物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理存在的問題與改進(jìn)對策

秦曉玲

【摘 要】在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新時(shí)期，物業(yè)公司也面臨著激烈的市場競爭。為了應(yīng)對新時(shí)期激烈的市場競爭，物業(yè)公司必須完善會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理體系，提高物業(yè)公司的整體管理水平和核心競爭力。本文介紹了當(dāng)前物業(yè)公司的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的特征，分析了物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理存在的問題，闡述了改進(jìn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)對策。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)公司；財(cái)務(wù)管理；問題；改進(jìn)對策

一、當(dāng)前物業(yè)公司的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的特征

市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物業(yè)公司在會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理方面呈現(xiàn)出一些新的特征，更多的體現(xiàn)出物業(yè)公司的服務(wù)本質(zhì)，對物業(yè)公司提出了一些更高的要求。

1.綜合性強(qiáng)

物業(yè)公司作為一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)，接受物業(yè)所有人的委托對委托人的房屋以及配套設(shè)施進(jìn)行合法的經(jīng)濟(jì)管理。物業(yè)公司為委托人提供的是服務(wù)，并且是綜合性、持續(xù)性和全天性的服務(wù)。物業(yè)公司所涉及的服務(wù)比一般服務(wù)業(yè)更加多樣，因此這就要求物業(yè)公司必須提高自己在會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理方面的管理水平，應(yīng)用現(xiàn)代化的動態(tài)分析提高對財(cái)務(wù)預(yù)算的控制能力，建立數(shù)字化、綜合化的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理體系。

2.涉及范圍廣

新時(shí)期的物業(yè)公司提供給委托人的不是一種個(gè)人服務(wù)，而是群體服務(wù)，并且是一種即時(shí)服務(wù)。物業(yè)公司在提供給委托人服務(wù)的過程中就必須涉及到資金成本的運(yùn)轉(zhuǎn)問題。物業(yè)公司需要對房屋以及配套設(shè)施進(jìn)行環(huán)境的維護(hù)、設(shè)施的日常保養(yǎng)，并支付員工的工資。物業(yè)公司內(nèi)資金的流動對于物業(yè)公司開展各項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)都有著直接的影響，物業(yè)公司的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理涉及到整個(gè)物業(yè)公司業(yè)務(wù)的方方面面。這就要求物業(yè)公司能夠協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，做好各部門之間的資金分配，保證資金的合理流動。

二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理存在的問題

1.財(cái)務(wù)管理思想落后

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的重要內(nèi)容，對于企業(yè)各個(gè)組成要素的資源配置具有重要的意義，科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理能夠有效保證企業(yè)運(yùn)行的高效率和低能耗，能夠極大提升企業(yè)的自身競爭力。但是由于我國物業(yè)公司的從屬地位和市場環(huán)境存在較大的落差，經(jīng)營者很難從傳統(tǒng)的管理理念中轉(zhuǎn)變思維，造成了我國物業(yè)管理仍舊是開發(fā)管理并行發(fā)展，相互糾結(jié)的模式。這種管理模式帶來的影響是管理者不能正確認(rèn)識財(cái)務(wù)管理的必要性，難以把握市場信息、敲定企業(yè)在市場中的定位。這種傳統(tǒng)理念的束縛直接表現(xiàn)是將物理管理簡化為維修保養(yǎng)、清潔環(huán)境、安保衛(wèi)生等動作，不能樹立起長期的經(jīng)營戰(zhàn)略，嚴(yán)重浪費(fèi)企業(yè)資源，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益受到損失。

2.財(cái)務(wù)管理技術(shù)低下

財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)專業(yè)化程度相對較高的工作，對于技術(shù)和設(shè)備有很高的要求，同時(shí)還需要完善的制度對其進(jìn)行規(guī)范。當(dāng)前我國的物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方式上存在很大的缺陷，突出問題是企業(yè)資產(chǎn)管理不明晰、財(cái)會核算方式和程序不規(guī)范、信息失真等。很多的物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不合理，具有很大的籠統(tǒng)性，僅僅是將利潤情況、資產(chǎn)負(fù)債情況以及現(xiàn)金流通表列入到報(bào)表內(nèi)容中，很難客觀反映企業(yè)經(jīng)營狀況以及具體的資金活動，這種狀況使財(cái)物信息或數(shù)據(jù)缺乏針對性，形式過于單一。

3.內(nèi)部控制不規(guī)范

內(nèi)部控制對于企業(yè)經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理的重要性不言而喻，它是防止會計(jì)信息虛假，財(cái)務(wù)違規(guī)行為的重要措施，通過制定科學(xué)的內(nèi)部控制制度并予以落實(shí)，能夠?qū)⑵髽I(yè)內(nèi)容的監(jiān)督機(jī)制有效地發(fā)揮出來。對我國多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行研究后可以發(fā)現(xiàn)，內(nèi)部控制不規(guī)范是影響物業(yè)管理質(zhì)量的重要原因。可以將目前我國物業(yè)公司內(nèi)部控制不規(guī)范狀況分為兩個(gè)方面進(jìn)行考慮：一是公司的管理層沒有樹立良好的內(nèi)控理念，認(rèn)為物業(yè)管理業(yè)務(wù)流程比較簡單，沒有必要進(jìn)行專門的組織建設(shè)或者制度建設(shè)；第二是企業(yè)內(nèi)部具備高素質(zhì)的管理人才短缺。這些因素共同作用，使企業(yè)從制度到組織再到具體操作人員都存在很大的漏洞。

4.內(nèi)部審計(jì)制度不夠完善

對于內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立，物業(yè)公司應(yīng)該依據(jù)自身的特點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的設(shè)置，但是大多數(shù)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人同時(shí)兼任內(nèi)審審計(jì)工作，使得內(nèi)部審計(jì)得不到管理層以及會計(jì)人員的高度重視，同時(shí)又與相關(guān)的制度規(guī)定相背離，嚴(yán)重削弱了內(nèi)部審計(jì)工作的嚴(yán)肅與獨(dú)立性特點(diǎn)，使得財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的實(shí)施受到了嚴(yán)重的影響。

三、改進(jìn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)對策

1.建立完善的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的制度

物業(yè)公司要滿足新時(shí)期的發(fā)展需求，就必須建立完善的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的制度，嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建賬，重視財(cái)會人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高財(cái)會人員的業(yè)務(wù)水平。建立并執(zhí)行嚴(yán)格、科學(xué)的會計(jì)管理制度和會計(jì)監(jiān)督體系。提高對原始憑證的重視，加強(qiáng)審核和稽查工作，做到保質(zhì)保量。

2.對資金進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，合理使用資金

資金對于物業(yè)公司的發(fā)展非常重要，物業(yè)公司要對資金和收益進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)分析，合理調(diào)配，確保資源利用的最大化。物業(yè)公司的收入主要有幾個(gè)方面：物業(yè)公司向委托人收取的服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)公司實(shí)行多元化投資所得到的投資收益。其中物業(yè)公司收取的服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司的主要日常收益，也是維系物業(yè)公司日常運(yùn)轉(zhuǎn)的資金。物業(yè)公司必須對資金進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，對財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查并及時(shí)向委托人公開。物業(yè)公司要對自己的資產(chǎn)和負(fù)債情況進(jìn)行了解和核算，以判斷未來的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，以決定未來的發(fā)展走向。

3.完善公司內(nèi)部的績效考核制度，提升管理水平

物業(yè)公司提供給委托人的不是產(chǎn)品而是服務(wù)，這就離不開人才的作用。物業(yè)公司在運(yùn)營的過程中，人工成本占據(jù)了百分之七十到八十的管理成本，因此要提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，減少運(yùn)營成本就必須降低人工成本，提升公司內(nèi)部的管理水平。物業(yè)公司要建立起科學(xué)的績效考核制度，不僅對財(cái)會人員要進(jìn)行績效考核，更要將績效考核的范圍擴(kuò)展到所有員工，提高員工的工作效率，節(jié)約人工成本，從根源上提升財(cái)務(wù)管理的水平。

4.加大資金管理的力度

物業(yè)公司要適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展趨勢，提升會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的水平，就必須加大對資金的管理力度。對資金的運(yùn)作水平進(jìn)行提升，對資金要實(shí)行跟蹤管理，資金的使用和調(diào)度必須規(guī)范，絕不能出現(xiàn)挪用和貪污行為。對于應(yīng)收的賬款要及時(shí)催收，促進(jìn)資金的回籠速度。特別是在新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物業(yè)公司要對資金的使用情況和分配進(jìn)行了解，及時(shí)將閑置資金用于他用，提高資金的利用率，控制公司的運(yùn)轉(zhuǎn)成本。

5.強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)評估

物業(yè)公司這一行業(yè)的市場競爭非常的激烈，這也就要求必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評估和監(jiān)控工作的全面實(shí)施。作為企業(yè)的內(nèi)部控制，必須依據(jù)所能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，且做到有的放矢。通過對原有風(fēng)險(xiǎn)評估要素的轉(zhuǎn)變，將其轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)反映、風(fēng)險(xiǎn)評估、事項(xiàng)識別、目標(biāo)設(shè)定四個(gè)重要要素，從而使得風(fēng)險(xiǎn)評估要素的特性能夠更為凸顯。另外，還要針對物業(yè)公司的具體情況，對企業(yè)內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向進(jìn)行強(qiáng)化，不僅要有針對性地對公司的內(nèi)部控制進(jìn)行評價(jià)，分析重大缺陷存在和具體狀況，還要對成本進(jìn)行節(jié)約，在考慮成本效益的基礎(chǔ)之上，主動的實(shí)施物業(yè)公司的內(nèi)部控制評價(jià)。

四、結(jié)語

總之，對于物業(yè)公司而言，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的加強(qiáng)是必然的，同時(shí)促使內(nèi)部控制制度效能的良好發(fā)揮，并在企業(yè)管理當(dāng)中進(jìn)行財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的科學(xué)融入，進(jìn)而有效維護(hù)物業(yè)公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)和工作，使財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)能夠更加真實(shí)，并實(shí)現(xiàn)對企業(yè)規(guī)定的全面執(zhí)行，有效實(shí)施物業(yè)業(yè)績考核和財(cái)務(wù)指標(biāo)監(jiān)督的相關(guān)工作，在科學(xué)管理力度增強(qiáng)的基礎(chǔ)上，促使物業(yè)公司的健康發(fā)展和壯大。

【參考文獻(xiàn)】

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