港股地產(chǎn)：外圍環(huán)境趨穩(wěn) 可超配內(nèi)房股

興業(yè)證券 宋健

近期，國(guó)內(nèi)各大房地產(chǎn)企業(yè)2018年的銷售業(yè)績(jī)陸續(xù)出爐，數(shù)據(jù)來(lái)看龍頭房企依然表現(xiàn)出遠(yuǎn)高于行業(yè)平均的水平，顯示其業(yè)績(jī)的韌性。同時(shí)，近期房企面臨的外部影響因素逐步趨穩(wěn)，利好個(gè)股市場(chǎng)表現(xiàn)。

外圍環(huán)境趨穩(wěn)

首選來(lái)看，中美貿(mào)易談判取得積極進(jìn)展，外圍環(huán)境趨穩(wěn)，人民幣保持強(qiáng)勢(shì)，年內(nèi)人民幣兌美元升值幅度達(dá)到1.3%左右，困擾內(nèi)房股的美元債匯兌損失的因素短期解除。其次，在2018年12月如期加息以后，市場(chǎng)預(yù)計(jì)后續(xù)美聯(lián)儲(chǔ)加息將會(huì)放緩。此外，美股市場(chǎng)經(jīng)過(guò)大幅度的調(diào)整后，風(fēng)險(xiǎn)得到釋放，目前開(kāi)始企穩(wěn)反彈，帶動(dòng)港股整體情緒好轉(zhuǎn)。

調(diào)控政策邊際改善

行業(yè)政策的基調(diào)并無(wú)大的改變，堅(jiān)持“房住不炒”，“保持房?jī)r(jià)的平穩(wěn)”。但各地政府都有一些政策上的微調(diào)，包括但不限于降低戶口的入戶條件、取消限售、取消新房搖號(hào)、取消限價(jià)等等。首套房貸款利率開(kāi)始見(jiàn)頂下行。土地市場(chǎng)跟隨銷售下行調(diào)整，北京兩年來(lái)首次出讓未要求“自持比例”和限價(jià)的地塊。認(rèn)為各地調(diào)控政策的風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生變化，整體會(huì)偏寬松，對(duì)行業(yè)都是正面的，有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。

大型龍頭房企銷售韌性足

主要上市房企2018年合約銷售金額和面積同比增速分別為50%和49%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。絕大部分公司完成了全年銷售目標(biāo)。目前市場(chǎng)處于下行階段，新房銷售平均去化率降至50-60%，房企反饋的指標(biāo)“盤房源/搖號(hào)人數(shù)”持續(xù)上升，個(gè)別城市已經(jīng)取消搖號(hào)政策。比較正面的一點(diǎn)在于主要二線城市的庫(kù)存并不高，約8-10個(gè)月，并且上文提高調(diào)控政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定有正面作用。認(rèn)為主要布局一、二線城市的房企銷售仍將保持10-20%左右的增長(zhǎng)。

拿地土地向二線城市聚焦

由于土地市場(chǎng)跟隨新房銷售市場(chǎng)降溫而降溫，土地流拍率上升，成交溢價(jià)率下降。上市公司下半年拿地的觀望情緒濃烈，但普遍看好二線城市的市場(chǎng)，拿地向二線城市及周邊的強(qiáng)三線城市聚焦。

融資通暢 成本回落

近期房企融資端通暢，各大上市房企發(fā)債額度充足，美元債市場(chǎng)火爆，且成本略有回落。新城發(fā)展控股成功發(fā)行2年期3億美元利率7.5%的優(yōu)先票據(jù)；中國(guó)奧園成功發(fā)行3年期5億美元利率8.5%的優(yōu)先票據(jù)。顯示市場(chǎng)信心的回暖。

內(nèi)房股值得超配

我們?nèi)匀徽J(rèn)為2019年房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)，“防守”的基礎(chǔ)不斷被夯實(shí)，而“反擊”的能量正在聚集，地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)在于預(yù)期改善后的估值修復(fù)，從當(dāng)前到3月份是一個(gè)很好的窗口期，外圍環(huán)境、調(diào)控政策、房企融資端都正面向好。截止目前行業(yè)估值為2018年5.7倍PE，仍處于歷史較低位置，股息收益率超過(guò)7%。推薦標(biāo)的優(yōu)選行業(yè)龍頭，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，杠桿低，基本面扎實(shí)，有豐厚派息分紅的公司，行業(yè)首選中國(guó)金茂、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地，高彈性公司推薦關(guān)注新城發(fā)展控股、旭輝控股、融創(chuàng)中國(guó)。同時(shí)推薦關(guān)注財(cái)務(wù)狀況良好的大中型內(nèi)房股的債券。