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    2019樓市松綁再下一城,哪些城市會跟進(jìn)?

    2019-03-22 12:08:38張凱陽
    金融經(jīng)濟(jì) 2019年2期
    關(guān)鍵詞:搖號試探菏澤

    張凱陽

    2019年伊始,樓市松綁繼續(xù)進(jìn)行時。1月3日,山東青島高新區(qū)房管局發(fā)文,暫停執(zhí)行搖號政策,這是2019年全國樓市第一松綁的城市,也是國內(nèi)首個公開取消搖號購房的城市。

    先是山東菏澤取消限售,接著湖南衡陽取消限價“一日游”,文件次日即被撤回,隨后合肥被傳松綁限購被否認(rèn),再到此番青島高新區(qū)暫停搖號購房,這一系列動作令人眼花繚亂。

    地方政府不斷試探調(diào)控底線,闖關(guān)成功者有之,半途遇挫者有之,更多城市仍在前仆后繼。樓市調(diào)控到底松沒松?哪些城市還會繼續(xù)試探?

    闖關(guān)式松綁

    這一輪樓市松綁,充滿戲劇性。

    2018年12月18日,山東菏澤率先取消限售,這是本輪樓市調(diào)控以來的第一次公開松綁。大多人都以為菏澤在壓力之下,大概率會撤回這一松綁政策。

    然而,菏澤隨即給出了一份冠冕堂皇的回應(yīng)。所謂“實為取消轉(zhuǎn)讓期限”“系回應(yīng)市民迫切需求”云云,無論這些措辭如何滑稽,但菏澤最終闖關(guān)成功。

    一周過去,2018年12月27日,湖南衡陽公開取消限價,準(zhǔn)備于2019年1月1日正式實施。然而,僅僅過了一天,當(dāng)?shù)鼐脱杆俪坊剡@一文件。

    緊接著,2018年12月28日,網(wǎng)傳合肥以“交一個月社??少I房”松綁限購,合肥對此回應(yīng)稱:未出臺任何放松限購文件,“一個月社??少I房”主要針對落戶人才。

    再接著,2019年1月3日,青島高新區(qū)暫停樓市搖號政策。繼限售、限價、限購之后,又一重磅調(diào)控政策被地方政府試探。

    接下來,會有更多城市加入其中嗎?

    誰能松綁?

    為什么有的城市闖關(guān)成功,有的城市概不承認(rèn),還有的城市迅速撤回?換言之,到底哪些城市可以松綁?哪些松綁可以被默許?

    筆者認(rèn)為,中國樓市有兩個關(guān)鍵點:政策市和央地博弈。

    既然是政策市,那么當(dāng)外界環(huán)境發(fā)生變化,樓市調(diào)控松綁就在意料之中。而在央地博弈框架之下,中央和地方的核心訴求并不全然相同,地方會反復(fù)試探調(diào)控底線,而上級會更加審慎。

    在了解這兩大樓市原理之后,就不難明白樓市松綁為何呈現(xiàn)如此戲劇性的局面。

    一方面,當(dāng)穩(wěn)樓市成為自上而下的共識,樓市松綁在一定限度就能得到默許。尤其是前不久的中央會議已經(jīng)明確提出“因城施策”,這就更給了地方政府以松綁的膽量。

    然而,不是任何松綁都能通過,也不是任何城市都有松綁資格。在上級看來,一窩蜂松綁最不可行,因為這會最大程度挑戰(zhàn)樓市調(diào)控的嚴(yán)肅性。所以,樓市松綁接力賽不會一直順暢無阻,一窩蜂松綁會在強(qiáng)力打壓之列。

    另一方面,所有地方政府都有松綁調(diào)控的迫切性,因而會不斷試探上級調(diào)控底線。但樓市調(diào)控能否松綁,關(guān)鍵在于是否服務(wù)于穩(wěn)樓市。

    所以,越是樓市調(diào)整動作較大的城市,尤其是經(jīng)濟(jì)增長受到明顯影響的城市,樓市調(diào)控政策就越有可能被默許松綁。否則,試圖以松綁調(diào)控來刺激房價,顯然不會如此之快被放行。

    限價搖號或會最早退出

    在樓市調(diào)控所有政策中,限價最為雞肋,搖號副作用最大。

    之所以說限價雞肋,是因為限價只能控制名義上的房價,而對實際上的房價沒有多大影響,更大程度上只是數(shù)字游戲。而在限價之下,雙合同、茶水費、走后門等亂象會層出不窮。

    搖號購房,本來是應(yīng)對雙合同、茶水費而來,本意在于穩(wěn)定樓市,但在實際操作中卻成了萬人搶房的助推者。只要限價政策嚴(yán)厲,一手房與二手房之間存在較大價差,搖號購房就跟新股中簽一樣,是穩(wěn)賺不賠的套利游戲,自然容易刺激搶房熱潮。

    這是樓市上行期經(jīng)常出現(xiàn)的亂象。到了樓市下行期,這兩大政策的價值越來越小。

    當(dāng)樓市調(diào)整,房價松動,是否限價已經(jīng)不再重要。而當(dāng)二手房價格不斷下探,一手房與二手房之間的套利空間也越來越小,搖號申請報名人數(shù)也會越來越少,搖號政策也就沒有存在的必要。

    以杭州為例,在2018年上半年,搖號搶房一浪高過一浪,部分樓盤萬人搶房,凍結(jié)資金高達(dá)上百億元,中簽率僅有3%。而到了2018年下半年,大部分樓盤中簽率高過50%,更有部分樓盤報名人數(shù)不滿,無人搖號。

    這種背景下,保留限價政策意義不大,搖號購房更失去了原來的作用,自然會被納入率先取消之列。

    樓市松綁的背后

    樓市戲劇性松綁背后,是政策市和央地博弈邏輯的體現(xiàn),也是樓市出現(xiàn)了問題的標(biāo)志。對此,我們有五個結(jié)論:

    其一,樓市松綁是大勢所趨。2019年是關(guān)鍵之年,穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)樓市至關(guān)重要。在這兩大核心目標(biāo)之下,樓市松綁的城市也會越來越多。

    其二,一窩蜂松綁不會被允許。雖然政策市下,樓市調(diào)控不會一成不變,但也不會一會強(qiáng)力調(diào)控一會快速松綁。即便要穩(wěn)樓市,松綁也要一步步來,一擁而上,談何嚴(yán)肅性?

    其三,樓市調(diào)整大、經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯的城市,會率先進(jìn)行松綁。換句話說,房地產(chǎn)依賴度高的城市,會更加積極試探調(diào)控底線,這些試探也會更容易闖關(guān)成功。

    其四,越著急松綁的城市,樓市越存在較大問題。這一輪松綁,不是刺激樓市的信號,而是樓市維穩(wěn)的標(biāo)志。這背后,顯然是市場出了問題。因此,松綁越是積極,越不宜過早入手。

    其五,三四線城市優(yōu)先,一二線城市有條件松綁。三四線城市會率先松綁,由于調(diào)控本來就不嚴(yán)格,完全松綁也并非沒有可能。至于一二線城市,集體公開松綁可能性不大,各大城市會不斷以人才政策或其他擦邊球的行為來試探調(diào)控底線。

    至于房價會不會上漲,請記住那句話:沒有放松限購限貸和大水漫灌,樓市松綁只是維穩(wěn)行情。

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