商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的路徑探究

張紹娟

[摘 要] 近年來(lái)，隨著政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等主體對(duì)住房租賃市場(chǎng)的積極參與，住房租賃過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、領(lǐng)域的金融需求以及金融服務(wù)正在被快速的衍生與創(chuàng)造?；诖吮尘?，商業(yè)銀行應(yīng)該積極迎接面臨的挑戰(zhàn)，利用金融力量，對(duì)住房租賃金融服務(wù)做好布局與推進(jìn)，以此有效解決當(dāng)前的社會(huì)難題，更好的履行自身的社會(huì)責(zé)任，從業(yè)務(wù)模式、產(chǎn)品支持上入手搶占住房租賃金融業(yè)務(wù)這片藍(lán)海，確保商業(yè)銀行的可持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行；住房租賃；金融業(yè)務(wù)

[中圖分類號(hào)] [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2019）03-0178-02

黨的十九大召開(kāi)以來(lái)，我國(guó)住房租賃政策的利好消息可謂是頻頻發(fā)出，培育與發(fā)展住房租賃市場(chǎng)儼然已經(jīng)成為時(shí)下的共識(shí)。伴隨著政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃市場(chǎng)布局的不斷加快，多層次住房租賃金融需求也應(yīng)運(yùn)而生。為此商業(yè)銀行如何在深化推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的大背景下，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的培育，對(duì)平臺(tái)的建設(shè)，利用金融力量積極的搶占住房租賃金融業(yè)務(wù)則成為研究與實(shí)踐的重點(diǎn)所在。下面通過(guò)結(jié)合實(shí)踐研究經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)展開(kāi)粗淺的探討，以供相關(guān)部門參考。

一、住房租賃市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況

自從1998年我國(guó)開(kāi)展住房分配貨幣改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)就發(fā)生了翻天覆地的變化，商品房市場(chǎng)更是屢創(chuàng)新高，無(wú)論是商品房的銷售額，還是商品房的銷售面積都達(dá)到了世界級(jí)水準(zhǔn)，商品房的價(jià)格更是持續(xù)走高。也正是在這個(gè)重銷售，輕租賃的市場(chǎng)大結(jié)構(gòu)下，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)落后，而造成這一問(wèn)題的因素眾多。如，住房租賃市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)缺乏合理性。主要表現(xiàn)在當(dāng)前的住房租賃市場(chǎng)主要以個(gè)人出租房屋為主導(dǎo)，個(gè)人出租在整個(gè)住房租賃市場(chǎng)中所占比例高達(dá)90%，而個(gè)人租賃最為突出的特點(diǎn)就是房屋供給十分的分散且不夠穩(wěn)定，體驗(yàn)感也相對(duì)較差，難以依靠個(gè)人租賃形成相對(duì)穩(wěn)固的住房租賃市場(chǎng)。并且租金回報(bào)率相對(duì)較低，住房租賃市場(chǎng)缺乏一個(gè)健全的管理機(jī)制，缺乏明確的專職管理機(jī)構(gòu)，住房租賃市場(chǎng)的信息不夠?qū)Φ龋赓?gòu)不同權(quán)都是住房租賃市場(chǎng)不均勻分布的重要因素，無(wú)法推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)培育與發(fā)展的重要原因。即便住房租賃市場(chǎng)存在著諸多的發(fā)展障礙，但是結(jié)合我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況與政府政策的不斷出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)仍然具有較好的發(fā)展與培育機(jī)遇。如，在2016年時(shí)國(guó)務(wù)院就曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)性文件，并且提出了租售并舉的住房制度，鼓勵(lì)企業(yè)將租賃住房業(yè)務(wù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)發(fā)展。而在2017年時(shí)，我國(guó)又出臺(tái)了關(guān)于大中城市人口凈流動(dòng)的專項(xiàng)通知，在全國(guó)12個(gè)城市舉辦住房租賃業(yè)務(wù)試點(diǎn)。2018年的政府專項(xiàng)報(bào)告之中又針對(duì)住房租賃制度提出了詳細(xì)的要求，推動(dòng)各級(jí)地方政府的跟進(jìn)，這些都說(shuō)明了我國(guó)住房租賃金融業(yè)務(wù)正在如火如荼的開(kāi)展中，具有十分良好的市場(chǎng)發(fā)展前景。此外從目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)體制較世界發(fā)達(dá)國(guó)家而言還存在著較大的差距，尤其是在機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)上相較于美國(guó)、日本等國(guó)家滯后，所以仍然存在著較為廣闊的待開(kāi)發(fā)前景。

二、商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融服務(wù)所面臨的挑戰(zhàn)

（一）國(guó)家政策的把握

正是因?yàn)樽》孔赓U市場(chǎng)直接關(guān)系到民計(jì)民生問(wèn)題，所以往往住房租賃市場(chǎng)會(huì)受到政府制度建設(shè)與政府政策出臺(tái)的較大影響。尤其是目前從我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的整體發(fā)展情況來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)仍然處于發(fā)展初期，很多的管理規(guī)范與制度細(xì)則仍然在不斷的探索與完善過(guò)程中。所以對(duì)于國(guó)家政策的準(zhǔn)確把握，也是商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融服務(wù)中所面臨的主要挑戰(zhàn)，為此商業(yè)銀行應(yīng)該積極跟進(jìn)國(guó)家的政策變化，不斷的對(duì)自身的住房租賃金融服務(wù)工作的精準(zhǔn)度加以修正。

（二）經(jīng)驗(yàn)的積累不足

對(duì)于我國(guó)而言住房租賃金融業(yè)務(wù)可謂是一個(gè)新生事物，無(wú)論是在培育與發(fā)展上，還是在運(yùn)營(yíng)與管理上均欠缺行之有效的成熟經(jīng)驗(yàn)可供參考。且商業(yè)銀行在住房租賃業(yè)務(wù)的開(kāi)展上，不能如傳統(tǒng)業(yè)務(wù)一樣單單做資金的提供者，而是需要參與到住房租賃金融業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)之中，而這就需要在實(shí)踐過(guò)程中不斷的去積累，所以經(jīng)驗(yàn)積累不足也是商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的一個(gè)巨大挑戰(zhàn)。

（三）住房租賃金融服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控

住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展可謂是全產(chǎn)業(yè)鏈效率不斷提升的一個(gè)過(guò)程，其不僅會(huì)涉及到住房租賃平臺(tái)的建設(shè)，還會(huì)涉及到住房租賃合同的履行、訂立以及后期一系列的運(yùn)營(yíng)管理等服務(wù)內(nèi)容，并且與政府、企業(yè)乃至住房租賃的雙方都有牽涉。所以商業(yè)銀行住房租賃金融服務(wù)的提供上，要從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條基礎(chǔ)上，對(duì)金融服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以把控。因此金融服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的重大挑戰(zhàn)。

三、商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的具體路徑

（一）從業(yè)務(wù)模式上入手，推動(dòng)商業(yè)銀行住房租賃金融業(yè)務(wù)的發(fā)展

1.做好商業(yè)銀行與政府之間的合作

正是因?yàn)樽》孔赓U市場(chǎng)與民計(jì)民生息息相關(guān)，所以住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展受到國(guó)家政策的影響相對(duì)較大，為此商業(yè)銀行要想抓好住房租賃業(yè)務(wù)就必須要獲得政府的支持。也就是說(shuō)商業(yè)銀行要積極的參與以政府為主導(dǎo)的金融服務(wù)項(xiàng)目之中，做好與區(qū)域內(nèi)政府主管部門的聯(lián)系，積極的了解各級(jí)政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃需求以及出臺(tái)的保證性條例，并利用現(xiàn)如今政府的主導(dǎo)項(xiàng)目，如：人才公寓、保障性租賃住房的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)貸、租賃運(yùn)營(yíng)、后期管理等形式提供相應(yīng)的支持。同時(shí)，商業(yè)銀行還要做好住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)的搭建，積極的開(kāi)展?fàn)I銷工作，從而使政府、租賃企業(yè)、個(gè)人等市場(chǎng)主體都能夠參與到主體介入平臺(tái)之中，規(guī)范住房租賃環(huán)節(jié)，為完善住房租賃市場(chǎng)體系提供有效的支撐。

2.做好商業(yè)銀行與企業(yè)之間的合作

面對(duì)住房租賃市場(chǎng)這塊大蛋糕，各家的開(kāi)發(fā)商也紛紛動(dòng)心加入到住房租賃資產(chǎn)之中，通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)、自由房產(chǎn)、代持運(yùn)營(yíng)等方式開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。因此面對(duì)時(shí)下情況，商業(yè)銀行就必須要積極的開(kāi)展住房租賃的貸款業(yè)務(wù)，以此滿足各家開(kāi)發(fā)商對(duì)住房租賃業(yè)務(wù)的融資需求，并可以量身定制一系列的綜合化金融服務(wù)，如定制式、一站式金融服務(wù)，從而最大限度的滿足保障金的支持。同時(shí)，商業(yè)銀行還要積極的與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)住房租賃資產(chǎn)的證券化發(fā)展。為此可以利用REITs運(yùn)作模式作為基本的參考項(xiàng)目，對(duì)金融工具加以創(chuàng)新，將物業(yè)所屬項(xiàng)目公司股權(quán)、產(chǎn)權(quán)等收益進(jìn)行轉(zhuǎn)移，使其作為還款成為證券化產(chǎn)品，以此加強(qiáng)對(duì)住房租賃業(yè)務(wù)的金融支持。商業(yè)銀行還要與優(yōu)質(zhì)物業(yè)開(kāi)展合作，設(shè)計(jì)以租金收益為標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，從而緩解企業(yè)所面臨的資金壓力，推動(dòng)企業(yè)的輕資運(yùn)營(yíng)。

（二）從產(chǎn)品支持上入手，推動(dòng)商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展

個(gè)人租賃貸款就是指商業(yè)銀行向租戶發(fā)放貸款后，一次性將租金支付給房東，租戶則每個(gè)月都要向商業(yè)銀行進(jìn)行還款的一種行為。可以說(shuō)商業(yè)銀行的這種放貸行為，一方面滿足了租客對(duì)一次性支付租金進(jìn)行融資的根本需求，使得自身?yè)碛辛碎L(zhǎng)期的、穩(wěn)定的居住權(quán)。另一方面房東因?yàn)槭杖×俗》孔赓U合同之中的長(zhǎng)期租金，并且商業(yè)銀行也提前鎖定了收益，獲得了利息與客戶資源。所以商業(yè)銀行針對(duì)個(gè)人住房的租賃金融服務(wù)，想要為其準(zhǔn)備與之相配套的金融服務(wù)，其金融服務(wù)主體可以放在長(zhǎng)租客戶身上，為其解決租賃房屋的房租問(wèn)題。商業(yè)銀行還要根據(jù)租戶住房租賃時(shí)間的長(zhǎng)短，客戶本身的信用情況，可以為優(yōu)質(zhì)的客戶提供專屬理財(cái)服務(wù)，提供利用公積金抵扣房租的業(yè)務(wù)，從而進(jìn)一步提高客戶體驗(yàn)，增強(qiáng)客戶對(duì)銀行的黏性。

對(duì)于公司住房租賃貸款業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行則要向住房租賃企業(yè)提供包括住房租賃開(kāi)發(fā)貸款、抵押貸款等信貸產(chǎn)品，以此為基礎(chǔ)最大限度的滿足企業(yè)在住房租賃金融業(yè)務(wù)各個(gè)階段對(duì)資金的實(shí)際需求。為此將住房租賃資產(chǎn)進(jìn)行證券化就顯得尤為重要，這是因?yàn)樽C券化后的住房租賃資產(chǎn)能夠產(chǎn)生大規(guī)模的現(xiàn)金流，且現(xiàn)金流相對(duì)較為穩(wěn)定，并且通過(guò)結(jié)構(gòu)性的重組還能夠轉(zhuǎn)換成為可被金融市場(chǎng)流通與出售的證券。需要注意的是商業(yè)銀行在金融產(chǎn)品創(chuàng)新改革過(guò)程中，要遵循國(guó)家的相關(guān)政策，并且積極的推動(dòng)多類型的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，從而有效解決住房租賃資金的回籠難問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于我國(guó)住房市場(chǎng)而言，住房租賃市場(chǎng)是其重要的組成部分，且黨的十九大報(bào)告中明確提出：“房子只是用來(lái)住的，不應(yīng)該用來(lái)炒”，所以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的培育與發(fā)展就顯得尤為重要。而在這個(gè)過(guò)程中商業(yè)銀行面對(duì)住房租賃金融需求的應(yīng)運(yùn)而生，如何利用好自身的金融力量，積極的推動(dòng)與布局住房租賃金融服務(wù)，搶占住房租賃金融業(yè)務(wù)就成為商業(yè)銀行的一個(gè)巨大經(jīng)濟(jì)利益增長(zhǎng)點(diǎn)，也是商業(yè)銀行履行社會(huì)責(zé)任的重要手段。

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[責(zé)任編輯：趙磊]