房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細化管理

張園慶

【摘要】近些年全球經(jīng)濟呈下滑趨勢，經(jīng)濟的不景氣對我國房地產(chǎn)市場帶來了很大沖擊，暴利的時代已經(jīng)過去，在當前經(jīng)濟形勢嚴峻的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)只有優(yōu)化自身管理做好成本控制，才能穩(wěn)中求發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);成本控制;突出問題;管理

隨著近幾年全球經(jīng)濟不景氣，我國經(jīng)濟增長速度的下降，整個社會處于焦慮期，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)下滑走勢，就目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)需做好成本控制及成本精細化管理問題的重視和解決。

1、房地產(chǎn)成本控制的突出問題

1.1缺乏完善的成本控制管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的好壞與否，和有沒有健全完善的成本管理體系息息相關(guān)，成本管理系統(tǒng)的不完善或者缺乏都直接影響整個企業(yè)的成本控制[1]。就目前而言，主要原因是企業(yè)缺乏相應(yīng)的專業(yè)管理人才，同時缺乏相對完善的管理體系和科學先進的管理方法，在成本預(yù)算、項目開展過程中都存在問題，很多都是現(xiàn)場管理人員直接管理，無法做到有效的成本控制，造成不必要的浪費，直接影響企業(yè)的發(fā)展。

1.2缺乏管理意識，管理技術(shù)水平不夠

（1）房地產(chǎn)成本控制管理意識方面，由于很多管理者存在個人管理意識不足，導(dǎo)致在項目開展過程中，各個環(huán)節(jié)把控不嚴格，很多材料物料以及人員分配不合理，造成不必要的成本浪費。

（2）房地產(chǎn)成本控制管理缺乏先進合理的管理技術(shù)，目前我國房地產(chǎn)項目大部分都是采用原來傳統(tǒng)的管理技術(shù)，缺少專業(yè)技術(shù)人員管理，財務(wù)管理體系不夠完善，財務(wù)人員的在記賬和實際賬務(wù)上出現(xiàn)記錄不全等紕漏，財務(wù)體系在前期預(yù)算和項目跟進過程中沒能起到督導(dǎo)的作用，造成采購不合理等一系列不必要的浪費，以至超出成本控制。

（3）現(xiàn)場管理混亂，造成材料物料的浪費。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，施工周期較長，在施工過程中，若沒有專業(yè)監(jiān)管人員或監(jiān)管不當，對施工材料物料造成不必要的浪費，另外，現(xiàn)場管理不當還會造成返工事件發(fā)生，返工更是一次成本的增加。因此，房地產(chǎn)項目在運行過程中，現(xiàn)場管理人員專業(yè)、科學有序的管理也尤為重要。

1.3缺乏專業(yè)化的施工過程成本控制

施工過程中的成本控制專業(yè)化的進行有助于落實房地產(chǎn)成本控制，房地產(chǎn)項目是一個繁瑣且周期長的施工過程，需要各方進行密切的溝通、協(xié)作完成，特別是設(shè)計部門和施工部門，首先，設(shè)計部門要通過對項目所在地勢及地方因素進行勘察，避免設(shè)計方案在施工過程中出現(xiàn)與現(xiàn)實情況偏差，造成變更設(shè)計方案等情況[2]。其次，在施工前，設(shè)計部門需要與施工部門進行充分溝通，避免出現(xiàn)溝通不到位所造成的成本浪費。第三，在施工期間，要盡可能避免實際情況與成本目標之間較大差異的產(chǎn)生，而是應(yīng)朝向房地產(chǎn)成本控制的目標進行。

2、成本的精細化管理策略

2.1建立完善成本管理系統(tǒng)

（1）房地產(chǎn)成本預(yù)算機制的建立。健全完善良好的成本預(yù)算機制，可提升項目管理層的成本管理意識，也可以節(jié)省很多成本。首先，要對管理層進行項目成本預(yù)算的培訓(xùn)，管理層提高成本管理意識，充分了解各個環(huán)節(jié)進行成本預(yù)算對整個房地產(chǎn)項目成本控制的重要性，建立工資績效機制，使其與個人工資績效掛鉤來促使成本預(yù)算機制順利實施。其次，對財務(wù)部門進行不定期專業(yè)的房地產(chǎn)成本核算培訓(xùn)，引進最新、最科學的成本核算系統(tǒng)，針對房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)進行專業(yè)合理的財務(wù)核算。第三，加強監(jiān)管部門的監(jiān)督工作，建立健全追責制度，避免針對項目造成不必要的浪費現(xiàn)象，對各部門各環(huán)節(jié)做到精細化管理。

（2）組建專業(yè)的項目調(diào)研團隊。很多房地產(chǎn)開發(fā)在沒有做好充分調(diào)研的情況下就進行建設(shè)，從而導(dǎo)致在項目實施中，由于當?shù)卣摺⒌刭|(zhì)問題等等造成大量的成本浪費。因此，專業(yè)的項目調(diào)研對于房地產(chǎn)成本控制尤其重要。首先，要有專業(yè)嚴謹?shù)恼{(diào)研團隊，對所要開發(fā)的項目進行全方位的調(diào)研分析，項目開發(fā)之前，需要對所處的地質(zhì)屬性進行調(diào)研分析，避開或者改造不利的地質(zhì)因素，避免因地質(zhì)問題所帶來的成本浪費。其次，對于所處當?shù)卣南嚓P(guān)政策進行充分的解讀，和相關(guān)部門做到充分溝通，不能投機取巧，避免由于政策上的變動對房地產(chǎn)項目造成影響。綜合來講，調(diào)研需要在開發(fā)地段的地質(zhì)情況、經(jīng)濟情況、當?shù)卣吆皖A(yù)期施工開展情況進行分析，最終做出專業(yè)的可行性報告，避免不必要的成本浪費。

（3）動態(tài)成本管理體制。動態(tài)成本管理體制的建立，可避免項目進行中材料物料的成本浪費，首先，要有專門的倉庫管理員，項目所需材料物料要合理的進行存放，倉庫管理員要對物料資源的出入嚴格把控，并做好數(shù)據(jù)管理，對每一筆明細要及時統(tǒng)計，并及時反饋到財務(wù)部門，更好的把控物料成本，減少不必要的開支。

2.2房地產(chǎn)施工過程中的成本控制

（1）設(shè)計過程的成本控制。設(shè)計過程的控制，是房地產(chǎn)成本控制最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)，也是控制成本最基礎(chǔ)的方式之一。這個過程對于設(shè)計人員的要求要予以提高，要求設(shè)計人員進行深化設(shè)計，在保障施工質(zhì)量的同時，更要在成本節(jié)約上多思考，在設(shè)計階段的成本控制主要包括：設(shè)計概念方案、設(shè)計方案圖、深化設(shè)計等，設(shè)計人員應(yīng)在這幾個方面著手，在設(shè)計中對房地產(chǎn)的施工成本加以控制。

（2）施工過程中的成本控制。施工過程的控制，是落實房地產(chǎn)成本控制的重要環(huán)節(jié)，把控好這一環(huán)節(jié)，可以是節(jié)約大量項目資金，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤[3]。首先，在施工開展前，應(yīng)對施工圖紙進行專業(yè)審核，和施工團隊進行深入溝通，若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時商討修改措施。其次，對施工者技術(shù)的管理也應(yīng)當明確化，避免因施工技術(shù)問題造成材料浪費或返工造成的成本浪費。

（3）重視現(xiàn)場管理，房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理人員應(yīng)具備較強的管理能力、一定的成本意識、較強的風險意識等，才能在項目實際開發(fā)中充分分析各項因素，從中確定影響項目成本的風險性因素，也能做到及時有效的應(yīng)對措施。另外，現(xiàn)場管理人員在施工現(xiàn)場可以第一時間發(fā)現(xiàn)施工方式不當現(xiàn)象，也能做到及時糾正，降低施工方式不當可能造成的成本損失。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)只有做好成本控制及成本精細化管理，才能在嚴峻經(jīng)濟形勢下的今天穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻：

[1]邱俊.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及其精細化管理路徑[J].工程建設(shè)與設(shè)計，2019（22）：218-220.

[2]杜軍鋒.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].知識經(jīng)濟，2019（21）：87+89

[3]潘霞.房地產(chǎn)成本控制存在的問題及精細化管理分析[J].財會學習，2019（12）：109-110.