養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展初探

(陜西師范大學(xué) 陜西 西安 710100)

老齡化問題已成為21世紀人類面臨的最嚴峻的挑戰(zhàn)之一，從我國65周歲及以上人口數(shù)量來看，近年來，我國老齡化進程加快。2005年，我國65周歲及以上人口為10055萬人，2017年達到15831萬人。從占總?cè)丝诒戎貋砜矗?005-2017年，65周歲及以上人口占比逐年上升，2005年為7.7%，2017年達到11.4%，這說明我國人口在快速老齡化。根據(jù)國際上老年化標準：60歲以上人口占總?cè)丝诒壤_到10%或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_到7%?？梢?，我國早已經(jīng)步入老年社會，并將進入深度老齡化階段。未來隨著老齡化趨勢的加劇，而我國的養(yǎng)老設(shè)施和配套政策并不完善，如此巨大的供給缺口為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，以及養(yǎng)老地產(chǎn)的進一步發(fā)展提供了巨大的想象空間。

一、養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的問題

中高端養(yǎng)老機構(gòu)普遍收費不低，即使老人愿意，也會有部分子女因價格過高而猶豫。“你會更愿意在自己孩子身上花錢，還是給老人花錢？”老人多數(shù)節(jié)儉慣了，不舍得花錢在養(yǎng)老上，所以許多子女都是瞞著父母付款，拿棺材本出來養(yǎng)老，會被人笑話的。

這個行業(yè)的局限，還有觀念問題，“住養(yǎng)老院”在中國似乎仍是個不太“光彩”的事。在中國這個百善“孝”為先的大環(huán)境下,如果將父母送進養(yǎng)老機構(gòu)中,似乎有違背社會道德的傾向。而大多數(shù)年輕人不愿意背負這種無形的精神壓力。要扭轉(zhuǎn)這些觀念，需要靜候養(yǎng)老意識覺醒的時代來臨。而這個過程，至少也需要5-10年時間，即當思想更為開明的80、90后的父母相繼進入老年后，他們所面臨的輿論環(huán)境才會相對寬松一些。

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，似乎對于經(jīng)濟和道德方面都有相當大的益處。實際上，部分開發(fā)商于 2010 年前后已進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，多年過去，這種探索未得到大規(guī)模的推廣。在房企每年的財務(wù)報表上，由養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻的收入幾可忽略不計，至于利潤更是多為負數(shù)。行業(yè)養(yǎng)老難題：盈利之困。與入住率息息相關(guān)、并被外界長期詬病的，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利能力。目前，行業(yè)中的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式分為三種：全部出售、純租賃或會員制、出售+租賃。截至2016年8月底，萬科在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開業(yè)運營了超過40個養(yǎng)老項目。

以“萬科”為例：廣州萬科養(yǎng)老地產(chǎn)的主要產(chǎn)品線分為3條：城市級別的長者照料中心“榕悅”、社區(qū)級別長者照料中心“智匯坊”、大康復(fù)小綜合康復(fù)?？漆t(yī)院“蕙心康復(fù)”，分別對應(yīng)的是3種養(yǎng)老模式：機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)和居家養(yǎng)老、醫(yī)療養(yǎng)老，基本覆蓋市場上不同護理級別的需求。以城花店雙人房收費(不收取一次性購置費方式)為例，入住的13位老人，8個一級護理(平均6500元/人/月)，2個二級護理(5700元/人/月)，3個三級護理(5300元/人/月)，每月可預(yù)見收益為7.93萬元。僅就經(jīng)營費用和收入而言，目前城花店仍未做到收支平衡。

后來推出市場的城市級長者照料中心“榕悅”，位于老城越秀區(qū)花果山腳下，綠樹環(huán)繞，配套有3000的后花園，醫(yī)療設(shè)備更齊全，居民文化程度和家庭經(jīng)濟水平都更高。據(jù)了解，自9月22日發(fā)布會結(jié)束至今，已有50多人登記意向入住，僅國慶期間就有12人“下定”(總共340個床位)。即便如此，想要實現(xiàn)榕悅的經(jīng)營現(xiàn)金流回正，估摸也要12-18個月，城花店可能需要2年；要想實現(xiàn)投資的現(xiàn)金流回正(即加上前期改造物業(yè)和各種投入成本)，“3年已經(jīng)很了不起了”，萬科養(yǎng)老團隊給自己定的目標是，5年內(nèi)回本。

二、醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)的發(fā)開模式

(一)居家式。主要堅持將養(yǎng)老的觀念融入到住宅建筑項目當中，并且為居住的老年人提供配套的服務(wù)項目。地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是將居家式的地產(chǎn)開發(fā)項目打造成適合老年人與其子女公共居住的住宅環(huán)境。這種模式的優(yōu)點在于既能滿足老人享受天倫之樂的要求，又能減少子女和老人之間因生活習(xí)慣的不同而產(chǎn)生的分歧。居家式地產(chǎn)開發(fā)模式主要有兩個不同的住宅類型：一種是將子女和老人們的住宅分開但是距離很近，譬如同樓層的不同戶，或者上下相鄰的樓層等模式，這樣既保證了各自的私密空間，又可以隨時讓子女照看老人或者讓老人含飴弄孫，這是非常合理性的設(shè)計；另一種是將住宅設(shè)計成具有較大空間的居室，讓老年人與子女同住在一起，但是住宅內(nèi)部有不同的空間設(shè)計，保證各自的私密空間和日常交流。綜合來看，居家式地產(chǎn)開發(fā)可以有效地幫助老年人減少孤獨感，非常值得認可。

(二)綜合社區(qū)式。主要以地產(chǎn)開發(fā)商為主，還需要得到相關(guān)政府部門支持的一種超級樓盤。這種樓盤最顯著的特點就是綜合性非常強，其中包括住宅部分、醫(yī)院部分、娛樂部分、購物部分等，甚至開發(fā)商還給這些綜合社區(qū)式的地產(chǎn)開發(fā)增添老年大學(xué)，為的是滿足老年人的精神和文化追求，這也是“養(yǎng)老理念”和“地產(chǎn)開發(fā)”的高度融合的一種體現(xiàn)。當然，綜合社區(qū)式地產(chǎn)開發(fā)模式因為功能性比較強，所以建設(shè)耗費的成本支出也是非常巨大的，而且整個項目的建設(shè)周期相較于住宅式地產(chǎn)開發(fā)模式來說也是非常漫長的，所以這種模式的建設(shè)需要綜合各方面的條件和因素進行慎重考慮再決定。

(三)互惠互利式。居家式開發(fā)模式和綜合社區(qū)式開發(fā)模式都是在社區(qū)的基礎(chǔ)上建設(shè)而成的，而互惠互利式開發(fā)模式則有所區(qū)別，這種模式主要是在教育和醫(yī)療等基礎(chǔ)上建設(shè)的。從教育的角度上來講，就是將教育、養(yǎng)老、地產(chǎn)三種核心理念相結(jié)合，比如開辦老年大學(xué)，讓所有的老年人與普通的學(xué)生一樣進行學(xué)習(xí)和相關(guān)活動，幫助他們養(yǎng)成規(guī)律的生活習(xí)慣，同時滿足他們的精神需求，而老人們也可以選擇住宿式或者走讀式的上學(xué)方式，滿足老年人心理上的需求；從醫(yī)療的角度上來講，就是將醫(yī)療、養(yǎng)老、地產(chǎn)三種理念相結(jié)合，為老人們提供更好地健康檢查、治療恢復(fù)、照料看護等醫(yī)療相關(guān)服務(wù)，致力與為老人們提供最優(yōu)質(zhì)的健康管理服務(wù)，相較于傳統(tǒng)的醫(yī)院和療養(yǎng)院等機構(gòu)來說，居住在這種模式下的老人們更加無拘無束、輕松自在，可以時刻保持著良好的心情，有助于他們晚年的美好生活和健康保障。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景

首先毫無疑問的是養(yǎng)老地產(chǎn)有著普通住房無可比擬的優(yōu)勢：1、減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率；2、有利于老年人身心健康；3、服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高；4、老人仍擁有自己的居所，讓老人既有家可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)；

在未來的發(fā)展趨勢中養(yǎng)老地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展空間，現(xiàn)階段我國的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)才剛剛起步，所以還有很多不足之處，但是隨著這個行業(yè)的發(fā)展，政策的支持以及人們的思想日益開化。這個行業(yè)必然會蓬勃發(fā)展起來，它將會帶給更多老年人群體更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和美滿的生活，這也正符合我國傳統(tǒng)的道德觀念，這就是人們所希望看到的。