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    房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀分析及問題對(duì)策研究

    2019-04-16 10:42:16黃玫
    新財(cái)經(jīng) 2019年2期
    關(guān)鍵詞:問題對(duì)策

    [摘 要] 改革開放以來,我國房地產(chǎn)事業(yè)獲得了飛速發(fā)展,隨著城市化建設(shè)的推進(jìn),房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。近年來,金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)融合,房地產(chǎn)信托就是金融業(yè)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合,實(shí)現(xiàn)了資源優(yōu)化配置,提高了資金利用率,有效促進(jìn)了房地產(chǎn)與金融業(yè)的雙發(fā)展。文章將針對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)展中存在的問題進(jìn)行分析探討,并提出相關(guān)合理化建議,為我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展保駕護(hù)航。

    [關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)信托;問題;對(duì)策

    [中圖分類號(hào)] F832.49

    房地產(chǎn)信托是基于當(dāng)代社會(huì)背景和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度而產(chǎn)生的一種新型金融理財(cái),房地產(chǎn)信托中,委托人基于對(duì)信托公司的認(rèn)可,將自己的財(cái)產(chǎn)委托給信托公司,委托公司將委托人資金用于房地產(chǎn)建設(shè)或產(chǎn)業(yè)發(fā)展,信托公司在此過程中收取一定的信托費(fèi)用,同時(shí),也為委托人盤活資產(chǎn),獲得收益,實(shí)現(xiàn)新型理財(cái)。需要注意的是,雙方在委托關(guān)系中,要明確各自的責(zé)任和義務(wù),確保雙發(fā)履行相應(yīng)的責(zé)任,能夠保證房地產(chǎn)信托的良性循環(huán),促進(jìn)房地產(chǎn)信托的健康發(fā)展,為我國社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

    1 房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

    1.1 房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)信托由于是以房地產(chǎn)為標(biāo)的物的信托產(chǎn)品,因此,其具有不同于其他傳統(tǒng)信托產(chǎn)品的特點(diǎn),由于房地產(chǎn)投資通常較大,而且資金回流速度較慢,對(duì)于普通人而言投資風(fēng)險(xiǎn)較為巨大,因此,房地產(chǎn)信托降低了行業(yè)門檻,讓一些散戶也可以參與到房地產(chǎn)信托當(dāng)中。隨著房地產(chǎn)信托的推廣與普及,房地產(chǎn)信托越來越呈現(xiàn)出普遍性的特點(diǎn)。

    此外,就當(dāng)前社會(huì)形勢(shì)發(fā)展而言,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,且未來發(fā)展趨勢(shì)良好,因此,房地產(chǎn)信托具有投資收益穩(wěn)定且風(fēng)險(xiǎn)較低的特點(diǎn)。[1]相對(duì)其他信托產(chǎn)品法,房地產(chǎn)信托通常利潤(rùn)較高,而且相對(duì)來講較為穩(wěn)定,因此,房地產(chǎn)信托具有風(fēng)險(xiǎn)小、收益穩(wěn)定的特點(diǎn),是具有時(shí)代性的金融信托產(chǎn)品。

    1.2 房地產(chǎn)信托的優(yōu)勢(shì)

    隨著房地產(chǎn)信托的發(fā)展,其優(yōu)勢(shì)也逐漸顯露出來,其一,房地產(chǎn)信托可以發(fā)行個(gè)性化產(chǎn)品,根據(jù)客戶實(shí)際需要,為客戶私人定制房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,一方面為客戶提供了選擇的多樣性,另一方面也有利于在房地產(chǎn)投資中提供多項(xiàng)投資渠道,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托的投資共贏;其二,房地產(chǎn)信托不同于其他金融產(chǎn)品,房地產(chǎn)信托具有風(fēng)險(xiǎn)隔離功能,委托過程中,可以將受托資產(chǎn)和個(gè)人資產(chǎn)分離開來,有利于降低信托風(fēng)險(xiǎn),對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行保值;其三,房地產(chǎn)信托具有融資速度快的特點(diǎn),通過銀行貸款方式進(jìn)行融資,手續(xù)復(fù)雜,放款較慢,而房地產(chǎn)信托可以短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行大量融資,免去了煩瑣的手續(xù),為信托企業(yè)短期內(nèi)提供大量投資資金。

    2 房地產(chǎn)信托存在的問題

    2.1 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品存在本身的局限

    房地產(chǎn)信托以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的物,因此,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)展與市場(chǎng)形勢(shì)與國家政策具有緊密聯(lián)系。就當(dāng)前我國房地產(chǎn)信托來看,主要是由信托公司收集散戶資金,集中調(diào)配進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā),這種傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托本身存在一定的局限性,其產(chǎn)品類型較少,模式較為單一,通常都是采用這種形式進(jìn)行金融理財(cái),這樣一來,一旦市場(chǎng)發(fā)生變化或者相關(guān)政策出現(xiàn)調(diào)整,那么后期資金的支付將成為嚴(yán)重的問題,投資者資金的回流將會(huì)出現(xiàn)問題。因此,這也是房地產(chǎn)信托本身存在的風(fēng)險(xiǎn),任何投資都是具有風(fēng)險(xiǎn)的,在房地產(chǎn)信托開展中要充分預(yù)知其中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

    2.2 相關(guān)的信托法律不甚完善

    基于我國目前正處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義發(fā)展的初級(jí)階段,社會(huì)主義法律體系還不甚完善,這就導(dǎo)致在金融法律方面還存在一定的缺陷,對(duì)于房地產(chǎn)信托這種新型產(chǎn)品而言,其中法律的缺失也是存在的一個(gè)關(guān)鍵問題。[2]法律缺失導(dǎo)致房地產(chǎn)信托缺乏必要的監(jiān)管,同時(shí),對(duì)于房地產(chǎn)信托資金募集的過程和流通也存在相關(guān)的缺陷,而要保證行業(yè)的健康發(fā)展,健全和完善相關(guān)金融法律是解決問題的根本途徑。

    2.3 房地產(chǎn)信托信息透明化不足

    房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀中風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)來源則是房地產(chǎn)信托信息透明化不足,信托公司在募集資金后,對(duì)于資金的使用合理流向存在本身的不足,這是相關(guān)監(jiān)管缺失的直接體現(xiàn),導(dǎo)致的結(jié)果就是容易出現(xiàn)明修棧道暗度陳倉的情況,讓委托人利益受損,從而產(chǎn)生相關(guān)的連帶問題,不利于房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展,甚至對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)造成消極影響和沖擊,不利于社會(huì)穩(wěn)定與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    3 房地產(chǎn)信托發(fā)展策略

    3.1 創(chuàng)新產(chǎn)品,突破局限

    為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),要不斷對(duì)房地產(chǎn)信托模式以及產(chǎn)品創(chuàng)新,將雞蛋放在不同的籃子中,必然會(huì)降低籃子破裂的風(fēng)險(xiǎn),因此,房地產(chǎn)信托要不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),根據(jù)自身信托企業(yè)情況以及相應(yīng)的市場(chǎng)形勢(shì),創(chuàng)新出具有時(shí)代性與發(fā)展性的產(chǎn)品,促進(jìn)房地產(chǎn)信托行業(yè)不斷健康發(fā)展,保證房地產(chǎn)信托行業(yè)能夠不斷為社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn),為國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力的保障。

    3.2 完善和健全法律體系

    隨著我國改革開放進(jìn)程的推進(jìn),我國社會(huì)主義法律體系不斷完善,面對(duì)社會(huì)主義發(fā)展新時(shí)期,要不斷健全我國相關(guān)法律法規(guī),尤其是在房地產(chǎn)信托投資方面,以提高相關(guān)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托行業(yè)的監(jiān)管。[3]建立專門的機(jī)構(gòu)和組織,對(duì)房地產(chǎn)信托行業(yè)的監(jiān)管形成常態(tài)化工作,同時(shí),以法律的形式規(guī)范房地產(chǎn)信托行為,保證資金的募集與使用都嚴(yán)格控制在法定范圍內(nèi),保證投資者利益,規(guī)范行業(yè)行為,不斷促進(jìn)房地產(chǎn)信托行業(yè)的健康發(fā)展,切實(shí)保障投資者與運(yùn)營者實(shí)現(xiàn)互利共贏,不斷促進(jìn)房地產(chǎn)信托行業(yè)向著更加積極和陽光的方向發(fā)展。

    3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)信托信息的披露

    合理的信息披露能夠有效保證房地產(chǎn)信托中委托人的利益,從而更好地促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定,行業(yè)健康發(fā)展,同時(shí),也為我國社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)提供有力的保障。首先,房地產(chǎn)信托公司要將信息披露作為戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃提上日常,將信息披露作為一項(xiàng)常態(tài)化工作落實(shí),定期對(duì)委托人進(jìn)行信息公示,明確資金流向與使用情況,讓委托人對(duì)投資資產(chǎn)做到心中有數(shù)。其次,建立委托人監(jiān)管組織,定期對(duì)房地產(chǎn)信托企業(yè)相關(guān)資金使用情況進(jìn)行審計(jì),資產(chǎn)的變動(dòng)與使用需要經(jīng)過委托人組織代表認(rèn)可,保證委托人利益。最后,信托企業(yè)有義務(wù)為資產(chǎn)委托人查詢相應(yīng)的信息以及資產(chǎn)流向,提供完善的資產(chǎn)變現(xiàn)服務(wù),切實(shí)履行合同中規(guī)定的義務(wù)與責(zé)任,定期向委托人分紅,確保行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)實(shí)現(xiàn)與委托人之間的互利共贏。

    3.4 建立合理的稅收制度

    就當(dāng)前我國稅收制度而言,對(duì)于房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展是不利的,加重了房地產(chǎn)信托行業(yè)負(fù)擔(dān)的同時(shí),也讓房地產(chǎn)信托行業(yè)稅收更加復(fù)雜,加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。過于繁重的賦稅對(duì)于行業(yè)的發(fā)展是存在壓力的,壓力之下,必定會(huì)產(chǎn)生許多負(fù)面影響,影響行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也讓行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)超越法律紅線的行為,這種情況產(chǎn)生的原因是多方面的,改變這種情況迫在眉睫。因此,健全和完善我國稅收制度對(duì)于房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義,也是房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展最重要的政策基礎(chǔ)。只有不斷完善社會(huì)主義法律體系,健全社會(huì)主義稅收制度,才能為房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展提供有力的制度保障。

    4 結(jié) 論

    雖然就目前而言,房地產(chǎn)信托在我國的發(fā)展中仍然存在各種問題,但這是我國基本國情以及改革過程中難以避免的,相信在未來的發(fā)展中,隨著我國改革程度的不斷深化以及社會(huì)主義建設(shè)的不斷完善,其中問題一定迎刃而解,房地產(chǎn)信托將更好地為我國社會(huì)主義發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。同時(shí),房地產(chǎn)信托行業(yè)也會(huì)不斷完善自身管理,創(chuàng)新產(chǎn)品運(yùn)營模式,更好地實(shí)現(xiàn)與投資者的互利共贏,為我國人民幸福生活與和諧社會(huì)的構(gòu)建提供強(qiáng)有力的保障與支持。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 億會(huì)欣,溫凱.我國房地產(chǎn)信托現(xiàn)狀、 問題及對(duì)策研究[J].商,2016(23):197.

    [2] 肖啟睿.新形勢(shì)下我國RIETS發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及對(duì)策分析[J].福建質(zhì)量管理,2018(17):17,16.

    [3] 馮天雨.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策[J].讀書文摘,2017(19):75.

    [作者簡(jiǎn)介] 黃玫(1977—),女,漢族,福建福州人,本科,平安信托有限責(zé)任公司,研究方向:房地產(chǎn)及資本市場(chǎng)融資。

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