鄭州市住房租賃服務(wù)平臺(tái)研究分析

(鄭州師范學(xué)院 河南 鄭州 450044)

一、引言

鄭州市主城區(qū) 2017年流動(dòng)人口中非農(nóng)人口為61 萬(wàn)人，租房人口 32 萬(wàn)人，流動(dòng)人口中農(nóng)業(yè)人口為 119萬(wàn)人，租房人口為 83 萬(wàn)人。根據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近 5 年鄭州市區(qū)本?？粕厴I(yè)人數(shù)約為 104 萬(wàn)人，每年約有20%的畢業(yè)生留鄭州就業(yè)，近 5 年留鄭州本科畢業(yè)人口數(shù)量約為 21 萬(wàn)人。因此，住房租賃人口規(guī)模約 138 萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口 83 萬(wàn)、非農(nóng)人口 32 萬(wàn)，占主城區(qū)常住人口的 27%，平均每 3.7 個(gè)人中有 1 個(gè)人將選擇租房作為解決居住的方式，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迫在眉睫。本文從鄭州市住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)存問(wèn)題進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上提出創(chuàng)新性商業(yè)模式，給出住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展建議。

二、鄭州市租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)鄭州市公租房發(fā)展現(xiàn)狀

公租房已經(jīng)成為國(guó)家保障民生的重點(diǎn)項(xiàng)目。鄭州市在公租房建設(shè)方面取得了一定的成就。“十一五”期間，鄭州市共建公租房 258.83萬(wàn)平方米，總套數(shù) 31937 套。新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 91 個(gè)，累計(jì)新開(kāi)工面積669.98 萬(wàn)平方米，竣工項(xiàng)目 67 個(gè)，竣工面積 453.90 萬(wàn)平方米，累計(jì)完成投資64.39 億元，公開(kāi)銷售房源 21883 套。全市公住房在建面積 21.33 萬(wàn)平方米，竣工面積 2.99 萬(wàn)平方米,累計(jì)完成投資3.7 億元，全市累計(jì)有 17293 戶低收入住房困難家庭享受到了公租房政策。

(二)公租房現(xiàn)階段存在的問(wèn)題

1.公租房申請(qǐng)流程過(guò)于繁瑣，不人性化，由于不能夠及時(shí)分配，造成部分公租房閑置較久。

2.部分公租房設(shè)計(jì)不合理，公租房設(shè)施未考慮特殊人群的生活需要。有些總面積不超過(guò) 60 平米，可除去公攤，室內(nèi)實(shí)際使用面積才 20 多平米，而且還設(shè)計(jì)了 2 個(gè)臥室，每一個(gè)臥室只能放下一張一米的小床。部分公租房沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，使租房人無(wú)處晾曬衣服。

3.公租房生活配套設(shè)施不完善、物業(yè)費(fèi)較高。管城區(qū)的某小區(qū)入住一個(gè)多月，天然氣、有線電視、車棚等設(shè)施沒(méi)有配套建設(shè)好。該小區(qū)45.6 平米的一居室，月租 24 元，物業(yè)管理費(fèi)每月 50 元，物業(yè)管理費(fèi)為租金的兩倍。

4.少部分公租房存在公租房轉(zhuǎn)租的違規(guī)行為。在某小區(qū)公租房租住首日就有人張貼轉(zhuǎn)租廣告，雖然這個(gè)不是普遍行為，但是卻意味著公租房分配過(guò)程中仍有少部分人提供虛假信息或者通過(guò)其他途徑獲得市場(chǎng)溢價(jià)。

(三)鄭州市普通房屋租賃現(xiàn)狀

鄭州市房屋租賃市場(chǎng)現(xiàn)階段供小于求，造成房租大漲的局面。2017年每月800元在鄭州北三環(huán)可以租到大約三十多平方的標(biāo)間，但到了2018年只能租到一個(gè)床鋪。租客們平均工資3000/月，每月交付1000元左右的房租，再減去日常生活中的開(kāi)銷，剩余600元左右資金。這樣的生活狀況是沒(méi)辦法在鄭州長(zhǎng)期發(fā)展的，造成部分“鄭飄”離開(kāi)了鄭州，但房租依舊只漲不降。

房東在出租房屋時(shí)有采取通過(guò)熟人、朋友介紹的方式尋找租客，但更多的房東采取在媒體上發(fā)布出租信息或者將房源信息交給房產(chǎn)中介，由房產(chǎn)中介尋找租客；在租客尋找房源信息的過(guò)程中更多的是采取朋友介紹的方式。

(四)普通房屋租賃存在的問(wèn)題

1.租賃關(guān)系不穩(wěn)定，易發(fā)生違約與糾紛。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，租房市場(chǎng)上通過(guò)朋友熟人介紹這種租房方式相對(duì)較穩(wěn)定，但是通過(guò)中介出租或者網(wǎng)上招租這種方式存在問(wèn)題較嚴(yán)重，房東將房屋租給個(gè)人并未簽訂合同或者簽訂合同很隨意，起不到法律效應(yīng)，這就導(dǎo)致租賃關(guān)系不穩(wěn)定。常見(jiàn)問(wèn)題有：房東在租期中間要求漲價(jià)或者提前解約、房屋設(shè)施損壞不能及時(shí)維修、未經(jīng)本人同意房東私自進(jìn)入房屋。

2.缺乏專業(yè)的管理主體，存在安全隱患。房東為了謀取更多利潤(rùn)，將需要出租的房屋進(jìn)行隔斷，擺放高低床等方式將房屋盡可能多的租給多個(gè)租客?；蛘叻繓|將房屋租給個(gè)人，承租方又將房屋轉(zhuǎn)租給其他人，這就是我們經(jīng)常提到的“群租房”。由于這類房屋隔斷常采用木板、三板夾等易燃材料，容易引發(fā)火災(zāi)，同時(shí)電線亂拉、煤氣私改等現(xiàn)象層出不窮，再加上消防通道不暢通，一旦發(fā)生火災(zāi)，租客很難逃出。

三、住房租賃平臺(tái)構(gòu)建主要內(nèi)容及設(shè)定

由以上所提問(wèn)題我們可以看出，社會(huì)性保障住房數(shù)量遠(yuǎn)無(wú)法滿足廣大租客的需要，而市場(chǎng)上個(gè)人房屋租賃的質(zhì)量又得不到保障，那么我們?yōu)槭裁床豢梢詷?gòu)建商業(yè)性質(zhì)的“保障性住房”呢？租金會(huì)比公租房要高，但擁有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)出現(xiàn)漫天要價(jià)的現(xiàn)象。由于有相應(yīng)的平臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理部門，對(duì)于租客日常居住體驗(yàn)?zāi)軌蛱峁┍Ｕ?，以下為平臺(tái)構(gòu)建主要內(nèi)容。

(一)平臺(tái)結(jié)構(gòu)

住房市場(chǎng)部租賃服務(wù)平臺(tái)主要由市場(chǎng)部、平臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理部、銷售部三部分組成。市場(chǎng)部主要負(fù)責(zé)房源的開(kāi)發(fā)、平臺(tái)的營(yíng)銷活動(dòng)。平臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理部主要負(fù)責(zé)服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)以及房源的生活配套設(shè)施的管理。銷售部負(fù)責(zé)房源的招租以及租客的選擇。

(二)經(jīng)營(yíng)流程

1.租賃平臺(tái)首先需要由市場(chǎng)部獲得一定的房源，主要為租房運(yùn)營(yíng)管理市場(chǎng)提供房源，包括個(gè)人租戶、地產(chǎn)商、酒店集團(tuán)、其他閑置房所有者、政府等。具體來(lái)看，個(gè)人租戶通過(guò)將個(gè)人暫且閑置的住房直接出租或通過(guò)中介出租的方式提供房源，地產(chǎn)商或酒店集團(tuán)將將存量物業(yè)改造成公寓或新建公寓，其他閑置房所有者將工廠、倉(cāng)庫(kù)等閑置房改造成租賃住房，以及政府提供的租賃住房等。

2.對(duì)于擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)的房屋進(jìn)行配套設(shè)施的管理，主要包括家具家居、家電、家裝、智能硬件等。同時(shí)為租戶提供超市、KTV、健身房、酒吧、餐廳等增值服務(wù)。

3.在準(zhǔn)備工作結(jié)束后，開(kāi)始進(jìn)行招租。招租方式為租客提出網(wǎng)上申請(qǐng)，銷售部門進(jìn)行租客的審核。在對(duì)租客進(jìn)行審核時(shí)要保持審核效率，避免像公租房那樣造成房源較長(zhǎng)時(shí)間的空置，最終確定房源對(duì)應(yīng)的租客。

(三)營(yíng)銷戰(zhàn)略

1.對(duì)房屋租賃產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行有效整合。對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行整合是本項(xiàng)目的創(chuàng)新之處。由于住房租賃服務(wù)平臺(tái)屬于運(yùn)營(yíng)管理商，處于產(chǎn)業(yè)鏈的中間環(huán)節(jié)和核心環(huán)節(jié)，上游市場(chǎng)和下游市場(chǎng)均不為自身控制、但又要利用上下游市場(chǎng)，因此必須對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行整合，與上下游企業(yè)展開(kāi)戰(zhàn)略合作，才能獲得資源與市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展。

2.保證房源供應(yīng)的充足性與多樣性。房源供應(yīng)的保障是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的前提。目前，鄭州市還沒(méi)有一家專業(yè)的房屋租賃品牌運(yùn)營(yíng)管理商，但是閑置房源較為豐富，重點(diǎn)在于如何將這些閑置房屋集中并利用起來(lái)。住房租賃服務(wù)平臺(tái)擬通過(guò)以下方式獲取閑置房屋：成立平臺(tái)官網(wǎng)和 APP，設(shè)置“房源搜集”服務(wù)板塊，為擁有閑置房屋的房東或者機(jī)構(gòu)提供租房或者房屋運(yùn)營(yíng)管理的渠道和服務(wù)；通過(guò)廣告投放、宣傳頁(yè)等方式推廣，從而獲取房源；與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店運(yùn)營(yíng)商等機(jī)構(gòu)合作，獲取集中式房屋。

3.強(qiáng)化住房租賃平臺(tái)內(nèi)部管理的長(zhǎng)效機(jī)制。住房租賃服務(wù)平臺(tái)作為租賃房屋的運(yùn)營(yíng)管理方，擬從租客手中收取兩個(gè)月的租金作為保障金，以此避免租客違約，維護(hù)自身權(quán)益。同時(shí)，為了降低租客的違約率，會(huì)將房屋詳細(xì)地址、周邊人文環(huán)境、交通狀況、周邊商圈與娛樂(lè)設(shè)施等進(jìn)行調(diào)查、歸納、總結(jié)，使租賃方一目了然，更快達(dá)成合同。對(duì)于內(nèi)部管理的另一個(gè)方面是組織管理，在掌握一定房屋資源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化后，施行分時(shí)租賃管理，建立房屋租賃管理系統(tǒng)并組織各個(gè)部門開(kāi)展工作。

四、住房租賃服務(wù)平臺(tái)SWOT分析

(一)優(yōu)勢(shì)(Strengths)

1.平臺(tái)房源來(lái)源渠道較多，數(shù)量充裕，能夠?yàn)楦嗟淖饪吞峁┓?wù)。

2.平臺(tái)擁有完整的服務(wù)管理系統(tǒng)，在對(duì)租客進(jìn)行審核時(shí)沒(méi)有公租房那樣的繁瑣流程，同時(shí)在房屋的配套設(shè)施管理中能夠起到很好的監(jiān)督作用。

3.傳統(tǒng)中介收取租房中介費(fèi)用較高，一般為月租的一半，服務(wù)平臺(tái)取消這部分費(fèi)用，更得租客青睞。

(二)劣勢(shì)(Weaknesses)

住房租賃服務(wù)平臺(tái)涉足租賃市場(chǎng)時(shí)間較短，工作人員從業(yè)經(jīng)驗(yàn)較少。由于傳統(tǒng)中介從業(yè)時(shí)間長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)更加豐富，而且中介經(jīng)紀(jì)人與周邊小區(qū)業(yè)主聯(lián)系更加密切，在對(duì)于周邊小區(qū)的房源掌控上更加具有優(yōu)勢(shì)，與租戶和租客交流更直接，更能及時(shí)了解對(duì)方的需求;能夠預(yù)估看房后的行為，成交效率高，減少成本和消耗。相比較之下，服務(wù)平臺(tái)還有很長(zhǎng)的路要走。

(三)機(jī)會(huì)(Opportunities)

1.政策支持。2015年1月，2016年6月，住建部、國(guó)務(wù)院辦公廳相繼發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出政府要培育住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商將其持有房源向社會(huì)出租、將存量房轉(zhuǎn)型做租賃型的養(yǎng)老或旅游地產(chǎn)、建立好租賃信息服務(wù)平臺(tái)等內(nèi)容，3年后基本形成總量平衡、渠道多元、結(jié)構(gòu)合理、制度健全、服務(wù)規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)。

同時(shí)鄭州市對(duì)轄區(qū)二套或者多套商品住宅實(shí)行限購(gòu)政策，限購(gòu)類型為新建商品房或二手房(公寓、寫字樓和商鋪除外)。一方面，實(shí)施限購(gòu)政策使市場(chǎng)中部分出售房源轉(zhuǎn)移到租賃市場(chǎng)，出租房源增加。另一方面，限購(gòu)政策使一些有住房剛性需求的人群從買賣轉(zhuǎn)向租賃。房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展將部分購(gòu)房者分流，使鄭州市房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)分流。

2.市場(chǎng)需求高。鄭州市2017年住房租賃人口規(guī)模約 138 萬(wàn)人，占主城區(qū)常住人口的 27%，平均每 3.7 個(gè)人中有 1 個(gè)人將選擇租房作為解決居住的方式，如此多的租房需求給服務(wù)平臺(tái)提供了廣闊的市場(chǎng)。

(四)威脅(Threats)

1.租房市場(chǎng)不穩(wěn)定。目前市場(chǎng)上租賃期限普遍是短期為主，很少出現(xiàn)較長(zhǎng)年限合同，如果服務(wù)平臺(tái)與房東簽訂合同后，房屋配套設(shè)施也已開(kāi)始管理，房東再進(jìn)行違約，這將給平臺(tái)帶來(lái)很大損失。

2.目前鄭州市還沒(méi)有一家專業(yè)的房屋租賃品牌運(yùn)營(yíng)商，但是隨著服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，開(kāi)始盈利之后將面對(duì)后來(lái)加入者的競(jìng)爭(zhēng)，如何保持自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力將是一大難題。

五、總結(jié)

本文以鄭州市住房租賃服務(wù)平臺(tái)項(xiàng)目為案例，探索鄭州市保障性住房和房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展和實(shí)踐中存在的問(wèn)題，希望通過(guò)住房租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)提供解決方案。研究結(jié)論為：

1.目前鄭州市市房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展存在的痛點(diǎn)主要包括租賃關(guān)系不穩(wěn)定、缺乏專業(yè)的管理主體、房屋閑置與住房難的“矛盾”和融資渠道不夠通暢等幾個(gè)方面；

2.住房租賃服務(wù)平臺(tái)的構(gòu)建對(duì)于減少房屋空置率，完善住房供應(yīng)體系、健全住房保障制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。尤其對(duì)解決中低收入人群住房問(wèn)題，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，緩解當(dāng)前住房矛盾，有重要作用。同時(shí)對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)秩序，防范租賃糾紛，創(chuàng)建和諧社會(huì)，都具有十分重要意義。