淺析房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度

艾苗苗

摘 要：作為一個歷史悠久的民事權(quán)利，我國優(yōu)先購買權(quán)出現(xiàn)在不動產(chǎn)交易之中最早出現(xiàn)在唐宋時期。其中承租人優(yōu)先購買權(quán)更是優(yōu)先購買權(quán)制度中的一個重要組成部分，與日常生活的聯(lián)系最為緊密，對于提高交易效率、簡化交易程序有著重要的作用。我國目前關(guān)于承租人有限購買權(quán)的規(guī)定還不夠明確，缺乏可操作性，現(xiàn)實情況中鉆法律的空子侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情況普遍，應(yīng)該在原有基礎(chǔ)上進行完善，保障房屋交易的公平和效率。

關(guān)鍵詞：承租人優(yōu)先購買權(quán);房屋租賃;行使條件

1承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念及其行使條件

承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于優(yōu)先購買權(quán)的一種，是指在租賃合同的有效期內(nèi)，當出租人出賣該租賃的房屋時，依照法律或者合同約定，房屋承租人在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買該租賃房屋的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的理念與我國傳統(tǒng)有著緊密的聯(lián)系，有關(guān)規(guī)定最早可以追溯到唐朝。優(yōu)先購買權(quán)的存在是具有其價值的，第一，利于有效地利用資源，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)實際上是將所有權(quán)和使用權(quán)合二為一了，簡化了武商關(guān)系，有利于物的有效利用，作為房屋的使用權(quán)人，對該房屋也更加的了解，另外如果承租人有優(yōu)先購買權(quán)，在一定程度上將來可能成為房屋的所有權(quán)人，為了維護房屋的價值也會更好地盡到管理的責任。第二，有利于降低交易的成本。承租人基于合法的租賃關(guān)系而占有房屋并進行使用，雙方對對方的情況的相對了解，可以省去出租人再尋找買房所耗費再商談和履行上所產(chǎn)生的花費，而對于承租人來說，和出租人進行交易相比起第三人，可以免于交付房租的費用，雙方長期租賃關(guān)系下也對彼此更加信任，交易的風險更小。

依照法律的規(guī)定，當出租人要出賣房屋的時候，承租人和出租人之間房屋買賣合同的成立只需要承租人單方行使權(quán)力，這其實也是對出租人處分自己房屋的一種限制，所以為了平衡雙方的利益，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)也需要符合一些條件。大前提就是承租人和出租人之間存在合法有效的租賃合同，這是行使優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)。其次，出租人要出賣該租賃房屋，即意欲將房屋出售給第三人時要盡到通知義務(wù)，承租人可以享受優(yōu)先購買權(quán)，在贈與、政府公用，以及涉及到繼承關(guān)系的房屋所交易等情況下變更房屋的所有權(quán)就不存在優(yōu)先購買權(quán)。第三點，行使優(yōu)先購買權(quán)必須在同等條件下，這也是最重要的一點。這是為了避免對出租人的權(quán)益造成損害，承租人必須接受和第三人同等的交易條件才可以行使優(yōu)先購買權(quán)，如果第三人給出的條件優(yōu)于承租人就不能行使優(yōu)先購買權(quán)。當然，同等條件也不能刻板的理解為絕對相同的條件，除了成交價格，還要考慮承租人是否能在付款的期限和方式上承擔和第三人同樣的義務(wù)。在滿足上述條件且出租人盡到通知義務(wù)的情況下，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)要以明示意思做出，在權(quán)力行使的期限內(nèi)不能對交易條件進行變動也不可以撤回。

2我國房屋承租權(quán)優(yōu)先購買權(quán)制度的完善

優(yōu)先購買權(quán)還是存在可侵害性，現(xiàn)實中存在下面幾種情況。第一，出租人不履行通知義務(wù)。上文講到出租人要出賣房屋時應(yīng)該盡到通知義務(wù)告知承租人，一邊承租人選擇是否行使自己的優(yōu)先購買權(quán)。如果因為沒有收到相關(guān)的通知而無法知悉房屋出售的信息，會出現(xiàn)除斥期間屆滿而喪失優(yōu)先購買權(quán)的情況，對承租人的合法權(quán)益造成侵害。出租人在房屋出賣后一直不對承租人進行通知，對承租人長期不行使優(yōu)先權(quán)的權(quán)利保護問題，我國法律還未做出規(guī)定。另一種情況就是出租人為了追求更高的利益，與第三人惡意串通簽訂“陰陽合同”，故意提高條件使得承租人無法滿足“同等條件”來阻礙承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。對于這種情況應(yīng)該明確救濟規(guī)制，如果出租人不履行告知義務(wù)而導致承租人的優(yōu)先購買權(quán)消滅且造成損失，就構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)該對其進行賠償。如果承租人已經(jīng)表示要行使優(yōu)先購買權(quán)，而出租人拒絕過戶或者在承租人不知情的情況下與第三人辦理過戶，屬于違約行為，至于“陰陽合同”，如果承租人可以證明屬于故意且損害了其合法權(quán)益，法院應(yīng)該判決該合同無效。

對于我國承租人優(yōu)先購買權(quán)制度在立法上還有一些應(yīng)該進行完善的地方。第一，可以建立房屋租賃公示制度，目前我國該項制度并不完善，房屋租賃信息沒有統(tǒng)一的進入房產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，公開查詢機制缺乏可操作性，即使租賃關(guān)系雙方當事人辦理了登記備案，第三人也沒法及時的獲取相關(guān)信息，缺乏實際效力，還是無法很好地防范潛在的交易風險。第二，要完善承租人的舉證證明責任。如果是因為出租人的過錯沒有盡到告知義務(wù)使得承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)可以主張賠償損失，那么承租人也應(yīng)該證明自己表達了行使權(quán)利的意愿。如果出租人沒有過錯，承租人自身無法滿足行使優(yōu)先購買權(quán)的能力，那么對其來說即不存在什么損失，而損害賠償是以損害事實為基礎(chǔ)的。第三，明確優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的賠償范圍。在目前的司法實踐中，承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的賠償很難在客觀上衡量。承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，喪失的是一種在同等條件下購得該租賃房屋的機會，賠償范圍中尋找新的租賃房屋和搬家等費用還比較容易計算，難以具體化的賠償數(shù)額是可能性損害，對于承租人喪尸的機會，可以根據(jù)承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的可能性和出租人的主觀惡性程度酌情判定。

3小結(jié)

近年來我國城鎮(zhèn)化進程加快，人口流動性高，伴隨著人口流動對居住需求的增多，也使得房屋租賃成為了普遍的現(xiàn)象。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的存在有很長的歷史，必然有它本身特有的價值和意義，他在很大程度下發(fā)揮了穩(wěn)定租賃關(guān)系的作用，降低了交易成本，也給與處于相對弱勢地位的承租人的合法權(quán)益一定的保護。不過一個完善的制度應(yīng)該有較為完整的法律的規(guī)定和具體的法律解釋和適用規(guī)則。應(yīng)該在設(shè)計上予以完善，以平衡承租人，出租人和第三人的利益。

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