鶴崗：一個(gè)收縮型城市的煎熬

早在2011年，鶴崗就被列入第三批“資源枯竭型”城市，從此開(kāi)始走上“脫煤”之路。

鶴崗的GDP從2013年起開(kāi)始呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，還帶走了這個(gè)城市絕大多數(shù)以礦工為職業(yè)的市民的集體歸屬感和榮譽(yù)感。

在煤礦產(chǎn)業(yè)衰落的同時(shí)，鶴崗自2013年揭開(kāi)了風(fēng)風(fēng)火火的棚改序幕。

南方周末記者 盧寶宜

一張來(lái)自黑龍江鶴崗市的房?jī)r(jià)截圖近日在網(wǎng)上廣泛傳播，讓很多觀者冒出一身冷汗。

截圖顯示，黑龍江鶴崗市房?jī)r(jià)低至350元/平方米，一套46平方米的住房總價(jià)只需1.6萬(wàn)元，鶴崗房子的“白菜價(jià)”迅速登上熱搜。

鶴崗的房子真的是白菜價(jià)嗎？2019年4月19日，南方周末記者在鶴崗采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)卣鎸?shí)房?jī)r(jià)雖然不高，但遠(yuǎn)稱不上是白菜價(jià)。

目前鶴崗市在售新房?jī)H5個(gè)，都是帶電梯的高層洋房，價(jià)格都在3000元/平方米以上。位于向陽(yáng)區(qū)中心地帶的永豐國(guó)際城為市內(nèi)最高水平，達(dá)4500元/平方米。

當(dāng)?shù)厝似毡檫x擇在58同城上發(fā)布二手房源信息。南方周末記者登錄58同城發(fā)現(xiàn)，鶴崗的二手房有41255套，價(jià)格從1.5萬(wàn)-80萬(wàn)元不等。

總價(jià)低于10萬(wàn)元的，大多為非市區(qū)中心的毛坯棚改回遷房——面積小、格局差、無(wú)電梯且位于平房的頂層，交易后也未必能立即拿到房產(chǎn)證，是這些低價(jià)房源的共同特點(diǎn)。

網(wǎng)上流傳的“白菜價(jià)”截圖中，售價(jià)3.7萬(wàn)元的九州小區(qū)7樓55平方米住房正是這樣的棚改回遷房。

與九州小區(qū)僅一街之隔的九州新城是商品房樓盤，該小區(qū)2樓84平方米的帶裝修住房售價(jià)為24.5萬(wàn)元，約2946元/平方米。安居客數(shù)據(jù)顯示，鶴崗4月二手房均價(jià)為1569元/平方米。

雖然沒(méi)有傳聞中那么低，但是鶴崗房?jī)r(jià)的確便宜。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2019年3月，在納入統(tǒng)計(jì)的341個(gè)城市中，鶴崗以2177元/平方米的平均房?jī)r(jià)位列倒數(shù)第一位。順列第一位的北京平均房?jī)r(jià)為6.49萬(wàn)元，與鶴崗相差6萬(wàn)元有余。

作為全國(guó)房?jī)r(jià)倒數(shù)第一的城市，鶴崗樓市如此萎靡的真實(shí)原因是什么？

棚改“消滅”剛需

鶴崗位于黑龍江省東北部，是一座只有100萬(wàn)人口的地級(jí)市。

據(jù)多位當(dāng)?shù)厥忻裢嘎叮?013年鶴崗正式執(zhí)行棚戶改造起，除了市中心的向陽(yáng)區(qū)和工農(nóng)區(qū)“沒(méi)怎么動(dòng)”，另外四個(gè)相對(duì)市郊的興山區(qū)、興安區(qū)、東山區(qū)和南山區(qū)基本都“推倒重建”了，而被拆遷的市民每個(gè)人幾乎都拿到了3-5套棚改房的補(bǔ)償。

前文提到的九州小區(qū)正是在棚改房集中的南山區(qū)，與九州松鶴、九州興盛等多個(gè)小區(qū)前后相連，形成一片粉色7層的“棚改房集中地”。

在小區(qū)樓下的宣傳欄、墻面和電線桿上，貼滿了各類租房賣房的廣告，價(jià)格也相當(dāng)便宜，大都在8萬(wàn)元以下。

南山區(qū)的一家烤串店老板正以24.5萬(wàn)元售賣九州新城一套住宅，此前他手上兩套九州松鶴棚改房已完成出售。據(jù)他表示，棚改房本來(lái)質(zhì)量就沒(méi)那么好，拿著這么多套，還要每個(gè)月交供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，得不償失。

供暖費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是23元/平方米，按建筑面積的85%去收?。晃飿I(yè)費(fèi)為1.2元/平方米，按總建筑面積收取，每個(gè)月加起來(lái)也要上千元?！八源蠹叶紶?zhēng)著往外賣，出價(jià)也越來(lái)越低，如果租房的房客把這些額外費(fèi)用都交齊了，也就不用給房租了”。

鶴崗市每年發(fā)布的政府工作報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，自2013年開(kāi)始大力推進(jìn)棚改政策后，2013-2018年六年期間，鶴崗共建設(shè)約16.6萬(wàn)套各類保障性住房。

以2017年為例，鶴崗市各類保障性安居工程共開(kāi)復(fù)工建設(shè)4萬(wàn)套，安置居民2.6萬(wàn)戶，完成貨幣直接補(bǔ)償9277戶。據(jù)鶴崗市統(tǒng)計(jì)局給出的數(shù)據(jù)，同年該市商品房銷售面積為11.59萬(wàn)平方米，如果按照平均每套房為100平方米計(jì)算，該市商品房銷售量約1159套，遠(yuǎn)低于各類政府保障性住房的數(shù)量。

棚改房的大量入市增加了市場(chǎng)庫(kù)存，最直接的影響是商品房市場(chǎng)無(wú)人問(wèn)津。

大量棚改房使房子供應(yīng)增加，但是鶴崗市的人口流出卻在加速。中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)顯示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，鶴崗人口從2010年的109.1萬(wàn)降至2017年的100.95萬(wàn)人；就業(yè)人口更是直線下降，2017年僅為10.70萬(wàn)就業(yè)人口，遠(yuǎn)低于十年前的28.94萬(wàn)。

當(dāng)南方周末記者走在九州小區(qū)一帶的棚改區(qū)路上，發(fā)現(xiàn)入住率很低，只有零星的老人在樓下曬太陽(yáng)。這些平房的一樓大門大多損壞，可直接進(jìn)入，樓梯間貼滿了各類“牛皮癬”廣告。小區(qū)樓下的垃圾隨便亂扔。

棚改房因預(yù)算有限，開(kāi)發(fā)商偷工減料導(dǎo)致建筑較差的現(xiàn)象十分普遍，加上缺乏后期的物業(yè)管理，外遷戶人員素質(zhì)較低，也是眾多鶴崗人選擇盡快低價(jià)出售棚改房的原因。

在九州小區(qū)棚改區(qū)附近，還有一個(gè)2018年5月開(kāi)盤的電梯高層住宅尚典國(guó)際，目前售價(jià)平均3300元/平方米。

雖然在該樓盤外面懸掛的廣告橫幅上寫著：僅剩最后十套特價(jià)房，2720元/平方米。但該樓盤銷售對(duì)南方周末記者表示，開(kāi)盤將近1年，如今還未售出1/3?！耙?yàn)榕锔姆刻嗔耍覀冑u得再便宜，不少人都還是覺(jué)得貴。”

“煤城”高光時(shí)刻

鶴崗的樓市并非一直都如此萎靡。多位當(dāng)?shù)厥忻裣蚰戏街苣┯浾呋貞浄Q，鶴崗房?jī)r(jià)曾經(jīng)高達(dá)6000元/平方米，當(dāng)時(shí)大家也沒(méi)覺(jué)得貴。

鶴崗和雞西、七臺(tái)河、雙鴨山曾以“黑龍江四大煤城”一度聞名。所謂“煤城”，顧名思義圍繞煤礦轉(zhuǎn)動(dòng)。鶴崗有著上百年的煤礦開(kāi)采歷史，其中龍煤集團(tuán)鶴崗分公司是黑龍江四大煤炭企業(yè)之一，工業(yè)增加值每年占鶴崗規(guī)模以上工業(yè)超過(guò)50%。

以2011年為例，彼時(shí)煤礦產(chǎn)業(yè)依然蓬勃，鶴崗市全市產(chǎn)原煤超1800萬(wàn)噸、洗煤超1300萬(wàn)噸。隨之帶動(dòng)的是地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)300億元，財(cái)政收入達(dá)28.8億元，在四大煤城的財(cái)政收入增幅中排名第一。城鎮(zhèn)人均可支配收入為13850元，在黑龍江省的平均水平以上。

一位曾在龍煤集團(tuán)工作的礦井工人表示，那時(shí)下井挖煤每個(gè)月能掙8000-10000元，如果是礦工小隊(duì)長(zhǎng)年薪甚至高達(dá)20萬(wàn)元，因此也吸引了很多外來(lái)人口前來(lái)“搶飯碗”。

2008年金融危機(jī)之后，當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)大舉投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。鶴崗也開(kāi)始舉債大搞房地產(chǎn)和基建，代表作即是目標(biāo)投資3億元的“鶴西新城”，2009年開(kāi)始規(guī)劃，2011年正式開(kāi)工奠基。這是鶴崗致力打造的一個(gè)生態(tài)觀光新城，除了包含住宅地產(chǎn)以外，還有公園、人工湖、公路等多項(xiàng)城市基礎(chǔ)建設(shè)。

鶴崗市最大的兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——永豐集團(tuán)和經(jīng)緯集團(tuán)都是在2010年成立，不僅聚焦于房地產(chǎn)建設(shè)，旗下還包括建筑工程公司和混凝土公司，參與到彼時(shí)鶴崗的多個(gè)基建項(xiàng)目中。

煤老板和開(kāi)發(fā)商，從那時(shí)起成為市民口中鶴崗最有錢的兩大群體。而這兩大群體，還往往有交叉業(yè)務(wù)。

上述南山區(qū)燒烤店老板，就是在2009年以15萬(wàn)元買下一套房。據(jù)他表示，2012年曾有人以35萬(wàn)元出價(jià)有意購(gòu)下。但燒烤店老板預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲，就拒絕了。沒(méi)想到的是，那已經(jīng)是鶴崗房?jī)r(jià)的歷史最好水平。

2012年10月，國(guó)務(wù)院發(fā)表了《中國(guó)能源政策》白皮書，提出深化能源體制改革，大力發(fā)展新能源和可再生能源。此后，煤炭?jī)r(jià)格一落千丈。

2015年，據(jù)龍煤集團(tuán)公開(kāi)信息表示，裁員近10萬(wàn)人，當(dāng)中不少是鶴崗分公司的員工。再隨著眾多小煤窯逐年倒閉，越來(lái)越多的礦井工人被迫下崗，隨之出走。

2017年鶴崗市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，其工業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量基本是負(fù)增長(zhǎng)。其中，原煤產(chǎn)量1146萬(wàn)噸，同比降9.3%；洗煤664.8萬(wàn)噸，同比降7%。龍煤集團(tuán)鶴崗分公司的稅收從2011年12.3億元直降至2017年的3.28億元。全市2017年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21370元，降至黑龍江省倒數(shù)第一名。

“外來(lái)務(wù)工人員早就走光了，剩下的本地人要不等退休，要不就做出租車司機(jī)、外賣快遞員或環(huán)衛(wèi)工人。”曾經(jīng)在龍煤集團(tuán)挖煤的李大叔對(duì)南方周末記者說(shuō)。他如今成了一名出租車司機(jī)。

鶴崗雖然地方小，人也少，但是四處可見(jiàn)出租車。在當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虉?chǎng)比優(yōu)特時(shí)代廣場(chǎng)外面，常年停放著很多出租車等待接送客人，宛如大型機(jī)場(chǎng)外的壯觀場(chǎng)面。

李大叔表示，龍煤集團(tuán)承諾給每位下崗工人繳納三年的社保，還有下崗津貼，每個(gè)月大概1300元。所以開(kāi)出租車就當(dāng)賺點(diǎn)零花錢，夠吃飽就行。

棚改的隱疾

在煤礦產(chǎn)業(yè)衰落的同時(shí)，鶴崗自2013年揭開(kāi)了風(fēng)風(fēng)火火的棚改序幕。

2013-2018年六年間，據(jù)鶴崗政府工作報(bào)告統(tǒng)計(jì)，共建設(shè)了16.6萬(wàn)套各類保障性住房。

2018年9月11日，鶴崗市保障性住房服務(wù)中心副主任劉佳祺在工作會(huì)議中指出，該市尚有26395戶棚戶區(qū)房屋，其中不符合改造條件的是7888戶，其余18507戶棚戶區(qū)房屋需要改造。

當(dāng)日專題問(wèn)政會(huì)的匯報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月，鶴崗市棚戶區(qū)完成購(gòu)買和建設(shè)房屋89042套，已辦理產(chǎn)權(quán)證41658戶。也就是說(shuō)，有五成以上的房屋還沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證。

和其他城市的被拆遷戶“一夜暴富”不同，不少鶴崗市民卻是叫苦不迭。

據(jù)黑龍江省紀(jì)委通報(bào)，2017年11月，黑龍江省政府原副秘書長(zhǎng)梁成軍被開(kāi)除黨籍和公職，其中原因包括，梁成軍在2013-2016年擔(dān)任鶴崗市市長(zhǎng)期間貪污腐敗，曾將多個(gè)保障性住房項(xiàng)目“包”給鶴崗市經(jīng)緯地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)，與該集團(tuán)董事長(zhǎng)郭經(jīng)緯存在利益輸送。

同年9月，據(jù)鶴崗市紀(jì)委通報(bào)，鶴崗市棚改辦原聘用人員崔德海在市棚改辦聘用期間，負(fù)責(zé)動(dòng)遷現(xiàn)場(chǎng)指揮、動(dòng)員、組織評(píng)估、洽談安置補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，個(gè)人出資132500元購(gòu)買動(dòng)遷戶蔡云海家442.94平方米倉(cāng)房和豬舍，利用職務(wù)便利將其評(píng)估為可居住房屋，并置換棚改辦安置樓房221.47平方米，價(jià)值343279元。

類似的案件在黑龍江省紀(jì)委監(jiān)委網(wǎng)站上可查詢到更多。2016年9月，鶴崗市工農(nóng)區(qū)棚改辦原負(fù)責(zé)人李雷也曾利用職務(wù)便利違規(guī)為他人擇優(yōu)選取二十余戶房源，并因此類問(wèn)題引發(fā)群眾上訪，最終獲嚴(yán)重警告處分。

?下轉(zhuǎn)第12版

除了棚改過(guò)程中的腐敗行為，很多市民對(duì)鶴崗棚改政策也存疑。例如選擇貨幣化安置的前提是要名下必須有一戶樓房；選擇產(chǎn)權(quán)置換的則還需繳納350元的“手續(xù)費(fèi)”；置換的棚改房還往往都是沒(méi)有電梯的6樓或7樓。

對(duì)于鶴崗人來(lái)說(shuō)，置換負(fù)擔(dān)不小，選址上還未必好。這也是人們急于將棚改房出售套現(xiàn)的原因。

尚典國(guó)際商品房的銷售人員對(duì)南方周末記者稱，如果政府?dāng)U大棚改貨幣化的安置力度，鶴崗房?jī)r(jià)會(huì)有小幅上漲。2018年初，鶴崗政府推出的安置房?jī)H500套，鼓勵(lì)大家貨幣化進(jìn)行商品房購(gòu)買，市民購(gòu)房熱情高，尚品國(guó)際為此還提前半個(gè)月開(kāi)盤。

但在2018年下半年，隨著棚改貨幣化安置政策的降溫，鶴崗房?jī)r(jià)再次跌落?！皼](méi)有給力的政策補(bǔ)貼，鶴崗市民就更加沒(méi)有錢和欲望購(gòu)買商品房了。”

2019年4月22日，南方周末記者先后到鶴崗市保障性住房服務(wù)中心、永豐集團(tuán)、經(jīng)緯集團(tuán)約訪，但均遭拒絕。

如何留住人

早在2011年，鶴崗就被列入第三批“資源枯竭型”城市，從此開(kāi)始走上“脫煤”之路。然而轉(zhuǎn)型的道路還沒(méi)有走通。

2018年，鶴崗仍在加大力度重拳整治小煤礦。截至2018年年底，龍煤集團(tuán)鶴崗分公司原41處小煤礦關(guān)閉了23處。

根據(jù)鶴崗市2019年的政府工作報(bào)告顯示，鶴崗作為全國(guó)首批45個(gè)水生態(tài)文明城市建設(shè)試點(diǎn)市之一順利通過(guò)驗(yàn)收，同時(shí)申報(bào)了共9個(gè)山水林田湖草項(xiàng)目，致力于在未來(lái)打造旅游生態(tài)小鎮(zhèn)。根據(jù)規(guī)劃，市區(qū)中仍待完成的棚改項(xiàng)目后續(xù)也都不再開(kāi)發(fā)，而是全部用作公園、廣場(chǎng)、停車地、綠地等公共設(shè)施建設(shè)。

轉(zhuǎn)型過(guò)程少不了花錢。據(jù)鶴崗政府前工作人員透露，由于財(cái)政收入下滑嚴(yán)重，鶴崗市的很多棚戶區(qū)改造僅由地方負(fù)責(zé)用地征拆，其他建設(shè)環(huán)節(jié)由中央和省財(cái)政兜底補(bǔ)齊。

2018年，鶴崗市印發(fā)了《關(guān)于狠抓開(kāi)源節(jié)流、增收節(jié)支努力防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，強(qiáng)調(diào)該市已進(jìn)入償債高峰期，要努力防范化解地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)鶴崗來(lái)說(shuō)，眼下最迫切的問(wèn)題還包括如何留住當(dāng)?shù)氐哪贻p人。

根據(jù)2017年鶴崗市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，35歲以上人口占比69.5%，老齡化現(xiàn)象顯著。

黑龍江2017年財(cái)政決算顯示，不計(jì)財(cái)政補(bǔ)貼等收入，當(dāng)年全省社會(huì)保險(xiǎn)基金的保險(xiǎn)費(fèi)收入385.7億元，而當(dāng)年社會(huì)保險(xiǎn)基金支出505.6億元，缺口110.9億元。

正在兜售最后一套商品房的那位燒烤店老板打算離開(kāi)鶴崗。他的女兒從哈爾濱大學(xué)畢業(yè)后，落戶哈爾濱留在當(dāng)?shù)毓ぷ?，如今全家人打算把鶴崗的三套房子賣了，以女兒的名義在哈爾濱繳納一套房的首付，同時(shí)把燒烤店開(kāi)到哈爾濱去。

他表示，從小他就教育孩子走出鶴崗?！苞Q崗輕工業(yè)少，更沒(méi)有大型工廠可供就業(yè)。除了公務(wù)員，留在這里沒(méi)什么前途。留在這里的要不是老人家，要不就是沒(méi)能力走出去的?！?/p>

隨著煤礦的衰落，鶴崗的GDP從2013年起開(kāi)始呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，還帶走了這個(gè)城市絕大多數(shù)以礦工為職業(yè)的市民的集體歸屬感和榮譽(yù)感。

不僅年輕人走了，有錢人也走了。當(dāng)?shù)厥忻窨谥械您Q崗首富，當(dāng)?shù)刈畲笏饺嗣旱V企業(yè)東興集團(tuán)的董事長(zhǎng)佟振茂，把新的煤廠開(kāi)到了鶴崗旁邊更大的交通樞紐城市佳木斯。天眼查顯示，佟振茂還擔(dān)任北京優(yōu)邦投資有限公司和河北香河的香河協(xié)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的大股東。

當(dāng)?shù)氐膬勺聫R卻依然香火鼎盛。

在鶴崗南山區(qū)的鹿林山上，坐落著北普陀寺和三寶寺。北普陀寺常愿大師對(duì)南方周末記者表示，一般企業(yè)老板多以購(gòu)買佛牌或佛像的形式“請(qǐng)佛到家”，根據(jù)所選的佛牌或佛像的規(guī)模和質(zhì)地不同，加上請(qǐng)佛的心意不同，香火錢可以從幾千元到幾十萬(wàn)元不等。

每年春節(jié)跨年期間，大家都爭(zhēng)先到北普陀寺敲鐘、上香。2019年春節(jié)，第一個(gè)敲鐘的“黃牛價(jià)”高達(dá)40萬(wàn)元，第一炷“頭香”被炒到30萬(wàn)元。