銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

(天津工業(yè)大學(xué) 天津 300387)

一、研究領(lǐng)域背景

隨著我國(guó)房?jī)r(jià)和城市地價(jià)的不斷快速上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫也逐漸不斷增大。作為主要抵押品的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值將會(huì)出現(xiàn)虛假快速增長(zhǎng)而可能導(dǎo)致商業(yè)銀行更大幅度規(guī)模的發(fā)放貸款。抵押信用貸款資產(chǎn)流入金融資產(chǎn)證券市場(chǎng)在很高一大程度上已經(jīng)助長(zhǎng)了金融泡沫經(jīng)濟(jì),一旦導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)破裂,不良的抵押信貸資產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)致使許多銀行企業(yè)陷入債務(wù)危機(jī),嚴(yán)重時(shí)候還可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨公司破產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。信貸貸款可得性和銀行貸款投資態(tài)度的不斷變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和新項(xiàng)目建筑的資產(chǎn)投資價(jià)格會(huì)因此產(chǎn)生很大量的影響,最終可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變化。房地產(chǎn)商業(yè)按揭開(kāi)發(fā)貸款就是刺激了開(kāi)發(fā)需求,起到了拉高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)格的拉動(dòng)作用;而房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)按揭貸款則是刺激了開(kāi)發(fā)供給,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供給不斷增加進(jìn)而大幅降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)格。

2000年有學(xué)者認(rèn)為中國(guó)信貸利率市場(chǎng)持續(xù)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)波動(dòng)(通貨膨脹效應(yīng)-資產(chǎn)泡沫-市場(chǎng)破滅)起著非常重要的推動(dòng)作用。2004年研究人員主要利用17個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的跨國(guó)信貸數(shù)據(jù)對(duì)國(guó)際銀行信貸和商用房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之間的波動(dòng)關(guān)系情況進(jìn)行綜合分析。2005年陶長(zhǎng)高專(zhuān)家認(rèn)為,銀行信貸與我國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之間往往存在因果關(guān)系,即我國(guó)銀行信貸的快速擴(kuò)張將直接導(dǎo)致我國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速膨脹,同時(shí)我國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速膨脹又可能會(huì)進(jìn)一步直接促進(jìn)我國(guó)銀行信貸的快速擴(kuò)張。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與中國(guó)銀行信貸新規(guī)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)了解,2018年之前中國(guó)約有超三成銀行房貸新規(guī)和增量主要流向房地產(chǎn),六大類(lèi)銀行每年新增住房貸款一半以上流向中國(guó)樓市。從到位資金的結(jié)構(gòu)來(lái)看,定金及預(yù)收款大概占33.1%,個(gè)人按揭貸款占14.3%,兩者合計(jì)達(dá)到47.4%,說(shuō)明了銷(xiāo)售回款在房企資金來(lái)源中具有舉足輕重的地位,占比約一半。除此之外,自籌資金占比33.6%,國(guó)內(nèi)貸款占到了14.5%。[1]

連續(xù)三個(gè)交易月一直保持增速回升企穩(wěn)態(tài)勢(shì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單月到位貸款資金同比成長(zhǎng)增速就此徹底停止,并重新恢復(fù)開(kāi)始繼續(xù)下滑。同年1-10月,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資企業(yè)累計(jì)到位構(gòu)成資金135636億元,同比上月增長(zhǎng)7.7%,增速較1-9月大幅下降了0.1個(gè)點(diǎn)的百分點(diǎn);從企業(yè)到位構(gòu)成資金的項(xiàng)目構(gòu)成情況來(lái)看,除企業(yè)個(gè)人申請(qǐng)按揭住房貸款外,其他各主要行業(yè)構(gòu)成資金項(xiàng)目同比貸款增速均表現(xiàn)為小幅下滑或基本持平的合理狀態(tài)。

在今年兩會(huì)期間,銀保監(jiān)會(huì)的原常務(wù)理事兼原副主席王兆星表示,2019年期間的中銀保監(jiān)會(huì)仍將繼續(xù)堅(jiān)持每年繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和無(wú)抵押投資產(chǎn)品擔(dān)保貸款的金融相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及監(jiān)測(cè),繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn),特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開(kāi)發(fā)和個(gè)人貸款,要防止通過(guò)影子銀行渠道進(jìn)入房地產(chǎn),要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大問(wèn)題。[2]同時(shí)繼續(xù)保障住房貸款的基本需求。

“房住不炒”作為國(guó)有大行的信貸政策的基本底線,很大程度上減少了信貸方面的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行表示,嚴(yán)格落實(shí)制定的各項(xiàng)監(jiān)管規(guī)則,實(shí)行差異化的個(gè)人住房信貸政策。此外,中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行為了能夠精準(zhǔn)有效識(shí)別企業(yè)住房貸款假抵押按揭等一系列欺詐行為,開(kāi)發(fā)了住房零售企業(yè)貸款住房欺詐信息風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng),便于更好地有效保證農(nóng)業(yè)銀行信用和有效維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定住房金融市場(chǎng)秩序,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)健康有序發(fā)展。

三、銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的直接影響定價(jià)機(jī)制

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的直接影響定價(jià)機(jī)制

11月14日上午國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了前十個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售的情況及數(shù)據(jù)報(bào)告，報(bào)告顯示，自2018年4月以來(lái)，“國(guó)房景氣指數(shù)”首度回落。房地產(chǎn)企業(yè)利用外資率下降了35.6%，并且各類(lèi)房產(chǎn)投資均出現(xiàn)增速回落，庫(kù)存量繼續(xù)下降，商業(yè)和辦公樓銷(xiāo)售面積均出現(xiàn)下降，其中辦公樓下降10.5%。土地購(gòu)置也進(jìn)入增速回落期，本輪宏觀調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，樓市進(jìn)入真正降溫期，表明房地產(chǎn)企業(yè)又一輪寒冬已經(jīng)來(lái)臨。[3]同時(shí)，“國(guó)房景氣指數(shù)”6個(gè)月來(lái)首次下降。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的住宅投資增速回落，東部地區(qū)開(kāi)發(fā)熱情下降，房屋竣工面積持續(xù)下降其中住宅竣工面積降的最多。

房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型的相對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，投資周期長(zhǎng)，回收資金慢，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量資金，在商品房預(yù)售制下，開(kāi)發(fā)商被準(zhǔn)許通過(guò)銷(xiāo)售期房獲取預(yù)收賬款并配合銀行的低息開(kāi)發(fā)貸款，能夠以較低的資本金加杠桿來(lái)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)的規(guī)模。這便是房地產(chǎn)資金來(lái)源的重要特征。通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)融資的歷程可以看出中國(guó)資本市場(chǎng)20年來(lái)的發(fā)展軌跡。國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)到位資金比例在15%-25%。1998-2003 年占比均超過(guò)了20%，此后隨著開(kāi)發(fā)商自有資金與銷(xiāo)售回款占比提高，國(guó)內(nèi)貸款的占比降至了20%以下。其中，來(lái)自銀行貸款的占比自17%逐年下降至13%，而非銀機(jī)構(gòu)貸款占比從1.3%增至2.3%逐年提高，從中可以看出信托、資管、券商、保險(xiǎn)、基金等非銀行機(jī)構(gòu)漸漸成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來(lái)源渠道。

如果在相對(duì)寬松的銀行信貸約束下，由于政策寬松，門(mén)檻相對(duì)較低，信貸需求方即房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者能夠獲得的資金規(guī)模便會(huì)增加，使得自身購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的能力增強(qiáng)，從而對(duì)房地產(chǎn)的需求也就隨之上升。從短期來(lái)看，寬松的銀行信貸約束政策可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求，促使房地產(chǎn)價(jià)格攀升。

由此可以得知信貸可得性和貸款態(tài)度的變化對(duì)房地產(chǎn)需求和新建住宅的投資決策會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)變化。房地產(chǎn)按揭貸款刺激了需求，拉升房地產(chǎn)價(jià)格;而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款刺激了供給，降低房地產(chǎn)價(jià)格。由于房地產(chǎn)供求彈性具有不對(duì)稱(chēng)性，即供給彈性小，需求彈性大，前者要比后者作用要經(jīng)過(guò)更長(zhǎng)時(shí)間才能體現(xiàn)在價(jià)格中。

(二)2018年以來(lái)，央行五次降低存款準(zhǔn)備金率對(duì)房市的影響

2018年以來(lái)，央行五次降低存款準(zhǔn)備金率，共計(jì)超過(guò)350BP，累計(jì)向市場(chǎng)釋放增量長(zhǎng)期資金約3.1萬(wàn)億元[4]；盡管在“房住不炒”的大環(huán)境下，降準(zhǔn)與樓市無(wú)直接的關(guān)系，但“間接影響”還是不可忽略的。流動(dòng)性增加了，總會(huì)有一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有助于降低購(gòu)房者的貸款成本。最直觀的表現(xiàn)是，降準(zhǔn)后銀行可貸款額度增加，部分商業(yè)銀行下調(diào)房貸利率，無(wú)疑助推了樓市的利好。樓市再迎發(fā)展機(jī)遇。

(三)個(gè)人購(gòu)房貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制

2018年六大行新增貸款及墊款共計(jì)5.13萬(wàn)億元，其中，個(gè)人住房貸款新增2.53萬(wàn)億元。占據(jù)了新增貸款及墊款的49.39%。在貸款及墊款分類(lèi)中，各大銀行基本分為個(gè)人貸款(包含個(gè)人住房貸款、消費(fèi)貸款等)、公司貸款及墊款、票據(jù)貼現(xiàn)三大類(lèi)別，也有部分銀行因各自規(guī)則不同而稍有差異。公司貸款新增額度低于房貸增速。

個(gè)人購(gòu)房貸款的增加會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的有效需求，并且個(gè)人購(gòu)房貸款規(guī)模的過(guò)快擴(kuò)張也會(huì)刺激房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求的增加。我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展在長(zhǎng)期以來(lái)表現(xiàn)出較強(qiáng)的保值增值能力，在銀行信貸門(mén)檻降低、投放額度擴(kuò)大的情況下，更多的投資和投機(jī)性需求將會(huì)借助銀行信貸在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷踴躍出來(lái)。[5]

房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)缺乏彈性:一是房屋建設(shè)一般需要較長(zhǎng)時(shí)間，因此房屋存量的調(diào)整不可能在短時(shí)間內(nèi)完成;二是房屋建設(shè)受到土地供應(yīng)的限制，我國(guó)城市建筑用地的緊張局面決定了土地是制約房地產(chǎn)供給的重要因素。在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)缺乏彈性的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)就主要由需求決定，因此個(gè)人購(gòu)房貸款增加所引起的房地產(chǎn)有效需求增加將在短期內(nèi)顯著抬高房地產(chǎn)價(jià)格。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)價(jià)格的確會(huì)對(duì)銀行信貸的規(guī)模產(chǎn)生影響。一方面，房地產(chǎn)價(jià)格變化會(huì)對(duì)借款人的可預(yù)期財(cái)富和自身借貸能力產(chǎn)生巨大影響,間接使借款人改變借款計(jì)劃和信貸需求。另一方面，從銀行的角度看,銀行不僅直接持有房地產(chǎn)資產(chǎn),而且向借款人提供房地產(chǎn)資產(chǎn)抵押貸款。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格很高時(shí),銀行為了獲取更多利益愿意放松貸款條件并提供更多的房地產(chǎn)貸款,這時(shí)房地產(chǎn)和信貸便會(huì)產(chǎn)生密切的周期性關(guān)系。在外部資金流入和監(jiān)管力度薄弱情況下。銀行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)使其具有先天的脆弱性,而房地產(chǎn)業(yè)又極容易引發(fā)泡沫危機(jī),兩者的結(jié)合將使問(wèn)題變得更加嚴(yán)重化?？v觀銀行危機(jī)歷史,但凡房地產(chǎn)泡沫破滅，都將不可避免地導(dǎo)致銀行業(yè)危機(jī)發(fā)展惡化，加大危機(jī)的發(fā)生的可能。

房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康發(fā)展可以支撐并帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度的、脫離經(jīng)濟(jì)基本面的波動(dòng)則有可能破壞經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金密集型行業(yè)，需要大量資金進(jìn)行支持發(fā)展，而我國(guó)金融市場(chǎng)現(xiàn)如今尚處于發(fā)展的階段，對(duì)于商業(yè)銀行為房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者提供信貸支持的依賴(lài)性很強(qiáng)。因此，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)伴隨我國(guó)房?jī)r(jià)快速上升也會(huì)隨之積聚。

根據(jù)供給量與需求的關(guān)系理論，房?jī)r(jià)與銀行信貸之間存在相互影響的關(guān)系，即銀行信貸在短期通過(guò)影響房地產(chǎn)需求從而影響房?jī)r(jià)，在長(zhǎng)期將通過(guò)影響房地產(chǎn)供給而影響房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)則通過(guò)影響借貸者和銀行資產(chǎn)負(fù)債情況而分別影響借貸能力和借貸意愿最終影響銀行信貸。因此，在制定這方面的政策時(shí)要統(tǒng)籌兼顧，不僅要通過(guò)銀行信貸手段影響房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)波動(dòng)，同時(shí)也要重視房?jī)r(jià)對(duì)銀行信貸的反作用。