鐵路企業(yè)資本運營中土地綜合開發(fā)利用探討

徐冉冉

[摘 要]進入21世紀以來，在社會經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的背景下，我國鐵路企業(yè)呈現(xiàn)了較為快速的發(fā)展。值得注意的是，鐵路企業(yè)資本運營中，土地綜合開發(fā)利用是非常重要的工作環(huán)節(jié)，需結合鐵路企業(yè)的實際情況，明確土地開發(fā)利用思路，采取有效策略，降低風險，促進鐵路企業(yè)資本運營市場良性發(fā)展。文章重點圍繞“鐵路企業(yè)資本運營中土地綜合開發(fā)利用的思路策略”進行分析研究，以期促進鐵路企業(yè)的健康、穩(wěn)步發(fā)展。

[關鍵詞]鐵路企業(yè);資本運營;土地綜合開發(fā)利用

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.07.111

鐵路土地綜合開發(fā)利用工作存在規(guī)模大、屬性多的明顯特點;與此同時，在集約化以及市場化的條件下，鐵路企業(yè)在土地綜合開發(fā)利用工作過程中，需合理利用土地資源，結合資本運營市場的實際情況，采取有效的措施，使土地開發(fā)利用工作的風險降低、效率提高。[1]總之，從鐵路企業(yè)的發(fā)展角度考慮，本課題對“鐵路企業(yè)資本運營中土地綜合開發(fā)利用”進行分析研究具備一定的價值意義。

1 鐵路土地綜合開發(fā)利用工作需規(guī)避的風險分析

（1）政策限定方面的風險。結合目前的法律法規(guī)，對鐵路企業(yè)資本運營中土地綜合開發(fā)利用工作明確了一些禁止的項目，比如危險品便不可列入可行的范疇當中。與此同時，對于鐵路建設期間廣告牌的招商、設置，雖然存在一定的商業(yè)價值，但是從開發(fā)工作安全角度考慮，相關法律法規(guī)也作出了限制的明文規(guī)定。因此，需了解政策限定這方面的風險，使鐵路土地綜合開發(fā)利用工作能夠順利、有序地開展，確保此項工作實施的安全性。[2]

（2）環(huán)境污染方面的風險。部分項目容易引發(fā)嚴重的環(huán)境污染現(xiàn)象，拋開土地綜合開發(fā)利用的商業(yè)價值角度分析，但從環(huán)保角度考慮，便需規(guī)避環(huán)境污染帶來的風險。為了避免環(huán)境污染風險問題的發(fā)生，需確保土地綜合開發(fā)利用項目符合國家、地方污染物排放標準，且確保排放量符合總量控制的要求。

（3）資源儲備不足方面的風險。部分企業(yè)可能出現(xiàn)資源儲備不足的情況，導致在經(jīng)營過程中出現(xiàn)風險問題。與此同時，在經(jīng)濟發(fā)展過程中，依舊延續(xù)以往的粗放型模式，表現(xiàn)為“高投入、高消耗以及低效率”，顯然這樣會導致資源利用率降低。[3]為了規(guī)避資源儲備不足造成的風險，需做好資源配置優(yōu)化工作。

2 鐵路土地綜合開發(fā)利用的具體思路策略探究

（1）充分遵循土地開發(fā)利用的基本原則。在鐵路土地資源運營中的土地開發(fā)利用工作開展過程中，需遵循一定的基本原則，總結起來包括：第一，嚴格遵守法律法規(guī)原則。在土地開發(fā)利用工作開展過程中，需嚴格遵循并執(zhí)行國家以及地方頒布的相關法律法規(guī)，以行業(yè)管理制度為基礎，對鐵路和地方的發(fā)展規(guī)劃進行綜合考量，對開發(fā)程序加以規(guī)范，明確責權界定以及實施利用等環(huán)節(jié)的內容，使土地開發(fā)利用工作能夠有據(jù)可依。第二，嚴格遵守集約用地原則。對土地而言，屬于稀缺的資源，在土地開發(fā)利用工作過程中，徐嚴格遵守集約用地的基本原則。與此同時，對于周邊發(fā)展規(guī)劃需充分融合，綜合考慮整體設計、空間利用以及價值發(fā)揮等要素，使資源浪費現(xiàn)象得以避免。第三，遵循因地制宜原則。以目前具備的生產(chǎn)力布局為基礎，考慮和周邊市場配套的情況，結合地塊的不同屬性進行有效開發(fā)利用，避免“一刀切”的開發(fā)方式，考慮全局，確保土地開發(fā)利用項目定位的精準、合理、科學。第四，遵循市場導向原則。基于既有產(chǎn)業(yè)政策框架范圍內，對土地開發(fā)利用項目的市場可持續(xù)發(fā)展性進行深入研究，做好市場調研工作，同時結合可行性研究和過程監(jiān)管情況，充分考慮土地開發(fā)利用項目的經(jīng)濟效益及社會效益，注重產(chǎn)業(yè)、規(guī)模以及品牌的建設，使整體開發(fā)能力水平得到有效提高。

（2）充分明確土地開發(fā)利用詳細思路。對于鐵路土地開發(fā)利用項目工作來說，在開展過程中需和企業(yè)資本運營充分融合，確保項目的開展，能夠為鐵路企業(yè)增效增益，并使風險得到有效控制。此外，還需充分明確土地開發(fā)利用的詳細思路，總結起來包括：第一，物流基地開發(fā)項目思路：明確鐵路貨運設施布局，掌握物流集散情況，針對存量鐵路用地實行綜合性物流開發(fā)改造，把物流關鍵點用地建設為物流基地、戰(zhàn)略裝車點以及交易市場等;對于非節(jié)點用地，則可開發(fā)成為材料加工基地以及倉儲廠房等，使物流開發(fā)綜合實行。第二，綜合體建設開發(fā)項目思路：充分融合地方城市規(guī)劃和鐵路站區(qū)規(guī)劃，將站區(qū)商業(yè)開發(fā)納入地方綜合體建設的范疇，使路地協(xié)同發(fā)展。第三，房產(chǎn)、商業(yè)配套開發(fā)項目思路：以收購、置換為主要方法，對土地資源加以集中，做好科學統(tǒng)籌，進一步實施商品房和商業(yè)配套設施的開發(fā)工作。[4]注重上蓋與地下空間商業(yè)及住宅開發(fā)的探索，使土地綜合利用效率提升，促進產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。第四，高鐵沿線土地保護性盤活項目思路：以鐵路運輸安全為基礎，針對高鐵沿線土地實行保護性開發(fā)，例如進行停車場的建設、建設新農(nóng)經(jīng)濟項目以及零星倉庫等，使此方面的用地充分盤活。

（3）充分明確土地開發(fā)利用策略。在充分遵循土地開發(fā)利用的基本原則，并明確規(guī)劃思路的基礎上，還需采取有效策略，使土地綜合開發(fā)利用項目工作的實施更加順利，總結起來包括：第一，構建完善的機制?；阼F路土地綜合開發(fā)利用項目工作開展過程中，對相關領導組織機制、內控管理機制、市場運作機制以及風險評估機制等，均需加以完善;與此同時，為提高工作人員工作積極性，對于激勵機制、考核機制也需充分完善，并加強全過程管控，使項目的實施能夠順利、有序進行。第二，注重市場分析。對于市場，具備動態(tài)、持續(xù)變化的特征，可通過市場分析，找準規(guī)律，結合市場調研數(shù)據(jù)，并結合鐵路企業(yè)自身區(qū)域特點及土地資源的屬性，細化項目投資效益分析，使項目開發(fā)工作符合市場發(fā)展。第三，注重風險的控制。需對資本運營的成本效益性充分關注，對取得的預期經(jīng)濟效益是否高于發(fā)生的內部運營成本、籌融資費用等成本費用;并且，需對資本運營的風險程度加以研究，對企業(yè)防范及化解相關經(jīng)營生產(chǎn)、財務管理以及信息體制等相關風險的能力加以評估，進一步采取有效的風險規(guī)避對策。總結起來，在鐵路企業(yè)資本運營中的土地綜合開發(fā)利用工作項目開展過程中，需從項目調研論證階段、規(guī)劃方案制定階段、項目推進實施階段以及項目投產(chǎn)運營階段四個階段實行全過程風險控制方案。以項目投產(chǎn)運營階段的風險管控為例，指的是在項目運營過程中，企業(yè)需根據(jù)國家以及地方相關法規(guī)法律，充分承擔安全主管責任。為了達到規(guī)避風險的目標，一方面，需注重完善的安全管理制度的建立;另一方面，針對施工現(xiàn)場實行封閉管理，掛設符合安全技術標準的明顯標志，使出入安全通道的平整暢通得到有效維持，并配套相關設施設備，確保施工的安全性。此外，還有必要構建完善的服務保證機制，接納各方反饋意見，注重服務的優(yōu)化以及技術的創(chuàng)新;并且，對于項目已利用資源潛力需充分挖掘，充分開發(fā)鐵路站區(qū)空間。[5]總之，風險防控是鐵路土地綜合開發(fā)利用工作項目開展的重點內容，需充分重視，確保此項工作提升效益的同時，安全性得到最大化的提升。

3 結 論

綜上所述，鐵路企業(yè)資本運營中土地綜合開發(fā)利用工作，首要工作是明確潛在的風險問題，從政策、環(huán)境、資源儲備等方面充分考量。進一步在土地綜合開發(fā)利用工作中，需明確需遵循的基本原則，掌握建設思路以及策略，加強項目實施前、中、后三個階段的風險控制，使土地綜合開發(fā)利用工作的風險降至最低化，經(jīng)濟效益及社會效益得到最大化提升，最終為鐵路企業(yè)的穩(wěn)健、良性發(fā)展奠定堅實的基礎。

參考文獻：

[1]葉婕.鐵路企業(yè)資本運營中土地綜合開發(fā)利用的研究[J].中國總會計師，2017（5）：54-55.

[2]規(guī)范合資鐵路公司經(jīng)營管理培訓班[J].理論學習與探索，2015（5）：89.

[3]鐵路投資與運營市場將全面向社會資本開放[J].中國勘察設計，2015（8）：9-10.

[4]王波，榮朝和.以資本運營和產(chǎn)權重構推動中國鐵路發(fā)展[J].綜合運輸，2015，37（2）：16-21.

[5]余應敏，嚴亞洲，程蒞雯.緣何我國民間資本參股鐵路建設運營之路漫漫[J].財會學習，2013（8）：68-71.