安徽省房價影響因素實證分析

(中國海洋大學(xué)數(shù)學(xué)科學(xué)學(xué)院 山東 青島 266000)

一、引言

如今的高房價嚴(yán)重的影響了中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和人們生活的安定。盡管今年政府再一次出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，希望平穩(wěn)房價，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但是，房價依然居高不下。如今國內(nèi)外學(xué)者對房價影響因素的分析多為單個城市或是全國性房價影響因素的分析，本文是以一個省為切入點，對安徽省房價影響因素進(jìn)行分析，為安徽省房價的穩(wěn)定提出一些建議，也可以為其他省提供一些借鑒。

國內(nèi)外學(xué)者對影響房價的因素從各方面進(jìn)行了研究。彭向、胡躍紅[1]運用聚類分析方法對1999—2003年的中國房地產(chǎn)業(yè)分年度進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)區(qū)劃，同時運用比較分析方法對聚類分析結(jié)果進(jìn)行了動態(tài)分析。黨光遠(yuǎn)，楊濤[2]從供給和需求兩個方面對房價的影響因素進(jìn)行分析，建立多元線性回歸模型，找到影響唐山商品住宅價格的兩個最重要因素：地區(qū)生產(chǎn)總值和住宅竣工面積。梁云芳、高鐵梅[3]分析面板數(shù)據(jù)，得出人均GDP對房價的影響較大，而實際利率影響較小的結(jié)論。盧建新和苗建軍[4]從理論和實證兩個層面分析了1997—2007年中國個大中城市的房價動態(tài)特征，并考察了城市因素對房價動態(tài)參數(shù)的影響，得出居民收入及其變化對均值回歸系數(shù)有顯著影響。

二、房價的影響因素分析

本文將影響房價的各種因素重新歸納整理，將其分為需求因素和供給因素兩大類。需求因素包括地區(qū)生產(chǎn)總值、居民消費水平和就業(yè)人員平均工資。供給因素則包括房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額和住宅商品房銷售面積。房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額越高，說明商品房的成本就越高，相應(yīng)的房價就越高。而住宅商品房銷售面積越大，一般來說，當(dāng)需求固定時，商品房供應(yīng)越多，房價越低。

(一)房價回歸模型。上文討論了影響房價的因素以及他們的影響程度，接下來我們用多元線性回歸建立房價與這些因素的回歸方程，并利用回歸方程定量的討論房價影響因素。回歸方程的建立依賴于變量選取，通過協(xié)整檢驗對各變量與因變量的進(jìn)行相關(guān)性分析。1.選取變量建立數(shù)據(jù)集。數(shù)據(jù)集是由安徽省從2005至2015十年間的數(shù)據(jù)構(gòu)成。包含的變量以此為X1；表示住宅商品房銷售面積X2；表示居民消費水平X3；表示就業(yè)人員平均工資X4；表示地區(qū)生產(chǎn)總值X5；表示房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額Y；表示住宅商品房平均銷售價格。

(二)建模與檢驗。做多元回歸,必須滿足三個基本條件:一是不存在自相關(guān);二是不存在異方差;三是解釋變量之間不存在多重共線性。為了消除異方差,本文對解釋變量和被解釋變量均取了對數(shù)，然后對這五個變量進(jìn)行多元線性回歸，同時還要對各個解釋變量進(jìn)行相關(guān)性檢驗結(jié)果顯示銷售面積、居民消費水平、平均工資、地區(qū)生產(chǎn)總值、投資額的系數(shù)都不顯著，可能是多重共線性引起的。對于多重共線性問題，我們選擇用逐步回歸來消除多重共線性、選取“最優(yōu)”回歸方程的方法。通過引入一個變量或從回歸方程中剔除一個變量，為逐步回歸的一步，每一步都要進(jìn)行F檢驗，以確保每次引入新變量之前回歸方程中只包含顯著的變量。這個過程反復(fù)進(jìn)行，直到既沒有不顯著的自變量選入回歸方程，也沒有顯著自變量從回歸方程中剔除為止。

通過進(jìn)行逐步回歸，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)任何變量引入地區(qū)生產(chǎn)總值時這個變量值時值會大幅度降低，因此我們剔除地區(qū)生產(chǎn)總值這個變量。

1.ADF檢驗。從回歸結(jié)果我們以及R方為0.99可以看出自個變量之間存在相關(guān)性，為了進(jìn)一步對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，去除誤差，因此接下來我們進(jìn)行ADF檢驗。

下面使用ADF檢驗方法來確定每個變量的單整階數(shù)。由于不同顯著性水平下，同一變量會具有不同的平穩(wěn)性，因而本文統(tǒng)一采用1%的顯著性水平，得出的各個變量的平穩(wěn)性檢驗。

可知ADF檢驗的結(jié)果與上面我們用逐步回歸法檢驗的結(jié)果是一致的。根據(jù)表1可知，在顯著性水平為1%的條件下，商品房銷售面積，居民消費水平，就業(yè)人員平均工資，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額，住宅商品房平均銷售價格。等五個變量為二階單整變量，而地區(qū)生產(chǎn)總值是一階單整變量。因而LX1、LX2、LX3、LX5、LY之間可能存在協(xié)整關(guān)系，但是LX1、LX2、LX3、LX5、LY與LX4之間不存在協(xié)整關(guān)系。

為了確認(rèn)各個變量與因變量y之間是否具有存在長期穩(wěn)定的比例關(guān)系，我們將分別對其進(jìn)行ADF檢驗。通過兩兩做出協(xié)整檢驗后發(fā)現(xiàn)，商品房銷售面積與房地產(chǎn)投資開發(fā)額跟房價是有直接關(guān)系的。

2.建立多元回歸方程。以LY為被解釋變量，以LX1、LX2、LX3、LX5為解釋變量，得出的多元回歸方程如下所示：

LY=1.3044+0.1968LX1+0.0097LX2+0.1737LX3+0.2071LX5，t統(tǒng)計量的顯著臨界值分別為2.108、1.494、0.024、0.492、1.415。DW=2.5237，R2=0.9896，F(xiàn)=142.4回歸模型的估計結(jié)果說明，房地產(chǎn)業(yè)的各項指標(biāo)對房價都起著正向的作用，這符合實際情況相。根據(jù)R軟件做出來的檢驗結(jié)果，R2=0.9896，這說明模型對樣本的擬合程度很好。通過F檢驗，得出檢驗結(jié)果為F=975.9，應(yīng)該拒絕原假設(shè)，說明商品房銷售面積、居民消費水平、就業(yè)人員平均工資、房地產(chǎn)投資開發(fā)額4個指標(biāo)聯(lián)合起來對于房價有顯著的影響。在t檢驗中，給定顯著性水平為5%，發(fā)現(xiàn)只有居民消費水平的系數(shù)小5%，通過了假設(shè)檢驗，但是商品房銷售面積、就業(yè)人員平均工資、房地產(chǎn)投資開發(fā)額指標(biāo)沒有通過假設(shè)性檢驗，說明模型存在偽回歸的問題。對于偽回歸問題，需要再對殘差序列進(jìn)行單位根檢驗。將所得的回歸方程所形成的新序列命名為

et=LY-1.3044-0.1968LX1-0.0097LX2-0.1737LX3-0.2071LX5 由此可見，安徽省房價與品房銷售面積、居民消費水平、就業(yè)人員平均工資、房地產(chǎn)投資開發(fā)額存在著協(xié)整關(guān)系，即他們之間存在著動態(tài)均衡機制，誤差修正模型是一個比較合理的短期波動模型。

三、結(jié)語

本文在文獻(xiàn)回顧和理論假設(shè)的基礎(chǔ)上，歸納出可能對房價有影響的五個因素，通過運用一元線性回歸和多元線性回歸來分析這五個因素與房價之間的關(guān)系，在一元回歸分析中，我們得到商品房銷售面積和商品房投資額與房價具有長期平穩(wěn)關(guān)系。通過多元回歸，我們發(fā)現(xiàn)，商品房銷售面積、居民消費水平、平均工資水平以及商品房投資額與商品房價格都是正相關(guān)關(guān)系，該結(jié)論為穩(wěn)定房價，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有積極意義。