吉林省住房租賃市場存在問題及對策研究

王佳蕾

摘要：發(fā)展住房租賃市場，不僅能使其與住房銷售市場形成互補(bǔ)效應(yīng)，對完善住房供應(yīng)體系和改善民生也具有重大作用。一直以來吉林省的住房租賃市場并未得到良好的發(fā)展，由于傳統(tǒng)觀念固化、租賃住房有效供給不足等原因，租賃市場尚存在諸多問題。吉林省要通過引導(dǎo)住房消費觀念、增加有效供給、加強(qiáng)監(jiān)管與服務(wù)等措施大力發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)吉林省住房市場的長期健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房租賃市場 租賃中介機(jī)構(gòu) 租售同權(quán)

中圖分類號：F299.23 ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ?文章編號：1009-5349（2019）02-0066-02

黨的十九大定位了我國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，報告強(qiáng)調(diào)要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。住房租賃市場的發(fā)展是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè)。

一、吉林省住房租賃市場現(xiàn)狀

（一）租賃住房比重連年下滑

在吉林省城鎮(zhèn)居民家庭住房來源中，租賃住房的比例一直不高，而且從近五年的情況來看，該比例又呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢。2013年吉林省租賃住房比例為8.24%，其中租賃公房的比例為1.12%，租賃私房的比例為7.12%。到2017年，租賃住房的比例下降至4.77%，其中租賃私房的比例僅為3.38%。與租賃住房情況相反，吉林省住房來源中購買商品房的比重呈上升趨勢，2017年該比重達(dá)到60.93%，說明吉林省大多數(shù)家庭選擇通過購買商品房來滿足自身的居住需求。

（二）住房租金價格較低

與國內(nèi)的其他城市相比較，吉林省的住房租賃價格是相對較低的。以吉林省省會長春市為例，云房數(shù)據(jù)研究中心2017年發(fā)布的百城住宅租金數(shù)據(jù)顯示，長春市的住房平均租金為每月每平方米22.7元，在選取的41個二線城市樣本中排名30，居于中下游的位置，遠(yuǎn)低于北京每平方米80.4元和二線城市中南京每平方米41.7元的水平，比毗鄰省份黑龍江的省會哈爾濱每平方米28.1元的租金價格還要低19.2%。

（三）租金回報率較高

雖然吉林省住房的出租價格不高，但是由于吉林省的住房銷售價格相對也比較低，所以吉林省的租賃住房具有較高的租金回報率。2017年，智谷趨勢發(fā)布百城租金回報率，其中長春市位于第十，租金回報率為3.79%，也就是26.4年回本，在樣本的30個二線城市中排名第三。吉林市在百城中的位置緊隨長春其后，居于第十一位，租金回報率3.75%，也就是投資出租大約需要26.7年回本，在樣本的44座三線城市中居于第七的位置。一般來說，凈租金回報率在4%左右就可以稱為是高回報，所以吉林省的兩大城市長春和吉林的租金回報率已經(jīng)處于很高的水平。

（四）公共租賃住房建設(shè)使用狀況良好

公共租賃住房能夠很好地解決城鎮(zhèn)住房困難群體的居住問題。從2008年到2017年3月，吉林省共建設(shè)公租房33.62萬套，其中已經(jīng)分配29.9萬套，分配率達(dá)到88.91%，公租房分配入住率位于全國第七位。另外，長春市還在不斷擴(kuò)大公共租賃住房保障范圍，降低公共租賃住房申請條件，充分發(fā)揮了公租房改善民生的作用。

二、吉林省住房租賃市場存在問題

（一）租賃比重偏低

吉林省城鎮(zhèn)居民家庭的住房來源以購買商品房為主，租賃房屋的比重非常低。2017年，吉林省城鎮(zhèn)居民住房來源中購買商品房的比例最大，然后是自建住房、購買房改住房、拆遷安置房，比例中第五位的才是租賃房屋，僅占比4.77%。而在住房租賃市場發(fā)展比較成熟的發(fā)達(dá)國家，三至六成的家庭會選擇租房居住，如德國在2014年有54.5%的居民租賃住房，美國在2016年約有33%的家庭租房。另外，鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年我國租房家庭比例為11.6%，一線城市更是高達(dá)30%左右。吉林省居民家庭的租房比例遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，就是與我國的平均水平也有一定的差距。

吉林省的住房租賃比重偏低，一方面是受我國的傳統(tǒng)住房觀念影響，另一方面是由于租賃住房的有效供給不足。在中國的傳統(tǒng)居住理念中，一個家庭的成立首先就要有自己的房子，無房則不能稱之為“家”，因為住在租來的房子里會缺乏安全感和歸屬感。受這種傳統(tǒng)觀念的影響，出現(xiàn)了“丈母娘經(jīng)濟(jì)”這種現(xiàn)象，很多年輕人也會把“有房”作為結(jié)婚甚至是相親的首要條件。所以，如今不只是經(jīng)濟(jì)能力允許的家庭有購房需求，經(jīng)濟(jì)條件尚不足以買房的家庭也要傾全家之所有甚至舉債來買套房，好不容易湊齊首付款然后還得面臨巨大的還貸壓力，為買套住房大大降低家庭的抗風(fēng)險能力和全家人的生活質(zhì)量。大多數(shù)家庭的住房選擇都不傾向于租房的另一個原因是吉林省的住房租賃市場有效供給不足。多年來吉林省的房地產(chǎn)市場發(fā)展重心都在住房買賣市場上，住房租賃市場始終未得到良好的發(fā)展，租賃住房的房源基本都是由個人提供，僅有少量的公共租賃住房是由政府提供，機(jī)構(gòu)租賃也僅是在這兩年才開始起步，數(shù)量較少，規(guī)模也都比較小。由個人出租的住房在位置、租金、裝修程度、室內(nèi)設(shè)施等各方面條件都存在相當(dāng)大的差異，在與租房者的要求匹配上往往存在一定距離，所以吉林省的租賃住房在有效供給上十分有限。

（二）租賃雙方權(quán)益缺乏保障

由于我國在住房租賃方面尚未出臺相關(guān)的法律法規(guī)，所以即使是租賃雙方的正當(dāng)權(quán)益也很難得到保障。在吉林省的住房租賃市場中，出租方有可能遭遇家具、家電和屋內(nèi)裝修被破壞，租戶暗自轉(zhuǎn)為“二房東”，從事違法行為，拖賴租金，鄰居不滿投訴等情況;租戶也常常會遇到房東隨意漲租，強(qiáng)行提前解約退租，扣留押金等情況。當(dāng)以上糾紛侵害產(chǎn)生時，利益受到損害的一方因無法可依，維權(quán)道路甚難，基本都自認(rèn)倒霉而放棄伸張合理權(quán)益，租賃雙方都缺乏一定的安全感。長此以往，吉林省的住房租賃市場將可能產(chǎn)生“檸檬效應(yīng)”，優(yōu)質(zhì)出租住房被劣質(zhì)住房驅(qū)逐出租賃市場，個人擁有的閑置住房寧可空置也不愿出租，導(dǎo)致本已不足的租賃市場供給更加匱乏，阻礙住房租賃市場的健康發(fā)展。

（三）租賃中介機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范

在吉林省的住房租賃市場中存在租賃中介機(jī)構(gòu)欺騙、誤導(dǎo)租賃雙方的現(xiàn)象。如租賃中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源，協(xié)助出租方隱瞞房屋真實情況，作出不實承諾，誘騙和誤導(dǎo)租客等。這主要是由于吉林省現(xiàn)有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量繁多，有一些是已成規(guī)模的連鎖機(jī)構(gòu)，還有眾多小型中介機(jī)構(gòu)。大部分的小型中介機(jī)構(gòu)管理不夠規(guī)范，服務(wù)缺乏標(biāo)準(zhǔn)，信譽(yù)度不高，違規(guī)經(jīng)營現(xiàn)象也常有出現(xiàn)。另外，大多數(shù)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)招聘業(yè)務(wù)人員的門檻要求較低，從業(yè)人員基本都未曾受過正規(guī)的職業(yè)教育或資質(zhì)培訓(xùn)，人員素質(zhì)良莠不齊，流動性也較大，很多都追求短期利益，因此經(jīng)常會有人進(jìn)行暗箱違規(guī)操作，破壞整個市場秩序。

三、吉林省發(fā)展住房租賃市場的對策

（一）引導(dǎo)住房觀念

通過政府、媒體等多方共同努力進(jìn)行宣傳，引導(dǎo)人們樹立合理、適度的住房消費觀念。在經(jīng)濟(jì)條件尚不允許時可以選擇租房作為一個過渡期，而不應(yīng)“有條件買房，沒條件也要買房”，增加家庭負(fù)債，降低生活質(zhì)量。十九大對住房用途的定位表明國家抑制房價過快上漲的態(tài)度和決心，國家加快發(fā)展住房租賃市場政策的頻繁出臺和實施，釋放出未來房地產(chǎn)市場“租購并舉”發(fā)展方向的強(qiáng)烈信號，吉林省和省內(nèi)一些城市也紛紛出臺關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見，相信伴隨這些政策的實施，人們對未來房價上漲預(yù)期會有所下降，再加上適當(dāng)?shù)恼吆陀^念宣傳，將有越來越多的人尤其是年輕人淡化買房觀念，將租房作為解決住房問題的重要選擇途徑。

（二）增加租賃住房有效供給

租賃住房有效供給的增加，不僅要提供更多的租賃房源數(shù)量，還要提升租賃房源的質(zhì)量。租房者對出租房源可選性的增多以及房源品質(zhì)的提高也可以在一定程度上提升人們的租房意愿。租賃住房有效供給的增加可以通過以下幾個途徑。首先，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。吉林省可以出臺相應(yīng)優(yōu)惠政策，促進(jìn)新建住房流入租賃市場。采取降低稅費和土地出讓金，給予金融支持等措施，降低企業(yè)開發(fā)運營成本，鼓勵開發(fā)企業(yè)將部分新建住房用于出租，吸引開發(fā)企業(yè)投入到住房租賃市場的建設(shè)中去。其次，發(fā)展住房租賃企業(yè)。提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，更好地滿足吉林省住房租賃需求。最后，鼓勵個人出租閑置住房。通過減免征稅等方式提高個人出租住房的積極性。培育一批專業(yè)住房租賃管理企業(yè)，它們能夠?qū)€人住房提供從招租、維修到最后收房的一系列管理服務(wù)，使個人可以更加安心和省心地將住房進(jìn)行出租。

（三）開展“租售同權(quán)”

我國已經(jīng)選取部分城市作為開展“租售同權(quán)”的試點，要促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，吉林省也要將“租購?fù)瑱?quán)”提上日程，汲取試點城市成功經(jīng)驗，根據(jù)實際情況，及早謀劃，適時推行“租售同權(quán)”政策，讓租房者可以享受與買房者同等的教育、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等公共資源。而且隨著租房者待遇的提升，人們“重買輕租”的住房消費觀念也會逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，不再將租房作為退而求其次的選擇，而是將其與買房并重作為解決住房問題的途徑。

（四）加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)

相關(guān)部門要加強(qiáng)對住房租賃市場的監(jiān)管和服務(wù)。第一，制訂租金指導(dǎo)價格。建議管理部門根據(jù)住房的地理位置、裝修和室內(nèi)設(shè)施等實際情況制訂各地租金指導(dǎo)價格，并且定期進(jìn)行更新，向租房者提供較為權(quán)威的價格參考，提高市場價格的透明度。第二，加大對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理力度。針對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)制訂管理規(guī)定，規(guī)范其經(jīng)營行為，提升行業(yè)整體服務(wù)水平。明確租賃中介機(jī)構(gòu)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和違規(guī)懲處辦法，對中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，從整體上提高人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，以向社會提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（五）制訂租賃法律法規(guī)

從國家層面，加快制訂住房租賃方面的專門法律法規(guī)，規(guī)定租賃雙方的合法權(quán)益和應(yīng)盡義務(wù)，有效保障雙方利益，維護(hù)住房租賃市場的良好秩序，為住房租賃市場的長期健康發(fā)展奠定法律基礎(chǔ)。制訂的條款要盡量具體細(xì)致，在保護(hù)承租方權(quán)利方面，要在租金、租期、提前解約、房東維修義務(wù)、違約賠償?shù)确矫娑甲鞒鲆?guī)定。在保護(hù)出租方利益方面，規(guī)定承租方須向出租方提供身份證明、工作證明、信用擔(dān)保等，使出租方的權(quán)利可以更好地得到保障，安心地將房屋出租出去。吉林省則應(yīng)從實際情況出發(fā)，出臺地方性住房租賃的規(guī)章制度和條例。如房管部門可以建立完善的租賃住房備案制度，對租賃雙方的不誠信行為形成一定的約束，當(dāng)產(chǎn)生糾紛時可以有效保護(hù)雙方利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]吉林統(tǒng)計年鑒（2014—2018年）[M].北京：中國統(tǒng)計出版社.

[2]盛子涵.對我國住房租賃市場發(fā)展的分析和建議[J].金融經(jīng)濟(jì)，2018（14）.

[3]謝海生.我國住房租賃市場的主要問題及原因分析[J].中國房地產(chǎn)，2018（7）.

責(zé)任編輯：楊國棟