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    “營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響及對策

    2019-03-18 09:52:31王妙歌
    關(guān)鍵詞:銷項稅額碧桂園進項稅額

    王妙歌

    一、“營改增”研究的背景及意義

    房地產(chǎn)行業(yè)從2016 年5 月1 日起被納入“營改增”政策范圍內(nèi)。目前,房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”還處于初期。由于房地產(chǎn)行業(yè)之前按其銷售額繳納營業(yè)稅,計算方法簡單,與增值稅的計算方法存在較大差異。再者,房地產(chǎn)行業(yè)自身經(jīng)營方式較為特殊,還存在一些不確定的因素。在“營改增”的過程中必然會面臨一些問題。鑒于此,房地產(chǎn)企業(yè)要分析“營改增”給企業(yè)帶來的影響,充分利用增值稅的優(yōu)勢進行稅收籌劃,達到降低企業(yè)成本提高利潤的目的,合理規(guī)避“營改增”帶來的負面影響,順利地幫助企業(yè)度過“營改增”過渡期?!盃I改增”以后,以前未納入增值稅征收范圍的行業(yè)均納入增值稅征收范圍,當(dāng)企業(yè)發(fā)生采購時,在能夠取得進項抵扣憑證就可以抵扣購買貨物的稅款,保證了增值稅納稅鏈條的完整性,進一步為企業(yè)競爭創(chuàng)造了良好的環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中有著其獨特的地位,隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越激烈,提高企業(yè)利潤成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的核心問題。在收入一定的前提下,減少成本在一定程度上可以提高企業(yè)利潤,而稅金則在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中占據(jù)著一定比例,合理地分析“營改增”產(chǎn)生的影響并采取對應(yīng)措施顯得尤為重要。

    二、“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

    “營改增”政策實施之后,其稅制發(fā)生了變化,勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來深遠的影響,首當(dāng)其沖的就是稅負。房地產(chǎn)行業(yè)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營、進行銷售房地產(chǎn)的行為。在“營改增”政策之前,房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)適用5%的營業(yè)稅稅率;“營改增”之后,由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及交易金額較大,財務(wù)核算管理較為完善,稅務(wù)機關(guān)一般按一般納稅人進行核算,按照10%的銷項稅稅率進行核算,扣除其可抵扣進項稅額。就其增值額部分進行征收稅款,避免了重復(fù)征稅,在可抵扣進項稅能夠進行100%抵扣的情況下,從整體上看可以降低稅負,進一步降低了房地產(chǎn)企業(yè)的成本,提高企業(yè)利潤,促進其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。

    三、以碧桂園房地產(chǎn)公司為例進行分析

    1.碧桂園房地產(chǎn)公司基本情況

    碧桂園房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍除房地產(chǎn)項目建設(shè)以外,還涉及到酒店經(jīng)營與管理,建筑與裝修等行業(yè)。但由于本文側(cè)重研究“營改增”政策房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響及對策,所以,在此章節(jié),將分析對比“營改增”政策前后碧桂園房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的稅負。在實際經(jīng)營過程中,碧桂園房地產(chǎn)公司可能涉及的稅種有營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種。本文將具體舉例營業(yè)稅與增值稅。在“營改增”政策執(zhí)行之前,碧桂園房地產(chǎn)公司發(fā)生銷售業(yè)務(wù)時,其所產(chǎn)生的銷售額適用5%的營業(yè)稅率計算繳納,在經(jīng)營過程中同時也會發(fā)生建筑服務(wù),按照規(guī)定需按照3%的稅率繳納營業(yè)稅。在“營改增”政策執(zhí)行以后,碧桂園房地產(chǎn)公司銷售房地產(chǎn)時不繳納營業(yè)稅,而繳納增值稅,碧桂園房地產(chǎn)公司年應(yīng)稅銷售額在500 萬元以上,會計核算制度健全,因此適用身份為一般納稅人,銷售不動產(chǎn)適用的稅率為11%,能夠獲取進項稅抵扣憑證,其進項稅額可以進行合理的抵扣。

    2.營業(yè)稅稅制下碧桂園房地產(chǎn)公司承擔(dān)的稅負

    碧桂園房地產(chǎn)公司自創(chuàng)立以來完成了眾多項目,本文從其眾多項目中選擇三個適用營業(yè)稅的項目進行分析。其中三個項目營業(yè)收入、營業(yè)成本、利潤率分別為A:467378789.23、267890678.36、42.68%;B:26789459.90、12345879.76、53.92%;C:11567876.46、9564323.78、17.32%。

    在營業(yè)稅稅制下,企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅為:

    A 項目應(yīng)繳納營業(yè)稅:467378789.23×5%=23368939.46 元

    B 項目應(yīng)繳納營業(yè)稅:26789459.90×5%=1339472.995 元

    C 項目應(yīng)繳納營業(yè)稅:11567876.46×5%=578393.823 元

    3.增值稅稅制下碧桂園房地產(chǎn)公司承擔(dān)的稅負

    本章還是以A、B、C 項目為例,具體分析其應(yīng)繳納的增值稅,將其與營業(yè)稅稅負進行對比。三個項目的建安成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費分別如下項目A:159786889.80、32578697.45、61235789.80、5687954.85;B:4678987.68、3145757.23、1875356.13、246738.13;C:3896754.30、975478.60、1256789.40、114678.60(單位:元)。A、B、C 三個項目的土地開發(fā)成本分別為:83567432.09 元、3589436.57 元、2463787.09 元。三個項目應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅為其銷項稅額減進項稅額。首先我們計算銷項稅額:

    A 項目銷項稅額=(467378789.23-83567432.09)÷(1+10%)×10%=34891941.56 元

    為決策專家et給出的能成功應(yīng)對突發(fā)事件的應(yīng)急方案在指標cn下應(yīng)達到的評估值,即期望值,作為評估候選應(yīng)急方案優(yōu)劣的參考對象,是1個CFGJ,可將其轉(zhuǎn)換為PD-HFLTS,t=1,2,,T,n=1,2,,N;

    B 項目銷項稅額= (26789459.90-3589436.57)÷(1+10%)×10%=2109093.03 元

    C 項目銷項稅額= (11567876.46-2463787.09) ÷(1+10%)×10%=827644.49 元

    計算出每個項目的銷項稅額之后,按照適用稅率計算其進項稅額。

    A 項目進項稅額=159786889.80×10%+32578697.45×6%+61235789.80×16%+5687954.85×16%=28641209.97 元

    B 項目進項稅額=4678987.68×10%+3145757.23×6%+1875356.13×16%+246738.13×16%=996179.2834 元

    C 項目進項稅額=3896754.30×10%+975478.60×6%+1256789.40×16%+114678.60×16%=667639.026 元

    最后,計算三個項目應(yīng)繳納的增值稅,用銷項稅額減掉進項稅額:

    A 項目應(yīng)納增值稅=34891941.56-28641209.97=6,250,731.59 元

    B 項目應(yīng)納增值稅=2109093.03-996179.2834=1,112,913.75 元

    C 項目應(yīng)納增值稅=827644.49 -667639.026=160,005.46 元

    根據(jù)上文數(shù)據(jù),三個項目應(yīng)納稅金均有所下降。由此可見,對于碧桂園房地產(chǎn)公司來說,“營改增”之后企業(yè)的稅負降低,實現(xiàn)稅收公平,提高了企業(yè)的利潤。

    四、房地產(chǎn)企業(yè)面對“營改增”影響的對策

    1.健全財務(wù)管理制度

    “營改增”之后,無論是計稅方法還是會計核算相比較之前來說難度都有所加大,在發(fā)票管理方面的難度也有所加大。以前的財務(wù)管理水平與現(xiàn)在增值稅稅制下所要求的水平不相適應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)必須積極應(yīng)對,提高財務(wù)管理水平。首先應(yīng)健全財務(wù)管理制度,達到提高財務(wù)管理水平的目的。

    2.加強相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)

    “營改增”之后,會計核算難度加大,對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力提出了新的要求,因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視財務(wù)人員的培訓(xùn)。首先,應(yīng)加大培訓(xùn)費用的比例,聘請專家為財務(wù)人員進行講解。其次,應(yīng)當(dāng)建立健全獎勵機制,鼓勵財務(wù)人員主動學(xué)習(xí)。

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