貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控：理論與中國經(jīng)驗(yàn)

武莎

【摘要】房地產(chǎn)是我國現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展版圖中的基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，切實(shí)借由對適當(dāng)類型的貨幣政策工具的運(yùn)用，針對房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場銷售價(jià)格展開調(diào)控和干預(yù)，對于支持和確保我國現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷事業(yè)，以及國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展事業(yè)的快速穩(wěn)定持續(xù)推進(jìn)，具備不容忽視的支持和保障作用。本文圍繞貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控論題，擇取兩個(gè)方面展開了簡要的闡釋分析。

【關(guān)鍵詞】貨幣政策? 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控? 理論? 中國經(jīng)驗(yàn)

住房保障是現(xiàn)階段我國基礎(chǔ)民生保障工作體系中的重要組成部分，最近若干年間，伴隨著中國住房產(chǎn)業(yè)市場化改革，我國房地產(chǎn)事業(yè)逐步進(jìn)入了快速有序的實(shí)踐發(fā)展階段，為我國社會主義國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展事業(yè)的快速穩(wěn)定組織推進(jìn)做出了積極貢獻(xiàn)。從房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷活動(dòng)的綜合性組織開展路徑角度展開闡釋分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)際市場銷售價(jià)格水平，不僅與其本身具備的市場化供給與需求關(guān)系格局具備直接相關(guān)性，也與特定地區(qū)制定和發(fā)布的財(cái)政政策和貨幣政策，以及金融事業(yè)的綜合性實(shí)踐發(fā)展水平具備密切相關(guān)性?；谏鲜鲅芯勘尘?，本文從理論與中國經(jīng)驗(yàn)的角度，圍繞貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控論題展開了簡要闡釋。

一、貨幣政策工具與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

（一）利率政策工具與房地產(chǎn)價(jià)格的相互制約關(guān)系

利率政策工具能夠有效且顯著地影響和制約房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場銷售價(jià)格，在實(shí)踐中可以充當(dāng)較為有效的貨幣調(diào)控工具。從整體性角度展開分析，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)發(fā)展水平的持續(xù)改善提升，我國各類型社會經(jīng)濟(jì)主體對利率變化的敏感度也在不斷提升，需要引起相關(guān)領(lǐng)域基礎(chǔ)研究人員的廣泛密切關(guān)注。針對利率變化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用展開分析，應(yīng)當(dāng)關(guān)注如下所述的幾個(gè)具體時(shí)間階段：

第一階段，從1996年到2003年，這一階段利率的變化趨勢，在于連續(xù)開展了多次的降息變化，在連續(xù)實(shí)施的8次降息變化條件下，在較短時(shí)間之內(nèi)促進(jìn)了貸款基準(zhǔn)利率的快速降低，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場銷售價(jià)格顯著提升。在這一時(shí)間階段，利率水平與房地產(chǎn)的銷售價(jià)格水平展示出了表現(xiàn)鮮明的負(fù)向相關(guān)關(guān)系。

第二階段，從2004年到2007年。這一階段我國利率指標(biāo)的主要變化特征是頻繁升息，考慮到我國房地產(chǎn)市場在2003年-2004年時(shí)間階段發(fā)生了較大幅度的價(jià)格上漲變化趨勢，因此我國中央銀行為有效控制和減緩房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格的快速上漲趨勢，從2004年開始逐漸提升了貸款基準(zhǔn)利率，與此同時(shí)，在這一時(shí)期我國城市民眾的工資收入水平，展示出了顯著的提升趨勢，大量城市民眾出于改善現(xiàn)有居住環(huán)境的方式，逐漸出現(xiàn)了大規(guī)模的購房浪潮，在存款基準(zhǔn)利率逐漸提升條件下，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)銷售事業(yè)的繁榮發(fā)展。

第三階段，從2008年到2009年，這一階段我國利率指標(biāo)的主要變化趨勢是降息，在2008年全球金融危機(jī)的深刻影響沖擊條件下，我國大量房地產(chǎn)企業(yè)均逐步放緩了其參與房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)的進(jìn)程，因此盡管這一階段我國中央銀行接連實(shí)施了多次的降息，但卻未能實(shí)現(xiàn)對普通民眾商品房購買需求的充分刺激，造成了一定不良影響。

第四階段，從2010年至今。這一階段我國利率指標(biāo)的主要趨勢是加息，偶爾實(shí)施降息。這一階段我國盡管實(shí)施了多次的利率政策調(diào)整工作，但卻未能實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲趨勢的有效遏制。

（二）存款準(zhǔn)備率工具與房地產(chǎn)價(jià)格的相互制約關(guān)系

與利率工具相對比，存款準(zhǔn)備率指標(biāo)具備更為充分的政策調(diào)節(jié)靈活性，存款準(zhǔn)備率的提升，能夠有效控制和規(guī)避房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)增，繼而有效控制和減少城市民眾的基本購房需求，遏制城市房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格的持續(xù)上升趨勢。

二、貨幣政策工具調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

最近幾年以來，伴隨著我國城市基層民眾實(shí)際經(jīng)濟(jì)收入水平的持續(xù)改善提升，我國現(xiàn)有的為數(shù)繁多的城市普通家庭，均逐步獲取和控制了一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)積蓄，同時(shí)由于一定歷史時(shí)期之內(nèi)我國國內(nèi)金融產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)長期處于較高水平，以及我國房地產(chǎn)事業(yè)近年來逐步進(jìn)入了繁榮穩(wěn)定的發(fā)展階段，我國大量城市普通家庭近年來均積極參與了商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動(dòng)。從宏觀性經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征角度展開闡釋分析，利率經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定水平，對于我國民眾基本性的購房需求具備直觀且深刻影響。

存款準(zhǔn)備金率是深刻影響我國城市普通民眾購房需求的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，存款準(zhǔn)備金率的提升，通常能夠?qū)ι虡I(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的發(fā)放數(shù)量造成影響和控制，在減少商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款發(fā)放業(yè)務(wù)的總體數(shù)量規(guī)模條件下，誘導(dǎo)了我國房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場銷售數(shù)量呈現(xiàn)了一定規(guī)模的減少變化趨勢，相關(guān)結(jié)論具備廣泛的參考價(jià)值。

三、結(jié)束語

針對貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控論題，本文基于理論梳理和中國經(jīng)驗(yàn)的分析視角，擇取貨幣政策工具與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，以及貨幣政策工具調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，兩個(gè)具體方面展開了簡要闡釋，旨在為相關(guān)領(lǐng)域的研究人員，構(gòu)筑和提供穩(wěn)定且堅(jiān)實(shí)的經(jīng)驗(yàn)參考支持條件。合理調(diào)動(dòng)和運(yùn)用貨幣政策工具組織開展房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格的調(diào)控干預(yù)工作，對于支持和確保我國房地產(chǎn)價(jià)格長期處于科學(xué)合理水平，助力房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷活動(dòng)的順暢有序組織開展，支持和保障我國現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)的繁榮有序發(fā)展，具備重要意義。

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