簽訂土地流轉(zhuǎn)合同要注意

對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，廣大農(nóng)民最關(guān)心的就是價格，很多因素都會影響到土地流轉(zhuǎn)的價格。此外，土地流轉(zhuǎn)還應遵循一些原則，在簽流轉(zhuǎn)合同時需要注意相關(guān)事項。

影響土地流轉(zhuǎn)價格的因素

糧食價格。糧價的高低會直接影響到當?shù)赝恋氐淖饨稹?/p>

流轉(zhuǎn)面積。土地流轉(zhuǎn)面積對土地流轉(zhuǎn)價格具有正向影響，土地流轉(zhuǎn)面積越大，在土地細碎化且分散的現(xiàn)實情況下，需要協(xié)調(diào)的農(nóng)戶數(shù)量也越多，這樣費用很大，土地流轉(zhuǎn)價格就越高。

土地年收益。部分土地不是種植糧食而是種植其他經(jīng)濟果木或者作物，這樣土地年收益增加時，為了獲得充足的土地資源，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體愿意接受較高的土地流轉(zhuǎn)價格。

流轉(zhuǎn)期限。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)周期長，短時間很難見效收回成本。所以需要大量時間進行前期投入。在同等條件下，流轉(zhuǎn)年限越長的土地流轉(zhuǎn)價格越高，流轉(zhuǎn)年限短的土地在價格上會比較吃虧。

土地位置。一般來說，處于城郊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)的價格較高，而對于經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，流轉(zhuǎn)土地的價格就偏低。

土地流轉(zhuǎn)遵循的原則

土地流轉(zhuǎn)要遵循五大原則。一是平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。二是不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途。三是流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。四是受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。五是在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

簽流轉(zhuǎn)合同時需要注意的事項

1.流轉(zhuǎn)土地交付日期

一定要注意當?shù)剞r(nóng)作物茬口銜接，建議一般安排在上季作物收獲后、下季作物播種前之間進行。流入方中途要變更或解除流轉(zhuǎn)合同的，應該提前半年當面或書面告知流出方，便于流轉(zhuǎn)合同解除后流出方對下季生產(chǎn)早作安排。

2.土地的復耕方式、責任和費用

包括：合同到期后，修建的生產(chǎn)性用房、生活用房、地面硬化物由乙方（流入方）清除還是折價給甲方（流出方）；雜草是人工清除、機器清除還是化學清除；流出方自行復耕還是流入方負責復耕，需不需將土地恢復到流轉(zhuǎn)前的空間位置；被破壞的排洪道、排灌渠由誰恢復等。

3.惠農(nóng)政策、土地征占用補償費享受對象的約定

如：耕地地力保護補貼資金由流出方享受還是流入方享受；流轉(zhuǎn)租金中包不包含耕地地力保護補貼；流轉(zhuǎn)期間，流轉(zhuǎn)土地被征占用的，征占用青苗費、土地補償費、安置費以及地上附著物賠付由誰享受，都應該在流轉(zhuǎn)合同中約定清楚。

4.物價漲跌因素對流轉(zhuǎn)價款的影響

有的流轉(zhuǎn)合同約定流轉(zhuǎn)期限較長，對流轉(zhuǎn)租金的約定是固定不變，還是每年上漲或幾年一漲，漲多少，上漲百分比是多少，流轉(zhuǎn)租金怎么支付，需具體到年月日。

5.流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)抵押擔保及再流轉(zhuǎn)

隨著農(nóng)村改革的推進，部分地方賦予土地經(jīng)營權(quán)抵押融資、擔保及再流轉(zhuǎn)的權(quán)能。為此，流轉(zhuǎn)合同中應當對甲方是否允許乙方用于抵押融資、擔保，是否允許乙方再流轉(zhuǎn)作出明確約定。

6.爭議處理歸屬地

流入方不是本地（縣）的，如果今后出現(xiàn)合同糾紛，需要走司法程序解決的，為方便流出方（農(nóng)戶）提起訴訟或應訴，減少應訴路途費用開支，建議合同中約定爭議的解決在流出方所在地人民法院提起訴訟。

7.土地流轉(zhuǎn)風險保證基金繳納

部分地區(qū)已經(jīng)建立了土地流轉(zhuǎn)風險保證基金，在合同鑒證過程中，應注意流入方是否按照政策規(guī)定如實足額繳納了土地流轉(zhuǎn)風險保證金；流入方是否按照政策規(guī)定，通過了有關(guān)部門（單位）對流入方準入的主體資格審查，是否向流出方所在縣鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村提交了相關(guān)審查資料。需動用土地流轉(zhuǎn)風險保證基金支付拖欠農(nóng)戶土地租金的，建議在違約責任中，約定逾期超3個月未支付轉(zhuǎn)包費/租金的，甲方有權(quán)要求解除合同。