房屋征收中的物權(quán)變動問題探討

摘 要 隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房屋買賣、租賃、拆遷、征收等工程成為了城市熱點問題，尤其是房屋征收過程中的物權(quán)變動問題，由于牽扯的利益眾多，往往會使得雙方產(chǎn)生矛盾，對房屋征收活動的有序開展構(gòu)成了一定的影響。因此，本文以房屋征收中的物權(quán)變動問題為研究對象，通過對房屋征收中物權(quán)變動時間點確認(rèn)方法的介紹，分析了房屋征收中的物權(quán)變動問題影響情況，并以美國、日本為例對其在房屋征收中的物權(quán)變動問題解決方案進(jìn)行了介紹，進(jìn)而在上述研究的基礎(chǔ)上就結(jié)合我國目前房屋征收活動現(xiàn)實情況就房屋征收中的物權(quán)變動問題解決方案、策略進(jìn)行了深入的探究。以期通過以下研究來為我國房屋征收中物權(quán)變動問題的有效解決，提供更多科學(xué)的建議和意見。

關(guān)鍵詞 房屋征收 物權(quán)變動 征收拆遷 物權(quán)變動立法

作者簡介：羅晟，中央司法警官學(xué)院法學(xué)院。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.036

一、房屋征收中的物權(quán)變動時間點的確認(rèn)方法

房屋征收中的物權(quán)變動會有一個時間點，而在時間點的確認(rèn)方面，存在多種方案，主要體現(xiàn)為以下幾種：

第一，征收決定作出時，物權(quán)變動即刻生效，這種方式體現(xiàn)了法律的強(qiáng)制性，也體現(xiàn)了房屋征收時政府存在的權(quán)利，將房屋征收行為看作是政府的一種強(qiáng)制性行為，不需要得到房屋相關(guān)人員的同意，就可以執(zhí)行物權(quán)變動。

第二，將物權(quán)變動時間點確認(rèn)為房屋征收補(bǔ)償決定之后，這種方案主要是為了維護(hù)房屋擁有者的權(quán)利，允許他們與房屋征收部門在賠償方面進(jìn)行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)一致后就可以進(jìn)行物權(quán)變動。這種物權(quán)變動方案能夠更好地維護(hù)房屋所有者的權(quán)益，雖然體現(xiàn)了物權(quán)變動的強(qiáng)制性，但是法理之中也體現(xiàn)了人情。但是，當(dāng)征收雙方在賠償款項目方面無法達(dá)成一致時，房屋拆遷組織依然擁有強(qiáng)制拆除的權(quán)利，因此這種方案在真正落實時依然存在多方面的問題。

第三，將物權(quán)變動的時間點確認(rèn)為補(bǔ)償款收到之后，主要是采用先補(bǔ)償后拆遷的方式，相關(guān)的房屋拆遷機(jī)構(gòu)在對房屋所有者進(jìn)行補(bǔ)償之后，協(xié)議人需要在規(guī)定的期限內(nèi)搬離房屋。在這一規(guī)定的基礎(chǔ)上，能夠?qū)σ恍┎缓侠淼牟疬w行為進(jìn)行限制，幫助房屋所有者享受到更多的權(quán)利。

通過目前的情況來看，在房屋征收過程中，物權(quán)變動執(zhí)行時，三種方案都有具體的應(yīng)用，可以根據(jù)不同的情況進(jìn)行采用不同的物權(quán)變動方案。

二、房屋征收中的物權(quán)變動問題影響

本文對目前房屋征收中經(jīng)常使用的物權(quán)變動方案進(jìn)行了論述，但是在應(yīng)用時依然會產(chǎn)生問題，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，會出現(xiàn)對被征收人不公平的情況，這是因為房屋征收單位屬于國家行政單位，因此按照第一種方式進(jìn)行物權(quán)變動時，可能導(dǎo)致被征收人接到通知后就失去了房屋的所有權(quán)，當(dāng)然也失去了協(xié)調(diào)補(bǔ)償策略的主動性，導(dǎo)致房屋征收雙方處于不平等的地位，使得很多房屋所有者很難拿到預(yù)期的補(bǔ)償，而且在喪失了房屋所有權(quán)之后，不僅會影響被征收人的利益，而且其上訴的能力也會被削弱很多，在一定程度上體現(xiàn)出了被征收人的弱勢地位。

第二，給予法官過大的裁決自由，根據(jù)上文的論述可知，在房屋征收過程中存在多種物權(quán)變動的方案，因此法官在進(jìn)行裁決時，可以依據(jù)參考多種法律意見，因此很難做出統(tǒng)一的、規(guī)范的、合法的裁決方案。同時，如果給予法官更多的裁決自由權(quán)，可能會導(dǎo)致裁決結(jié)果體現(xiàn)呈現(xiàn)出更大的主觀性，損害征收人或者被征收人一方的利益。尤其是，根據(jù)上文的論述可知，房屋征收背后牽扯到很多的利益，可能會形成司法機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)相互勾結(jié)的現(xiàn)象，司法的公正性無法得到保障。

第三，可能會導(dǎo)致新的利益糾紛，房屋征收問題是現(xiàn)代社會中遇到的熱點問題，如果該問題無法解決好，可能會導(dǎo)致新的利益糾紛出現(xiàn)。例如：當(dāng)按照第一種方案進(jìn)行物權(quán)變動時，被征收人的利益無法得到有效的保障;第二種方案中，如果雙方在賠償問題上無法得到一致，那么被征收人可能會產(chǎn)生拒絕搬遷的行為，征收方就需要強(qiáng)制執(zhí)行，可能會引起更多的社會不滿;第三種方案中，如果賠償方案執(zhí)行后再進(jìn)行物權(quán)變動，那么這時房屋產(chǎn)生新利益的歸屬也會成為利益的糾葛點。

三、國際針對房屋征收中的物權(quán)變動問題解決方案

房屋征收問題不僅是我國城市化建設(shè)中面臨的重要問題，同時其他發(fā)達(dá)國家在城市化階段也曾遭遇過這種問題，本文對國際中的房屋征收物權(quán)變動問題的解決方案總結(jié)如下。

（一）美國法律的相關(guān)規(guī)定

美國是一個崇尚自由的國家，對于民眾的利益非?？粗兀课輰儆谌嗣竦乃接胸敭a(chǎn)，美國法律中對于房屋征收有著相對嚴(yán)格的規(guī)定，主要包括以下幾個方面：第一，在進(jìn)行房屋征收的過程中，相關(guān)組織或者部門必須要嚴(yán)格按照法律的規(guī)定進(jìn)行征收，同時征收過程中需要遵守法律程序，需要給予被征收人合理的補(bǔ)償，否則任何部門或者人員都不允許對私人的房屋財產(chǎn)進(jìn)行征收。第二，在進(jìn)行房屋征收的過程中，不能出現(xiàn)違法正常征收程序的行為，不能損害任何人的生命、財產(chǎn)、自由等合法權(quán)益。對于美國來講，房屋征收主要是利用國家的征用權(quán)，必須在依法的前提下，獲得被征收人房屋的使用權(quán)，同時需要給予合理的價格補(bǔ)償，如果缺少其中任何一個條件，那么房屋征收行為時不正當(dāng)、無效的。

因此，可以看出在美國的法律中，房屋征收的物權(quán)變動時間點發(fā)生在雙方達(dá)成一致性協(xié)議，并且被征收人取得合理的補(bǔ)償后才可以進(jìn)行物權(quán)變動;如果雙方未達(dá)成一致，那么就需要進(jìn)入司法程序，征收單位需要將補(bǔ)償款交給法院，然后法院判決補(bǔ)償金額，會將房屋所有權(quán)交給征收方。

（二）日本法律的相關(guān)規(guī)定

日本關(guān)于房屋征收中的物權(quán)變動問題，相關(guān)的法律規(guī)定如下，征收方在進(jìn)行房屋征收之前，需要對征收項目進(jìn)行認(rèn)定，該認(rèn)定主要是針對征收行為的合理性、合法性、正當(dāng)性等多個方面的內(nèi)容進(jìn)行判斷，當(dāng)判斷為合理的征收行為后，才能夠開啟相關(guān)的征收行動。當(dāng)然，在進(jìn)行項目認(rèn)定期間，被征收人依然享有房屋所有權(quán)。但是，當(dāng)項目被認(rèn)定之后，除房屋的所有權(quán)之外，其他相關(guān)權(quán)利都會被凍結(jié)，包括房屋的補(bǔ)償價格固定，房屋權(quán)利人等。然后再進(jìn)入司法程序，司法程序主要是針對房屋的征收范圍、補(bǔ)償內(nèi)容、補(bǔ)償?shù)臅r間等進(jìn)行相關(guān)的規(guī)定，然后房屋征收雙方需要按照司法的規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的操作，在此期間被征收人還可以享有房屋所有權(quán)。

四、完善我國房屋征收中物權(quán)變動問題的方案

（一）對物權(quán)變動的時間點進(jìn)行確認(rèn)

隨著我國社會的發(fā)展，城市化的步伐也在不斷加快，因此在十年前制定的房屋征收中的物權(quán)變動相關(guān)法律法規(guī)，一些內(nèi)容可能不適應(yīng)當(dāng)今社會的發(fā)展，需要進(jìn)行相關(guān)的變化。這是因為：第一，在過去，房屋征收中涉及的利益比較單一，而目前房屋征收牽涉到的利益非常復(fù)雜，必須要對物權(quán)變動的時間點進(jìn)行確認(rèn)，從而維護(hù)好雙發(fā)的利益;第二，在過去，房屋征收過程中遇到的問題有限，相關(guān)的法律法規(guī)沒有那么完善，對于一些特殊的情景沒有進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，也沒有案件先例可以查找。因此，在后續(xù)的房屋征收中利益糾紛變得更加復(fù)雜，現(xiàn)有的法律法規(guī)無法更好地解決相關(guān)的問題，需要對法律法規(guī)進(jìn)行不斷的完善。而根據(jù)上文的論述可知，房屋征收中的物權(quán)變動問題主要是集中在生效的時間點上，因此我國相關(guān)的法律法規(guī)需要對物權(quán)變動的生效時間點進(jìn)行明確規(guī)定，從而更好地指導(dǎo)房屋征收工作的開展，避免出現(xiàn)違法犯罪的情況，切實保護(hù)好雙發(fā)的合法利益。

（二）成立專門的執(zhí)法體系

為了更好地解決房屋征收中的物權(quán)變動問題，需要成立專門的執(zhí)法機(jī)構(gòu)，為此可以參考以下幾個方面：第一，房屋征收過程中，是對公民的房屋使用權(quán)進(jìn)行變動，對人民的利益影響非常大，因此從法律層面，必須要確保每個公民的合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)的法律嚴(yán)格規(guī)范房屋征收的整個過程，嚴(yán)格遵循物權(quán)變動的時間點;第二，目前，我國房屋征收相關(guān)的法律之間的內(nèi)容存在一部分相互沖突的情況，因此需要在進(jìn)行房屋征收的過程中，根據(jù)實際情況要求不同法律之間進(jìn)行相互配合，從而能夠更好地保護(hù)被征收人的利益;第三，可以借鑒美國或者日本在房屋征收中物權(quán)變動問題的解決方案，并結(jié)合我國的實際國情，合理地進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的修改，從而可以使得物權(quán)變動問題得到更好的解決。

（三）避免使用強(qiáng)制征收權(quán)

對于上述內(nèi)容中物權(quán)變動的第一種解決方案，就屬于使用強(qiáng)制征收權(quán)，這種權(quán)利容易損害公民的合法權(quán)益，除非特殊情況下，應(yīng)該禁止使用這種權(quán)利。因此，可以做到以下幾點：第一，在進(jìn)行房屋征收的過程中，可以借鑒日本的相關(guān)經(jīng)驗，對于在征收過程中雙方無法達(dá)成一致的情況進(jìn)行裁決，確認(rèn)是由于被征收人違法后，可以由司法機(jī)關(guān)來進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，從而由強(qiáng)制征收權(quán)變?yōu)樗痉?quán)，能夠使得房屋征收過程更加公平公正;第二，將強(qiáng)制征收權(quán)交給不涉及利益的第三方來執(zhí)行，可以有效地避免職權(quán)濫用、貪污受賄等違法犯罪情況的發(fā)生;同時，司法機(jī)構(gòu)在進(jìn)行裁決時，可以對目前我國相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行更好的解釋和適用，也為后續(xù)房屋征收中的相關(guān)情況進(jìn)行解釋，可以給被征收人和社會一個滿意的交代，使得房屋征收工作變得更加科學(xué)合理，避免引起社會不滿等情況，從實際行動中能夠真正體現(xiàn)我國依法治國的決心和信心。

總之，通過上述探究，我們對于房屋征收中的物權(quán)變動問題有了一個更為全面的認(rèn)識。不僅明晰了物權(quán)變動時間點的確認(rèn)方法，同時通過對目前我國房屋征收中物權(quán)變動問題的分析，對其造成的不良社會影響也有了一個更為進(jìn)一步的了解。在今后的工作中，我們需要在加強(qiáng)對房屋征收中物權(quán)變動問題重視程度的同時，加強(qiáng)對其他發(fā)展國家解決相似問題方案的探討，借鑒其成功經(jīng)驗，吸取其在這方面的教訓(xùn)。并且更需要深入結(jié)合我國房屋征收工作特點，通過對我國相關(guān)政策、規(guī)定的深度解讀，在廣泛借鑒其他國家先進(jìn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，積極構(gòu)建符合我國房屋征收工作特點的物權(quán)變動問題解決方案。以此來更好地維護(hù)房屋征收過程中的雙發(fā)利益，推動物權(quán)變動的合理性、合法性，也使得執(zhí)法過程有法可依、有法必依。此外，作者也希望能夠借助本課題的研究，在社會各界引起人們對該問題的廣泛重視，促使社會各界專家、學(xué)者能夠廣泛的參與到本課題的研究中來，從經(jīng)濟(jì)、政治、法律等角度為本課題的完善提供更多的可借鑒意見和建議。

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