地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)基于空間關(guān)系的分類(lèi)研究

李 寧 佘 琪

(1.浙江省交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司,浙江 杭州 310000; 2.湖南有色金屬職業(yè)技術(shù)學(xué)院,湖南 株洲 412000)

1 研究背景

隨著我國(guó)新一輪地鐵建設(shè)的興起，全國(guó)各大城市都在大力建設(shè)地鐵，隨之而來(lái)的“地鐵+物業(yè)”的開(kāi)發(fā)模式也越來(lái)越受到政府及開(kāi)發(fā)商的重視?！暗罔F+物業(yè)”一方面促進(jìn)了城市土地的集約利用，另一方面也為地鐵建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展提供了可能，地鐵巨大的人流聚集效應(yīng)，也讓地鐵物業(yè)地塊成為各大房企競(jìng)奪的焦點(diǎn)。

2 地鐵物業(yè)分類(lèi)

地鐵，即地下鐵路，指建在地下的干線旅客鐵路，廣義上則包括各種類(lèi)型的城市軌道交通工具。“地鐵物業(yè)”則指利用地鐵站的交通便利性，在地鐵站點(diǎn)上方或地鐵出入口500 m范圍內(nèi)的物業(yè)開(kāi)發(fā)統(tǒng)稱(chēng)為地鐵物業(yè)。

地鐵物業(yè)業(yè)態(tài)具體包括商業(yè)、住宅、辦公等綜合體建筑及體育場(chǎng)館、醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施和大型居住區(qū)。地鐵物業(yè)類(lèi)型歸納起來(lái)主要包括地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)、地鐵車(chē)站控制區(qū)物業(yè)、地鐵隧道控制區(qū)物業(yè)等開(kāi)發(fā)類(lèi)型。

2.1 地鐵車(chē)輛段控制區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型

地鐵車(chē)輛段狹義的概念是指具有配屬車(chē)輛，以及承擔(dān)車(chē)輛的運(yùn)用管理、整備保養(yǎng)、檢查工作和承擔(dān)較高級(jí)別車(chē)輛檢修任務(wù)的基本生產(chǎn)單位。廣義的車(chē)輛段則是地鐵車(chē)輛檢修設(shè)施和運(yùn)用整備設(shè)施的總稱(chēng)，即檢修車(chē)輛段、運(yùn)用停車(chē)場(chǎng)。

地鐵車(chē)輛段控制區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)是指在不影響車(chē)輛段正常使用的前提下，在地鐵車(chē)輛段上部進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)。由于車(chē)輛段占地受其功能布局影響，并非完整街區(qū)，因此在進(jìn)行上蓋開(kāi)發(fā)時(shí)，需同時(shí)對(duì)車(chē)輛段周邊一定范圍內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)。由于車(chē)輛段占地面積較大，車(chē)輛段控制區(qū)內(nèi)的物業(yè)開(kāi)發(fā)需要設(shè)計(jì)完備的配套設(shè)施，包括學(xué)校、消防及上蓋專(zhuān)用的進(jìn)出坡道。車(chē)輛段上蓋物業(yè)同時(shí)需解決地鐵運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的噪聲，震動(dòng)等不利因素。

按照車(chē)輛段的是否埋地設(shè)置可將控制區(qū)內(nèi)的物業(yè)開(kāi)發(fā)分為以下兩類(lèi)。

2.1.1地上車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)

地上車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)是將車(chē)輛段及綜合基地、附屬用房布置在地面層，在上部加蓋連接的平臺(tái)，在平臺(tái)上進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)。物業(yè)開(kāi)發(fā)以平臺(tái)作為±0標(biāo)高進(jìn)行上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)，大平臺(tái)同時(shí)也是上蓋物業(yè)的場(chǎng)地內(nèi)交通平臺(tái)和消防疏散安全區(qū)，平臺(tái)與地面通過(guò)坡道，電扶梯等垂直交通體系進(jìn)行聯(lián)系。地上車(chē)輛段土建工程實(shí)施相對(duì)簡(jiǎn)單，造價(jià)較低，也更符合車(chē)輛段運(yùn)營(yíng)習(xí)慣，目前國(guó)內(nèi)地鐵車(chē)輛段一般都采用地上的形式(見(jiàn)圖1)。

2.1.2地下車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)

地下車(chē)輛段是指車(chē)輛段軌行區(qū)全部置于地下，上蓋物業(yè)首層落在地面，避免設(shè)置空中的大平臺(tái)，車(chē)輛段相當(dāng)于上蓋物業(yè)地下室的一部分，對(duì)上蓋物業(yè)建筑布局基本無(wú)影響，場(chǎng)地內(nèi)道路與市政道路交通流線通暢，物業(yè)區(qū)舒適度較好。但車(chē)輛段設(shè)置于地下極大增加車(chē)輛段實(shí)施難度，增加土建投資及施工工期，地下車(chē)輛段消防設(shè)計(jì)難度大，同時(shí)后期車(chē)輛段運(yùn)營(yíng)環(huán)境差，運(yùn)營(yíng)成本高。雖然此類(lèi)上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)條件較好，但對(duì)地鐵車(chē)輛段的影響很大(見(jiàn)圖2)。

2.2 地鐵車(chē)站控制區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型

地鐵車(chē)站由站臺(tái)層、站廳層、出入口組成。地鐵車(chē)站是供旅客乘降、換乘和候車(chē)的場(chǎng)所，保證旅客使用方便、安全、迅速地進(jìn)出車(chē)站。

根據(jù)物業(yè)與地鐵車(chē)站的物理關(guān)系可將物業(yè)分為車(chē)站內(nèi)物業(yè)、車(chē)站周邊設(shè)施連通物業(yè)、車(chē)站綜合體三種。

2.2.1車(chē)站站內(nèi)物業(yè)

車(chē)站站內(nèi)商業(yè)指地鐵車(chē)站內(nèi)所規(guī)劃出來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間，主要利用地鐵車(chē)站配線上方自然形成空間進(jìn)行開(kāi)發(fā)，車(chē)站站內(nèi)商業(yè)直接位于地鐵車(chē)站內(nèi)，通常由地鐵公司自行投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

車(chē)站站內(nèi)物業(yè)優(yōu)勢(shì)在于對(duì)站內(nèi)的客源具有獨(dú)占性，可以無(wú)縫將地鐵客流轉(zhuǎn)換為商業(yè)客流，車(chē)站站內(nèi)物業(yè)一般與車(chē)站同處路中，通過(guò)出入口通道可以與道路兩側(cè)地下空間直接連接，成為地塊間地下同行流線的交叉點(diǎn)，具有較高的客流吸引能力。但是站內(nèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)一般受限于地鐵車(chē)站形式，開(kāi)發(fā)區(qū)域呈長(zhǎng)條形，且面積有限，內(nèi)部商業(yè)流線單調(diào)，無(wú)法高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)成為地下商業(yè)中心。可以通過(guò)將車(chē)站物業(yè)區(qū)與周邊地塊地下空間無(wú)縫連接，形成一體的商業(yè)區(qū)，解決站內(nèi)物業(yè)區(qū)域受限的問(wèn)題。

2.2.2車(chē)站周邊設(shè)施連通物業(yè)

物業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域雖然不位于車(chē)站內(nèi)，但是由連接設(shè)施直接連通車(chē)站和物業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域，乘客無(wú)需再繞道地面進(jìn)入物業(yè)。通過(guò)地下通道等方式與車(chē)站連通，一方面能大大增強(qiáng)地鐵車(chē)站的客流吸引能力，提高人流疏導(dǎo)效用；另一方面也能有效提高商業(yè)物業(yè)的人流量，特別是對(duì)于地下層的商業(yè)價(jià)值有較大提升(見(jiàn)圖3)。

2.2.3車(chē)站綜合體

車(chē)站綜合體是采用豎向立體開(kāi)發(fā)理念在地鐵車(chē)站與其上方物業(yè)開(kāi)發(fā)建筑有機(jī)結(jié)合，是一個(gè)在保留地鐵的公共交通屬性的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)該地塊的購(gòu)物、居住、休閑、辦公等多重用地功能的城市綜合體建筑。

車(chē)站綜合體利用地鐵大運(yùn)量、高效能的特點(diǎn)，帶來(lái)大量的客流，提升物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值，對(duì)于周邊商圈的成熟也有很大的促進(jìn)作用。車(chē)站綜合體通常是由于地鐵車(chē)站設(shè)置于地塊內(nèi)或者車(chē)站為線網(wǎng)大型節(jié)點(diǎn)換乘車(chē)站聯(lián)絡(luò)線穿越地塊內(nèi)的情況，為了提高城市土地利用效率，同時(shí)發(fā)揮地鐵站巨大的客流優(yōu)勢(shì)，將上方物業(yè)與地鐵站結(jié)合設(shè)置，進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)的模式(見(jiàn)圖4)。

根據(jù)地鐵車(chē)站與上方物業(yè)開(kāi)發(fā)的建設(shè)時(shí)序分為同期實(shí)施和地鐵站先實(shí)施，后續(xù)在其上方進(jìn)行開(kāi)發(fā)兩種情況。

1)車(chē)站主體結(jié)構(gòu)與上蓋建筑相結(jié)合，車(chē)站作為上蓋建筑的地下室的一部分。對(duì)于車(chē)站上方地塊已進(jìn)行出讓的情況，車(chē)站上蓋物業(yè)可以與車(chē)站進(jìn)行較深入的設(shè)計(jì)配合及對(duì)接工作，同步施工。

2)對(duì)于地塊周邊開(kāi)發(fā)條件尚未成熟，地塊出讓進(jìn)度較慢的情況，則可先施工地鐵車(chē)站，預(yù)留上部建筑荷載和實(shí)施條件，在保證地鐵全線開(kāi)通節(jié)點(diǎn)的前提下，也為后續(xù)的綜合體開(kāi)發(fā)留下條件。后續(xù)上方綜合體土建一定程度會(huì)受制于地鐵預(yù)留的柱網(wǎng)條件，實(shí)施過(guò)程也需要對(duì)地鐵車(chē)站和乘客進(jìn)行保護(hù)，保證地鐵運(yùn)營(yíng)安全。

2.3 地鐵隧道控制區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型

地鐵隧道控制區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)指在地鐵隧道保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型，國(guó)內(nèi)地鐵保護(hù)區(qū)范圍一般為50 m。在該范圍進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，需遵循按照地鐵保護(hù)條例的規(guī)定，在方案、設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中都需要充分考慮將開(kāi)發(fā)對(duì)地鐵隧道的影響降到最低，物業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、施工方案需經(jīng)地鐵公司方的審批同意方可實(shí)施。

2.3.1隧道下臥物業(yè)開(kāi)發(fā)

地鐵線路需兼顧到達(dá)城市內(nèi)規(guī)劃各個(gè)客流點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)各個(gè)區(qū)塊的客流交換。線路無(wú)法保持全線均處于市政道路下方，地鐵區(qū)間不可避免的需要下穿地塊。而位于這些被地鐵區(qū)間下穿的地塊內(nèi)設(shè)置的物業(yè)，統(tǒng)稱(chēng)為地鐵隧道下臥物業(yè)開(kāi)發(fā)。

根據(jù)地鐵隧道與上方物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序分為兩類(lèi)：

1)物業(yè)與隧道同期建設(shè)：地鐵隧道與上蓋建筑同期施工，地鐵隧道采用明挖施工，隧道與物業(yè)地下室連為一個(gè)整體。物業(yè)地下空間受地鐵區(qū)間的影響，被割裂為獨(dú)立的兩部分或者多部分，影響物業(yè)地下空間的使用和開(kāi)發(fā)(見(jiàn)圖5)。

2)隧道先于物業(yè)建設(shè)：地鐵隧道先于物業(yè)施工，物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)與地鐵隧道完全脫開(kāi)，由于此類(lèi)地鐵區(qū)間一般是采用盾構(gòu)法施工的柔性結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)中需采取較多措施保障地鐵隧道的正常運(yùn)營(yíng)，增加建設(shè)成本，項(xiàng)目實(shí)施難度較大(見(jiàn)圖6)。

2.3.2隧道側(cè)方物業(yè)開(kāi)發(fā)

地鐵隧道側(cè)方物業(yè)開(kāi)發(fā)指在已建成地鐵線路區(qū)間側(cè)方位地鐵保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)，地鐵隧道結(jié)構(gòu)外邊向外50 m范圍為地鐵保護(hù)區(qū)范圍。此類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)與地鐵并不發(fā)生直接關(guān)系，但由于處于地鐵保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，建設(shè)過(guò)程需向地鐵公司申報(bào)審批，實(shí)施過(guò)程也需要采取減小地鐵隧道變形的方案(見(jiàn)圖7)。

隨著城市軌道交通的線網(wǎng)不斷建成加密，遇到此類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)的概率也在逐漸增加，目前國(guó)內(nèi)地鐵被周邊工程項(xiàng)目施工破壞的事件頻發(fā)，社會(huì)影響惡劣，對(duì)于此類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)特別注意消除施工期間的對(duì)地鐵的安全風(fēng)險(xiǎn)。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)內(nèi)地鐵建設(shè)節(jié)奏越來(lái)越快，地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)受到越來(lái)越多的重視，地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)單位不僅僅只有地鐵公司，同時(shí)地鐵周邊地塊開(kāi)發(fā)商也一同加入了地鐵物業(yè)及地鐵商圈的打造，地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也越來(lái)越多，單個(gè)項(xiàng)目投資規(guī)模也在逐年增大。結(jié)合目前國(guó)內(nèi)主流地鐵物業(yè)的開(kāi)發(fā)形式，進(jìn)行了分類(lèi)研究，以供后續(xù)地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行參考借鑒。