國(guó)外經(jīng)驗(yàn)對(duì)北京市住房租賃管理的啟示

孫兆朋

摘要：分析國(guó)外成熟住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展過(guò)程中實(shí)行的政策、法規(guī)，并結(jié)合北京市住房租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)及目前存在的主要問(wèn)題，為北京市住房租賃市場(chǎng)的優(yōu)化改進(jìn)提供政策建議。住房租賃市場(chǎng)包括保障性質(zhì)的公租房市場(chǎng)和市場(chǎng)性質(zhì)的私人住房租賃市場(chǎng)，合理統(tǒng)籌兩者關(guān)系，滿足不同層次租房者的居住需求。

關(guān)鍵詞：住房租賃;法律法規(guī);稅收優(yōu)惠;租賃機(jī)構(gòu);租金

一、國(guó)外住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

1、法律體系完善。成熟住房租賃市場(chǎng)往往具備完善的法律法規(guī)，歐美等國(guó)將居住穩(wěn)定性作為住房租賃管理政策制定的出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)法律法規(guī)將各類租房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、房租標(biāo)準(zhǔn)等以法律條文的形式明確下來(lái)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)各方的權(quán)益和義務(wù)。如德國(guó)的《民法典》對(duì)出租人終止合同的權(quán)利予以寫(xiě)明，新的《住房租賃法》則著重保護(hù)了承租人的利益。

2、私房為主，公房為輔。觀察國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)中公私房的比例，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)國(guó)家的住房租賃市場(chǎng)以私有住房租賃為主，公有住房租賃為輔。各國(guó)住房租賃市場(chǎng)中由政府提供的公有租賃住房比率一般不超過(guò)20%，德國(guó)住房租賃市場(chǎng)中私有租賃住房占據(jù)90%以上;日本在2011-2013年之間，由政府提供的公共租賃住房?jī)H占整個(gè)住房租賃市場(chǎng)增量的7.8%。

3、機(jī)構(gòu)占比高、專業(yè)性強(qiáng)。國(guó)外私有住房租賃市場(chǎng)中，住房機(jī)構(gòu)持有很大一部分市場(chǎng)房源，其專業(yè)性強(qiáng)、集中度高，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。德國(guó)住房機(jī)構(gòu)持有的租賃住房約占34%，租賃企業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和可靠的住房質(zhì)量為整個(gè)住房市場(chǎng)提供標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)外的養(yǎng)老和保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)會(huì)持有并運(yùn)營(yíng)部分租賃住房，荷蘭37%的私有租賃住房由這些機(jī)構(gòu)持有，建立在可靠地投資回報(bào)基礎(chǔ)上，機(jī)構(gòu)會(huì)以更高的積極性參與其中。

4、稅收補(bǔ)貼和金融支持。政府為了鼓勵(lì)更多投資者進(jìn)入到住房租賃市場(chǎng)，實(shí)行多種多樣的稅收減免和金融優(yōu)惠政策。這些政策主要有租金抵稅、加快房屋折舊、抵扣按揭利息等。如法國(guó)房東住房租金年收入小于15000歐元時(shí)，租金的30%可作為免稅額;德國(guó)采用平均折舊法，對(duì)于新房按每年折舊2%計(jì)算，對(duì)于老舊住房則按每年折舊2.5%計(jì)算;英國(guó)推出“買(mǎi)了出租”的按揭貸款模式，鼓勵(lì)民眾買(mǎi)房出租。

5、控制價(jià)格波動(dòng)，合理租金回報(bào)率。各國(guó)政府在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的早期多有租金管制，多數(shù)租金管制政策的出臺(tái)是為了降低租金波動(dòng)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，主要措施包括制定租金標(biāo)準(zhǔn)、限制租金上漲幅度、監(jiān)測(cè)市場(chǎng)租金變化等。租金管制政策不是一成不變的，往往從嚴(yán)格到寬松，從整體到局部再到取消。例如德國(guó)制定指導(dǎo)租金作為參考標(biāo)準(zhǔn)，一年內(nèi)漲租頻率也作了規(guī)定，且總體漲幅不能超過(guò)一定比例。各國(guó)政府還積極穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)的投資回報(bào)率，以此來(lái)吸引更多資金進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。德國(guó)住房租賃市場(chǎng)的投資回報(bào)率長(zhǎng)期穩(wěn)定在4%—5%之間，相比其他投資更具吸引力;美國(guó)紐約、洛杉磯和舊金山的租金回報(bào)率依次為4.69%、4.73%和5.69%，合理租金回報(bào)率是民眾投資的重要選擇。

一、北京市租賃住房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1、住房租賃行業(yè)法規(guī)少、執(zhí)行力度低。北京市近些年出臺(tái)的相關(guān)法律、法規(guī)內(nèi)容相對(duì)寬泛，缺乏具體的實(shí)施規(guī)范。其中《租賃房屋治安管理規(guī)定》、《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》等法律文件內(nèi)容規(guī)定相對(duì)落后，不能有效解決目前市場(chǎng)上主要矛盾。相關(guān)政府部門(mén)對(duì)政策的落實(shí)相對(duì)缺失，以登記制度為例，雖然各區(qū)設(shè)立了很多登記點(diǎn)，但擺設(shè)勝于實(shí)用。2017年11月上線的住房租賃監(jiān)管平臺(tái)由于租賃納稅等原因，多數(shù)房東和租客選擇不登記或假登記，使得該制度落實(shí)效果較差。另一方面，政府對(duì)中介和租賃機(jī)構(gòu)規(guī)范力度小，租賃機(jī)構(gòu)把控市場(chǎng)價(jià)格引起市場(chǎng)動(dòng)蕩，政府處理此類問(wèn)題也以約談為主。

2、出租人權(quán)益保護(hù)力度大，承租人維權(quán)困難。目前國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)依舊屬于賣方市場(chǎng)，行業(yè)政策法規(guī)對(duì)出租人的利益保護(hù)力度較大，對(duì)處于弱勢(shì)方的承租人的保護(hù)不夠。統(tǒng)計(jì)近兩年北京市的租房情況，集中在押金、房租、合同和房屋維修等方面的維權(quán)案件頻繁發(fā)生，面對(duì)權(quán)益受到侵害時(shí)，72%的租客會(huì)因?yàn)槌绦驈?fù)雜、收效不佳等原因不了了之。租客與中介、房東的矛盾重重，嚴(yán)重影響了北京市住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3、公租房數(shù)量少，私有住房供給不足。北京市租房需求旺盛，加之常住人口持續(xù)增長(zhǎng)，房源供給明顯不足。2016年北京常住人口約2173萬(wàn)人，租賃人口占比約為34%，租賃房屋存在約1/3供給缺口。政府加緊建設(shè)公有租賃住房，但更需發(fā)揮私有住房市場(chǎng)的作用，管理制度不完善造成大量住房閑置，極大的影響了房源供給。以北京市回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)為例，大批有房產(chǎn)人員取得購(gòu)房資格，造成小區(qū)內(nèi)住宅閑置率高企;很多行政單位的房改房由于產(chǎn)權(quán)、管理等問(wèn)題存在被動(dòng)閑置;還有大量出于投資考慮的購(gòu)買(mǎi)的私有住房無(wú)人居住。閑置的存量房不僅造成了住房資源的極大浪費(fèi)，也因減少住房的有效供給而推高了房?jī)r(jià)和租金。

4、租金增長(zhǎng)速度快，波動(dòng)幅度大。北京市租賃住房的租金統(tǒng)計(jì)及發(fā)布制度尚未建立，租房?jī)r(jià)格信息不夠透明，承租人對(duì)租金的合理性缺乏參照標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)由于缺乏限制租金漲幅及頻率的法律法規(guī)，租賃市場(chǎng)的供給方對(duì)租金的話語(yǔ)權(quán)大，價(jià)格波動(dòng)性較大。供需之間的不平衡讓房東和租賃機(jī)構(gòu)持房看價(jià)，造成租金不斷上漲，根據(jù)諸葛找房網(wǎng)近兩年的北京市租房市場(chǎng)報(bào)告顯示，北京市住房租賃市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)率均在11%以上，高出合理的漲幅水平。

三、北京市住房租賃市場(chǎng)優(yōu)化方案

伴隨住房市場(chǎng)居住屬性回歸，住房租賃市場(chǎng)必然要承接更多的居住需求，構(gòu)建完善的北京市住房租賃市場(chǎng)十分必要。借鑒國(guó)外成熟住房租賃市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合目前北京市租賃市場(chǎng)存在的主要矛盾，提出如下優(yōu)化建議。

1、健全租賃市場(chǎng)法規(guī)、維護(hù)承租人利益。健全住房租賃市場(chǎng)的法規(guī)是住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的前提，新出臺(tái)政策要明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，盡可能保護(hù)處于弱勢(shì)方的承租人。加強(qiáng)法律文件的可執(zhí)行性，對(duì)維權(quán)程序要做出規(guī)定，明確的管理機(jī)構(gòu)和責(zé)任主體，落實(shí)服務(wù)評(píng)價(jià)制度。

2、培育多元化供給主體、增加市場(chǎng)有效供給。北京市住房租賃市場(chǎng)供需矛盾突出，增加有效供給是解決該矛盾的最好方法。增加供給要提高市場(chǎng)增量培育更多市場(chǎng)供應(yīng)主體，如增加新建住房用于出租的比率，改造工廠、農(nóng)房用于出租;同時(shí)要增加存量房的出租比率，包括出臺(tái)空置稅和租房抵稅政策等，促使更多空置房流入住房租賃市場(chǎng)。另外，提高租房的投資回報(bào)率能夠吸引更多的資金進(jìn)入市場(chǎng)，增加市場(chǎng)活力。

3、刺激租賃企業(yè)發(fā)展、提高市場(chǎng)專業(yè)性。北京市住房租賃市場(chǎng)中私人房東或二房東相對(duì)較多，專業(yè)從事租房領(lǐng)域的機(jī)構(gòu)近些年有所發(fā)展但其專業(yè)性和服務(wù)品質(zhì)尚需加強(qiáng)。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住房租賃業(yè)務(wù)公司化，不僅能夠增加租賃市場(chǎng)的有效供給，而且能夠提升市場(chǎng)的整體服務(wù)水平和效率。因此，要鼓勵(lì)更多管理經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)性強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，對(duì)擁有大量資金的保險(xiǎn)公司、社?；鸬冉鹑跈C(jī)構(gòu)也要鼓勵(lì)。

4、推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的金融配套設(shè)施建設(shè)。與發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)相比，我國(guó)住房租賃企業(yè)融資模式單一，缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制和分擔(dān)機(jī)制。結(jié)合北京市特點(diǎn)，建議允許符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券，逐步開(kāi)展住宅類REITs試點(diǎn)工作。同時(shí)加強(qiáng)金融系統(tǒng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持力度，開(kāi)展多種形式金融服務(wù)舉措。政府建設(shè)租賃住房征信系統(tǒng)，開(kāi)展信用租房，與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作降低違約風(fēng)險(xiǎn)。

5、控制租金波動(dòng)、穩(wěn)定租金價(jià)格。發(fā)揮市場(chǎng)的作用，讓市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格。同時(shí)政府要做好監(jiān)督職責(zé)，防止壟斷和價(jià)格控制。對(duì)于租金標(biāo)準(zhǔn)可效仿德國(guó)建立租金評(píng)估機(jī)制，讓租金漲幅范圍可控，保障整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定。

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