堅持“房住不炒” 抑制房價飛漲

近年來，持續(xù)飛漲的房價已經(jīng)越來越成為與人們息息相關(guān)的生活話題。毋庸置疑，房地產(chǎn)市場資本化、偏離居住屬性，并由此產(chǎn)生的泡沫，不僅影響著房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，也制約著整個國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。也正是基于此，習近平總書記提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的這一科學定位。因此，只有正確認識房價飛漲的危害，科學分析房價難控的深層次原因，尤其是找到破解制約房價難調(diào)瓶頸的應對措施，才是確保國家經(jīng)濟社會健康穩(wěn)定發(fā)展、實現(xiàn)中華民族偉大復興中國夢的根本所在。

一、房價飛漲的嚴重危害

（一）政治危害

房地產(chǎn)既得利益集團逐漸形成，影響越來越大，越來越多的干預甚至一定程度上左右政府尤其是地方政府的決策。他們越來越不滿足于單純經(jīng)濟層面的獲利，開始向執(zhí)政黨索取政治權(quán)利，進入人大、政協(xié)乃至決策層，影響政府決策，從政治上綁架政府。不僅如此，他們還滲透到執(zhí)政黨內(nèi)部，借助執(zhí)政黨的執(zhí)政權(quán)威，將執(zhí)政黨從全民利益出發(fā)制定的改革發(fā)展決策，實際扭向成有利于其自身利益，乃至成為為其謀取私利的工具，使普通群眾難以享受到改革發(fā)展的紅利，嚴重破壞黨同人民群眾的血肉聯(lián)系，甚至造成人民群眾與執(zhí)政黨一定程度的對立狀態(tài)，從根本上損害執(zhí)政黨的執(zhí)政基礎(chǔ)。

（二）經(jīng)濟危害

政府財政對房地產(chǎn)過分依賴，造成公共利益被綁架。這使政府不得不容忍甚至希望房價上揚，又在宏觀調(diào)控上“投鼠忌器”，嚴重阻礙了政府經(jīng)濟治理進程及效果，提高了治理成本，增加了治理難度。

自分稅制改革后，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實踐過程中逐漸演變成地方政府的第二財政。據(jù)統(tǒng)計，土地收入在地方政府本級財政收入中占了較大比例，有的城市甚至超過了50%。同時，房地產(chǎn)稅收也一直是地方財政收入的主要支撐。據(jù)統(tǒng)計，在地方各類稅收中，房地產(chǎn)稅收收益漲幅最為明顯，比重不斷提高。所以，在這種背景下，地方政府難以對房地產(chǎn)市場下重拳調(diào)控。我們應該看到，這種收入模式雖然為地方政府聚集了巨額可支配財力，帶動了地方經(jīng)濟增長。但是，地方政府過分依賴土地收入的負面影響也越來越大，比如土地資源的浪費、城市規(guī)模的無序擴張、地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展。

（三）社會危害

房價飛漲，會弱化城市的宜居功能，減少技術(shù)移民和投資移民的增長，降低城市人才集聚的能力。房價飛漲給大眾，尤其是青年這樣的新就業(yè)群體造成巨大壓力，影響青年群體的創(chuàng)業(yè)熱情和動力，不利于人才創(chuàng)新和發(fā)展能力的充分提升。

住房投機會使城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)、社會各個階層將發(fā)展努力聚焦在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而帶來財富分配的失衡、貧富差距的拉大，也不利于社會的公平正義。同時，失衡的房地產(chǎn)市場還會對社會資本產(chǎn)生“虹吸效果”，反過來助推高房價和房地產(chǎn)泡沫膨脹，擴大經(jīng)濟社會發(fā)展風險。

二、房價難控的原因

（一）房地產(chǎn)市場的巨大利益誘惑是造成房價飛漲難控的主要原因

逐利是企業(yè)的本性。特別是在當前全球經(jīng)濟增速下滑的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)來說，仍然是獲利最大的行業(yè)。這就是使得各類資本爭相進入房地產(chǎn)市場。

稅收是政府的支撐。在中央與地方的房地產(chǎn)稅收分成中，地方占比過重，在一定程度上使地方政府逐利意識膨脹并形成政府財政對房地產(chǎn)市場的過度依賴。

（二）房地產(chǎn)既得利益集團的阻撓干預，使調(diào)控政策難以發(fā)力

房地產(chǎn)既得利益集團大肆炒作，使“剛需”理念的銷售誘導引發(fā)虛假需求上漲，造成房價上漲。另一方面，房地產(chǎn)既得利益集團又通過綁架政府，干預政府決策，使調(diào)控政策難以傷其根本，只能是從表面上回應一下公眾的情緒，并不能從根本上解決問題。

（三）金融市場經(jīng)濟運行安全保障機制不完善使投資性需求難以找到合適的渠道

民間資本、社會閑散資金保值增值及投資渠道過窄且風險越來越大。正是基于“兩害相權(quán)取其輕”的心理，大量民間資本、社會閑散資金為了保值增值或減少通貨膨脹帶來的損失，從而進行投資性購房就成為無奈之舉，這也在很大程度上放大了房地產(chǎn)需求的信號。

三、多措并舉抑制房價飛漲

（一）整合和規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)主體

應逐步將資信差、抗風險能力弱、技術(shù)水平低等投機性主體清理出房地產(chǎn)市場，壓減房地產(chǎn)市場主體數(shù)量。

該項措施具有特殊的政治意義，即通過減少房地產(chǎn)市場主體的總量，從而減少房地產(chǎn)既得利益集團對政府決策干預的群體合力，減輕政府決策及宏觀調(diào)控受掣肘程度。

（二）加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管調(diào)控力度

作為房地產(chǎn)建設(shè)和調(diào)控政策的組織者和執(zhí)行者，政府應切實擔負起第一責任。要充分發(fā)揮政府調(diào)控房地產(chǎn)的主動性和積極性，更加注重樓市資源的協(xié)調(diào)，積極把控房價和去庫存等目標結(jié)合起來，通過建立健全征信機制、強化社會輿論監(jiān)督、加強各部門協(xié)作聯(lián)動等多種途徑，使投機性經(jīng)營企業(yè)、與國家調(diào)控政策對臺戲的企業(yè)逐漸失去市場。

（三）積極推進國家住房制度改革

堅持“既能做大蛋糕，又能分好蛋糕”的原則，建立兼顧國家發(fā)展、社會民生和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正當利益的利益平衡機制。這樣既能滿足各方的利益訴求，又能維護改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。具體方案如下：

1、讓小面積的經(jīng)濟實惠型住房成為市場供應主體。這類住房約占房地產(chǎn)市場的70%左右，按照國際慣例和經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)律，該類型住房的價格應保持在工薪階層7—10年人均收入/每套的幅度，讓大部分居民買得起、保證大部分群體的住房需求。

2、福利救濟性住房兜底保障弱勢群體、特殊人群的住房需求。這類住房的比例約占房地產(chǎn)市場的10%左右。這部分住房主要由政府負責開發(fā)供應，根據(jù)弱勢群體、特殊人群的具體情況可以分為免租房、廉租房、公租房和經(jīng)濟適用房。

（四）運用綜合手段實現(xiàn)房價小增暗降、明增暗降，破解房地產(chǎn)價格不能降的瓶頸，在保障全局性經(jīng)濟形勢穩(wěn)定增長前提下，達到房價不增暗降的效果

在確保房價不增的前提下，把毛胚房待售調(diào)控為強制性精裝修標準。在應對政府嚴控房價增長的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)通過“精裝修變毛坯房”的手段實現(xiàn)了房價的“明穩(wěn)暗增”，現(xiàn)在我們借用他們對付政府的手段，反其道而行之，作為實質(zhì)降價手段，又不會造成整體經(jīng)濟形勢的負面影響。這一措施可以對房價產(chǎn)生10-20%的調(diào)控效果。

（五）完善金融市場監(jiān)管機制，有效防控金融運營風險，拓寬投資渠道，給房地產(chǎn)資本市場“放水導流”

通過拓寬投資渠道，使民間資本、社會閑散資金找到合適的投資渠道，減少投資性和投機性房地產(chǎn)需求，滿足多元化投資需求。發(fā)展包括銀行理財、證券、期貨、股票、私募基金以及海外投資等多種投資形式。

完善法制保障，規(guī)范民間借貸。民間借貸作為正規(guī)金融的重要補充。社會既離不開它，又對它引發(fā)的惡性事件深惡痛絕。正因為如此，規(guī)范民間借貸應該引起政府和全社會共同重視。政府可以通過積極營造誠信的社會環(huán)境、加強金融風險意識的引導與培育等多種途徑來提高政府防控金融風險的能力。

作者簡介

趙春澄，男，講師，山東濰坊人，現(xiàn)任職于中共德州市委黨校管理學教研部。