長租公寓+“互聯(lián)網(wǎng)”新模式探索

趙小旺

（廣東明科資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司，廣東 佛山 528000）

一、引言

新形勢下，長租公寓與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，是長租公寓行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。由于“互聯(lián)網(wǎng)”快速發(fā)展，但長租公寓市場還存在不足之處，兩者的結(jié)合是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。研究長租公寓+“互聯(lián)網(wǎng)”新模式，長租公寓借助互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)品升級與創(chuàng)新，最終通過互聯(lián)網(wǎng)化完成產(chǎn)業(yè)升級，促使長租公寓向機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展。并發(fā)現(xiàn)新模式存在的問題并提出相應(yīng)的解決措施。通過探究住房發(fā)展新模式，解決現(xiàn)階段長租公寓的主要問題，并探究其未來發(fā)展趨勢，詮釋一種新的生活方式。通過對長租公寓發(fā)展歷程的分析，對研究長租公寓+“互聯(lián)網(wǎng)”新模式，意義重大，總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

（一）基于巨大的市場租賃需求、政策支持及資本青睞，長租公寓獲得快速發(fā)展。但是，互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，給長租公寓傳統(tǒng)模式帶來巨大的沖擊，傳統(tǒng)模式的瓶頸制約了長租公寓的發(fā)展，需轉(zhuǎn)型升級才能生存發(fā)展以適應(yīng)時代發(fā)展趨勢。

（二）年輕大學(xué)生和新生代消費(fèi)習(xí)慣不斷升級，對交易環(huán)節(jié)、房屋品質(zhì)、租后服務(wù)等方面有更高的要求，他們從注重感受到體驗(yàn)感到智能化的升級，傳統(tǒng)模式難以滿足他們對社交、互聯(lián)網(wǎng)化新元素的追求。此外，互聯(lián)網(wǎng)化的長租公寓使房屋租賃信息更加透明，有利于保護(hù)租戶的權(quán)益。

（三）長租公寓+“互聯(lián)網(wǎng)”新模式符合創(chuàng)新理念，符合快捷高效的交易方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增加社會財富。

二、長租公寓現(xiàn)有運(yùn)營模式

近年來，全國房價飆升，越來越多年輕人選擇租房的居住方式，租賃市場處于快速發(fā)展期。從2015年起，國家高度重視長租公寓的發(fā)展，并陸續(xù)出臺相關(guān)租賃政策并支持長租公寓發(fā)展?！堕L租公寓市場發(fā)展研究》顯示，2017年，北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量總共已達(dá)300多家，管理房間數(shù)量超過200萬間，僅深圳已擁有長租公寓運(yùn)營商近百家，北京地區(qū)品牌公寓達(dá)72家。根據(jù)運(yùn)營商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，長租公寓運(yùn)營模式可分為重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)模式。重資產(chǎn)模式，即為企業(yè)通過收購或自建獲得資產(chǎn)的所有權(quán)，裝修后對外出租的經(jīng)營模式。輕資產(chǎn)模式，即為企業(yè)通過和資產(chǎn)所有者（房東）簽訂租約，在一定期限內(nèi)獲得資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)。根據(jù)運(yùn)營的物業(yè)分布位置是否集中，可分為集中式和分散式。集中式，即租賃機(jī)構(gòu)通過收購或租賃取得整棟或多棟物業(yè)的管理權(quán)，統(tǒng)一改造后進(jìn)行出租的模式。分散式，即租賃機(jī)構(gòu)從個人業(yè)主處獲取房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后進(jìn)行出租的模式。根據(jù)融資方與租賃物業(yè)的法律關(guān)系不同，還可以分為自持模式、轉(zhuǎn)租模式、托管模式。目前國內(nèi)的融資模式有風(fēng)險資本股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)資金、傳統(tǒng)債權(quán)融資、租金收益權(quán)等債權(quán)ABS以及類REIT s 權(quán)益型融資六大融資模式。

集中式優(yōu)勢是裝修、運(yùn)營成本比較低，便于集中管理，易形成規(guī)模效應(yīng)，易于通過增值服務(wù)獲取收益，房源集中，租期較長，易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。但缺點(diǎn)是前期資金投入大，回報期長。分散式長租公寓房源位置靈活，能夠很好地匹配租戶需求，但由于房源分散，收房成本和管理成本較高，加上租期較短，盈利不穩(wěn)定。綜合分析，集中式和分散式都存在共同的問題：拿房改造等不可壓縮成本占比高，需要具備高效精細(xì)化管理能力，融資渠道尚未打通，融資方式受限。但集中式的運(yùn)營模式更便于集中管理，且租期長，有利于形成交易閉環(huán)，通過增值服務(wù)獲取收益，有利于獲得金融機(jī)構(gòu)等融資支持。因此，集中式運(yùn)營模式未來將成為長租公寓+“互聯(lián)網(wǎng)”市場的主流。利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)IT系統(tǒng)的支撐能減低運(yùn)營成本，提高運(yùn)營效率。通過與裝修設(shè)計(jì)、維修保潔、家電服務(wù)、生活服務(wù)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。通過金融手段將租賃證券化，解決前期資金投入大，回報期長及融資問題。

重資產(chǎn)模式前期資金沉淀大，盈利周期長，對資金運(yùn)作能力要求較高，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險。輕資產(chǎn)模式前期資金沉淀相對較小，通過“薄利多銷”可快速拓展，但由于沒有物業(yè)所有權(quán)，只能賺取租金差，并且與房東簽訂的租約時長較短（多數(shù)為3-5年）。利用互聯(lián)網(wǎng)將產(chǎn)品與租后服務(wù)的產(chǎn)業(yè)實(shí)行戰(zhàn)略合作，借助金融手段對房屋資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值，有利于增強(qiáng)業(yè)主的信賴感，延長租約時長，另外，有利于長租公寓各階段節(jié)流，可以快速收回成本，實(shí)現(xiàn)盈利。當(dāng)前，企業(yè)不管選擇重資產(chǎn)運(yùn)營模式還是輕資產(chǎn)模式，都面臨著投資回收期長和贏利困難的問題，為挖掘新的利潤增長點(diǎn)，探索成功的運(yùn)營模式已經(jīng)成為長租公寓企業(yè)的緊迫任務(wù)。

三、長租公寓+“互聯(lián)網(wǎng)”新模式

（一）產(chǎn)業(yè)流程

我國長租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為：獲取房源——設(shè)計(jì)裝修——營銷簽約——日常運(yùn)營管理——后期項(xiàng)目推出。

1、獲取房源?？梢酝ㄟ^互聯(lián)網(wǎng)平臺把開發(fā)商、中介、業(yè)主、租客連接起來，一方面可以充分利用開發(fā)商手中閑置的房產(chǎn)和中介積累的大量客源，降低房源獲取成本，拓寬房源獲取渠道，并為后期的精準(zhǔn)營銷奠定基礎(chǔ)，另一方面借助開發(fā)商的資金優(yōu)勢有利于規(guī)模的擴(kuò)張。

2、設(shè)計(jì)裝修。裝修改造成本高，裝修周期裝長及因裝修污染而延長空置時間不僅增加了運(yùn)營成本，還導(dǎo)致資金收回慢。裝修設(shè)計(jì)公司的介入不僅能使房屋改造更加專業(yè)化，而且有利于解決甲醛超標(biāo)等裝修污染問題。利用新材料新技術(shù)如裝配式裝修，高效環(huán)保還能降低裝修成本，提高資金周轉(zhuǎn)速度。

3、營銷簽約。利用互聯(lián)網(wǎng)思維，通過APP、官網(wǎng)等線上手段和線下方式結(jié)合提高宣傳力度和宣傳效率，并借助信息匹配平臺進(jìn)行房源、客源信息匹配，精準(zhǔn)營銷，提高交易效率。如長租公寓O2O模式。

4、日常運(yùn)營管理。日常運(yùn)營管理工作繁多，管理效率低，成本高是行業(yè)痛點(diǎn)。引入公寓管理軟件系統(tǒng)，房東利器等公寓管理系統(tǒng)，可以提供在線收租、租金管理、水電計(jì)算、收租提醒、賬單發(fā)送、集中抄表、房屋管理等服務(wù)，不僅降低了人工管理成本，還大大提高了管理效率，提高了企業(yè)競爭力。通過大數(shù)據(jù)對客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，精準(zhǔn)地提供相應(yīng)的衍生服務(wù)如綠植、搬家等，并通過與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)合將租后服務(wù)細(xì)化，即與維修保潔、家電服務(wù)、生活服務(wù)、醫(yī)療教育、金融機(jī)構(gòu)等產(chǎn)業(yè)合作形成一個穩(wěn)定的生態(tài)鏈，為租戶打造全新多方位服務(wù)體驗(yàn)，增強(qiáng)租戶歸屬感及信賴感，吸引租戶留下；為業(yè)主進(jìn)行房屋資產(chǎn)管理，提升資產(chǎn)升值，增加業(yè)主的信賴，實(shí)現(xiàn)服務(wù)溢價。最后通過租后社群線上線下結(jié)合維系業(yè)主和租客，獲得租戶的信任，并轉(zhuǎn)介新租戶，源源不斷地提供客源。從而形成一個穩(wěn)定可循環(huán)的交易閉環(huán)生態(tài)鏈：獲取房源—設(shè)計(jì)裝修—營銷簽約—增值服務(wù)—戰(zhàn)略合作—租后社群—租戶信任—續(xù)約/簽約—獲取房源。通過交易閉環(huán)能使整個過程流程化、規(guī)?；I(yè)化，提高交易效率，降低空置成本，提升資金的流轉(zhuǎn)效率。有利于實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)溢價，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，更容易獲得金融融資支持。

（二）盈利模式

租金或租金差是長租公寓最基本的收入來源。通過打造穩(wěn)定可循環(huán)的閉合交易環(huán)，提供完善的增值服務(wù)以獲得租戶的信賴，提高續(xù)租率，實(shí)現(xiàn)服務(wù)溢價，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有利于提高企業(yè)的盈利能力。根據(jù)上面的產(chǎn)業(yè)流程，分析得出輕資產(chǎn)集中式將成為長租公寓+“互聯(lián)網(wǎng)”新模式的主流，互聯(lián)網(wǎng)將成為該新模式重要的參與主體。通過互聯(lián)網(wǎng)將長租公寓與其他傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，從而形成一個穩(wěn)定可循環(huán)的交易閉環(huán)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)鏈：互聯(lián)網(wǎng)—獲取房源—設(shè)計(jì)裝修—營銷簽約—增值服務(wù)—戰(zhàn)略合作—租后社群—租戶信任—續(xù)約/簽約—獲取房源—互聯(lián)網(wǎng)。這一系列過程有利于各階段的節(jié)流，形成規(guī)?；?jīng)濟(jì)效應(yīng)，從而使長租公寓運(yùn)營企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

（三）長租公寓+“互聯(lián)網(wǎng)”新模式

運(yùn)營商與具有資金優(yōu)勢的開發(fā)商、積累大量客戶資源的房產(chǎn)中介聯(lián)合，以獲取房源，由專業(yè)的裝修公司進(jìn)行裝修改造，通過O2O模式進(jìn)行營銷促進(jìn)成交，租后服務(wù)與管理交由相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專門管理，通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資擴(kuò)張，借助培養(yǎng)機(jī)構(gòu)建設(shè)并壯大管理團(tuán)隊(duì)，通過通信公司獲得技術(shù)支持，通過保險公司以實(shí)現(xiàn)風(fēng)控，最后通過租后社群維系租戶，以老帶新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈良性循環(huán)。這個模式以居住為基本功能，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)把相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，構(gòu)造一個全新的生態(tài)鏈，打造集衣食住行、社交、娛樂、消費(fèi)、金融為一體的一站式服務(wù)。

線上平臺發(fā)布房源+門店運(yùn)營推廣+線下溝通=促成租房成交。這個模式涉及了房東、平臺的開發(fā)者、租戶、中介這幾個對象。租戶、房東、中介可以免費(fèi)使用這一平臺，而平臺開發(fā)者則通過向使用該平臺的廣告商收取廣告費(fèi)以獲取收益。通過圖片、視頻等展示方式，房源信息更加立體化，通過門店的推廣，傳播更廣泛。這一模式實(shí)現(xiàn)了人的連接、物的連接、人與商業(yè)的連接。將“單向度的人”的多重身份解放出來，有效促成租房的成交。

長租公寓O2O模式讓房東快速把房子租出去，以獲取租金收益，讓租戶更快租到房子，讓中介快速完成交易以獲取中介費(fèi)，讓平臺開發(fā)者獲取廣告費(fèi)，可謂多贏，如圖1所示。

圖1長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈

（四）新模式的價值

1、房源代理制度的創(chuàng)新

為了使新模式長期穩(wěn)定實(shí)行，形成交易閉環(huán)是前提條件，房源包租十年、二十年甚至更長時間，房源代理制度鎖定獨(dú)家委托制度。獨(dú)家委托制度一方面可以使交易環(huán)節(jié)變得更簡單，形成交易閉環(huán)，易形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，易成為風(fēng)投熱點(diǎn)；另一方面，有利于信息的透明化，房源多家委托的情況下，中介公司一般不敢完全公開所有信息，從而導(dǎo)致一些不良中介利用信息不透明賺取不正當(dāng)利潤。而房源獨(dú)家委托制度下，房地產(chǎn)中介由于房源有保障，互聯(lián)網(wǎng)的介入，有利于信息完全透明化。

2、客戶數(shù)據(jù)的研究

各行各業(yè)都推崇“顧客是上帝”，長租公寓也不例外。客戶數(shù)據(jù)能反映客戶特征，對客戶數(shù)據(jù)的研究具有重要意義。對客戶數(shù)據(jù)的積累能反應(yīng)市場的租賃數(shù)據(jù)，能更好地掌握市場動態(tài)，有利于租金價格的定制，以及營銷戰(zhàn)略的制定，提高交易效率，同時也為租后衍生服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。此外，在互聯(lián)網(wǎng)時代，對客戶數(shù)據(jù)的研究有利于滿足客戶的個性化需求，增加租客對長租公寓的依戀感，提高長租公寓的盈利能力。

3、與互聯(lián)網(wǎng)的高度融合

尋找或出租房源可通過安居客、搜房網(wǎng)等實(shí)現(xiàn)，O2O模式通過線上線下結(jié)合，宣傳力度更廣泛，效果更佳，更容易促成成交。日常運(yùn)營管理依靠IT系統(tǒng)的支撐，大量移動端的使用，租客可進(jìn)行線上繳費(fèi)、三表抄送、維修保潔申請、換房、退房等一系列工作，快速滿足租客需求，打造良好的服務(wù)體驗(yàn)，同時也降低了人工管理成本，提高管理效率。電子門鎖的使用，WiFi全覆蓋，便于傳送和接收數(shù)據(jù)，可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程開關(guān)門，防盜效果也極佳?；ヂ?lián)網(wǎng)租后社群結(jié)合線下服務(wù)體驗(yàn)，使得公寓企業(yè)、租客、業(yè)主的關(guān)系更融洽，增強(qiáng)了租客的歸屬感、業(yè)主的信賴感，無形中也加強(qiáng)了品牌宣傳，提高續(xù)簽率與成交效率，為以后的盈利奠定了有利條件。

4、借助“互聯(lián)網(wǎng)+”的影響

長租公寓在“互聯(lián)網(wǎng)”計(jì)劃的影響下，O2O模式、裝配式裝修以及智能家居的應(yīng)用使得長租公寓的軟硬配置更加智能化，租客生活更加舒適高效、更現(xiàn)代化。生活服務(wù)類、維修保潔、家電服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的引入讓租后服務(wù)變得更專業(yè)化，“互聯(lián)網(wǎng)+金融”為金融工具的使用和創(chuàng)新奠定基礎(chǔ)，同時在消費(fèi)貸款、投資理財?shù)确矫嫣峁┯欣麠l件。例如與支付寶平臺合作，租客可憑借芝麻信用得分分期貸款及先住后付等信用特權(quán)。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”行動深入推進(jìn)，長租公寓與交通、教育、醫(yī)療、民生、政務(wù)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等的聯(lián)系日益密切，借助“互聯(lián)網(wǎng)+”平臺，長租公寓將形成覆蓋面廣大的生態(tài)鏈，為租客提供及衣食住行、消費(fèi)、娛樂、教育、醫(yī)療等全方位服務(wù)。

（五）新模式存在的問題

1、過于強(qiáng)化互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的價值

互聯(lián)網(wǎng)只是讓體驗(yàn)變得更高效的一種工具，長租公寓更應(yīng)滿足用戶真實(shí)的居住需求，而不只是外在的體驗(yàn)。而多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)只是從企業(yè)和管理者角度思考如何更高效、更便捷，片面追求所謂的體驗(yàn)，卻忽視了租客內(nèi)心的真實(shí)需求，失去了產(chǎn)品內(nèi)在的價值。

2、過度金融化

2015年以來，長租行業(yè)的公寓和平臺行業(yè)在短短不到三個月，融資金額高達(dá)到近30億元，長租公寓市場掀起狂熱的資本熱。一些公寓企業(yè)產(chǎn)品還沒成型便開始肆意圈錢，盲目擴(kuò)張規(guī)模，忽視產(chǎn)品質(zhì)量和規(guī)?；C(jī)構(gòu)化、專業(yè)化的打造，某些企業(yè)違法使用“租金貸”等金融產(chǎn)品，欺騙租客，非法挪用資金，無視資金鏈斷裂的風(fēng)險，還有一些長租公寓企業(yè)哄搶房源、抬高房租等，由于政府監(jiān)管不力，金融助推，引發(fā)了一系列問題，導(dǎo)致不少企業(yè)破產(chǎn)，資本的大量進(jìn)入，租賃市場金融風(fēng)險加大。

3、網(wǎng)絡(luò)癱瘓風(fēng)險

互聯(lián)網(wǎng)的使用給我們帶來了無限便利，同時也存在一定風(fēng)險。由于大量使用移動客戶端、智能門鎖、智能家居等，過度依賴于網(wǎng)絡(luò)，若網(wǎng)絡(luò)一旦出現(xiàn)故障，線上服務(wù)將無法進(jìn)行，租客進(jìn)門受阻，家電家具無法打開和使用，租客無法生活，公寓日常運(yùn)營將陷入停滯狀態(tài)，帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

4、管理法律法規(guī)缺失

長租公寓管理法律法規(guī)缺失，出現(xiàn)諸多問題，租客體驗(yàn)感較低。有些新裝修房源存在裝修污染，如甲醛超標(biāo)等，不符合空氣質(zhì)量要求；為追求利益最大化，一些公寓被隔成多個小房間，甚至加建頂層樓閣或改造地下室來出租，導(dǎo)致存在結(jié)構(gòu)、消防安全隱患；房東對租客婚姻、性別、職業(yè)、地域等方面歧視時有發(fā)生；隨意漲房租等現(xiàn)象時有發(fā)生。此外，租客素質(zhì)參差不齊，比如飼養(yǎng)寵物，不愛護(hù)公寓環(huán)境，有的信譽(yù)欠佳，拖欠房租；更有甚者，利用出租屋進(jìn)行違法犯罪的活動，這迫切需要政府出臺規(guī)范租賃雙方行為和規(guī)范的政策法規(guī)。

四、新模式問題的解決對策

（一）輕資產(chǎn)化，盈利后向化

通過互聯(lián)網(wǎng)促進(jìn)長租公寓由租賃業(yè)務(wù)向業(yè)主房屋資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，以獲得較穩(wěn)定的收益，并與相關(guān)產(chǎn)業(yè)合作，把一部分工程外包出去，實(shí)現(xiàn)各階段節(jié)流，有利于資本的流轉(zhuǎn)。政府應(yīng)積極完善金融體系，拓寬融資渠道，建立公寓企業(yè)投資機(jī)構(gòu)退出機(jī)制，加快ABS、類REITs的試點(diǎn)，促使長租公寓企業(yè)逐漸向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，并通過稅收、土地管理等政策調(diào)整，合理降低長租公寓經(jīng)營機(jī)構(gòu)房源獲取成本。長租公寓企業(yè)應(yīng)充分挖掘租戶需求，進(jìn)行產(chǎn)品升級，提供完善特色精致的增值服務(wù)，增強(qiáng)租戶的歸屬感和信賴感，吸引客戶留下，并用多元化手段進(jìn)行品牌宣傳，通過租后社群維系租客、業(yè)主，以老帶新，增加客源，提高續(xù)租率，提高交易率，同時通過IT系統(tǒng)降低運(yùn)營成本，提高運(yùn)營效率，有利于后期長租公寓實(shí)現(xiàn)盈利。

（二）加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)，樹立正確胡經(jīng)營理念

長租公寓行業(yè)需要經(jīng)過獲取房源，改造裝修，營銷簽約，后期運(yùn)營管理以及IT系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與維護(hù)等過程，因此與房地產(chǎn)、酒店管理、計(jì)算機(jī)專業(yè)密切相關(guān)。制定人才培養(yǎng)計(jì)劃，與具有相關(guān)專業(yè)的高校進(jìn)行校企合作以培養(yǎng)專業(yè)人才，從相似行業(yè)挖掘經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人才，與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作，在課程設(shè)計(jì)、實(shí)訓(xùn)內(nèi)容等方面制定一套成熟的培訓(xùn)體制，通過網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行培訓(xùn)，以加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)解決公寓行業(yè)人才缺乏的問題。把民生放在首位，發(fā)揮好自身的“穩(wěn)定器”作用。長租公寓運(yùn)營企業(yè)要制定合理的投資戰(zhàn)略，積極履行企業(yè)公民責(zé)任，不能為了采取高價收購的方式搶占房源，也不能為了使房屋盡快入市，無限制地壓縮房屋裝修周期，而要堅(jiān)持正確的經(jīng)營理念，立足長遠(yuǎn)，公平地參與市場競爭，產(chǎn)生更好的社會效應(yīng)。

（三）以人文本，客戶至上

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)前對所在區(qū)域的年輕人和大學(xué)生的生活方式，消費(fèi)方式深入調(diào)查并用大數(shù)據(jù)分析多年的租賃市場交易數(shù)據(jù)以掌握租客的整體需求，并通過網(wǎng)絡(luò)投票方式對目標(biāo)租客進(jìn)行問卷調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析以了解目標(biāo)租客的需求狀況，最終以滿足整體需求兼顧個別特殊需求原則設(shè)計(jì)產(chǎn)品，體現(xiàn)人性化，后期不斷完善，逐漸滿足租客的各種個性化需求。

（四）加強(qiáng)金融監(jiān)管力度

完善相關(guān)法律法規(guī)，明確長租公寓企業(yè)的資質(zhì)管理與備案制度，相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管力度，加強(qiáng)對金融該機(jī)構(gòu)資質(zhì)的審核，根據(jù)租賃市場情況對租金貸金融產(chǎn)品做適當(dāng)調(diào)整，適度控制金融業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對資金用途的監(jiān)管，保障資金?？顚Ｓ茫欢〞r開展長租公寓市場專項(xiàng)整治行動，一旦發(fā)現(xiàn)長租公寓企業(yè)違法融資，追究其法律責(zé)任，并列入黑名單，同時維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

（五）防范網(wǎng)絡(luò)崩潰風(fēng)險

一方面樹立網(wǎng)絡(luò)崩潰癱瘓風(fēng)險意識，購買相應(yīng)的保險，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時候?qū)ヂ?lián)網(wǎng)產(chǎn)品設(shè)置相應(yīng)的手動功能，制作簡潔的操作手冊，在日常時間為租客普及相關(guān)知識并定期組織演習(xí)活動，以防萬一。另一方面組建風(fēng)險專項(xiàng)小組時刻監(jiān)測并管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在網(wǎng)絡(luò)癱瘓前個小時左右，短信通知并安撫租客，做出簡單安排，保證網(wǎng)絡(luò)癱瘓后應(yīng)對工作及租客日常生活有條不紊地進(jìn)行，避免網(wǎng)絡(luò)癱瘓后引起恐慌甚至意外事故的發(fā)生。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)崩潰，智能門鎖無法使用，可通過動態(tài)密碼或刷門卡的方式出入。此外，線下設(shè)有后勤服務(wù)中心，可提供維修、保潔、財務(wù)等服務(wù)，保證日常運(yùn)營管理的正常進(jìn)行。

（六）建立公寓管理法律法規(guī)

建立公寓管理法律法規(guī)可借鑒美國的《公寓房屋法則》，賦予所有人基本的人權(quán)，不能因職業(yè)、婚姻、性別、地域、種族、宗教、國籍等對租客歧視，不得以此拒絕租客，租客維權(quán)有法可依；制定租金管制制度，根據(jù)租賃市場租金漲幅，設(shè)定每年租金漲幅的區(qū)間，保證“住房不炒”，有效控制住房租賃市場。根據(jù)居住年限設(shè)置租金漲幅階梯，租金漲幅隨著居住年限的延長不斷遞減，直至達(dá)到下限。并且房東不能趕走租客，除非租客搬走或違反公寓規(guī)則或死亡。租客可穩(wěn)定居住，房東能獲得穩(wěn)定的租金收益，公寓企業(yè)可降低營銷成本，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可謂三贏；對房東，租客，公寓企業(yè)三者的權(quán)利義務(wù)做詳細(xì)規(guī)定。對信譽(yù)調(diào)查、居住人數(shù)、寵物飼養(yǎng)等有相關(guān)規(guī)定，房屋違建出租、進(jìn)行非法交易活動等都要受到制裁。有效規(guī)范公寓管理。

五、結(jié)論

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”政策的推行，國家對長租公寓的政策指導(dǎo)，長租公寓將趨于機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；I(yè)化。長租公寓+“互聯(lián)網(wǎng)”這一新模式將成為長租公寓的未來長期發(fā)展方向。目前，這個模式還處于試驗(yàn)發(fā)展階段，具有一定的局限性，它的適用范圍有限，需要具備很復(fù)雜的條件才能實(shí)現(xiàn)這個新模式。這一模式存在些許問題，成效測度還需要較長的時間與過程，分析這些問題并試圖改進(jìn)之，未來使這一模式步入成熟階段，必將促進(jìn)長租公寓進(jìn)行變革，從而真正完成住宅租賃產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的升級改造。