論新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)

周宇秀

引言：目前我國城市都在推進(jìn)城市化進(jìn)程，為了解決眾多人民的住房問題，高樓大廈拔地而起，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)有了新的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)也是對房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)巨大挑戰(zhàn)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)的崛起，激起了行業(yè)內(nèi)部之間的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)要想在這激烈的市場競爭中脫穎而出，就要掌握好房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)成本管理的主要問題和現(xiàn)狀

⒈ 成本管理意識(shí)淡薄

目前我國房地產(chǎn)公司對于成本管理能力較低，企業(yè)成本管理的整體意識(shí)較為淡薄，相關(guān)部門在進(jìn)行項(xiàng)目跟進(jìn)時(shí)，只是根據(jù)相關(guān)合同比對付款進(jìn)度和施工進(jìn)度，并沒有注意到工程在施工過程的質(zhì)量問題和實(shí)際的工程進(jìn)度現(xiàn)狀。還有一方面是公司的成本管理相關(guān)人員對工作認(rèn)知不明確，沒有按照實(shí)際情況進(jìn)行工程資金和工程進(jìn)度之間的分析轉(zhuǎn)化，于是會(huì)導(dǎo)致工程的款項(xiàng)結(jié)清，但是工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)或者是拖延工期。

2 房地產(chǎn)公司沒有完整的成本管理體系

首先是房地產(chǎn)公司缺乏先進(jìn)的管理理念。在目前的房地產(chǎn)的發(fā)展中，先進(jìn)的管理理念是企業(yè)成功的重要一點(diǎn)，只有公司高層和員工都具有現(xiàn)金的成本管理理念，才能在工程建設(shè)中保證不會(huì)出現(xiàn)因資金問題而導(dǎo)致的一系列的問題。其次，我國絕大部分房地產(chǎn)公司缺少完善的管理體系，沒有完整的施工流程，整個(gè)工程管理體系十分混亂，各部門責(zé)任制沒有落到實(shí)處，沒有完善的管理體制，只會(huì)導(dǎo)致公司對整個(gè)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、支出沒有完整的反饋體系，無法在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)和解決問題。

二、加強(qiáng)對項(xiàng)目決策和成本高低的把控

1. 管理項(xiàng)目的投資預(yù)算

工程建設(shè)項(xiàng)目的關(guān)鍵在于工程項(xiàng)目投資控制前期的投資預(yù)算階段，從目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司的發(fā)展來看，較多的企業(yè)經(jīng)常忽略工程建設(shè)項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)階段以及材料造價(jià)的預(yù)算階段，很少把項(xiàng)目把控和造價(jià)控制放在第一位，而往往是把項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制的主要精力放在項(xiàng)目的施工階段，這樣做的結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致在項(xiàng)目進(jìn)行中出現(xiàn)資金不足或者是超出預(yù)算范圍等問題，如果房地產(chǎn)公司可以從源頭上進(jìn)行建筑成本管理和對預(yù)算支出的控制，可以在一定程度上避免不必要的損失和麻煩。其次，建筑公司如果想要有效的控制工程造價(jià)、順利的進(jìn)行項(xiàng)目管理，就必須在前期準(zhǔn)備工作階段就嚴(yán)格的進(jìn)行工程設(shè)計(jì)管理和工程造價(jià)控制。公司在工作前期就要做到對整個(gè)工程建設(shè)有一個(gè)整體規(guī)劃，做到心中有數(shù)，對施工中可能發(fā)生的不可預(yù)料的事情做好前期預(yù)判和準(zhǔn)備。

2.管理投資決策階段

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人需要在投資決策階段就要對房地產(chǎn)管理有著清晰的思路，在房地產(chǎn)行業(yè)中，職能部門所能起的作用比較有限。建筑工程公司各部門應(yīng)配合財(cái)務(wù)部，盡可能精準(zhǔn)的計(jì)算出包括土地成本、前期費(fèi)用、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用等可能用于工程建設(shè)項(xiàng)目全過程中的各方面費(fèi)用。對于所承建工程各方面支出費(fèi)用的預(yù)算、估算與評價(jià)，盡可能的完整有效。各方負(fù)責(zé)人包括公司的管理層和決策層，都應(yīng)積極的參與到項(xiàng)目的運(yùn)作中來。在項(xiàng)目投資的決策階段，市場調(diào)研部門應(yīng)該對當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行充分的調(diào)查和研究，了解大多數(shù)消費(fèi)者的消費(fèi)理念和所需產(chǎn)品，對所承建的房屋的的整體布局方案、樓內(nèi)外景觀、房屋戶型圖、小區(qū)綠化帶等都要進(jìn)行詳細(xì)的了解，最終對建筑方案進(jìn)行總體的評估，對建造成本進(jìn)行合理的規(guī)劃，為總體方案設(shè)計(jì)提供數(shù)據(jù)上的支持。

3. 貫徹落實(shí)全面預(yù)算的管理理念

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越注重對項(xiàng)目的全面預(yù)算管理，對于成本進(jìn)行事先預(yù)測和控制，使企業(yè)在發(fā)展中避免了很多因?yàn)橘Y金不足導(dǎo)致的工程延期等問題。企業(yè)需要結(jié)合自身實(shí)際，在工程施工之前、施工中、竣工以后都進(jìn)行嚴(yán)格的管理，貫徹落實(shí)全面預(yù)算的管理理念。全面預(yù)算顧名思義就是在工程準(zhǔn)備招標(biāo)前，根據(jù)工程的具體情況進(jìn)行全面的計(jì)算。⑴首先要建立有效的預(yù)算分析和考核的機(jī)制，對工程預(yù)算進(jìn)行全面的測評和分析是房地產(chǎn)成本管理的有效途徑。⑵其次要求相關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，在工程建設(shè)中嚴(yán)格把控材料用量，對施工中所產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行定期的總結(jié)和申報(bào)，以達(dá)到對房地產(chǎn)成本的嚴(yán)格把控。⑶嚴(yán)格控制建筑材料的采購及來源，對于建筑材料的選擇需要采購部門羅列出清楚的詳單并交給上級(jí)管理層審批，保證材料渠道正規(guī)，價(jià)格合理，質(zhì)量達(dá)標(biāo)，在最大限度上節(jié)省開銷，以此來保障房地產(chǎn)成本管理的合理性和標(biāo)準(zhǔn)性。

三、嚴(yán)格把控工程項(xiàng)目具體實(shí)施階段

⒈ 控制施工方案成本

在施工過程中，嚴(yán)格按照建筑設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行建造，對于非常規(guī)的施工方案應(yīng)該根據(jù)過往的施工方案總結(jié)，組織相應(yīng)的設(shè)計(jì)部門和工程管理部門進(jìn)行商討，對于施工方案和施工現(xiàn)場要嚴(yán)格進(jìn)行審核和監(jiān)理。

⒉ 對于施工材料要嚴(yán)格把控

加強(qiáng)對施工材料的現(xiàn)場管理,避免貨物質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，對于材料的管理應(yīng)交給專項(xiàng)負(fù)責(zé)部門，在進(jìn)貨渠道、價(jià)格、材料用量都要與合同清單進(jìn)行核查，保證材料的進(jìn)廠數(shù)量和質(zhì)量。對于在建筑過程中產(chǎn)生的其他材料費(fèi)，需要相關(guān)負(fù)責(zé)部門在核實(shí)列出相關(guān)清單，在工程結(jié)束后單獨(dú)結(jié)算，保證對材料的用量嚴(yán)格核查。

3. 盡量避免因質(zhì)量問題所增加的成本

工程質(zhì)量問題的產(chǎn)生是多方面的，原因較為復(fù)雜，而且針對性比較弱。問題發(fā)生后很難劃分責(zé)任區(qū)域，這就導(dǎo)致了無法落實(shí)到責(zé)任部門，最后因?yàn)橘|(zhì)量問題所增加的成本只能由建筑公司來承擔(dān)，在一定程度上增加了不必要的建筑成本。因此，在施工過程中應(yīng)該將責(zé)任落實(shí)到具體部門，盡量避免因質(zhì)量問題所增加的成本。

⒋ 工程竣工后要核實(shí)款項(xiàng)

工程竣工后，承建公司要根據(jù)公司各部門上交申報(bào)的發(fā)票對施工過程中產(chǎn)生的費(fèi)用一一核實(shí)，對施工過程中產(chǎn)生的其他費(fèi)用變更更要仔細(xì)核實(shí)。審核施工的現(xiàn)場進(jìn)度和質(zhì)量是否與申請付款的施工單位敘述的相關(guān)情況屬實(shí)，要保證在工程進(jìn)度和質(zhì)量都合格的情況下，再給施工單位結(jié)清尾款并簽訂清除的合同。避免出現(xiàn)工程進(jìn)度和工程款項(xiàng)不相符的情況，對于在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有交付質(zhì)量達(dá)標(biāo)的施工公司，房地產(chǎn)公司可根據(jù)相關(guān)合同要求承建公司進(jìn)行違約金的賠償。

房地產(chǎn)成本管理貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目之中，完善成本控制體系是房地產(chǎn)公司的首要任務(wù)，需要公司高層以身作則，帶動(dòng)全體員工參與到成本管理過程中來,不能僅僅依靠公司的財(cái)政部門和成本控制部門進(jìn)行成本預(yù)算，也不能依靠成本控制部門的核算,更不能靠在招標(biāo)過程中壓低市場價(jià)格來降低相關(guān)建筑成本，而是要求企業(yè)本身轉(zhuǎn)變成本管理的思想，建立完善的成本管理體系，培養(yǎng)更多具有創(chuàng)新性思維的綜合性人才，提高成本管理的相關(guān)水平。