房屋預(yù)售測(cè)算面積與產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪面積差異分析

朱定軍

摘 要：隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火爆，人們對(duì)房產(chǎn)的關(guān)注度越來越高，而房屋預(yù)售測(cè)算面積與產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪面積關(guān)乎人們的切身利益，稍有差錯(cuò)便會(huì)引發(fā)一系列合同糾紛乃至法律糾紛，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。為了維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積準(zhǔn)確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益。如何減少房產(chǎn)測(cè)繪中房屋預(yù)售測(cè)算與產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪面積之間的差異顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：預(yù)售測(cè)算；產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪；竣工測(cè)量；房產(chǎn)測(cè)繪；面積差異；措施

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2018.14.209

1 房產(chǎn)測(cè)繪概述

房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。房屋測(cè)繪中的預(yù)售測(cè)算面積是指商品房在沒有竣工及驗(yàn)收之前，房產(chǎn)測(cè)繪單位通過對(duì)經(jīng)規(guī)劃審批的建筑施工圖紙及業(yè)主提供的電子設(shè)計(jì)圖（CAD）等相關(guān)資料，依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的相關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋面積進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算。房屋的預(yù)售測(cè)算面積作為房地產(chǎn)開發(fā)商銷售房產(chǎn)面積的依據(jù)，同時(shí)用于登記辦理《房屋預(yù)售登記許可證》，取得此證后，開發(fā)商方可對(duì)其所建房屋進(jìn)行銷售。而房屋測(cè)繪中的產(chǎn)權(quán)登記面積指的是房屋竣工后，由工程規(guī)劃相關(guān)主管部門進(jìn)行審核合格后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)商委托，測(cè)繪機(jī)構(gòu)依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，參照經(jīng)規(guī)劃審批的建筑施工圖紙和預(yù)測(cè)算數(shù)據(jù)對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪得到包括建筑物在內(nèi)的地形要素情況和房屋的物理屬性等信息并出具實(shí)測(cè)成果的過程。然后根據(jù)國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、設(shè)計(jì)變更通知單、備案證、竣工測(cè)量圖等相關(guān)資料出具房屋產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪報(bào)告。實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，結(jié)算物業(yè)費(fèi)等的最終依據(jù)。

2 房屋預(yù)售測(cè)算和產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪面積產(chǎn)生差異的原因

2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整、圖紙變更原因引起差異

房地產(chǎn)開發(fā)商在建筑施工過程中，由于技術(shù)或其他原因?qū)Ψ课莸木植砍叽缧螤罨蚴褂霉δ苓M(jìn)行調(diào)整或更改，會(huì)對(duì)房屋的總建筑面積或個(gè)別分戶單元的面積產(chǎn)生影響。單元建筑尺寸形狀變更會(huì)直接影響房屋的套內(nèi)建筑面積；房屋使用功能或公用部位以及服務(wù)范圍對(duì)象的變更會(huì)影響房屋公用建筑面積變化，進(jìn)而影響諸如店面、住宅、辦公等分?jǐn)傁禂?shù)，造成各分戶單元預(yù)售測(cè)算面積與產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪面積的變化。

2.2 測(cè)繪人員計(jì)算失誤或?qū)D紙判讀錯(cuò)誤引起差異

隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展，設(shè)計(jì)理念的變化，設(shè)計(jì)方案出現(xiàn)新穎、復(fù)雜的趨勢(shì)。比如綜合體的出現(xiàn)、商住辦公混合、多個(gè)塔樓通過裙樓連接，功能結(jié)構(gòu)復(fù)雜化，這對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪分?jǐn)傆?jì)算提出更高的要求。一不小心就可能出現(xiàn)計(jì)算及分?jǐn)偡椒ǖ腻e(cuò)誤。以下是筆者結(jié)合實(shí)際工作中碰到的比較容易搞錯(cuò)的例子：

（1）樓梯的分?jǐn)側(cè)ハ蛴姓`，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)二層以上使用的樓梯分?jǐn)偨o一層，或是分?jǐn)偨o未使用的樓層。原則上是按“誰使用誰分?jǐn)偂薄?/p>

（2）復(fù)式住宅或頂層陽臺(tái)漏畫，有些圖紙上標(biāo)注的露臺(tái)，但屋頂上卻有樓板蓋住，其實(shí)功能為陽臺(tái)，容易漏看。又有一種情況是標(biāo)準(zhǔn)層都是陽臺(tái)，但頂層陽臺(tái)屋面未全部有蓋，部分有蓋，部分是露臺(tái)，不注意導(dǎo)致全部按陽臺(tái)來計(jì)算。

（3）斜屋面房屋，在預(yù)測(cè)算時(shí)候沒有認(rèn)真注意標(biāo)高問題按全部大于2.20米來測(cè)算，在產(chǎn)權(quán)登記辦證測(cè)繪時(shí)發(fā)現(xiàn)原來有些地方高度不足計(jì)算建筑面積的。斜屋面是按凈高大于2.10米地方計(jì)算建筑面積的。

（4）圖紙判讀錯(cuò)誤，如未落地凸窗測(cè)算按落地測(cè)算，竣工后現(xiàn)狀測(cè)量時(shí)，才發(fā)現(xiàn)原來是未落地的。采光井、送風(fēng)井、排風(fēng)井等高度小于2.20米，測(cè)算時(shí)未注意其標(biāo)高問題，粗心大意按大于2.20米計(jì)算，引起了預(yù)售測(cè)算和產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪面積的出入。

2.3 技術(shù)性原因

客觀上原因如：測(cè)繪單位技術(shù)水平、管理水平、儀器設(shè)備陳舊落后等方面。主觀上原因如：技術(shù)人員素質(zhì)參差不齊，工作中由于質(zhì)量意識(shí)淡薄，工作程序不完善，計(jì)算過程、互檢過程、審核過程不仔細(xì)，造成失誤。作業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)原因、用途、建筑識(shí)圖知識(shí)應(yīng)有一定的基礎(chǔ)，對(duì)各功能區(qū)的使用服務(wù)對(duì)象要清楚，才能合理地分?jǐn)偣裁娣e。非常重要的一點(diǎn)是作業(yè)人員一定要認(rèn)真仔細(xì)地核對(duì)一下規(guī)劃審批圖紙和開發(fā)商提供的電子設(shè)計(jì)圖。看是否一致？有的電子設(shè)計(jì)圖紙前后修改很多次，存在很多版本的圖紙，拷貝的時(shí)候，開發(fā)商弄混了，拷了舊版，和規(guī)劃審批圖紙不一致。倘若粗心按照此份CAD圖紙測(cè)算，后果可想而知。

2.4 施工原因

如墻面平整度、垂直度、軸線定位偏差，施工工藝技術(shù)水平影響測(cè)量精度。同樣兩套戶型一樣，實(shí)測(cè)尺寸有所偏差。施工錯(cuò)誤或施工放樣誤差過大使竣工后房屋尺寸不等于設(shè)計(jì)圖上的尺寸，同樣也會(huì)影響兩者之間的差異。在日常測(cè)繪過程中，會(huì)遇到實(shí)測(cè)陽臺(tái)的尺寸偏小，使得該戶套內(nèi)面積變小。

3 房屋測(cè)繪中存在的面積誤差問題和解決的措施

（1）由于各種各樣的原因，在房屋測(cè)繪中預(yù)售測(cè)算和產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪面積之間、測(cè)量值與真實(shí)值之間總是存在著差異。這種差異來源于測(cè)量?jī)x器的影響、人為因素、外界環(huán)境的影響。這種差異也就是所謂誤差。我國現(xiàn)行的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》明確規(guī)定了房屋面積測(cè)量允許誤差的登記，結(jié)合我市具體情況，我們遵循的是二級(jí)精度，中誤差的計(jì)算公式為0.02S+0.001S，其中S為房屋面積，單位為平方米。譬如：房產(chǎn)面積為100平方米時(shí)，允許中誤差為0.3。這才是我市嚴(yán)格意義上的房屋面積允許誤差。

（2）在房屋設(shè)計(jì)圖紙出現(xiàn)變更、施工過程中公用面積功能的改變以及服務(wù)對(duì)象范圍的變更，這些都會(huì)引起測(cè)繪中的面積誤差。尤其是拆遷安置房經(jīng)常碰到此類情況。安置房很多是政府代建的，圖紙很多是施工圖，未經(jīng)過規(guī)劃審批，施工時(shí)候遇到各種問題不得不修改圖紙。比如：配電房等公共設(shè)施不夠用，需要更改功能用途，把一層店面部分改為配電房來滿足配電房面積指標(biāo)的要求。同樣遇到一個(gè)案例：華城小區(qū)一個(gè)安置房項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)拆遷的時(shí)候是拆了很多單位房：有郵政、農(nóng)行、供銷社、社區(qū)居委會(huì)等，設(shè)計(jì)圖紙是把每一間辦公室的歸屬都寫上去，到測(cè)算后發(fā)現(xiàn)有的單位房辦公室安置面積不夠，看能不能把其他剩余單位辦公室拿來安置不夠的，顯然是不可以的。如果有這種情況的，當(dāng)時(shí)在設(shè)計(jì)方案時(shí)就要注意統(tǒng)一寫辦公室，不具體到郵政辦公室之類，就不會(huì)出現(xiàn)這樣的問題了。也有開發(fā)商根據(jù)自己的需求變更，以滿足自己的經(jīng)濟(jì)利益。比如：消防通道現(xiàn)狀改為商業(yè)店鋪，原架空層開放空間現(xiàn)狀封閉為住宅單元等情況。在安置房選房測(cè)算中地下室車位問題也是經(jīng)常碰到位置、方向、尺寸、個(gè)數(shù)，現(xiàn)狀與施工圖紙不一致。這種變化就需要在產(chǎn)權(quán)登記報(bào)告書中的特殊說明中備注具體變化的地方，說明本測(cè)繪按照現(xiàn)狀進(jìn)行測(cè)算。這種情況要引起相關(guān)部門的重視。加強(qiáng)對(duì)類似拆遷安置房的審批管理，確實(shí)需要設(shè)計(jì)變更時(shí)，應(yīng)及時(shí)重新辦理規(guī)劃審批圖紙審批手續(xù)。否則到了辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)，規(guī)劃部門會(huì)要求補(bǔ)辦規(guī)劃變更手續(xù)才允許辦理總產(chǎn)權(quán)登記。在對(duì)房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪時(shí)，需要做好記錄工作，通過現(xiàn)狀實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)資料的比對(duì)，明確存在差異的地方，對(duì)改進(jìn)測(cè)量工作有著積極的促進(jìn)作用。

（3）針對(duì)技術(shù)性的原因，需要通過提高測(cè)量人員的業(yè)務(wù)水平，增強(qiáng)測(cè)繪人員的責(zé)任感以及改進(jìn)測(cè)量方法，加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪的管理以及加強(qiáng)測(cè)繪單位工作的檢查等方面著手，在全面自查、互檢基礎(chǔ)上，由公司測(cè)繪作業(yè)組兼職或?qū)Ｂ殭z查人員進(jìn)行產(chǎn)品的過程檢查，最后由單位總工做審定工作。各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣。典型的案例，定期進(jìn)行分析、討論、總結(jié)。不定期由技術(shù)部門組織對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行野外抽查，并做好記錄。作業(yè)人員還應(yīng)當(dāng)對(duì)整套圖紙包括平、立、剖、樓梯詳圖、飄窗及陽臺(tái)大樣圖等盡可能詳細(xì)解讀。此外，單位內(nèi)部要經(jīng)常開展技術(shù)交流，碰到一些特殊情況，或者新規(guī)則要多交流溝通探討，共同學(xué)習(xí)進(jìn)步。同一幢房屋預(yù)測(cè)算與產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪不同人作業(yè)，也有可能成果不同。所以說標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一，每個(gè)人對(duì)細(xì)則的理解要到位。內(nèi)部審核要加強(qiáng)質(zhì)量的監(jiān)督管理，有機(jī)會(huì)也可到其他省市開展交流學(xué)習(xí)。嚴(yán)格執(zhí)行國家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》統(tǒng)一房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定相應(yīng)的地方操作細(xì)則使測(cè)算工作更科學(xué)、規(guī)范。進(jìn)而提高測(cè)量的精度，減少產(chǎn)權(quán)登記面積與預(yù)測(cè)算面積之間的差異。

（4）針對(duì)施工原因引起的，可以通過提升施工單位的施工效率和質(zhì)量，同時(shí)也希望我們施工單位能夠嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工，提高自身技術(shù)水平，保證工程質(zhì)量。政府部門也應(yīng)加大監(jiān)督力度，通過巡視、問詢、抽查、嚴(yán)把竣工驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)。工程監(jiān)理部門同樣應(yīng)認(rèn)真履行自己的職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)施工階段的監(jiān)督，不按圖施工，違法施工，堅(jiān)決給予制止。多方共同努力來確保工程建設(shè)的質(zhì)量。

4 結(jié)語

綜上所述，在房屋建設(shè)和開發(fā)過程中，會(huì)由于多種原因造成房屋預(yù)售面積和竣工后產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪面積存在差異。在這種情況下，需要開發(fā)商、測(cè)繪單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位和房產(chǎn)管理部門等單位共同努力來減少兩者的誤差。降低他們之間的誤差具有現(xiàn)實(shí)意義，能夠良好保證買房者的合法權(quán)益，并且能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)建立良好的形象。所以有關(guān)部門需強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作的認(rèn)識(shí)，開發(fā)商重視合同的簽訂，測(cè)繪單位具備專業(yè)能力，提高自己的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，施工單位嚴(yán)格按圖施工，設(shè)計(jì)單位減少設(shè)計(jì)變更，政府加強(qiáng)監(jiān)督管理工作，就可以有效減少房產(chǎn)預(yù)售測(cè)算和產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪面積的差異，為房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展發(fā)揮積極性作用。

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