之和，可以加計扣除20%。以上是國家針對房地產(chǎn)企業(yè)給予開發(fā)成本加計扣除的稅收優(yōu)惠。

此外，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用20%這一臨界點的稅負效應進行籌劃。

根據(jù)當期房地產(chǎn)市場毛坯房的單價成本及售價，普通標準住宅的增值稅基本均超過扣除項目金額的20%，會面臨全額繳納土地增值稅，無法享受稅收優(yōu)惠政策。而合理的引入全裝修住宅，準確在限價范圍內(nèi)合理制定售價，有可能將普通標準住宅的增值額控制在20%的增值范圍之內(nèi)。當然，即使無法將土地增值額控制在免稅范圍內(nèi)，也能有效降低土地增值額，從而降低土地增值稅稅負。

國內(nèi)各大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)早已搶占全裝修住宅市場，無論是萬科恒大還是碧桂園等房企，都在推行全裝修房，除了企業(yè)戰(zhàn)略布局外，稅收的影響也是他們的主要關注點。當然，企業(yè)不能僅依據(jù)稅收的優(yōu)惠而確定是否開展全裝修住宅，需要結(jié)合國家政策環(huán)境背景、公司整體的市場定位，運營規(guī)模等方面綜合考慮。

四、潛在的財務及稅務風險

全裝修住宅雖然符合國家政策，順應房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，但從財務及稅務角度，仍存在以下風險需企業(yè)高度關注。

1. 一般裝修業(yè)務發(fā)生在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收合格后，并且裝修期限一般為十個月左右，因此，收齊發(fā)票的期限會比毛坯房延后一段時間，若企業(yè)提前確認收入，很容易出現(xiàn)“前期盈利、后期虧損”局面，導致企業(yè)多交企業(yè)所得稅。

2. 《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定：“普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。”在實際操作中，由于沒有明文規(guī)定，各地方稅務局對于精裝修是否屬于普通標準住宅的判定存在較大爭議，甚至于各區(qū)局的判定標準都存在差異，所以在準備規(guī)劃開發(fā)精裝修房同時又想享受普通標準住宅土地增值稅免稅優(yōu)惠的情況，有必要提前向主管稅務機關咨詢。

五、結(jié)論

在目前國家嚴控房地產(chǎn)市場的大背景下，雖然，房地產(chǎn)開發(fā)商已無法從全裝修房售價中牟取暴利，但仍可通過裝修業(yè)務，開展合法合規(guī)合理的稅務籌劃，達到公司利益最大化。

參考文獻：

住建部.商品住宅裝修一次到位實施細則[Z].2002.

（作者單位：中冶長天國際工程有限責任公司）