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    房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅注意事項探析

    2019-03-18 09:52:31林微瑋
    關(guān)鍵詞:增值率銷售價格開發(fā)商

    林微瑋

    房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅情況對于自身的經(jīng)營發(fā)展具有十分重要的影響,所以在實際的企業(yè)發(fā)展過程中,應(yīng)該要結(jié)合自身的企業(yè)發(fā)展形勢來做好積極有序的管理,本文首先闡述了土地增值稅的作用,又具體闡述了土地增值稅調(diào)整的相關(guān)策略。

    一、土地增值稅的作用

    土地增值稅更多的與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理和市場交易有很大關(guān)系,更多的涉及到對房地產(chǎn)企業(yè)的管理,同時做好對土地增值稅的管理能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)整體交易市場的管理,幫助國家增強對土地的管理,防止出現(xiàn)土地炒房行為,另外土地增值稅作為稅收的一種,也能夠為國家經(jīng)濟建設(shè)積累資金,綜合來說,進行土地增值稅的管理能夠為促進社會健康有序發(fā)展發(fā)揮重要促進作用。

    二、有效控制建造成本

    (一)適當加大建造成本

    一般來說,土地增值稅的額度與房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售收入和其他方面的成本有很大關(guān)系。土地增值稅稅額=增值額×與增值率相應(yīng)的稅率—扣除項目金額×速算扣除數(shù),增值率=[營業(yè)收入-(建造成本的1.3 倍+稅金)]/(建造成本的1.3 倍+稅金)。

    結(jié)合具體的土地增值稅公式,能夠看出,如果房地產(chǎn)開發(fā)商的整體建造成本增加10000 元,那么其公式中的分子降低13000 元,公式中的分母也就會增加13000 元,整體的增值率也會有所下降。在其成本不斷增加的基礎(chǔ)上,增值率也會相應(yīng)的出現(xiàn)負乘數(shù)效應(yīng)。具體來說,房地產(chǎn)開發(fā)商的成本往往會受到多種因素的影響導(dǎo)致其成本上升,很多房地產(chǎn)開發(fā)商可能會采取改善項目工程的綠化和提升公共基礎(chǔ)設(shè)施以及提高裝修標準等方法,以此來增強自身企業(yè)的市場競爭力,而所增加的成本可以通過適當?shù)奶岣呤蹆r來獲取到相同的效益。

    (二)將費用恰當移位

    國家和政府對稅收方面的管理越來越規(guī)范化,房地產(chǎn)開發(fā)商進行項目工程建設(shè),其中會產(chǎn)生一定的間接費用。間接費用主要指的是除具體的土地費用和項目建設(shè)以及園林和基礎(chǔ)建設(shè)、相關(guān)配套設(shè)施之外產(chǎn)生的組織管理費用。

    當然,一些管理費用也可以被納入到間接費用去,實際上,房地產(chǎn)企業(yè)開展相應(yīng)的工程施工和管理,包括有設(shè)計管理和技術(shù)咨詢以及行政服務(wù)和后勤等方面,這些部門和業(yè)務(wù)間的聯(lián)系較為緊密所以往往難以劃清,稅法方面對開發(fā)間接費用和管理費用予以嚴格的規(guī)定控制,所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要做出合理的納稅籌劃,在開展房地產(chǎn)開發(fā)商的稅務(wù)籌劃,應(yīng)該將相關(guān)部門與工程具體的建設(shè)所使用的設(shè)備一同納入到項目工程中,并將部分項目人員列入到項目編制中,這樣一來,進行房地產(chǎn)開發(fā)商的會計核算就會降低管理費用,與此同時會增加間接費用,針對土地增值稅的清算,當管理費用有所減少時,并不會降低期間費用的扣除比例,往往會增加項目工程的建造總成本,對房地產(chǎn)開發(fā)商帶來更加多樣化的扣除費用,最終會降低房地產(chǎn)企業(yè)的增值額及相應(yīng)的增值率。

    (三)成本清晰化程度的合理掌握

    稅法對土地增值稅的規(guī)定較為嚴格,其中主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)情況來進行的。一般來說,如果具體的房地產(chǎn)開發(fā)的成本多種多樣,應(yīng)該具體的結(jié)合項目工程的建筑面積來進行核算,并注重對物業(yè)類型和清算項目等方面的合理分配,采取核算的方式來做好核算分析。

    一般來說,采取其他方面的合理方法可以結(jié)合具體的資料和法規(guī)要求來將不同的物業(yè)類型進行確定,并可以不按照可售建筑面積去均攤,這種方式主要是為了避免土地稅分類清算過程中,如果單一的根據(jù)項目工程的可售面積來進行成本均攤,最終會導(dǎo)致項目工程的不同物業(yè)類型的增值率有很大差異,可能會導(dǎo)致標準住宅的增值率降低或者是虧損現(xiàn)象的出現(xiàn),同時,除去普通住宅的增值率,在非普通住宅增值率方面,兩者難以實現(xiàn)相互抵消。

    部分房地產(chǎn)開發(fā)商,進行項目工程的交付,往往會將一些高附加值的物業(yè)進行交付,部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會進行毛坯交付,所以在進行裝修合同簽署過程中,應(yīng)該要明確物業(yè)所屬,并在賬表中做出明確的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)能在進行普通商品房開發(fā)過程中,應(yīng)該結(jié)合具體的政策做出建設(shè),比如應(yīng)該要配建一定數(shù)量的定向安置房和限價房等物業(yè)類型,同時要注重加強與地方土地管理部門的溝通交流,根據(jù)相應(yīng)的地區(qū)政策,在不影響土地出讓金基礎(chǔ)上,做好對房地產(chǎn)開發(fā)商的稅務(wù)清算,并做好對賬面數(shù)據(jù)的審核管理。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)售價制定對稅負方面的影響

    (一)將銷售與裝修分開核算

    新時期,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅實現(xiàn)對房地產(chǎn)建設(shè)項目的規(guī)劃管理,同時還能夠結(jié)合具體的市場需要,對建設(shè)項目進行一定的裝修,將生活和經(jīng)營所需的基礎(chǔ)設(shè)施予以安裝配置,針對房地產(chǎn)開發(fā)商的項目工程銷售,如果在進行成本核算中,將其項目工程的裝修和維護以及所需設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施的安裝納入到其中,往往能夠得到雙向利益。不僅可以有效的降低房地產(chǎn)的銷售價格,同時能夠有效控制房地產(chǎn)開發(fā)商所需繳納的房地產(chǎn)增值率,降低土地增值稅負擔(dān),開展相應(yīng)的成本管理,應(yīng)該將房地產(chǎn)開發(fā)商的設(shè)備安裝等方面的成本收入納入到3%的稅率之中,能夠有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅稅額的節(jié)約。

    (二)確定適當?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價格

    市場環(huán)境不斷變化,在實際的房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中,受到多方面因素的影響,其房地產(chǎn)的銷售價格有所變化,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)整體收入的變化,所以開展房地產(chǎn)項目工程的銷售價格管理工作,應(yīng)該注重對其價格變動對后續(xù)的整體收益的影響,尤其要綜合考慮到銷售價格提升對稅率方面的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的銷售價格往往受到更加多樣的因素影響,房價增長速度越來越快,房地產(chǎn)企業(yè)是否要根據(jù)實際的市場變化來提高銷售價格,這應(yīng)該做出具體的規(guī)劃和分析。針對普通住宅的銷售價格,在其增值率低于20%時,往往達到免征土地增值稅的效果。另外一方面,提高房地產(chǎn)的銷售價格能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的收益,同時要確保增值率控制在20%左右。對于一些豪華型的住宅,即使不具備免稅的資格,也是存在一定的漲價空間,所以應(yīng)該要做好對這個空間的綜合把握和分析,如果房地產(chǎn)項目的定價超過市場購買力,很容易導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)項目空置情況。

    所以房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目的價格確定時,應(yīng)該仔細計算利潤率,然后結(jié)合市場的整體環(huán)境和購買力,來做出具體的價格的調(diào)整,以此實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化。

    結(jié)語:總體來說,房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅情況調(diào)整能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的管理,同時也為社會發(fā)展積累一定的資金,所以在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程中,應(yīng)該適當加大建造成本、將費用恰當移位、成本清晰化程度的合理掌握,以此更好的發(fā)揮出土地增值稅的重要作用。

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